大京アステージの苦情？！

[周辺住民さん]

以前より、問題になっても揉み消しにされてしまいました、管理会社の不正について質問させていただきます。

マンション内で火災事故があり、火災保険金がおりました。

しかし、保険代理店でもある大京アが、保険金を着服まがいの利益誘導的に、保険金全額を大京アの懐に入れるべく事故請求
　
が、発覚しました・・・。

みなさんの所でも、不正やこのような苦情とかありませんか？？

[668: 匿名さん]

都合の悪いことはダンマリを決め込む。また、責任のがれ、意味不明な言い訳。修繕積立金満額以上の見積りを出し、一時金と借金をさせてまで工事をしようとする。下請け業者の管理がまったくできないため下請け業者になめられている。

[669: 匿名さん]

管理会社からのぼったくりについて質問です。ちなみにこの件は大京アステージです。
買ってまだ一年程度の分譲マンションの総会と理事会に出て必要な工事や点検の見積書を見たのですが、すこし調べたところ水増ししているように思えました。
受水槽連通バルブ改修工事70万弱
連結送水管耐圧性能試験8万弱
税込みですがこれって高くないですか？点検費用は詳しい人に見せたところ原価の倍って言ってました。
管理会社の担当社員がもう少しお値下げできるように上にかけあいますんで?なんてのんきに言ってたんですがそれって値下げの余地があるって事ですよね･･･。
年寄りの多いマンションなので管理会社に言われるがまま何年も貴重な修繕積立金から高い工事費を出させられ続けているんじゃないかと不安になってます。

中古、引越してすぐに管理費も値上げになり騙された気分です。
受水槽工事費や管理会社関係に詳しい方回答お願いします。大京アステージの社員は嘘をつくと思うので回答御遠慮ください。

[670: 通りがかりさん]

大京アステージ横領事件を考える（１）：デベロッパー系の甘い管理、管理組合の無責任さも影響か


大京アステージのマンション管理費横領で
業務停止処分
２０１８．１２．２８　朝日新聞デジタル
大京アステージのマンション管理費横領事件は、一方で管理組合の自分たちのマンションの管理の無関心をさらけ出した結果ではないか。これを機会に管理会社任せから管理組合主導でもっと基本に返って自分たちのマンションの管理を強化すべきではないか。

大手（？）マンション管理会社、大京アステージのマンション管理費横領事件を考えると管理組合にも自分たちのマンション管理で大きな落ち度があったのではないかと思う。大京分譲マンションでは必然的に系列の大京アステージが管理会社になる。

管理組合は示された「管理契約」を全く読まずに理事長が契約にサインして管理が始まる。総会の前には管理会社から重要事項の説明があるが管理組合の誰一人その重要性を認識していないから通り一遍の説明で終わる。本来ならしっかり理事会で議論出来るように管理会社は誘導しなければならないが、管理会社にとっては面倒だからやらない方がいいのだ。自分たちに管理が一番いいと誤解している。

管理会社は自分たちはマンション管理のプロ、管理組合員、理事は全くの素人と考え、自分たちの都合の良いように「手抜きの管理」をやっている。管理組合員のマンションの特性など関係なしに通り一遍のやり方をやっているだけだ。

理事会で管理の改善を言うと「いやいや」と担当者が口をはさんでくる。何のことかと思ったら「自分のやり方」と違っているのでけん制しているのだ。管理会社の担当者は理事会のメンバーではない。理事長の許可を得て発言しなければならない。

酷い担当者になると理事会や総会の議長を理事長に代わってやってしまう。議案も担当者が提案する内容を反対なしで決めてしまう。会社に戻って報告すると「お前は良くやっている」と評価されるのだろう。議事録も自分や会社に都合の悪いことは書かない。理事会の役員がサインするのだろうが内容など見ていない。

ところが管理契約でも議長は理事長だ。管理会社の担当者に委任することは出来ない。やるとすれば理事長代理や他の理事でなければならないはずだ。

管理契約に反するし、そんな総会、理事会は存在しないことになる。ではその間、予算執行はどうなのか。違法な予算執行にならないか。管理会社は何も言わない。改善を要求すると理事長が本来の姿に戻ったが、「どうしてそういうことをやっていたのか」と聞いても「改善したのだから文句があるのか」という言い方だ。「理事長に代わって説明している」と勝手な解釈は通用しない。

このとき以降、理事会、総会は理事長が執行することになった。

私のマンションはエントランスに勾配が付き、床材も滑り止めでないので「防滑」に問題がある。25年には防滑がマンションの重要管理項目になったが私が指摘するまで何らの対策も立てない。担当者に「大京に話してみたら」というと「親会社の悪口は言えない」と尻込みする。

担当者の交代を要求すると理事長と予め相談し理事会にかけることになった。他の理事は担当者の仕事振りを知らないので交代に反対した。再度交代を要求すると「一番優秀な社員だ」と頑なに拒否する。じゃあ管理契約に言う「善管注意義務」とはどんな意味なのかわかっているのか。

管理会社はマンションの維持管理をやっているのでマンション経営をやっているのではないのだ。ここが大きな誤解の元かもしれない。

ほとんどの場合、管理会社への不満は2回目の大規模修繕工事での工事費不足に対する対応で管理組合が「この会社ではダメだ」とはじめて知ることが出来るらしい。そこから管理会社にお任せでなく、管理組合主導のマンション管理が始まるケースが多いようだ。提示された工事費の高いことに驚き管理組合が独自に見積もりすると半分になったという例が週刊誌などに多い。

マンション管理会社に任せていることが「安心安全」と考えているのが理事長以下理事会の実態だが、任せる以上はしっかりチェックすべきであるがやらない。

今回の大京アステージのマンション管理費横領事件で私達管理組合も管理強化で対応すべきである。「被害をこうむっていないのだから問題ない」では済まされない。そういう不祥事が発生しやすい経営風土なのだ。

大京は以前にも沖縄で同じような事件を起こしているし、今労使で争議を繰り広げているようだ。２００９年にも何かあったようだ。我が国では一番の契約戸数を誇ると言うが従業員数は1200人程度、一方契約戸数は少ないが他の管理会社は2500人規模だ。少数精鋭でやっていると考える見方も出来るが実情は「手抜きの管理」をやっているのだ。

全てが担当者任せだから何か事が起これば担当者の資質が問われる事になる。メッセンジャーボーイの役目しか出来ないと問題解決に時間がかかる。スタッフが少ないと相談する人間もいない。

更に自分たちの行為は管理組合に対する背信、予算、決算、会計監査のやり方によっては詐欺、横領の疑いをもたれるという認識が乏しい。

だから今回のようなマンション管理費の横領事件が起きるのだ。大京アステージの管理が甘いために不祥事、違法行為が起きやすい経営風土が出来ているのではないか。

さて、我々はマンション管理をどう強化するか。

まずお任せだった予算、決算、会計監査を理事会でしっかり管理することだ。工事、作業の一つ一つが理事会で決まり、妥当な工事、作業費なのか、終わればきちんと検収しているか。このチェックが基本である。管理会社任せの工事費、作業は2倍も高い例が多い。これに気づいた管理組合が独自に見積をする例が多い。

そして「管理契約」の一つ一つをしっかり議論すべきだ。理事会で「どうなっているんだ」と聞くと「管理契約に書いてある」と直接の説明を避けたがる。要は説明できないのだ。

更に理事でもない組合員が改善を申し出ても理事会で検討しているかどうか分からない。理事会の考えで否定されることもあるのだ。聞くと「理事会で承認されている」という。

全て管理会社は理事会中心だ。だからマンション管理を強化しようと思うとまず、理事がしっかり姿勢を示すべきだが、何をして良いか分からない理事ばかりだ。自分の家なのに「何をすべきか」分かっていない。

管理会社の上から目線、理事の知識不足を改善するためにはマンション管理の専門家を理事の一人に選任したらどうか。そうすれば管理会社の「手抜き管理」にもけん制できる。マンション管理の適正化に向けて議論すべき議案も内容のあるものになるのではないか。

マンションを買う前に、「自分の家でも思うようにならないよ」と忠告する資料を見たことがあるが、まったくその通りだ。思うように行かない。

世の中はどうなっているのか、ネットで検索してみたら驚いた。結構不満があるのだ。「〇〇管理会社　不祥事」で検索するとヒットする。話半分でも酷すぎる。

そんな中での大京アステージのマンション管理費の横領事件は大きい事件だが報告されている原因では納得出来ない。通帳と印鑑を担当者が保管していたらしいが「管理契約」では違反だ。一番幼稚な手口だ。寧ろ管理組合にも手落ちがあったことにならないか。

背後にモット別な理由が有り公表できないのではないか。この事件が発覚したきっかけが分かれば管理組合も対策が立てやすい。

[後記］
国土交通省中部整備局のHPを見ていたら、今回の行政処分に対する大京アステージの次のような資料が見つかった。




具体的に何をやったのか確認してみないか。人数の少ない会社で通常の業務をこなしながら実効性のあるこれらの対策を実施できているかどうか。

[671: 通りがかりさん]

>>670 通りがかりさん
長過ぎる。読む気になれない。
素直な感想！

[672: 匿名さん]

>>670 通りがかりさん

長文載せて妨害の可能性？

[673: 検討板ユーザーさん]

[自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[674: 通りがかりさん]

エレベーター保守管理は大京経由でメーカー子会社が行なっている。
費用見直しの一環で他社に同一條件で見積もり依頼したところ2万円/月だった。
現在、大京には6万円/月近く支払っている。
この差にビックリ。
大京はどの位中抜きしているのか知りたくなった。

[675: 匿名さん]

「大京アステージ 不祥事」
と検索してください。
その後、「大京アステージ横領事件（1）デベロッパー系の甘い管理。」
から読んで下さい。

[676: 匿名さん]

>>674 通りがかりさん

3倍。恐ろしいです。

[677: 通りがかりさん]

大規模修繕は何処の管理会社も積極的に勧める。儲かるからだ。
大規模修繕の儲の筆頭は作業用足枠を組む作業。
これで費用の30％から25％を占める。
しかし、作業員が足枠に登って修繕作業をする姿を見た事がない。
足枠が必要な項目はベランダのペイント、壁の剥がれ、壁の水漏れ防止位なもの。
足枠を組まなくても出来る作業だ。
管理会社は大規模修繕は定期的しなけばならないと暗示をかける。
無知な管理組合は修繕積立金の全てをつぎ込んで必要のない工事をやる。
後は、火の車のマンション。
マンションのスラム化は間近に迫ったいる。

[678: 匿名さん]

>>674 通りがかりさん
日立じゃなければ、独立系でしょうね。
だと安いですけど、実際中身は全然違います。遠隔で点検するのか、単に電話ができるだけとかのレベルで違う。

大京を挟む必要は一切無いですけど。

[679: 匿名さん]

大京アステージは、上記のように管理費の点検費用、その他費用を通常の何倍にもして請求し管理組合から奪い取る。更に、将来建て替え費用等にも充てるべき大切な積立金を
1度目の大規模修繕時期に奪い取る。
翌年は赤字に転落させるスキームです。
うちのマンションも現在
同様の計画になっており危惧するところです。

[680: 匿名さん]

>>678 匿名さん

違わないですよ。例えば、
ジャパンエレベーターなどは、メーカーと同様のサービスが受けられる独立系です。

[681: 匿名さん]

>>677 通りがかりさん

そうですよね！

[682: 名無しさん]

ジャ○パEV、S○CEV等の独立系会社のメンテシェア率はメーカー系を100としたら10もないんでしよ。独立系は創業してから30年以上経っているのに、こんな程度の数値のようです。メリットは何？メンテ代が安くても大幅に安いわけでもなく取れるとこだけとる、中途半端なことしかしないですよ。やる気があるんだったら管理会社で管理しているEV全てのメンテを請け負う価格出してみたら？出来ないよね！・・・それだけのメンテに関わる人員がいないもの。高層マンションのメンテも出来ない？独立系のメンテ技術力は如何程？安全性の確保大丈夫？独立系も管理会社に手数料払ったりしたりして！
独立系はきよいかナ・・・？

[683: 名無しさん]

>>682 名無しさん

アステージ側の方ですか？
独立系は、やれないマンションは断ってきますから。現在は、設備の状況を確認し分かります。エレベーターの全ての資材をメーカー同様扱っています。メーカーから仕入れる事は無いです。

[684: 名無しさん]

ここはエレベーターの事ではない。
独立系も、しっかりやれます。

アステージの場合、エレベーターのみならず、様々不審な項目。

してない工事、ほぼ必要のない点検、予定のない修繕費の項目が多数あり、指摘しないと、そのまま実費請求する可能性が高い。未だ管理組合からの質問に答えておらず、バツが悪いのか、長年担当していたフロントマンは二ヶ月前、「担当替えになりました。」
管理組合からの質問への答えはなく
迷宮入りか…
相変わらず不審な管理会社です。

[685: 名無しさん]

>>677 通りがかりさん

スラム化したら、もう資産価値怪しいですね。

[686: 匿名さん]

スラム化は目に見える物だけではありません。　マンションが周辺地域からどう見られているかもスラム化を見極める尺度です。　自分だけ良い、マンションだけ良ければと思うと、思っている以上にスラム化が進みます。

[687: 匿名さん]

>>682 名無しさん

管理組合の立場からすると、事故等の問題が起きた時に責任を取ってくれれば良い。
何処の会社が技術力が有る、無い、何て誰にも分からない。
出来るだけ安くて引き受けてくれて、問題が起きた時、責任を取れる会社を選べ事だ。

[688: 匿名さん]

そんな無限責任を負うような企業なんてあるんかい？管理費払っているからって安かろう悪かろうは駄目じゃ、自主管理したら？

[689: 匿名さん]

マンション管理は、各種法律、契約で決まっています。　法人はそれを１００％遵守し、管理すればいいのです。　ただし、悪法も法、法の抜け道は必ずありますから、それを見抜く目力が求められます。　そのために、専門的知識者がいるのですから、専門的知識者の信義誠実の原則に期待しましょう。　　無理を承知で言っていますけど。　ＩＳＯ認証も信用できませんが。

[690: 匿名さん]

>>689 匿名さん
専門知識があるからおかしな事する。
この業界では特に起こる事だ！

[691: 匿名さん]

専門的知識があるからおかしなことをするなら、専門的知識全てを疑わなくてはいけません。
嫌な世の中ですね。　カネに目がくらんだのかな。
リベートやマージンを取ったのかな？
それが特に起こる事？
困った業界ですね。
どうしてごまかすのかな？
手口を知りたいな。　　上位。

[692: 匿名さん]

エレベーターの独立系に限っては、メーカーメンテナンスとは全くレベルが違う。
ちゃんと事実を見極めた方がいい。

建物に関しては、問題があったときに、大京なんかよりも、三井三菱住友やらの旧財閥系や、野村大和長谷工みたにい実業がしっかりしてるところと比べて、大京がもうダメだなんてわかりきってるわけだから、なめた対応をされるのが問題。

大京のマンション買わされた社員が他社いって、率先してアステージから管理変えてる現状が問題。

[693: 匿名さん]

三井三菱住友やらの旧財閥系や、野村大和長谷工みたにい実業がしっかりしてる?
ケアレスミス連発し、重要事項説明書も理解していないところが、まともか？
認証制度は看板ではない。
看板の上に胡坐をかくな。　
看板は背中に背負え。

[694: 通りがかりさん]

>>692 匿名さん
エレベターのメインテナンスってそんなにスキルが必要なんですか？
事故が起きるとかのレベルではないでしょ？
それ程のスキルが必要な機械ではないですよね。

[695: 匿名さん]

エレベーター事故は、シンドラーエレベター事件のように、点検不備やスキルが無いと死亡事故につながる。　軽視してはいけない。

[696: 匿名さん]

分譲マンションですから、独立系安心な会社を選びます。
アステージ関係者ですか。

[697: 匿名さん]

管理会社が、管理組合の理事の人選に口を出している件も異常だと思います。

おかしくありませんか？

[698: 匿名さん]

良い情報を提案すると、破棄させる傾向が見受けられる。
目安箱の書類を管理組合に渡さない事もありました。その後は、良い提案者を悪者扱いし輪番も飛ばすようです。

[699: 通りがかりさん]

>>695 匿名さん

それはエレベーター会社の問題であって、選んだ管理組合の問題ではないです！

[700: 通りがかりさん]

>>697 匿名さん
確かに違反行為です。
支店トップに苦情言ってもトップの了解項目だと思うので、理事長アンケートに書く。一応牽制にはなるかも。
もっと上の大京コンプライアンス委員会とか行政機関しかないですね。

[701: 通りがかりさん]

>>697 匿名さん
基本的には管理組合の無知さを大京に舐められて居るのが最大の原因だと思います。

[702: 匿名さん]

管理組合が無知なのは、当たり前です。　その無知を信義誠実の原則により、正しく指導するのが善管注意義務です。　管理会社の使用者責任を問われるのは当然です。

[703: 通りがかりさん]

>>702 匿名さん

当たり前とは？
管理会社の使用者責任とは？
そんなの有るんですか？

[704: 匿名さん]

法令や管理委託契約書をご覧になればわかりますが、会社や法人には使用者責任があります。
会社の責任か、個人の責任か、両方か最近は「自己責任」の名のもとに、曖昧になっています。　これは、管理会社が意識しないと解決できません。　個人的には管理会社が会社としての機能を失い、フロントや管理員に責任を放り投げていると感じています。

[708: 匿名さん]

[No.705～本レスまで、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[709: 匿名さん]

いつも法令違反スレスレを繰り返し、管理組合からの質問に答えず受け流す。
金銭的に不明な点が多く、
結果、
管理組合の資金を横取りしようと計画する管理会社。

赤字になっていると指摘しても、なお、誤魔化し続け（今年一月の総会）大規模修繕工事時期が近づくまでは、理事会での要望を阻止させようとしています。
一部の役員を仲間に付け、阻止させるのです。

[710: 匿名さん]

>>709 匿名さん

管理会社変えた方がよさそうな気がします。

[711: 口コミ知りたいさん]

777さん
どうやって一部の役員を味方につけるんでしょうか？
結果マンション修繕積立金が枯渇するわけで、自分にも跳ね返って来る事が理解出来ないというと事自体が信じられません。

[712: 匿名さん]

と、業者の言い分もわかる。

[713: 匿名さん]

単に面倒だから任せたい居住者もいると思いますが、業者にある程度、マンション買わせてる事例があると思います。

管理戸数がこの会社だけ全然増えないのも、取引が切れて、怒ったそういった方々が次々とマンション解約をさせているのが原因とも聞きます。

[714: 匿名さん]

戸数が全然増えないと見られるのが嫌で、ついにワンルームまで受注し始めたみたいですね。

https://www.cityindex.co.jp/cc-warabi/

こんなんじゃ、満足に利益も出せないから、現場どんどん腐ってくのに。

[715: 口コミ知りたいさん]

>>669 匿名さん
管理会社は受託業者に当然上乗せしています。
受託業者のレベル、コスト対応力が高いと問題ないとは思いますが
余分な工事、更新頻度を上げて管理会社は利益を最大化すると思います。
試験結果なども不要な交換を促すような数値を出して来ます。
理事会で息のかかっていない受託業者を入れるのも手ですね。

大規模修繕工事などは一斉にやるから安いのだという
間違った認識を持ち込み余分なところまで修繕させて
積立金を吸い取ります。

[716: 通りがかりさん]

理事の方の一部が、それに加担しているフシがあるのだが、証拠が無い。管理会社も邪魔されて変えられない。

[717: 通りがかりさん]

>>715 口コミ知りたいさん

エレベーターの法定点検は年一度となっています。
行政はエレベーターの製造許可を出す際は、年一回の保守点検で十分な規格で許可している筈です。
健康保険の治療と同じで、高度では無いが十分な機能を満足している筈です。
それがメーカーは毎月保守点検をしなければならないとか言って来ます
その根拠として財団法人昇降機とかの指針をだして来ますが、ここはエレベータ業者利益団体ですよね。
毎月保守点検しなければならないのはメーカーが規格を守ってエレベータを製造してなかったか？過剰な保守を要求しているからかも？

[718: 通りがかりさん]

管理員室にエアコンを導入するにあたり、大京アステージと費用を折半する事で担当者と合意した。
いつまで経っても折半費用を支払わない。
問い合わせると会社に稟議書を出しているが通らないの返事。もう2年以上が過ぎている。
次に来た担当者に確認させると稟議書等は出ていないとの返事。
前担当者が口から出任せに費用を折半すると嘘言った可能性あり。
更に稟議書が通らないと嘘の上塗り。そのまま隣の区に課長として栄転。
証拠のメールも有るので大京アステージに訴訟で裁判して立替金を支払わせ事にしている。

[719: 匿名さん]

金払いが悪いことが特徴ですけど、典型的な事例ですね。
そんなもの、支店長レベルで決済できると思いますが、この会社では一般社員は稟議の書き方を知らないので、おそらくそこの課長が稟議申請していると担当者に嘘をついたのでしょう。
顛末確認と支払について、支店長を理事会もしくは総会に呼びつけ、再発防止策とペナルティをどう考えているのか書面で出させるのが良いでしょう。

ちなみに、議事録はないのですか？
記載が無いならそもそも、理事会支援もできていないので、委託費返さないといけないですよ。

[720: 通りがかりさん]

エレベーター保守会社選定で感じた事
メーカー系保守会社は部品が製造停止で保守が出来ない。
リニュウアルしなければと言う。
それなら、メーカーは違っても同等品が有る筈。
サードパーティで同等品を提案してくる保守会社を選択した方がいい。
サードパーティーでもやたらリニューアルを言う保守会社はやめたほうがいい。

[721: マンコミュファンさん]

>>718 通りがかりさん
このレベルの事は日常茶飯事ですよ。壊れた排煙窓の受託業者が部品発注で対応中と担当者に言われて時間稼ぎ。その受託業者に電話したら見積りすら取っていなかった。瑕疵担保責任で対応できる範囲だったので修理費用支払い拒否したら理事会を悪者扱い。新任の理事会で全額払わされた。

[722: 評判気になるさん]

>>677 通りがかりさん

元々の長期修繕計画自体、100戸以下のライオンズでも20年、30年経つうちに億単位の赤字が組み込まれています。
その頃になると購入者の給与は60歳を超え半減、医療費増大、年金消滅、専用部分修理続出になります。管理費もURを借りるのと同額に。
今からでもそうならないような施策を打って対応していかないと全員憂き目に遭うでしょう。
大規模は10年＋数年で実施する、大規模修繕はまとめて実施するから安い、そう言った神話を崩していく必要がありますね！
台風で吹き飛ぶ足場を組まずに屋上に簡単な吊るしのためのやぐらを設置して作業してくれる業者が増えると良いですね。

[723: 通りがかりさん]

>>722 評判気になるさん
677です。
10年以上前に理事長として大規模修繕をやった経験から投稿しました。
今でも管理会社は大規模修繕するのが時期ですとうるさく言って来ます。
できるだけ大規模修繕は先延ばししてやらないようにしています。
通常の工事でできる筈なのですから。
大規模修繕工事で組合の修繕積立金の全てを注ぎ込む様な馬鹿な事はしないつもりです。

[724: 匿名さん]

>>722 評判気になるさん

ゴンドラはゴンドラで色んな申請なども必要ですが、実際に作業とすれば、やってないのと変わらないか、やらない方がいいくらいのものですよ。
国も警鐘を鳴らしていたような気がします。


某テレビ東京で報道されていた会社で、ゴンドラで施工したマンションを見たことがありますが、数年前に修繕した外壁はエフロで真っ白、理由は元々施工したデベロッパーに聞いてくれとのこと。
自分達で施工したのに、保証もせず、あげくのはてにはデベロッパー。
知識無い人達が騙されるんだろうなと思います。

とはいえ、大京の管理会社は、状況に関わらず大規模修繕を12年でさせたり、部品供給期限はまだまだ先のエレベーターを25年でやったりと、顧客のことよりも、自社の利益を重視する傾向にはありますので、他の管理会社に変えることなど、他社の意見も聞きながらやっていった方がいいでしょうね。

[725: マンコミュファンさん]

>>724 匿名さん

全国、北は北海道、南は沖縄まで全て同じ。どこも保険も怪しい。修理代金も不正。
全てダメ！適当にやっている事が明白。

[726: 匿名さん]

会計が崩壊寸前の管理組合であるのに、
様々な見直しに協力すべきなのに、
不正とも言える言い訳で管理組合を騙し、
更に一般会計から積立金への組み入れを要請しています。
そもそも有り得ないほど高額な修繕費。
馬鹿高い管理費。アステージの社員がマンションに来た事ほぼなし。
なぜ年間800万もかかる？おかしいだろう。
大規模修繕で管理組合の資金を奪う事が目的と言えます。今すぐに建物診断士、マンション管理士、弁護士を入れてください。
値上げに応じても建物はドンドン傷み汚れが増していくだけです。建物の事など住民の事など、微塵も考えていませんから！

自分達へのボーナス

[727: 匿名さん]

６７７さんのおっしゃる通り、大規模修繕工事に乗ってしまうと、赤字転落しその後管理組合は復活の機会を失う。その頃から各区分所有者の専有部分の補修も増していく。更に管理組合は築20年後の共用部の水道管交換工事費用、災害時の備えや突発的な事故への予算に対応不能となり、
管理会社は、更に管理費の値上げを迫る。 その繰り返し。友人のマンションもそう。ローンが終る頃、管理費と修繕積立金が更なる値上げ。
過去に1万値上げ更に再々の値上げが繰り返され、現在管理費と修繕費トータル5万に到達。
値上げ後の引き下げは容易では無い。

理事会を開けば管理組合の思考をアステージに読み取られるだけかと。
管理組合に寄り添い将来の建て替え費用等、検討するような管理会社ではない。
むしろ、泥棒猫が隣に座ってると考える。残念。
高い管理費を支払っている意識の元、アステージを信用し任せきりの管理組合にも責任はある。今後は、有識者を雇うことで公平かつ建築の適正な価格を知り驚愕する事だろう。

検討や意見交換は区分所有者との集会で行う。
管理会社は遠慮して頂く。

[728: 通りがかりさん]

>>727 匿名さん理事会は大京アステージ抜きでやったらどうですか？
大京は単なる理事会の書記役の筈ですが？

[729: 匿名さん]

管理会社は来ます。どう言えばいいのでしょうね？

[730: 通りがかりさん]

>>729 匿名さんへ
理事会は自分達でやるので来なくて良い。送付だけやって下さいで良いかと思います。
管理組合と管理会社の関係で言うと、管理組合の仕事は多岐に渡り理事会メンバーだけは出来ない場合が起こります。
そこで有償で会社を雇い、組合の指示により組合の仕事を代行してもらいます。
その会社がマンション管理会社です。
ところが権限が無いにも関わらず、権限が有る様な振りして組合に物言して来ます。
騙されないで下さい。管理会社に組合を指導する権限などは有りません。

[731: 通りがかりさん]

理事会にどうしても管理会社を呼びたい役員がいるみたい。

[732: 匿名さん]

管理会社は出席して議事録案を作るのは仕事ですから、それはやってもらえばいいのでは？

ただ、こちらからの言及があるまで、一切口を開けるなといっておけばいいと思います。
下手に管理会社呼ばないと、管理会社を変更されると思って、あることないことどころではなく、ないことを言いふらされると思いますよ。
ただでさえ、管理会社業界の中で、大京の解約状況なり、退職状況なりはすごいと思われていますから。

[733: 匿名さん]

>>732 匿名さん

何言いふらしますか？

[734: マンション検討中さん]

>>724 匿名さん
情報ありがとうございます。ゴンドラ式は記憶では大京施工のタワーマンション、川口のエルザタワーで一部使われた記事を見た記憶があります。先日、100戸クラスのマンションで屋上に簡易櫓を組んで吊るしで人が数名降りて来て作業しているのを見かけ、修繕費の多くを占める足場の費用を省けると思いました。

大規模修繕サイクルの延長は必要不可欠です。管理会社を変えるのは並大抵でないので、他社に管理費の見積もり、大京の息のかかっていない業務委託業者(保険会社含む)に見積もりを取り、それを大京に提示するべきでしょう。

それを誰も敢えてやらないので、いいように扱われているだけだと言うのは間違った考えでしょうか？

[735: マンション掲示板さん]

>>734 マンション検討中さん
なるほど！

[736: 匿名さん]

>>734 マンション検討中さん

タワーはむしろ足場使えないし、ほとんどリフトクライマーでもっと高い。

ゴンドラは清掃ならまだしも、工事はまだまだ。変な工法でやるのは簡単です。安くて問題出ないのなら、施工業者もそちらに流れる。流れていないというのは、問題があるから。

まだまだ技術革新が必要とは思いますが、実験台がいなければ技術革新もできないので、人柱になるつもりなら止めはしません。

保険会社はちょっと意味がわからないですね。
管理会社変えられないレベルの組合だと、なかなか先進的なことはできないですよ。

[737: 通りがかりさん]

>>736 匿名さん

アステージは素人を舐めてますよ。 いづれ100倍返し必修。単なる資格あるだけ何も使える知識なし。人間としても残念。10年来ましたフロントマン…さようなら。もう来なくていいです。

[738: 通りがかりさん]

>>737 通りがかりさん
確かに大京アステージは組合を舐めてる。
舐めるには舐めるだけの理由がある。
理事が所有区分法も読んだことが無い。全て大京任せ。自分の財産を守る意識がない。
こんなやり易い事は無い。赤子の手を捻る様なもの。
修繕積立金は直ぐに無くなる。

[739: 匿名さん]

以前理事をやっていて、大京に味方は3名、中立1名、反対は2名。
オートドアの修理で結果的に200万円以上節約しましたが、最初に
大京の息のかかっていない業者に見積を取る承認を全理事にお願いしたら
一名返事なく何度か聞いたら、「やりたければ勝手やれば！」とメール回答。
総会で実行を保留にしたあまり意味のない追加設備を、その直後の
理事会で監事がしゃしゃり出て、自分も入れて強行採決して総会の議決を覆す始末。
書記は大京任せで良いように書かれる始末。最後の理事会で大京が出してきた報告数件が
全て誤情報、虚偽だった事を自分が証明してやっと大京派の理事達は何かオカシイという事に
気付きました。あまりに嘘ばかり言われるので反論で理事会の時間が取られると
監事がしゃしゃり出てきて、「あんた達同じ事を長々とやってないで早く終わらせなさい！」と
お怒りの指導が。大京とお互いのベネフィットを守りながら交渉することの方が
理事全員の賛同を得るより如何に簡単だったかという良い経験を以前させて頂きました。

正しい情報こそ大事であり、関わりたくない人が大多数なので、将来自分に
返ってくる事を理解して貰うのに膨大なエネルギーと時間が必要です。

住民の無知、無関心、関わりたくないマインドを
食い物にしているのが大京という訳で
大京だけが悪いわけでは
無いという事です。

[740: 通りがかりさん]

>>739 匿名さん
監事は採決に入れませんから、違法ですね。
意見を述べるのみです。

[741: 通りがかりさん]

>>740 通りがかりさん

大京の担当者は監事が入れない等、基本的な事は知ってる筈ですが。
第三者機関に抗議したら如何でしょうか？

[742: 通りがかりさん]

>>741 通りがかりさん
大京アステージの善管注意義務違反になり,対抗する強力な武器になります。
武器を持たずに大京と対等に交渉するのは難しいですよ。

[743: 匿名さん]

私のマンションにも。
毎回、立候補をし、理事長、副理事、理事に。 現在はご自身で立候補され理事長をしています。この方が上記の方と同じく、現在も不可思議な対応を続けています。

[744: 通りがかりさん]

マンション管理士の資格を持っている大京アステージの担当者が知っているのに注意しないと資格剥奪とかの処分になるかもです。

[745: 匿名さん]

>>743 匿名さん

それは管理組合内部の話でしょ


監事も意見を述べることはできるから
これも管理組合内部の話

管理会社が、どうこうという話では無いような気がする

[746: 匿名さん]

>>741 通りがかりさん
前大京担当者はその事を良く知っていても善意の誘導は一切せず、逆利用していました。重大事故を隠匿したり、虚偽の報告の連続、その為、理事会で保健所、国交省など第三者機関にも知らせていました。親大京派は過去大京に子供の粗相を保険対応で処理してもらったとか、利害関係がある方が多いようなので、個人の意見にはその温度感が反映されています。理事の意識や法令理解度、関心が上がらないと大京に良いように操られるだけですが、そこまで献身的にやる人は稀です。

[747: 通りがかりさん]

>>745 匿名さん
議決権を有さない監事の暴走を大京担当が見て見ぬ振りをしても管理組合内部の話だから大京は悪くないというご意見ですね。

[748: 匿名さん]

基本的に管理組合が主体であり、管理会社は管理組合から委託を受けているという仕組みです。組合が無関心であっても一部理事メンバーが故意であっても、管理会社提案の法外な修繕費用を決議したら、それは「あなた達が決めたんだから」というのが大京アステージのスタンスではないでしょうか。アステージは酷いと思いますが、その現実を受け入れた対応が必要。
まあ癒着の構造には腹が立ちますが。

[749: マンション掲示板さん]

>>748 匿名さん
管理会社は、意図的に良い意見を潰す仕組みを作ってます。隠蔽や不法行為により、管理組合の良質な意見を通さないようにしてます。

[750: 通りがかりさん]

>>748 匿名さん
管理会社と管理組合との基本的関係を理解しないといけませんね。
管理組合は本来なら自分達でやらなければいけない事を報酬支払って管理会社にやらせている。
この事が基本です。
管理会社担当者には善管注意義務が課せられています。そのためにマンション管理士の資格を取らせ専門知識者として登録しています。
マンション管理士が不正行為と知って故意に見逃した場合は懲罰の対象になります。自らも行ったばあいも同様です。
大京アステージには善管注意義務違反がかなり有る様ですね。
その場合は事実関係を国土交通省に連絡しましょう。
かなり効くと思います。

[751: 匿名さん]

どこまで腐ってる管理会社なのかと。

[752: 匿名さん]

工事のマージンは100万円以下で30％でそれ以外は25％

つまり協力会社が出した50万円の日常の修繕工事の見積りに
15万円を事務的に加えて65万円かかる工事としてアステージが見積書を組合に提出

大規模修繕工事の場合は1憶が1憶2500万円
アスの仕事は、単なる中抜きよりも、実際もっとコストがかかる。
そのため、大型の物件では、他の管理会社に工事を依頼しているよう。
テレビでもやってた。
そっちの方が信頼性が高いし、値段も安いのだろう。

自社以外の工事を、なんて言ってるのに、そもそも自社の工事が無くなり、業者も逃げ出す始末。

ここは、会社として発展は見込めない。
アステージが組合に提案する各種サービスは管理組合のためというのは名目であって、本来はアステージが受けとる手数料収入が目的
レスキューとか承認サービスとかオリ電等々

[753: 匿名さん]

>>752 匿名さん

計算方法違いますよ。
粗利が30％ないしは25％でしょうから、それだと足りないです。

50万円の見積もりに対しては、22万円乗せて72万円、1億の場合は1億3890万円です。

実際、元請けがやるべきところまで下請けにやらせたり、他にも色々と面倒ごとを押し付けたり、難癖つけてお金払わなかったり、逆に払わせたりするので、リスク込みで大京案件は元々の見積りよりは高くせざるをえないと思います。

>>750
資格の名前違いますよ。
理事会は支援業務だけですから、それを止めないことが善管注意義務違反という前に、自分達の管理組合内部で問題提起しないといけません。
そのレベルで国交省にたれ込みしても無駄です。

[754: 通りがかりさん]

>>753 匿名さんへ
タレコミですか？

[755: 匿名さん]

タレコミではなく、
753さんは親切心での事でしょう。
大京アステージは更にマージンやキックバックも相当ではないですかね？住んでいると分かります。例を挙げると清掃。
その辺の主婦が掃除してるレベルで。
先日凝視したところ、非常に汚い雑巾で一階共用部を拭きあげています。かなり傷んだ薄汚れた雑巾はその後も交換せずに。清掃後のガラス部は見た目は筋汚れもなく綺麗ですが、ガラス部につく雑菌は半端ないでしょう。汚い。アステージがキックバックや上乗せ利益をするからこうなる。
正しい管理をする会社に早急に変更させたいです。住民が未だ無関心。

[756: 匿名さん]

区分所有者への対応はフリーダイヤルで担当部署に連携させてるだけです。大地震や緊急事態であっても、フロントマンが来たことない。

[757: 匿名さん]

2度目の大規模修繕工事をしたのだが、理事会が高齢化してきたのをいいことに、事前の説明会に聞いていた話と実際の工事内容は異なっていた。仕様のグレードも最低レベルだ。しかし営業担当者から「見積り通りだ」との説明。結果的に希望の工事は、追加工事となり費用を請求される。営業態度や対応はひどい。管理費の積立金を、大京アステージ営業に横領された。2度と大京が管理するマンションに住みたくないと思う。大規模修繕工事は他社に依頼することを薦める。
完全住人無視。利益優先
業務レベルも低いうえに、委託費が高過ぎる。
管理人さんが良いという評価をしている方がいらっしゃいますが、管理人さんは、大京アステージのグループ会社「大京ライフ」の社員です。私のマンションも、大京ライフの管理人さんは非常にしっかり管理して下さっています。但し、管理人さんだけで解決できない問題について、大京アステージに上申しても、大京アステージは何もやってくれない。一部の住民の利権絡みと思われる我儘と横暴により、管理会社を変えたくても変えられません。

[758: 匿名さん]

>>757 匿名さん

大京ライフは無くなり、既にアステージに統合されています。
管理人の研修など、かなりレベルは低く、動画見るだけ、飲み食いするだけと聞きますから、会社ではなく、その人が良いのだと思います。
全社的にちゃんとしていれば、架空工事や印鑑利用など、管理人がチェックできますから、そんな何年も経つ前に、横領に気づけたとは思います。

管理会社変更では、居住者と理事会双方の評判が悪く無い限りは、次の管理会社が再雇用に応じないことは考えにくいです。

[759: 匿名さん]

>>755 匿名さん

アステージの場合、マージンが多重になることが一番高くなる理由ではないかと。

大規模修繕工事など、下請けに特定メーカーを使うようにし、そのメーカーからのキックバックをもらいます。
キックバック分、下請け業者は安く仕入れられませんから、下請け金額自体が高くなります。
なんとかレスキューも、その利用料の他、工事があった場合の費用に関して、キックバックを要求することから、価格改定が必要になったと聞きます。

清掃員はそんなもので、単なる主婦がやるのが普通と思いますが、大京指定の雑巾が高額で、交換できないではないでしょうか。

[760: 匿名さん]

大京アステージからの雑巾、
買いたくもありませんね。雑巾にもマージン3倍くらいでしょうか。

夏にエアコン「特別斡旋キャンペーン！」のチラシを各戸に入れてました。家電量販店で問い合わせましたら機種は廃盤寸前商品でしたし、店で頼むと半額以下です。取り付け料も無料でしたから、大京から斡旋するもの、工事も修繕も管理も全て覚悟の上の付き合いでと。

[761: 通りがかりさん]

大京アステージが事故などの保険請求を管理組合に連絡せず、勝手に請求して業者指定で支払いを受けています。
システム上、理事長印サイン無しで保険会社は支払いをするものでしょうか？
何故、可能なのか知ってる方は教えてください。

[762: 匿名さん]

>>761 通りがかりさん

基本的に請求の権利があるものが請求しないと、保険金は支払いされません。それなしに請求されていたら、偽造です。
ただ、個人賠償なら請求権があるのは加害者ですから、理事長は何か言う権利はありませんし、印鑑も必要ではありませんから、事故の内容によりますね。

[763: マンコミュファンさん]

>>761 通りがかりさん


加害者と言っても、この保険は管理組合が加入しています。
保険金は本来は管理組合へ振り込まれます。施設賠償保険金も含め、全ての保険金です。

保険金の算定額が出ると、＋お見舞い金が10%?支払われます。（他社では20%?もあります。）

ですから、業者に支払われるのはおかしい。
アステージは保険代理店ですから別のルートでお金を回してるのですかね。その後。業者からのキックバックと上乗せのお見舞い金を。事違和感ないのでしょうね。本来してはいけませんよね。
あいおい損害保険会社に連絡し過去から全ての保険金の履歴と言い調べたら？と。

管理組合は今後、他社の保険に見積もりしては…現在のを解約すると、未消化分の保険料は戻ります。ただし、今時期保険料が値上げされたので見積もりに気をつけて。
戻ったお金で新規の保険に加入しても、場合により保険料は、お釣りが来る可能性もあり。

保険会社によりますね。

[764: マンコミュファンさん]

>>761 通りがかりさん

保険事故の時、理事長のサインなどしませんよ。　
本来、管理組合に報告をし、
管理組合の口座に入れる必要があります。　　アステージさんのやり方は、悪の温床となりやすいので今後、直接業者への入金はやめて頂けば？

[765: 匿名さん]

>>763 マンコミュファンさん

もう少し勉強した方が良いと思います。

保険金は保険金請求者が請求した振込先に振込されます。
個人賠償以外では理事長が請求しなければ振込されません。個人賠償では加害者です。
記名押印で良いので、少なくとも押印はしているはずです。勝手にやる権限は渡していないと思いますので、やっていたら偽造ですよ。

保険金を管理組合の口座に入れることも可能ですが、そこから支払した場合、振込手数料がかかりますから、それと比べて考えれば良いと思います。

お見舞金と言っているのは臨時費用でしょうが、特約に入っていなければ出ません。

[766: マンコミュファンさん]

臨時費用特約
は保険金額が確定した時に、上乗せして支払われる分ですよ。あいおいさんだと、10%？

他社で、保険料20%、更に３０%にする事も可能だったかと。（保険料が多少上がると思いますが。）
専門の方がここで詳しく伝えてくれると良いですね。

火災が起こり建物に保険金が出たとしても、燃えた建築物の処理等や周辺の配慮へ結構な支出があるのですよね。その為に保険会社は、臨時費用という、保険金に上乗せする分を保証してくれるのです。保険本体には、その他原因不明の漏水事故や破損事故も保証されますから、その時もこの臨時費用特約金が上乗せされ支払われます。保険金は、一度管理組合の口座に。その後、管理組合が業者選定し、必要な修理をすれば良いのです。保険会社から支払われた保険金が残れば次の修繕に回る事もあるでしょうし。

[767: マンコミュファンさん]

>>765 匿名さん

保険事故が起こった場合は、連絡するという意味です。理事長のハンはいらないという事です。

保険金を出す事となったら、契約者が書類提出しますから、その時に印鑑必要ですね。

保険証書を確認ですね！