大京アステージの苦情？！

[周辺住民さん]

以前より、問題になっても揉み消しにされてしまいました、管理会社の不正について質問させていただきます。

マンション内で火災事故があり、火災保険金がおりました。

しかし、保険代理店でもある大京アが、保険金を着服まがいの利益誘導的に、保険金全額を大京アの懐に入れるべく事故請求
　
が、発覚しました・・・。

みなさんの所でも、不正やこのような苦情とかありませんか？？

[219: 匿名さん]

大京アステージと付き合うのはもうやめるべきだと。 過去からのアステージの行動、発言、対応を伺ってきました。


自ら大京アステージが総会の進行役を務め、都合の悪い事は言わない。管理組合にチャンスを与えない。（他社との見積もりを取らせない） 何かあると我々は管理組合次第なのだと誤魔化す。 返事を遅らせ時間稼ぎをする。その後、総会で強引に承認させようとする。その繰り返し etc…

区分所有者から、いかに多くの資産をむしり取るか、虎視眈々と狙っているように思えてならない。こんな管理会社とは早くおさらばし最強の管理会社に変化すれば様々なこと問題も解決出来そう。

[220: マンション居住者]

>>219 匿名さん

「最強の管理会社」は大京よりもっと悪いですよ。これでも大京は良い方だと思います。大して儲かっていないのが理由です。管理会社を変えて今までの垢を洗い流すのは正しいと思います。垢の半分は大京へ作業を丸投げしている管理組合/理事会です。長期修繕計画を理事会で見直せますか？近隣の工事屋を使って細かな工事を直接発注できますか？など、今まで大京へ丸投げしていた作業を管理組合/理事会が取り戻すことから始める必要があります。要は楽をしようと思っていた管理組合/理事会が管理会社に付け込まれただけなのです。

[221: 匿名さん]

業務停止処分されてるみたいですね。

[222: 匿名さん]

名古屋支店（中部地方管轄区域）が60日間の業務停止になっているようです。

[223: 匿名さん]

アステージの名古屋支店が、管理組合のお金を横領したらしいですね。

[224: 匿名さん]

業務停止って結構大きな処分ですよ。
大手で初めてじゃないですかね。

[225: 住民板ユーザーさん1]

こちらかな
http://www.cbr.mlit.go.jp/kisya/2018/12/1232.pdf

[226: 匿名さん]

アステージのホームページ見てみましたけど、具体的に何があって、どういった対策がされたかの記載は無いですね。

また、親会社の大京も子会社が行政処分受けたら何らか発表するのが普通だと思いますけど、何も発表してませんね。

こういった時こそ企業の姿勢が問われるんじゃないんでしょうかね。

[227: 匿名さん]

甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約に定める預金口座振替の方法
によるものとし、原則として、甲の組合員が乙の指定する金融機関に各自口
座を設け、毎月　　日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営
業日とする。）に、甲の組合員の口座から乙の収納口座に収納する方法によ
り行う。

これは、分別管理と保管管理に違反していませんでしょうか。？

[228: 匿名さん]

驚きました。

[229: 匿名さん]

2枚目

[230: 匿名さん]

3枚目

[231: 匿名さん]

驚きました。

[232: 匿名さん]

この管理会社に限らず管理費等を管理会社の収納口座で収納した後
定額管理委託費を差し引いた管理費等を１カ月以内に組合の収納口座
に振り替えられ、
この組合名義の収納口座の通帳と印鑑を管理会社の担当が保管してい
た為に組合費を横領された事件です。
今後は管理会社名義の収納口座に関わる組織的横領が出たときは登録
を取り消される管理会社も出てくるでしょう。
過去の会計報告書を各期の分を精査すると疑わしい事例が相当出てき
ます。

最近はこの過去の犯罪を隠す為に第三者（都銀等）の収納口座に振る
替えられるようなシステムに変更しだした。

適正化法では基幹事務（出納業務）は登録業者以外に再委託してはい
けないのですが？

[233: 匿名さん]

組合員の管理費等は直接管理組合名義の口座に振り替えられるべきでしょう。
この管理組合名義の口座と印鑑を別々の人間（組織）に分別した保管させる
ように法令では決められております。

[234: 匿名さん]

管理会社の悪の本丸は管理会社名義の収納口座にどれだけ責められるかである。
攻めやすいのは保険会社の協力があれば収支報告書にそのヒントがあります。

今回の業務停止２か月は大手では初の摘発です。適正化法施行後国土交通省も
本丸は管理会社名義の口座にある事は認識しているでしょうから。

組合員から疑わしい収支報告書を持参して事情を説明する事から始めてください。

管理会社１０９などはかなり怪しいでしょう。これ等に詳しい組合員を排除した。

[235: 匿名さん]

9月の地震の後、「共用部に破損などが起こった場合、こちらでご対応出来る場合もありますのでご申告ください。」と貼り紙。
区分所有者の火災保険では保証されない共用部分となる、ベランダ窓、、仕切り板、玄関ドア、等は管理組合の火災保険を使用するのではないですか？アステージは震災時の保険使用の有無について 破損の有無について報告してきません。

アステージは何故報告しないのでしょうか。

[236: 匿名さん]

今回は保管口座ですから論外でしょ。

[237: 匿名さん]

地震保険は組合が加入しておりますか。
地震保険に加入していない場合は共用部分は管理組合の自費で修繕する
事になります。
加入している場合は全損が５０％、般損が２５％、軽損が５％。かな。？

地震保険金で修理費が不足して困った時は行政に相談しましょう。

組合保険で保険金を受け取り先はまず保険会社は管理会社に振り込みます。
その後に組合の収納口座にふりかえられます。

その旨の通知書は管理組合理事長に郵便で送付されますが、郵便配達員は
理事長のポストを知りませんので管理員ポストに投函しますが理事長は知ら
ない事が多いでしょう。

定期総会では雑収入か保険金で収入報告され、工事費は小修繕費か雑費で
支出として報告されますがその金額が違う事もある。（保険会社と工事業
者確認）

時には組合費で支払っている工事費は、本来は保険で処理できるのもある。
（保険会社を調べてみてください。過去のものもすべてです。）

[238: 匿名さん]

皆、知識が不足で何もかもアステージがしている状態ですから。 保険会社に連絡など、誰もしておりませんでしょう。このような横領事件が未だ続いているのですから、恐ろしい。

[239: 匿名さん]

地震保険の内容くらいは、自分達で知っておかないと。

[240: 匿名さん]

管理組合の保管口座と印鑑を管理会社（担当）が保管している
事にきずかない組合理事の怠慢でしょう。
大京はこの損害は保障するでしょうが、保障力のない管理会社
なら組合理事長の責任問題になりますでしょう。
保障機構が保障してくれるといいでしょうが。とにかく組合役
員の無知のため予防能力がない証拠でしょう。アホ。あきれる。

[241: 匿名さん]

>>240 匿名さん

保証機構が保証する内容じゃないですよ。
キャッシュカードと暗証番号渡してるようなものです。
理事長が個人的に賠償しなければなりませんよ。

[242: 匿名さん]

２４０です。２４１さんの仰るとおりです。すみません。
管理会社は倒産していませんからこの場合は理事長責任ですね。
失礼いたしました。

[243: 匿名さん]

240は、大京アステージには力があると言いたいのか？

管理会社のアステージは、
大幅に膨らませた管理費と修繕費、更にどさくさ紛れの不明な費用まで混在させ、修繕計画に入れ込んでました。
指摘すると次回の修正案ではその項目が消えてるのですから。分かりますか？
修繕積立金については、
実際の長期修繕が行われたら翌年に全て削ぎ取られ残高はマイナスにさせ！
その後は、いやようなく世帯あたり３桁程度の債務が発生させるように計画されています。どうしすか！

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん

そんな程度の話も答えられないフロントなんですかね。低レベルですね。
さっさと管理会社変えたらよろしい。

長期修繕計画なんて、管理組合で自分達がどう考えていくかであって、管理会社任せにするものではない。
管理会社はあくまで叩き台を作ってくるだけ。

その意味では管理組合も低レベル。
管理会社変更を通して、管理組合のレベル上げた方がいい。

[245: 匿名さん]

この問題は管理会社の責任にしている組合員は痛い目に合わないと
理解しないでしょう。
この管理会社だけではなく管理会社１０９などはもっとひどい事を
しているのを理解しなさい。
悪徳組合員と悪徳管理会社１０９の共謀事件を参考にされて今後の
管理会社等の変更や改革ができるかどうかは組合員の資質でしょう。

大京の問題はこれから続々と他の管理会社にも問題が波及するでし
ょう。

[246: 匿名さん]

他の管理会社は関係ないと思いますけど。

[247: 匿名さん]

３４６は１０９の関係者でしょう。

[248: 匿名さん]

今回は管理会社の責任ですけど、管理組合も悪い。
賠償するくらいの体力のある会社を選ばないといけないのは当然。

[249: 匿名さん]

どこがおススメですか？

[250: 匿名さん]

順番制の能なし理事長の弊害、管理会社に生贄をささげるようなバカ理事長。
腹が立ってしかたがない。防げなかった馬鹿組合員には馬鹿理事長しか選べ
ないのでしょう。最終責任は組合員にある。私もその一人である。残念。

[251: 匿名さん]

管理会社も悪いとは思いますよ。
だからこそ行政処分受けてるんですから。

管理会社は内部統制がしっかりしてるところの方がいいでしょうから、親会社を含めたグループで考えるべきでしょうね。
それと、母体だけ大きくても大阪ガスみたいなことがありますから、管理戸数が全国でトップ10に入ってなければ仕方ないと思います。

[252: 匿名さん]

詐欺による意思表示は善意の第三者には０００
管理会社は使用者責任、担当者は横領金の返還と賠償
管理組合は少々足りないのだから０００と似ている。

[253: 匿名さん]

他の管理会社云々よりも、大京アスと委託している管理組合の組合員たちは事態をきちんと報告させるべきでしょう。
そうでないと納得できるわけがない。

[254: 匿名さん]

次回総会時、
アステージが今回の
横領事件で60日間の行政処分を受けた事を、何一つ話さなかった場合お知らせします。

ひた隠しにするでしょうがね。

[255: 匿名さん]

管理会社１０９も過去に行政処分を受けたときは理事会にさえ
報告は無かったので、最後の処分を受けた時は我慢していた組
合員が告発。
その後にこの組合員はクレーマー扱いされ職場の長に解職の圧
力をかけられ退職した。勿論家計が困窮して区分所有権を売却
した。
大京どころの悪さではない。もっと危険な管理会社です。

[256: 匿名さん]

109の話はどうでもいいよ。

[257: 匿名さん]

109もアステージも、どちらも腐ってるのでしょう。

[258: 匿名さん]

109のヤツは何でこのスレに書くんですかね？

[259: 匿名さん]

１０９が都合が悪いのでしょう。

[260: 匿名さん]

東急のスレで相手にされないもんな。
そのうち削除依頼されるだろうけど、ずっと全角ならさすがにわかる。

[261: 匿名さん]

12月26日付の大京アステージの横領事件
国土交通省の書類を確認すると、
「複数の管理組合のお金を横領していた」との事です。10年前頃にも8000万程度の横領で問題になった会社ですし…

[262: 匿名さん]

２６０は１０９関係者と判明した。正月２日でお休みでしょう。
身分が解ってもかまいません。１０９から削除依頼をしなさい。
正義の為の投稿だから削除はできないでしょう。啓蒙である。

[263: 検討板ユーザーさん]

初めて投稿させて頂きます。
当方は西東京です。昨年まで理事をやっていましたが多くの問題を見て来ました。
一番の問題は大京の不法行為や横暴を許している住民側に有ると思いました。
問題点を指摘すると監事がしゃしゃり出てきて、いつまでそんな議論している、みんな忙しいんだからと強行採決。それを見ていて大京担当は何も指摘しない。というかこういう人たちを味方につけて苦情や改善を要望する住民をクレーマーに仕立てあげる。最大の問題は管理の依頼主である住民側に有るという事です。明らかなのは二回、三回と大規模修繕工事を経験すると膨大な積立金不足が生じて一戸あたり百万円単位の追加徴収が発生するという事です。また理事は二年制で全員入れ替え、書記がいるのに議事録は大京が用意、マンションの保険の契約者は管理組合なのに使う使わないの采配は大京側に、何かを変えようと提案してもそれは規約上総会マターと言い先送り、なのに規約に明記されている事を無視したり守らなかったり。
漏水事故でエレベーターのモニターが壊れたのに放置、一年以上前の清掃で受水槽の仕切り板が破損したのに報告は翌年の理事会、しかも費用は管理組合に請求するという。大京曰く、色々調べたがメーカー倒産し管理修理しか行えず二槽式のメリットは使えず清掃時は断水となるという。理事会でメーカー品番を突き止め完全修復業者を見つけ見積りまで出して保険修理依頼するも未だに放置状態。昨年春に保健所に問題を報告、3名も来てくれたのに大京は何も動かず。そこでこの悪循環を好循環にするには次の手法が必要と思いました。
★住民が状況を正しく認識する事 (業務停止命令の張り出し。わかりやすい)
★理事会が加入保険会社に直接折衝。系列会社なので一筋縄ではいかないかも知れないが
★大規模修繕はやめて必要箇所だけさみだれ式に対応していく
マンションの草抜きは何度言ってもやってもらえなかったので管理員に何度も何度もお願いしてやってくれるように。
大京にとって一定の仕事だけをこなして規約にある仕事をやらない愛想の良い管理員は良い社員。
昨年の台風で一階アルミフェンスが6mに渡り吹き飛び泥棒さんいらしゃい状態になるも住民の度重なる要望に対しセキュリティ対策も講じず。
理由は部品なく業者が忙しいから。セキュリティーカメラがないところで家屋侵入、殺人が発生したとしても責任は管理会社でなく、管理組合に有ると主張したいのだとも取れる。そのお宅のベランダの天井が風で何箇所も剥がれているのにこれも放置(そもそもの劣化原因は水の浸透にあるようだが)

系列企業との利益システムで完全第三者の業者より3割から5割高いのは分かるが、委託業務を怠り、理事会を手玉に取り、緊急性の有るライフラインに関わる重大問題に何一つ対応しないというのはいかがなものか。これが企業体質ならば同じようにあしらわれ事実を知らされず支払いだけさせられている管理組合が殆どではないだろうか？依頼主の無関心から主導権を大京に取られて思い通りに操られる管理組合。やはり依頼主の責任は大きい。

[264: 購入経験者さん]

私も役員経験者です。
管理会社も悪いですが、一番悪いのは組合です。
うちのマンションは無関心すぎるので、いいようにされてるというより放置されています。
住人も賃貸の入居者が多く、所有者は住んでいませんので無関心になるのは仕方ないですが、区分所有者も高齢者がほとんどです。
お金を使いたがらないので、必要な修繕すら出来ていません。
私は必要な箇所については修繕しなくてはならないと思うのですが、そういう発言をすると老人から猛反発。
台風で木が倒れましたが、そのまま放置してあります。別に誰も困ってはいませんがどうするつもりなんでしょうか。
また、規約を守ってる人はいません。っていうか誰も知らないようです。

[265: 匿名さん]

賃借人が多く住むマンションは逆に管理が行き届かないと
外部居住の家主が黙っていないと思いますが。

木が倒れて倒れて放置するマンションの専有部分を賃借す
る人は少ないとおもいます。　

本当は賃借人の少ないローコストマンションで買い替える
資金のない老人の家主が住んでいるのではないですか。

そんな、マンションは民泊OKにして修繕金に充てた方が良
いでしょう。

[266: 匿名さん]

ローコストマンションは賢い個人投資家が購入して賃貸にします。
２５年位で元金を回収した後賃借人が契約解除を見計らって売却
するか、オーナーチェンジをします。

なぜそうするかと言いますと借家法を勉強していると築古マンシ
ョンは漏水等のトラブルが多発し、
専有部分の住宅設備等の更新費用で借料では追いつかなくなるか
らです。

よって賢く資金に余裕のある家主はオーナーチェンジ、他の新築
マンションを購入する。
若しくは住設等を更新して高くで売却するか、現状のままで、す
こし易くで売却する。

残りの組合員は安もの買い組合員か、購入資金のない老人組合員
が残り、この古老の組合員が指揮するようになる。

[267: 匿名さん]

>>263 検討板ユーザーさん

代理店というか、管理会社変えた方がいいですね。
エレベーターモニタは雨水の吹き込みでしょうから、保険適用外でしょうね。
受水清掃による破損が経年劣化かどうかは知りません。
でも、申請はできますから、申請してないなんてのはおかしいですよ。

フェンスの件にしろ、仕事はできなさそうです。

[268: 匿名さん]

２６３は自分で役立たず理事を白状しているようです。
そんな問題は理事なら理事会で指摘して管理会社に委託すればする事でしょう。

[269: 匿名さん]

263さんのマンションは、管理会社を変えても管理組合が変わらない限りまともな管理はできないでしょう。
高級売りのマンションでもしょせん長屋ということ
うちのマンションも修繕がいい加減で理事（会社役員で多忙）に言うと責めるようで気の毒になり、アステージに言い確認とったところ、アステージが業者に嘗められていることが分かり、一回の組合員ですが業者に直接確認入れ善処してもらいました。

昨年、大京はオリックスの完全子会社になったんでしたよね？
業者がそれでまともに仕事しないのか？
不祥事があったことですし、大京アステージからオリックス管理サービスとか名前変えてサービスが変わるのではないでしょうか？

[270: 匿名さん]

分譲マンションの管理の全責任は組合員が選任した理事の
代表である理事長に有るころを自覚した方が良いでしょう。

管理会社に横領されたり、水増し工事をされたり、保険金
詐欺にきずかない、等々の組合の被害を管理会社の責任に
しているが、勿論騙すほうが悪いでしょうが、騙される方
にも責任がある。

詐欺による意思表示は善意の第三者には責任は無い。
つまり、詐欺は騙される方にも責任があると民法に規定さ
れている。

詐欺師は頭が良いですよ。騙されたマンションの理事長は
ボケて、アホなのである。

[271: 匿名さん]

詐欺行為による相手方は守られるのが当然なのですが、善意の第三者に対抗できないだけでは？
保険の話は代理店が管理会社ならば当事者ですし、お金盗むなんてそもそも相手が悪い。

とはいえ、何にも考えていなかった管理組合も当然悪いわけですが、他人の振り見て我が振り直せとも言いますので、こういった事件があったのならば、やはり管理組合も気をつけていかなければならないわけです。

ですけど、まずは実際の犯行がどのように行われたかの確認が先でしょう。

[272: 匿名さん]

１、管理会社の収納口座なら管理会社の収納口座の保管者が
　　騙そうと思えば自由に現金の収納できます。（１カ月位）

２、その口座から移し替えられた組合の収納口座の印鑑を理事
　　長が保管し、管理会社の担当が通帳を保管（分別管理）す
　　れば、
　　理事長が通帳の紛失届出新通帳を発行させ１カ月以内に現
　　金を隠匿して行方不明等でなければ組合の収納口座は安心
　　である。
３、今回の場合は２の組合の収納口座の印鑑と通帳を管理会社
　　の担当が持っていたからである。これ等は理事長の初歩的
　　ミスであり。アホかバカとしか言いようがない。順番制の
　　弊害。

[273: 匿名さん]

当方の、名前ばかり理事長は、
管理会社からワイロ受け取っているとしか思えないですね。

[274: マンション検討中さん]

>>268 匿名さん268さんは、大京アステージと関わった事がないのでしょう。

[275: 匿名さん]

未だ信じ切ってる区分所有者、大京アステージと癒着してる理事も散見される。
当方のマンションは、

管理組合理事長は現在、意見する人間を悪人扱いし、
修繕積立金や管理費の枯渇を放置させてる状態。次回総会では、アステージと共に区分所有者に値上げの承認のみさせて終了させるようです。
ですから、流会を総会時に提案するべきだかと。どうしたらいいでしょうか。

[276: 匿名さん]

大狂悪ステージの悪行の数々。

読めば腹が立ち、反吐が出る。


このハイエナ管理会社！もうマンションに来るな！

[277: 匿名さん]

>>272 匿名さん
収納口座はこの会社のやり方の場合は無いはず。
再委託先の三菱UFJファクターの口座が収納口座とみなされているにすぎない。
さらに、この会社の場合は、通帳は不発行にしているから元々存在しない。

印鑑を持っていたのは保管口座で、国交省のリリースでもそう書いてある。

何千万、何億円と入っている保管口座の印鑑を渡したことによるもの。

[278: 匿名さん]

２７７さんのその方式は最近されたのです。
以前の重要事項と管理委託契約賞を対比してみてください。

２７７さんの仰るその方式は第三者（都銀等）に管理会社
が委託して理事長のパスワードでお金の出納を行います。

この口座から定額委託業務費等を差し引いた額を理事長と
打ち合わせの上剰余金を組合名義の修繕積立金会計の保管
口座に振り替えて通帳は管理会社、印鑑は理事長が保管し
ております。

なお、第三書（都銀等）に収納された管理費等の通帳は御
座いませんので閲覧がやりにくいが、以前の方法からする
と、管理会社の収納口座は閲覧は拒否されても仕方が有り
ませんでした。ので、第三者（都銀等）に請求すれば明細
は取れるようです。

管理会社の横領の以前の方法を解説しました。現在は２７７
さんの仰るとおりです。

以前の方法を理解して対比させるとより理解できます。

[279: 検討板ユーザーさん]

>>268 匿名さん
輪番制で選出される理事の無関心、無関与が最大の障害です。大京関係者が理事になる場合もあり得ます。一人で管理会社を相手に交渉する方がよほど簡単だと言えます。理事長や理事会の責任にするのは簡単ですが彼らも自ら立候補したわけでもなく殆どがややこしい事に出来れば関わりたくないと思っています。それをボランティアでやれと言っても確かに無理は有ります。大京への業務停止命令の本質は一個人の犯罪に有るのでなく、それを許し助長させた企業体質に有るのでは無いでしょうか？同様に管理組合員の心の隙につけ込み関わりたくない理事は大京が書記や第三者見積り、全て何でもやりますとの甘い言葉を信じて疑わない。理事会で問題を指摘すると理事会内で指摘者がクレーマー扱いされていたのは事実です。オートドア改修の第三者見積りを取り百万円コストダウンしたのですが全理事の第三者見積り実施承認を取るのにひと月。最後の一人の言葉は やりたければ勝手にやれでした。無能、有能以前の問題が多くの不祥事、違反行為、事実隠匿の温床になっています。

[280: 検討板ユーザーさん]

>>267 匿名さん
アドバイスありがとうございます！
受水槽は10年弱で大京系列の清掃業者が壊しました。大京曰く業者保険不加入。業者を調べ上げ確認したら保険に入っていました。
エレベーターは数年前に館内で大量の水漏れでエレベーターが完全水没し保険で復旧していますが、その時に復旧できなかったモニターが放置されたままだった事がエレベーターメーカー(管理も行なっている)への質問で明らかになりました。

[281: 匿名さん]

組合費で支出しているなら保険金詐欺の疑いがあります。
工事の前後の収支報告書の決算と月別収支報告書と月別
収支明細書を精査して見てください。

私のマンションは大京管理ではありませんが精査しまし
たらその確証は有ります。管理会社はTCです。

[282: 匿名さん]

>>280 検討板ユーザーさん

業者が保険に入っていようがいまいが、契約は管理会社相手なのでは？
管理組合と業者が直接取引ならば、管理組合が確認して対応する必要がありますが、管理会社相手ならば、管理会社が自己の負担ですぐに直すのが当然。
なお、相手方がわかっても、話がまとまらなければやり方はあります。

エレベーターモニターまで水没したとは考えにくいです。今回の故障は濡れた配線による問題ですか？
話を聞く限り、単純に経年劣化とみなされると思いますし、直せるのも配線だけではないかと。

[283: 通りがかりさん]

>>282 匿名さん
ありがとうございます！
>管理会社が自己の負担ですぐに直すのが当然
この当然の行為を他の案件も含めほとんど対応してもらえていません。
だから委託業者を突き止めその会社の保険で直させようとした訳です。

エレベータの水没は7階の圧力弁が破損、壁面をつたい電気系統をショートさせて復旧に何日もかかっていました。モニターのバックライトが接点不良になり、高温多湿になれば一時的に回復します。

大京は当たり前のことを当たり前にやってくれれば問題は無いですが事実隠匿、規約違反、業務不履行が甚だしいです。

[284: 匿名さん]

任期が終われば別の人が理事になります。大京アステージは、騙す、隠蔽、返事しない、その同じ事の繰り返し。

[285: 検討板ユーザーさん]

>>264 購入経験者さん
最良の解決方法としては賃貸に出しているオーナー様に対する呼びかけだと思います。
彼らは資産価値が落ちてキャピタルゲインが無くなるのを一番恐れているのと
マンションがスラム化してインカムゲインが無くなると管理費と税金がのしかかります。
区分マンション購入に借り入れをして利息を払っていればなおさらです。
このお正月にそのようなマンションのオーナーに会い話を聞きました。
彼は理事会が崩壊した状態を立て直すため自ら理事長になり
対策を講じたとのこと。管理費滞納、老人クレーマーが大変だったとの事。
私は輪番制でマンションオーナーに役が回って来たら、普通は理事を免責されるようですが
任期に当たる理事会への参加時間分の費用を払ってもらうべきと考えています。
反対するオーナーはいないと思いますし、彼らは管理会社よりはるかに
マンションの環境整備、快適化に積極的です。この力を使わない手は有りません。
理事会よりオーナーに協力を求め今はメールでも何でもあるので
管理会社への交渉も含め動いてもらうのが一番と思います。

[286: 評判気になるさん]

武蔵

[287: 匿名さん]

>>283 通りがかりさん

早く管理会社変えた方がいいです。

普通の管理会社なら、点検でそんな不具合があったなら、まず自社の負担で修繕をして、業者への賠償は後に管理組合とは関係ないところでやります。

モニタの件はわかりました。そもそも請求していなかった管理会社に落ち度が多くあると思います。申請して削られても、それ以降に事象が発生したなら、受け付けられやすくなりますからね。

本当は保険会社へ直接連絡したいところですが、代理店は大京アスなのでしょう。
保険代理店は管理会社にしておくのが一番ですが、その管理会社がこんな状況となると、一刻も早く変えた方がいいですよ。
普通の管理会社なら、保険で申請できそうなところを自分で考えてもってきてくれます。

まず見積を取るように動き、次の理事が二の足を踏むなら自分ももう一年継続してやるなどで頑張るしかないと思います。

[288: 匿名さん]

>>285 検討板ユーザーさん

内部の所有者が何もしないなら、外部が協力することはないと思います。
今や中古相場も高いですから、面倒よりも売った方が早いです。

[289: 購入経験者さん]

>>285
小規模マンションで半分近くが賃貸のため、私も外部のオーナーの協力が必要不可欠と考えました。
管理状態が悪ければ賃借人は出て行くと思いますし、出て行った後次の入居者が現れない。
でも、管理費修繕積立金、固定資産税は払わなくてはならない。彼らも困るはず。
そう思いました。

でも、現実は協力などしませんでした。

今は老人クレーマーが益々頑張っています。
築３５年ともなれば建物の劣化も進んでいますが、住人も老人が多いです。
認知症みたいなのもいますし、老人ホームみたいになっています。

ゴミの分別も出来ませんから汚いですよ。
玄関前やエントランスにゴミを置くのは普通ですからね。

何度言っても改善はされません。管理会社も組合も何もしません。

[290: ライオンズ居住者さん]

そろそろ大京もオリックスの子会社になって、
上場も廃止になるようですね。

当方のマンションも昨年の暮れに管理委託費の
値上げを提案してきました。
オリックスに大京が買収されるし、
薄利のマンションは切捨て御免ということかもしれません。

先日の管理組合費の横領の件は、
アステージ自らマンションの掲示板にお知らせを張って
居住者には周知しています。

たぶん、氷山の一角で事件化していない
不正もあるのでははないかという気はしますが、
内部調査を徹底して行う企業体質とは思えませんね。

当方のマンションのアステージは、
月次の報告書がちゃんと作れないし、
総会の議案書も作ってくるのですが、
訂正だらけで困っています。

[291: 匿名さん]

>>289 購入経験者さん

内部所有者だけででもまとまって改善できないならば、未来は無いと思います。

[292: 匿名さん]

ライオンズマンションは歴史も古く日本の分譲マンションの
歴史の生き証人になるでしょう。
読んで字のごとし百獣の王ライオンをイメージして見栄を張
る住民がこぞってこのマンションの名前にひかれて購入しま
した。時代はかわりました。
中古マンションを購入しようとする買主はこのマンションの
管理費等の高額さで購入をあきらめた賢い人もいるはずです。

確かに高い管理費だから管理が行き届き修繕積立金も豊富に
残っているかと言えばそれほどでもありません。
ここに管理会社としてはドンブリ勘定で経営がなされている
様子が垣間見えます。
組合員も高い管理費等であるから修繕積立金残高も豊富であり、
行き届いた管理がなされているという妄想が、、間違いである
ことに早く気付くべきでしょう。
組合員がしっかりしていれば、管理費等が安くても良い管理は
出来ますし、
修繕等も安くても良い修繕ができる事を知りなさい。ブランド
志向は辞めた方が良いでしょう。

[293: 匿名さん]

大京アステージの2ch 検索すると、彼らの本音。

↓
管理組合なるもの、自社の利益のために利用させてもらっているだけ。
居住者はマンション管理にうとい人たちだから、適当な事を言って丸め込むのは簡単なこと。
それが営業力ってものさ。だますほうもだまされるほうもわるい。
だまされたくなかったら少しは頭をつかうことだね。

大京アステージのマンション担当者、2015年コメント。
組合から少しでも多くの修繕積立金を自社に頂くか？大幅値上げに成功出来れば自らの等級アップ！
見積もり取らず値上げを承認する管理組合。
区分所有者は茹でガエル…歯止めのない底無し沼の値上げ。

[294: 匿名さん]

大京アステージ管理会社変更は組合員の熱意で可能です。
変更方法
１．大京アステージ担当者は不都合は一切無視する。
２．その理由をもって他の管理会社の見積もり検討を行う。
３．区分所有者に情報開示する。
４．管理会社説明会を実施する。
５．臨時総会で管理会社の変更を決議する。
が一般的な手続きですが・・。
大京の抵抗手段
１．管理会社変更の方向性がでると、理事長を支店長が個別訪問し懐柔にはいる。
２．大京のスパイ区分所有者が対抗管理会社の説明会資料を売り渡す。
３．説明会で対抗会社の見積りそっくりな資料をプレゼンする。
４．あと出しで対抗会社の管理委託費の２０％引き案をだす。
５．スパイ区分所有者があおる、これで区分所有者はひるむ。
６．さらにスパイ区分所有者が議案決議の引きのばしを提案する。
７．そして理事会がかわるまで延期させる。
８．これで大京は継続を勝ち取る。
９．あとは管理委託費の再値上げを契約時に提案してくる。
解決法
１．管理組合で応札管理会社の全書類を管理。
２．総会資料、出席・委任状の発送、回収は管理組合が確実に行なう。
３．全区分所有者に出席・委任状を提出させ・確保し管理組合で保全する。
４．総会時は必ず、投票により、賛成、反対の決議をとり、反対者の名前は議事録に載せる。
５．自信がなければ、マンション管理士が請け負うが、数十万かかる。
６．失敗しても、再提案し何回もトライすれば、変更可能です。
頑張って。
大京（凶）アステージはしぶとい、鉄面皮ですぞ。


スマイルレスキューなど有料のサービスはただの業者紹介で役に立たない。
無料のイエローペイジで十分。有料サービス契約は絶対すべきでない。
入れるときはすぐ切れると説明し契約するが、解約は１年先の総会決議が必要などとのたまう。 大京という会社は、建築の利ざや稼ぎでの主たる収入で生計を維持していたが新築に関
われなくなり　管理業務が主たる収入源となった　その管理業務も新築物件が
あってこその業務拡大が出来たが　新築の激減により管理業務以外からの人員
を受け入れて損益分岐点が高くなった
管理会社も最初から管理業務のみで生計を維持している会社は管理収入で維持
できる体制になっており経営もし易いが　余剰人員を抱えざるを得ない企業は
管理業務からの収入を増加させるべく悪徳になり易い

[295: 匿名さん]

>>292 匿名さん

大京もライオンズマンションもブランドではもはやありません。
他で2chの言及がありますが、管理会社が取り上げられているところを見ると、大京はかなりの低ランクです。

マンデベとしても、年間供給戸数でみると、既に大手では無いと言えます。

[296: 匿名さん]

過去の話です。その次が１０９でしょう。

[297: 匿名さん]

>>294 匿名さん

余剰人員はいない。人たくさん辞めてる。

元々リーマンの時も、管理の人員をリストラしすぎたから、新築から持ってきただけ。何も増員してない。

新築増えないから、既存のところの質を下げてでもランニング費用を落として、工事は理由なく利益を取るようになる。
工事会社分離したことで、コストは余計に多くかかる。

純粋に管理だけという会社だろうが、デベ系だろうが、本業で拡大できない会社は無くなる。

[298: マンション掲示板さん]

>>297 匿名さん

いっそ無くなってくれれば良いのにと思います。

[299: 検討板ユーザーさん]

>>289 購入経験者さん

ゴミの出し方は有志で対応するしかないですね。
張り紙をしたり、電池やスプレー缶を綺麗に並べたり、別料金が必要な
放置廃棄物を分解して出したり、リサイクル屋に無償で引き取って貰ったり、
大京が張り紙をして誤って剥がして白い生地むき出しになった壁を住民が
補修したり。当たり前の事を普通に処置できない(台風で飛んだフェンスが
今も放置状態、セキュリティが低下などなど)大京が細かい対応などまずは
やらない事を念頭に動いています。

[300: マンション掲示板さん]

>>297 匿名さん

無くなってくれた方が良いですね。まあオリックスに買収されるわけですしね。

情報は一瞬で共有できる時代です。ここまで酷い管理会社とは。
継続する理由がどこにあるかとの思いです。

[301: 購入経験者さん]

>>299
そうですね、管理会社は何度言っても何もしませんから、私が貼り紙を貼ったり片付けたりというような事をやっていました。当時は私も役員をやっていたという事もありまして、それなりに行動していたという自負はありました。

ところが、高齢者の一人から「〇〇さん(私の事です)がしゃしゃり出て来るようになってから雰囲気が悪くなった。生活は自由だ」「重箱の隅をつつくような事ばかり言って住みにくくなった」「(ゴミの)分別、分別って何様のつもり？」「貼り紙だらけで汚い」等々クレームの嵐でした。

認知症発症しているのか、やたらと虚言が多く、色んな事を言いふらされ私は孤立していますし総会前に「あんたの事は皆嫌がってる」「管理状態が悪いのはあんたのせいや」とまで言われましたので、役員は辞めましたが、そういうマンションですので、一番いいのは出て行く事だと思っていますが、こんな状態のマンションが売れるかどうか・・・

[302: 名無しさん]

>>301 購入経験者さん
アステージ管理マンションの行く末を見てるようで辛いですが。
アステージは区分所有者の資産が貯まっている間は、それを剥ぎ取れる大規模修繕時まで虎視眈々と狙います。全ての工事や修繕に、通常相場の1、5、6倍の見積金をかけておきます。
その後。一気に組合資産の残高を赤字に転落させる。大規模修繕を数回繰り返した後は、当然組合の残高は激減しますから、あとはゴミ屋敷になろうが関係ありません。アステージ2チャンネル、を参考に。

[303: 名無しさん]

>>301 購入経験者さん

めげないでください。高齢者の虚言は困りますね。マンションですし、他の入居者の中には貴方の素晴らしい活動を支持する人、その方が多いと思います。口に出さないだけです。

[304: 匿名さん]

>>302 名無しさん

大体、工事会社は30%くらいの粗利を取るものです
粗利率30%にしようとすると、逆算すらと大体1.43をかけることになります

この会社の場合、見積も下請けに作らせたり、金を払わなかったりするので、下請けは実際に作業していない会社しかできなくなります

その会社から実際の作業会社まで直接だとしても、1.43×1.43で2倍を超えます
たどりつくのにさらに一社挟めばほぼ3倍で、これが今の状況でしょう

さらにグループ会社も挟まないといけないから、同じことやってたら4倍～5倍くらいになりますね

この会社の利益率が少なくなろうとも、元々の原価がこの会社のせいで高くなりますから、管理組合にとっては迷惑ですね

[305: 匿名さん]

補足

利益を稼ぐために金額を無理やり安くするためには、通常は使わないようなレベルの低い業者を使ったり、使わない部材を使ったり、その両方をやったりする。

漏水が発生したとき、普通配管に使わないような部材で修理し始めたときはもうダメだと思った。
しかも、来た業者はどこが元請かも知らない。

[306: マンション掲示板さん]

>>305 匿名さん

ひどい管理会社ですね。

[307: 匿名さん]

昨年、近所の20階程度のライオンズマンションです鹿島建設が外壁塗装を行なっていました。大京アステージは、鹿島建設で外壁塗装をするのですか？

大規模修繕に関し、どの名目が値上げの理由か？どの会社で外壁塗装工事をするのか
管理組合は値上げを承認してますが、
詳細は何も知らされていないようです。

過去に相見積もりを取られた役員さんや、管理組合さんが、その後、値下げに成功した場合、具体的な詳細を。
例えば、どのコンサルタント会社が良心的であるか？など。

[308: 検討板ユーザーさん]

>>307 匿名さん

コンサルは出来るだけ使わず理事会、管理組合の大京からの自立が鍵

大規模修繕工事新聞109号から引用です

＜ライオンズプラザ上野毛管理組合 1994年竣工・6階建て・62戸＋1店舗＞
【管理委託料の見直し】
　管理会社は簡単に委託管理費用の値下げには応じてく れません。 　必要な業務と不必要な業務を精査し、その上で費用の 見直しを求めても「ゼロ回答」が続いていました。 　そこで、他の管理会社６社から相見積もりを取ったと ころ、競争原理が働き、あっという間に値下げ交渉が管 理組合の有利となりました。 　この結果、管理会社変更で、年間約120万円の委託費用 の削減ができました。
【共用部分の電気料の見直し】
　管理会社への委託費用の次にお金がかかっているとこ ろはどこか。それは共用部分の電気料です。 　管理組合では共用部分の照明をLED化し、電子ブレーカーを設置。さらに東京電力から電力小売業者へ切り替 え、年間の電気代約15万円の削減ができました。
【設備保守点検費に見直し】
　エレベーター保守点検はメーカー系から独立系に保守 点検会社を変更。月額約３万円、年間約36万円の削減と なりました。
　また、給水システムは受水槽を撤去する直結直圧方式へ変更する工事を行うことにより、貯水槽清掃業務の約 ５万円が削減しました。
【その他】
　管理組合がかける損害保険について、マンション管理の適正性を診断でして保険料の差を設ける保険商品に変更。これにより年間損害保険料は約34万円削減しました。
【これからの検討課題】
　以上、管理会社のお任せから、「管理組合の自立」により、 62戸というマンションの規模で、年額約222万円削減する ことができました。
　今後も「居住価値の向上を目指すマンション」として、 管理組合では空きが目立つ駐車場をコインランドリ等他 の用途への転用、共用部分の電気代に充てる太陽光パネルの設置、自動販売機の設置や企業広告の設置など、年間200万円以上の収入を目指しています。
　また、ＥＶ自動車、新エネルギー（水素）、人工光合成 パネル等、マンションに取り入れる可能性があるものはたくさんあります。 　自立した管理組合として、いろいろな企業と交渉する ことができるのです。これらの交渉が成立しましたら、 みなさんにもその都度お伝えいたします。
（大規模修繕工事新聞　109号）

[309: 匿名さん]

>>308 検討板ユーザーさん

大京が高いということが証明されたみたいですね。
電気代はたかが知れてるし、考えてる管理組合はよっぽどメリットが無い限り、もう終わっているでしょう。
独立系エレベーターで良ければいいでしょうけど、大京から変更ならもっと下がりますね。

その他のところは騙される感じが満載ですね。

[310: 検討板ユーザーさん]

>>301 購入経験者さん
こちらは築13年くらいなので老人クレーマーは見かけませんが、同じ理事会内で住民の意見を聞いたり、ロビーの応接セットが勝手に廃棄されたために誰も足を休められなくなったので試験的に張り紙をつけて理事会にも伝え準備周到で無償で小さいベンチを置いただけで同じ理事から大京ccで汚いものを置くなと文章でクレームされた事が有ります。意見をする住民に対し理事会で話を聞いたり擁護したりするだけで他の数名の理事から何で彼の意見を聞くのだ！あんな奴の味方をするのかと言われて、一度廃案にした案件を裁決権を持たない監事(女性)がしゃしゃり出て来て自分の票もカウントし強行裁決されました。それを大京担当が見ていても何も言わないような状況でした。大京担当から個人攻撃のような誘導も何度か有りました。幸い大京担当が何件も連続的に(本当に全ての報告が嘘だった！)虚偽の報告をしてくれたお陰で不理解な理事を理解させ軌道修正出来ましたが、それに2年近くかかりました。しかし期がかわり理事は全員入れ替わっています。大京ブランド信仰者なのか関係者なのか良くわかりませんが彼らは20年後は生きていたなら一番不幸な住民となっているでしょう。

[311: 匿名さん]

>>310 検討板ユーザーさん

理事長になって管理会社変えてください。

[312: 検討板ユーザーさん]

>>309 匿名さん
大京系列の保険会社、電気会社(親会社のオリックスが事業参入、その後撤退)、その為、系列でメリットを受けているメーカーの多くで利益システムが構築されています。
きちんと管理業務、理事会へのアドバイスを良心的に行ってくれれば例え高いサービス料、マージンは私個人としては認めて良いという思いがあります。
しかし虚偽報告、間違った誘導、コミュニケーションの断絶(不都合な事は何十回要望しても回答なし！)、業務放棄、厳密に追求すれば法に触れるような行為が続くと、消えた年金詐欺では無いですが、積み立てた管理費を大規模修繕でごそっと持っていかれます。
これからは生涯積み立てて来た何千万円の年金が株式運用損や人件費で0に近くなる時代です。そのような状況で
管理組合で自衛するのは当たり前だと思うのです。管理が悪いと都心駅近物件でない限り売るに売れなくなります！

[313: 匿名さん]

大凶悪ステージ（ダイキョウとも読めますし、凶悪と読んでも良いです。）の悪どさ、しぶとさを知り、怒りがこみ上げてきました。
総会ではアステージが毎回進行を務めます。組合が主導権を取るには、
マンション管理士の資格所持様が一人くらい必要かと。何かきっかけでまたアステージが元に戻そうとするでしょう。どうすればいいですか？

[314: 検討板ユーザーさん]

>>313 匿名さん
管理組合員すなわち住民が他人事にしているところにつけ込まれているだけだと思います。普通の仕事を普通にしてくれれば良いのですがそのような良心は微塵も感じられません。自分たちが壊しても保険は使わせず管理費で負担させる、虚偽の報告を繰り返す。多分、知らぬうちに身ぐるみをはがれている管理組合は多いかと思います。住民の9割が無関心であるなら管理会社の思うつぼだと思います。管理会社、機械式駐車場、エレベーターなどのメンテ会社の見積もりを系列外からとってわずか1割の人員でも主権を理事会に奪還するような動きをしなければ悲惨な事になると思います。オートドアが4機あるのですが系列メーカーの診断では交換要、見積りは300万円弱、放っておくとこの金額で修理となりますが第三者から見積りを取ると100万円位下がりました。交換を必要とすると記載されている書類も疑った方が良いと思います。

[315: 匿名さん]

↑は参考にさせていただきます。

組合は他社への見積もりもせず、このままで
管理会社からの三割値上げを承認します。明らかに高いですよ！他社に見積もりだすべきですが誰もしません。
理事長は、自分は無知だからと言い
、時間稼ぎをし、住民の意見や手紙を捨てたり無視しおおよそ二年間無駄に過ごしました。
ベランダの仕切り板の破損を大京が修繕した事になっているのか？未だ保険金の報告もしません。

[316: 匿名さん]

312さんの投稿のように、虚偽、嘘のつき方、社内訓練してるのかと思うほど匠の技。
後から、分かり。時間と精神がやられます。
こちらが知らないと思うとフロントは大嘘ホラ吹き。こちらが、裏を取っている事も知らずに。

[317: 匿名さん]

>>314 検討板ユーザーさん

自動ドアの系列なんてないですよ。
メーカーはナブコか寺岡でしょうけど、大京なんかより大きな会社です。

単純にどちらかに見積をとって、大京が利益を乗せているのだとは思います。
300万円の内の100万円なら、利益率は33%超ですね。本当はその安い方の金額にも利益が含まれてますから、利益率50%以上ですね。

さらに他メーカーではなく第三者ということであれば、その第三者がメーカーとの間に挟まりますから、そちらも現実よりも高いでしょう。
実際、普通の自動ドア4枚で200万円ならかなり高い部類です。

[318: 匿名さん]

大規模修繕について質問。

新築から１２年経過後に足場を施す大規模な外壁工事が本当に必要なのか不思議でなりません。タイル貼りマンション。総会資料によると、
工事全体の予算の半分？以上です。15年後でも構わないのでは？大規模修繕より小規模修繕で少しづつ行い、普段の小規模なメンテナンスも、馬鹿高い費用を支払っているのではと。 ？
他、
大規模修繕費用を小分けにし行うにはどの順番がよろしいでしょうか。

総会時、未出席者が多い為、議決権と委任状で承認となるようです。
承認させない方法はありませんかね。
当日の総会時の段取りです。