大京アステージの苦情？！

[周辺住民さん]

以前より、問題になっても揉み消しにされてしまいました、管理会社の不正について質問させていただきます。

マンション内で火災事故があり、火災保険金がおりました。

しかし、保険代理店でもある大京アが、保険金を着服まがいの利益誘導的に、保険金全額を大京アの懐に入れるべく事故請求
　
が、発覚しました・・・。

みなさんの所でも、不正やこのような苦情とかありませんか？？

[1335: ご近所さん]

＞大〇との契約解約を前提に活動中です。
頑張ってください。
できれば、新たな管理会社との管理委託契約内容から
1、理事会、総会の支援業務の除外
2、会計業務の除外
を検討され、組合側で運営されることをお勧めします。
その際、管理運営を円滑に進めるために、管理会社以外の専門業者からのサポートは必要です。

[1336: 評判気になるさん]

>>1334 購入経験者さん
大京アステージさんと長らくお付き合いしています。
お付き合いしてると人間不信になるという事が実感です。
情けない事ですが、、

[1337: 購入経験者さん]

>>1336 評判気になるさん

>お付き合いしてると人間不信になるという事が実感です。
>情けない事ですが、、

全然、情けなくはないと思いますよ。

理事会と最も接点のあるはずのフロントマン達は、問題解決能力が皆無（歴代の理事長達のコメントより）ですし、ぼったくりの見積もりを、その場限りの嘘をついて承認させる（恐らく自分のノルマ達成のため）事しか考えていないと実感しています（失笑）

マンション管理士の方とお話しした際、開口一番「管理会社は、あくまで営利団体！　自分達で目を光らせていないと、身ぐるみ剥がされますよ！」と、強い口調で言われたことを覚えております・・・ 大凶には、悪徳がつくと思いますが…

[1338: 匿名さん]

新築含めた他事業が全然うまく行っておらず、管理でグループ会社含めて食べて行こう。

という会社に何を期待するのやら。

[1339: 匿名さん]

週末、総会がありましたが、個別に契約していない事項についての発言には責任をもてないので、大京アステージの提案内容は保証出来ない。という説明をされました。
さらに、大京側の提案を断った事にも、保証しないという説明もされました。

なんか、「提案自体の内容について、その提案に乗っても責任を持たないけど、もちろん、断っても責任持たないよ。」と言っているので、もうなりふり構わない、逃げ道を作りたがっているんだなと感じました。

まあ、最初から期待はしていませんが、いままで、なんとなく「なあなあ」だったことが、逗子マンションの影響だと思いますが、明確にしてきました。

そんな会社を果たして「管理会社」と言っていいのか微妙ですが、他のマンションも同じだったりするのでしょうか？

[1340: 匿名さん]

全ては管理組合が決定する事なので、管理会社に責任がないのは当然だと思いますけども…
管理会社が元請けする工事は別ですが、それ以外はあくまでも提案についてどう判断するのか、判断した側の責任になるのは社会通念上当たり前です。

[1341: 匿名さん]

>>1340 匿名さん

当たり前ですけど、わざわざ、それを言わないかなと。
営業が、これから提案する内容についてはの真偽は保証出来ないので、その前提でお聞き下さい。って、自ら事前に言うくらいだから、ろくでもないなというだけ。

通常の商談の場合には、それを事前に言うなら、言う前に時間の無駄だから帰ってくれ。と言われますが・・・
コンサル会社やアドバイザー職も同じ。

[1342: 検討板ユーザーさん]

管理会社は善管注意義務を誤解させ、自分に都合よく使います。
善管注意義務により管理組合が管理会社に従わなけれいけない様な話しをする。
それは嘘です。
あくまでも注意しなかった事で損害が出た場合、補償する場合があると言う事だけです。
するか？しないか？は管理組合の自由です。

[1343: 匿名さん]

>>1342 検討板ユーザーさん

ほんと、マンション規約も、元となるガイドラインの説明と違う事を普通に説明します。そういう、解釈しないと思いますけど・・・というと、普通は違います。と言い出します。普通ってなんですか？と聞くと、担当営業の顧客だそうです。

じゃ、それらのお客さんは、その問題をどう解決したのですか？
ここでもごもごしだす。

じゃ、解決出来ないと経験上、分かっているのであれば、それを選択する必要はないとわかっていたといううことですか？

と聞くと、そこで完全に黙ります。

こんな感じですよね。

[1344: 販売関係者さん]

マンション管理はおいしい。
マンション売って儲けて、管理、工事でまた儲ける！
って事ですね。

[1345: 評判気になるさん]

大京アから派遣されてる管理人が個人ポストの中身を抜いてます。これって窃盗なんじゃないの？

[1346: HMにお勤めさん]

我が　ライオンズマンションでは　下水道の　1階の敷地内にあるマスと言う所が　何らかの理由により　陥没し排水の流れが悪くなったらしく　そのため2階の方より　排水が溢れたのだか　流れが悪くなり　緊急を要する排水管やり替え工事と大京アステージの話でしたが　大京アステージの見積もり　約　300万で　した　市内の上下水道指定店に見積もり依頼したら　約100万だったらしいのだが　大京アステージ社員が　100万だと　安すぎるから250とかにしろと　業者に見積もり書き直し依頼し　しかも　緊急を要するにも関わらず　担当が　なぜか　市内の上下水道指定店よりの見積もりを　理事会に提出せず　まだ　見積もりは出てませんが200万近くは　掛かると住民には説明した　緊急を要するのにも　1年は軽く放置され　その間　二回も排水が詰まり　業者に一回7万も掛かり　清掃したとの事　それでも放置されたので　業者に直接問い合わせたらとっくに　見積もりは出してますとの事で　しかも　安すぎるから250とかに跳ね上げできますか？とか言われて業者が困り果てて　住民に全てを話　発覚しました　　　証拠の価格の指示書　通話録音もあり　大京アステージ西東京　逃げていたが　重い腰を上げ　やっと住民説明を開く予定だが　本社には秘密らしく　支店内の人間しか来ないとの事　　担当はすでに退社　トカゲのしっぽ切り　　　管理人の備品は大京アステージが　消耗品のカタログを作っており　販売している　膨大な金額と　個数が　抱き合わ販売のみで　高くムダにストックをしなくてはなくなる　廊下の電球関係も　カタログでオリックスフアシリティーズが膨大な抱き合わせで販売している　　例　竹ホウキ　2本一組1980円　1本接着剤1880円　　カッター700円　替え刃10枚入500円　とか　マンション清掃用具総合カタログなる物があり　管理人が　担当に言い　大京アステージが販売する仕組みだ　とんでもない販売価格　　議事録は改ざんし　工事業者にも　価格の吊り上げを持ちかけた　極悪非道　
　

[1347: ご近所さん]

>>1346 HMにお勤めさん

＞大京アステージの見積もり　約　300万で　した　市内の上下水道指定店に見積もり依頼したら　約100万だったらしいのだが　大京アステージ社員が　100万だと　安すぎるから250とかにしろと　業者に見積もり書き直し依頼し


大京アステージ西東京は良い会社です

[1348: 口コミ知りたいさん]

>>1346 HMにお勤めさん

＞大京アステージの見積もり　約　300万で　した　市内の上下水道指定店に見積もり依頼したら　約100万だったらしいのだが　大京アステージ社員が　100万だと　安すぎるから250とかにしろと　業者に見積もり書き直し依頼し　しかも　緊急を要するにも関わらず　担当が　なぜか　市内の上下水道指定店よりの見積もりを　理事会に提出せず　まだ　見積もりは出てませんが200万近くは　掛かると住民には説明した　緊急を要するのにも　1年は軽く放置され　その間　二回も排水が詰まり　業者に一回7万も掛かり　清掃したとの事　それでも放置されたので　業者に直接問い合わせたらとっくに　見積もりは出してますとの事で　しかも　安すぎるから250とかに跳ね上げできますか？とか言われて業者が困り果てて　住民に全てを話　発覚しました　　　証拠の価格の指示書　通話録音もあり　大京アステージ西東京　逃げていたが　重い腰を上げ　やっと住民説明を開く予定だが　本社には秘密らしく　支店内の人間しか来ないとの事　　担当はすでに退社　トカゲのしっぽ切り


大京アステージ西東京の残った社員によると、100万円で工事完了済みです

[1349: 職人さん]

ライオンズマンションでは、下水道の陥没し、2階の方より排水が溢れた
緊急を要する排水管工事と大京アステージの話
大京アステージの見積もり約300万
市内の上下水道指定店に見積もり依頼したら約100万だったらしいのだが、大京アステージ社員が「100万だと安すぎるから250とかにしろ」と業者に見積もり書き直し依頼する事はない。
担当が、市内の上下水道指定店の見積を理事会に提出せず、「まだ見積は出てませんが200万近くは掛かる」と住民には説明していない。
緊急を要するのにもかかわらず1年は軽く放置され、その間二回も排水が詰まり、業者に一回7万も掛かり清掃したとの事です。
それでも放置されたので業者に直接問い合わせたら「とっくに見積は出してます」との事で、しかも「安すぎるから250とかに跳ね上げできますか？」とか言われて業者が困り果てて住民に全てを話し発覚した事実はない。
証拠の価格の指示書、通話録音もあり、大京アステージ西東京は逃げていたが、重い腰を上げ、やっと住民説明を開く予定だが、本社には説明済み、
担当も退社はしていない、他支店に転勤して、工事は大京アステージ西東京が責任をもって、約100万円で着工予定である。

[1350: 匿名さん]

>>1346 HMにお勤めさん

子会社のオリックスファシリティーズが備品を買って、安くなることなんて一切無いと思うのですが、、、
これだけでも十分解約を検討する理由だと思います。

[1351: 評判気になるさん]

別の管理会社のトピで事実を書いたのに削除されました　山○と書いてもだめ？

[1352: 購入経験者さん]

>>1349 職人さん

ごめんなさい。否定表現が多く、よく意味がわかりません。
最後に「ない」があると、全体文のどこから、どこまでを否定しているのか今ひとつ分かりません。
特に、読点（、）の前と後の文の関連性が今ひとつ理解し難い内容で、さらに最後にある「ない」が理解を難しくしています。

なんとなく、違うよ、本当はそうじゃないんだよ。と表現したいという事までは伝わるのですが、その本当がなんなのかが、よく分からないという意味です。

[1353: 購入経験者さん]

管理人が管理組合のポストの中身をチェックし、管理組合にとって必要（有益）な書面を処分ってあり得ない…
完全に管理組合の運営妨害！　この悪徳業者は、もう完全に終わっていますね・・・

[1355: 買い替え検討中さん]

>>最近退職した管理員
HMにお勤めさんが指摘されてますマンション清掃用具総合カタログは存在してましたが、全ての管理員がそのカタログを利用している訳では有りません。会社も強要はしてませんし私などは皆様もご存じだと思います、大塚商会の「たのめる」カタログから選択し1個又は1セットで手配して頂いてます。価格はカタログ表示価格です。手配方法は担当者に依頼ですが拒否された事は有りません。管理員も人生経験が豊富で他業種を経験された方が多いです。管理員もバカでは無いので常に管理組合の経費も考えつつ働いているはずです。

[1356: 匿名さん]

>>1355 買い替え検討中さん

そんなバカげた仕組みがあること自体が、この会社の問題では？

[1357: 某管理員]

マンション清掃用具総合カタログは、どこの管理会社でもあると思います。
会社も強要はしてません、が本当ならまともな方。
リプレースされたから、管理会社２社で働いているけど、
総合カタログから買えと言われています。

[1358: 周辺住民さん]

大京アステージ担当者が
毎回午後出勤ですと不在。
すごい待たされるから
対応したくないからだと思う。
折り返しお願いしても電話がないし。
やる気はないし、いつも半笑いで高圧的でうんざり。
お金とることばっかり必死で動きはいいけど
要望には対応超遅い
電話にも出ないし。
折り返しもないです。
担当以外には要望は聞いてもらえないんでしょうか？
担当の対応が悪い事はどこに電話をしたらいいのでしょうか。

[1359: 購入経験者さん]

>>1358 周辺住民さん

すいません、単純な疑問です。

> 折り返しお願いしても電話がないし
担当に直接、電話をするケースというのはどういう時なのでしょうか？

私は理事として連絡事項として電話をしたことがありますが、住人としてはありません。というよりも、住民の間は、担当営業の電話番号すら知りませんし、興味もありませんでした。

理事として業務委託先に対して営業時間内に必要業務事項として電話をしているにもかかわらず、その業務をすることを拒否しているのであれば、それは、会社側に理事として業務改善要望を出せばいいのではと思います。

一方で、住民として電話するケースが少々わかりません。
大京アステージの担当が、住人からの日常業務やメンテナンス業務などの窓口も兼ねているということなのでしょうか？

たびたび、
「担当者に電話をするなんて、そっちが問題だ」
と言う人がいますが、私にはどうしても、そもそも受けない電話番号を教える担当がいること自体が不思議でなりません。そんな業界を見たことがないからです。

教えるからには、受ける必要があるから教えているのだと思いますが、
教える必要を管理会社が把握して、教えているにもかかわらず、それに対して出ないのであれば、それを理事会にお願いして、改善要望を理事会側から出してもらうしかないのではと思います。

そうすると、たぶん、次回の理事会に上司らしい人をつれてやってきますよ。
そこで、詳しい内容を言えば、担当以外の方にも聞いてはもらえると思います。

そこでも、要望に応じるかはわかりませんが、会社として要望を受けないとわかったら、それはそれで、契約の問題なのか、会社の問題なのかくらいは線引きできると思います。

[1360: 匿名さん]

>>1358 周辺住民さん
営業担当者の変更を申し入れるべきではないでしょうか。営業担当者は管理組合の窓口になる人物です。電話が遅い、対応も遅い、依頼した事柄の中間報告も無しのつぶてでは担当者の体をなしていません。こんな事態になっては不信感が募りお互いの人間関係は崩れてしまいます。担当者に対する不信感を具体的事例を文書にして本社の担当部署に出すべきでしょう。人と人の間には相性というものがあると思います。気に入らない人との関係はなかなか修復することは難しいのではないでしょか。気持ちがモヤモヤしていてアステージの仕事に実行感がないのに管理委託料は口座振替で差し引かれていきます。そうやって毎月過ぎてしまいます。アステージの担当者は管理委託という商品に含まれている一部になるのではないでしょか？違いますか？大袈裟でしょか？
担当者という商品か気に入らなければ交換＝交代を希望しても差し支えないのではないでしようか。管理組合にも担当者変更の要望の権利はあるはずです。このような担当者の交代要望は事業会社では普通に行われていますよ。要は証拠を集めて誰に聞いてもらえれば要望が叶えられるか・・・・と思います。
担当者が代わったら、新しい担当者は暫くは良い緊張感で無難な仕事をするのではないでしょか。また慣れてきて仕事に対して不信感を感じたら、担当者を交代してもらうかまたは管理会社の変更に繋がっていくのではないでしょか。

[1361: 大凶明日提示]

通常総会で、逗子の事故を踏まえた、マンション管理会社のリスク回避管理委託契約書の変更議案が、忠告を無視し議論もされず、現状の業務内容と変わらないとのフロント担当者（直後に異動）の口車に乗った無能無責任理事長の先導により賛成多数で決議され契約に至りました。
以下に、管理委託契約書の主な改正点と大京アステージのホームページ掲載内容）の対比を掲載します。
これは詐欺まがいの行為であり、虚偽誇大広告にあたりますので、JAROや国土交通省に訴えようと考えております。みなさまにお知恵をお貸しください。

なお、逗子の件は全く不幸な事故ではありますが、敷地も含めたマンション管理を受託した管理会社として、通常有すべき専門知識に基づき適切な対応をしていれば、死亡事故に至らなかった可能性が極めて大きく、したがって、当該マンションの管理組合は管理会社に対して損害賠償請求額の大半を負担すべきと争っていただきたいと思います。

＜管理委託契約書の主な変更内容と大京アステージHP掲載内容の対比＞
（１）管理員の点検業務について、①敷地及び擁壁部分の外観目視点検を除外、②専門的知見を要する施設等の作動状況の点検、劣化状況や安全性の確認作業を除外、③点検しても、建物、諸設備および諸施設の機能や作動、安全性等を保障するものではないと規定された。
　⇔（HP）『（管理員は）専門的な研修で身に付けた均一かつ高いレベルの技術でお客さまのマンションライフをしっかりサポートいたします。』『清掃方法はもちろんのこと、お客さまとのコミュニケーションについてや共用設備の点検方法なども修得した者をマンションサポーターとして配属いたします。マンション配属後も定期的な研修を行い、お客さまの大切な資産をお守りするにふさわしいスタッフの育成に努めています。』『管理員の教育には、専門的な研修システムを導入し、均一かつ高いレベルのサービスを提供いたします。』

（２）各種点検、検査等に基づく「助言等」が「報告」のみになり、改善等が必要な具体策の書面による助言が削除された。
⇔（HP）『管理組合運営業務から、マンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案まで、トータルにサポートいたします。』『マンションアドバイザーによるアドバイスのみならず、技術スタッフや事務スタッフも交え、コミュニティ・建物・財務の３つの視点を持って、お客さまがマンションで生活するうえでの安心・安全・快適プラス豊かさを常に考え、建物の資産価値維持・向上へ努めております。特に、建物は管理組合さまにとって大切な共有資産です。そのため、「劣化を防ぐためにはどのように改修すべきか？」「資産価値を向上させるためにはどのような新たな提案が有効か？」等マンションごとの事情に合わせてご提案いたします。』

（３）消防計画の届出、消防用設備等点検報告等に係る補助が削除された。
⇔（HP）『消防関連の届出や、駐車場の契約・解約手続きなど、日常の運営業務もスムーズにサポートいたします。　●消防計画の素案作成・届出の補助・・・』

（４）管理委託契約書に含まれない管理業務は管理組合の費用と責任で専門業者に依頼することとされ、その業務を管理会社が受託する場合は丸投げ可能となった。
＝　この記述だけ見ると当然のことですが、上記の委託業務量が削減されているのに、現状の委託費用の減額もないので、実質的な委託費の値上げということと理解します。

[1362: 名無し]

>>1361 大凶明日提示さん
同感です！

[1363: 匿名さん]

>>1361 大凶明日提示さん

これは他の管理会社にした方がいいでしょう。
何にもしないのと変わらない。

減額は当然。

この会社のホームページはずっと同じ、いかに何も考えていない会社かわかる。

[1364: 大凶明日提示]

>>1363 匿名さん
近隣のライオンズで住友不動産が管理しているところもありますが、
残念ながら、輪番制役員には全くその意識はありません。
知識もやる気もありません。
管理会社の言いなりに１年間を過ごせば１０年以上順番が回ってきません。
したがって、しんどいことはしません。
反対に、大京アステージのシンパが多数。
金にも余裕があり、煩わしいことが嫌いな、
老い先短い年寄りばかりのようです。

[1365: 匿名さん]

>>1364 大凶明日提示さん

まずは仲間を作っていかないと仕方ありません。
総会で声を出すこと、マンション内でのつながりを持つことなどから始めていかなければ、ずっとそのまま。

[1366: 名無し]

>>1365 匿名さん
仲間作りは地道な活動ですね。途中でせっかく作った仲間がいなくなったり、下手したら反対勢力から村八分になりかねない。信念と忍耐が続きますか不安が募ります。

[1367: 購入経験者さん]

>>1361 大凶明日提示さん

お住まいのマンションは、大凶物件（ライオンズ）でしょうか？
（うちのマンションにも、管理委託契約書に対し、同一内容の変更説明がありました）。

国土交通省のガイドライン（マンション標準管理規約）には

（専門委員会の設置）
第５５条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

の記述がありますよ。
恐らく、お住まいの物件の「管理規約集」にも、同一内容の記載があるはずです。

まず、「現理事会へ専門委員会設置の必要性」を上程してみてはいかがでしょうか？

・マンション内の実情　…　修繕積立金不足やマンション設備の老朽化問題など
・管理会社への不満　…　管理費高騰・説明すらままならない、ぼったくり見積提示、フロントマンの対応能力、費用対効果など

など・・・　山のように問題点が浮上してくる（意見が出てくる）はずです。

（大変ですが…）住民アンケートを実施し、問題点の洗い出し（専門委員会へのメンバーの追加公募を含む）を行えば、少しずつ希望の光が見えてくると思います。

[1368: 大凶明日提示]

>>1367 購入経験者さん
　アドバイスありがとうございます。
　ただ、専門委員会は、例えば、大規模改修時に輪番理事以外に経験や知識を持つ区分所有者等を募り設置するものと認識しておりまして、本件は専門委員会設置ではなく、管理組合の代表組織である理事会がリーダーシップをもって解決すべき課題と考えております。
　そのために、性善説の大京シンパ思想を排除し、他人任せな、自分の財産は自分で守るという意識の欠如を地道に改善していくしかないと思っております。

[1369: 口コミ知りたいさん]

>>1361 大凶明日提示さん

私のマンションでも管理人の目視点検から擁壁を
外す議案が提案されましたので事前に総会議案から外す事を理事会に提案しました。私は3期前の理事長で2回目の大規模修繕工事に備える委員会設立議案を上程したのですが手を挙げる方が居なかった為にその期の理事にお願いして修繕委員会を立ち上げ委員長としてその後の理事会にはオブザーバーとして参加していました。親族の葬儀の為、総会直前の理事会に参加できなかったのですが議案書が届いて愕然としたした。外す提案をした管理員業務の議案がそのまま残っていました。理事会では逗子の件と連動して多くのアステージ管理の総会に上程されているであろうこの議案の意味がわからなかったようです。理事長に聞いたところ担当者も頑張ってくれているので無下にはできなかったそうです。
あ然としました。昨期の総会でどれだけのマンションで同じ議案が出ているのか知りたいものです。
不幸にも亡くなられた高校生が浮かばれません。
確かに管理人が見ることなく気が付かなければアステージに報告することも無く知りませんでしたと、しらを切ることで逃げ切れると言う考えが見え透いて気分が悪くなります。総会でこの変更をはずさせ管理委託契約書の内容は臨時総会を開くか次年度に削除する事を議事録に記載させました。
誰も気がつく人がいなければ規約の改悪も悪びれることなくやってきます。すきを見せると痛い目に会うでしょう！

[1372: 匿名さん]

[No.1371と本レスを、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[1373: 世直し]

皆さんにご意見頂きたく、投稿させて頂きます。
大京アステージの担当者に言っても何も変わらない、その支配下にある理事会にも何も伝わらない。

そこで近々、現在のマンションの問題点を個人的に全世帯(150以上ありますが・・・)へ投函しようと考えています。
主な問題点として、月々の修繕積立費と、管理費が今までの2倍以上になる計画でありながら、大京アステージが提案する無駄な出費や大京アステージに毎月支払われる管理費の値上げに常に賛成多数で将来に備えているとは思えないという点です。

各居住者様に正しい現状や近い将来の負担など全く伝わっていないのでマンションに対する意識や関心が低いのではと感じています。

正しく現状と近い将来を認識し、大京アステージの言いなりにならないよう、
今後、負担が増える予定である事をを知っているか
負担が増えてもいいか
負担が増えないように意見をあげよう
っと言う趣旨の投函をして、マンションに対する意識と関心を高めようと考えています。

これについてどう思われますか？
面倒なやつだなー、と子供含めて村八分にされますか？過去に試みた先人達の知恵があればお借りしたいです。
よろしくお願いします！

[1374: eマンションさん]

努力の方向性が変な感じです。
あなたが理事に立候補し、仲間を増やす方法が楽です。
組合員は所詮外野です。
内部から変えるべきです。

[1375: 匿名さん]

>>1373 世直しさん
なぜ理事会に伝わらないのかが疑問です。書いている内容だけであれば理事会にも理解され、理事会が動くと思うのですが、どうしてでしょうか？

管理会社は一応プロですから大勢の賛成を得る術は心得ており、各項目毎にいくら、何故値上げするのかを考えています。
管理費には委託料もあれば日々の光熱費や組合運営費等もあります。委託料には管理人の給料が含まれており、最低賃金と社保障等があります。一つ一つ値上げ理由を確認、相場の調査を行い逸脱した項目があれば周りも味方してくれると思います。

修繕積立金は長期修繕計画書通りに修繕されているかどうか、積立金が計画に対していくら過不足があるのか等を見る必要があります。恐らく管理会社はその辺りは押さえた上での値上げなので厳しいんじゃないかと思います。
以上を調べたうえで全戸に手紙ならいいかもですが、何もなく声を挙げようだけなら良く思わない人もいるでしょうね。
全戸ではなく、仲のいい人を確実に味方につけ、その伝手で理事の誰かとつながる方がいいかもしれないですね。

[1376: eマンションさん]

>>1373 世直しさん
補足ですが、スムログで参考になる記事がありますよ。
https://www.sumu-log.com/archives/33252/

[1377: 世直し]

>>1374 eマンションさん
ご意見ありがとうございます。
輪番制であるので、理事会には立候補しても無理なのではないかと勝手に思っていましたが、出来るかどうか試みてみます！
内部から変えたいと思います
たしかに組合員は外野そのものです。

[1378: 世直し]

>>1376 eマンションさん
助言ありがとうございます。
なぜ理事会が動かないのか私にも不思議でなりません。マンションが適切な値段で維持され、管理費も修繕積立金も増額されるなく、過ごせればこんなに理想な姿はないのに、常に費用が余計にかかる方向へ進んで行くので、理事会に大京アステージの人間が潜りこんでいるのでは疑ってしまう程です。

参考になる資料ありがとうございます。熟読して、ただの不平不満ではなく、考察した上での主張であることを理解してもらえるよう努力します。

近々良くも悪くも結果を出せると思うので、報告させて頂きます！

[1379: eマンションさん]

>>1378 世直しさん
あなたの頑張りに期待します。
輪番制との事ですが、管理規約に具体的な役員選任方法が記載されていなければ立候補できます。
次期理事に立候補する旨を管理組合かアステージに伝え、理事選任議案に名前を入れてもらいましょう。

私も1期理事に立候補し、理事長になって改革しました。
理事は全員私の味方でしたので、アステージ担当者の口車に乗らず色々と見直せましたよ。

[1380: 入居予定]

>>1379 eマンションさん
差し支えなければどういった点を見直されたかご教授いただけないでしょうか。どういった口車に乗せようとしてくるのか非常に気になっています。

[1381: 大凶あす定時]

皆さんの有意義な議論を参考に私も活動を続けます。
まず、当方も理事役員は輪番制で管理規約ではなく決議で決められています。
したがって、理事長にはなりたくてもなれませんが、管理会社が大京アステージのままでは理事長なんて幾ら積まれても危険すぎて引き受けません。また、任期１年の輪番制は継続性が全くありません。管理会社の思うように操作されています。
この顧客無視の落ちぶれた大京ブランドに愛想が尽き、リプレイスを画策しています。
ただ、おめでたい金持ちの老人たちばかり、大京シンパの保守派が大半で、逗子の事故を契機にした管理契約書の変更提案（外観目視点検の削除、点検結果を踏まえた修繕提案の削除等、しかも減額なし）を受けても、事の重大さがわからず、業務内容は現状と変わらないとの担当者の説明を信じて、合意するというお馬鹿な方たちばかりです。
事実関係を積み上げ、悪質な業務品質、高額な経費等他社との比較を、理事会や総会に地道に提示し働きかけていきたいと思っています。継続は力なりと思って。なお、大京ホームページに掲載の内容は明らかに粉飾です。

[1382: eマンションさん]

>>1380 入居予定さん
当マンション固有の内容もあるため、明かせる範囲で答えます。

【見直し項目】
任期2年の半数改正に変更、アステージ経由で再委託していた業務を直接契約に切り替え、電子ブレーカー導入、保険見直し、1級建築士による第三者2年アフター点検の実施

【口車】
・直接契約にすると面倒見ないと匂わせる。(管理委託契約ではそんな事ない)断言しない所がポイント。
・第三者点検なんてもったいないと言う。(結果は依頼料を超える修繕内容を勝ち取る)
・電子ブレーカーはアステージからの提案だったが、値引きした風の見積もりを持ってくる。(管理組合で別業者を独自で取ると、それに合わせて更に値下げ)

[1383: eマンションさん]

ひとつだけアステージを擁護しておくと、業界全体がそんな感じです。
前のマンションは別大手管理会社でしたが似たような物でした。
無知で無関心、金はあるという点を狙って毟りとる業界ですので気をつけてください。

リプレイスをして良くなったケースがありますが、これも管理会社の違いではなく区分所有者が関心を持って団結した結果なんです。
管理会社を変えるだけで解決する単純な問題ではありません。
そこを勘違いしなければ、現在もアステージ管理ですが緊張感のあるよい関係を築いています。

[1384: 入居予定]

>>1382 eマンションさん
ありがとうございます。大変参考になります。
2年アフター点検は理解を得るの大変だったのではと思います。何か説明や資料で工夫された点あればまた可能な範囲で教えて下さい。

[1385: eマンションさん]

>>1384 入居予定さん
第三者アフター点検は苦労しなかったです。
事前にマンションのインスペクションに強い1級建築士へ相談していましたので、その方の実績を元に必要性を説明しました。

総会に点検予算だけ計上するなら大変だと思います。

[1386: 入居予定]

>>1385 eマンションさん
区分所有者が関心を持って団結したとの点が大きそうですね。そこも何か取り組みやコツなどあればご教授いただきたいです。うちは入居前ですがコロナ禍で住民同士の顔合わせイベントも無くなりなかなかコンタクトが図れない状況です。

[1387: eマンションさん]

>>1386 入居予定さん
力技なので参考になるかわかりませんが、端的に言うとアステージ主催の初回臨時総会(理事選任や長期修繕計画の承認)を炎上させました。

大規模修繕計画で大型設備の更改費用が除外されていた(恐らく故意)ため、その点をアステージへ厳しく糾弾しました。
内容は議事録に残りますので、出席者だけでなく読まれた方にも危機感が伝わったのが要因だと思います。

アステージ側は、あくまで草案であり今後区分所有者で決める事だと言い放ったため、無関心は危険な事だと周知できたのも大きいです。

[1388: 入居予定]

>>1387 eマンションさん
ありがとうございます。なるほど理事選任の初回のどさくさを狙ってきたのを逆手に取ったのですね。自分一人では中々難しそうなので何とか仲間を見つけたいところです。

[1389: eマンションさん]

>>1388 入居予定さん
頑張ってください。
設立総会で問題提起をし、多くの区分所有者が関心を持つ必要があると思ってくれれば大丈夫です。
結果報告を楽しみにしています。

[1390: eマンションさん]

>>1383 eマンションさん
良い関係でいられるのは、理事会のメンバーがある程度精通している場合かと思います。

[1391: eマンションさん]

>>1390 eマンションさん
住民の関心が薄いと食い物にされますね。
その一方で、住民の多くが関心を持ち相互牽制がある環境であれば、アステージ相手でも緊張感のある良い関係を築けるケースがあります。

[1392: 匿名さん]

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管理会社と契約するメリット
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・高額だが安心感を感じられる。
・窓口が一つで楽

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管理会社と契約するデメリット
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・管理の実務は外注先が担っており、管理会社フロントは通常、１０棟以上、担当が持てる程、実際はたいした仕事もないのに、毎月管理費のかなりの割合のマージンをとっていく。
・委託管理報酬以外にも、当然ながら営利企業であるので、清掃費、エレベーター保守費などほとんどの外注業務に自社のマージンを上乗せしている（管理組合の直接発注で回避可能）。
・外注先との契約や規約変更や長期修繕業務はレア。そもそも長期修繕は管理組合主導です。それなのに、毎月忙しい風を装い、法外な管理費を正当化する。
・３０戸のマンションでも３００戸のマンションでも手間は１０倍も無いにも関わらず、管理費は１０倍。大規模マンションほど損をしている。
・利益相反の関係のため、不要不急の修繕事業を提案してくる。合言葉は「予防保全」。しかも割高な方が管理会社の利益になる。もちろんノルマも存在している。営利企業でノルマがないなんてのはガセ。メディア等で証言者多数。
・管理会社が代行で取る「相見積もり」はほぼヤラセで自社の利益を載せた金額。数字にあからさまに差をつけて、どの業者が受注するか決まっている。もちろん見積もり先も懇意の業者だけ。定期的に受注させる代わりに受注させない時は名前だけ、借りる。
つまり、実態は見積もりでもなんでもなく、実際は管理会社と懇意な企業による割高な随意契約。
・管理会社の利益にならず、手間になる様な住民サービスや運用の向上等はことごとく、「万一のことを考えてやめておきましょう」などと反対。住民でも相場が分かりそうな物品はピンハネできないので旨みがなく、反対（そんな金は修繕のぼったくり原資にしたい）。
・理事長や理事会を丸め込むのが仕事。住民は敵であり、養分。

「つまり、管理会社とはできるだけ関わらない方が得」

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ーー自主管理や理事会支援業務などに限定した一部委託

管理会社による中抜きを回避する手段であって、住民自ら掃除したりクレーム処理するなど、管理するわけではない。管理の実務は従来通り、外注先が担う。理事会支援や会計もマンション管理士に依頼が可能。大抵のクレーム処理などは管理人が対応。　

[1393: 匿名さん]

ちょっと長すぎるよ。
そんな書き込みしてもだれも読まない。
要点をまとめる力がない。

[1394: eマンションさん]

怪文書君は溜飲を下げるためだけに書いてるだよ、きっと。

[1395: 世直し]

最近、投稿させてもらってます。世直しという者です。
変えるならまず内側からっと言うことで理事長に立候補してみましたが、輪番制が管理規約に記載されてしまっているため、不採用でした。
そこで、今まで以上に意見書を理事会に出し、意見を主張しています。もちろん、個人の利益の追求する事やマンション全体の利益を損なう意見ではありません。しかし最近、理事会に敵視(？)されているのか、気になる事があったので、みなさんに質問です。

毎月実施される理事会で話し合ってもらった記録を紙に記載し、エントランスに掲示されます。そこにこう記載されていました。
「〇〇号室の〇〇さんが再三の意見書及び管理会社への再三の入電があり、その対応について協議した」と
個人情報を無断で公表することにまず不信感がありますし、この記載要領だとただのクレーマーと思われる可能性が高いと感じました。
印象を操作して二度と意見させないようにする作戦なのでしょうか？

現在さらに意見書を出して、個人情報の削除を求めています。

[1396: 匿名さん]

理事会だけでなく住民全員に出せばいいよ。

[1397: 匿名さん]

個人情報というのもありますが、プライバシーが強いかな。部屋番号と名前だけなら表札や集合ポストに出ている場合もあるし。

あなたの意見がどんなものかわかりませんが、理事会はせいぜい月一回で2時間程度であり、理事会の検討事項も年間である程度決められています。
そこに再三意見書を出されれば対応しなければならず、たとえ正論であっても煩わしいと感じると思いませんか？
意見は緊急性の高いものだけに絞ってはいかがでしょう。

また、管理会社にしてみれば、理事会から意見を求められ、更に入電まであれば本来の業務に手を付ける事ができないので、何かしら対応を取るのは当然のことだと思います。

[1398: 世直し]

「本来の業務に手をつけることができない」とありますが、本来の業務とはなんでしょう？
毎月多額の管理業務委託費が管理会社に支払われています。大京アステージのホームページにもお客様の生活をしっかりサポートするという理念が載ってます。
理事会に対するサポートと併せて、理事会以外の組合員に対してもサポートするのが、当たり前だと思うのですが、いかがでしょう？

[1399: 世直し]

>>1396 匿名さん
理事会だけでなく、全住民にそのうち問題提起を目的とした投函をしようと考えています。

ただ、前述のように印象を操作され、マンションのいち住民として、村八分の様な目に家族もろとも合わないか心配で、現在は様子を見ています。

経験談があればお聞かせ願いたいです！

[1400: 匿名さん]

1396の匿名さんの意見に補足します。居住者全員に意見書を配布し、賛同を得る方法もありかと思います。一定数の賛同者がいれば、理事会は動かざるを得ません。

[1401: 匿名さん]

>>1398 世直しさん
再三の入電と自分で書いているので、理解していると思いますが頻度に問題があるのでは？

理事会に確認して尚も管理会社に確認しているように受け取れますが、どちらかに絞れないのでしょうか？相手につけ入るスキを与えているように思えます。

理事会に問題があるのであれば、監事に相談してみてはいかがでしょうか。

[1402: 世直し]

「一定数の賛同を得て、理事会を動かす」励まされますね！
まだもう少し様子を見ますが、やってみます

[1403: eマンションさん]

管理組合は敵じゃないんだし、うまく取り込む器量がないとね。
面倒くさい人と認識されてしまったらリカバリーが大変。

[1404: eマンションさん]

主導権を取る気満々の管理会社と、誰かに丸投げしたい理事会というのはある意味蜜月関係だからね。
そこに横槍を入れるのであれば下準備が大事。
正論だけでは人は動かせない。

[1405: 口コミ知りたいさん]

>>1395 世直しさん

理事会の理事の役割分担が機能していない場合があるようです。アステージのフロントが理事会の司会者的な役割を負い議事録の作成をして参加理事に署名捺印してもらった物を清書して議事録として掲示板に貼り出す管理組合の話を聞いたことがあります。私自身が理事会役員になった期に関しては管理組合としての問題点を纏めてレジメを作成しました。管理会社が把握している設備点検や清掃業務などや法律改正で国土交通省が管理規約の変更を奨励した民泊の件など素人では気づかない事などの管理会社側からの提案と合わせて議論していました。
管理会社としては輪番制で1年で代わる理事では色々と提案するうるさい理事も1年待てばいなくなります。そのような理事が複数居て気が抜けないマンションに対してはそれなりのフロントを担当させるでしょうし管理会社任せで依存してる理事ばかりの管理組合はプライオリティも下になります。まずはマンション内でコミュニティを形成して共通の考えを持つ方を増やす事が重要だとおもいます。即効性はありませんが急がば回れだとおもいます。アステージのフロントはまず理事長を懐柔します。理事会では声の大きな人に敢えて逆らう理事は多くは無いと思います。懐柔した理事長が管理会社の意を汲んだ理事会運営を許せば先々の財政は吸いつくされいざ大規模修繕工事となった時に借り入れせずには行えないなど取り返しがつきません。価値観を共用する仲間を増やす事がマンション全体の為にもなるとおもいます。

[1406: 匿名さん]

>>1404 eマンションさん
下準備というのは、意見の正当性をゆるぎないものにすることを意味するのですか。

>>1398　世直しさん
意見書の内容はどんなものでしょうか。理事会の課題を解決するようなものであったり、区分所有者あるいは居住者の役に立つものであったりするのでしょうか。理事会が動くにはそれなりの理由付けは必要かと思います。特に管理会社丸投げの考えの理事会に対しては。

[1407: eマンションさん]

>>1406 匿名さん
多くの理事の賛同を得るための下準備です。
そのためには正当性だけでは足りません。
課題を整理し、その解決に向けたプランを提示し、最後まで自分で責任もって背負うぐらいの覚悟を見せる必要があります。
意見書の内容にもよりますが、口だけだして自分で動かない人間と思われると当然煙たがられます。

[1408: 匿名さん]

>>1407 eマンションさん
回答ありがとうございます。
エレベータ保守会社を独立系に変更したときはまさしくそのようにしました。
理事会は基本的に変更したときのリスクを取りたがりません。
部品の調達に問題がないこと、自治体や大手企業での実績があることを説明して、ようやく理事会の了承を取り付けました。あと、2社ほど見積りを取得し、現行の会社との比較表を作成しています。本気であることを見せて、初めて理事会が動くということですね。

[1409: 匿名さん]

独立系なんかに変更する管理組合だとすると、質というよりもむしろ金額となるでしょうから、大京から身を引くことになるかもしれないです。
でも、たぶんそこまで決めることもできないのでしょう。

[1410: eマンションさん]

独立系で対応できるかはEVの種類によります。
一般的な物だと独立系でも大丈夫ですし、120m/min以上の高速EVだと自ずとメーカーメンテになります。

[1411: eマンションさん]

世直しさんは悪い方向に管理組合を刺激したと想像します。
こうなってしまうと、水面下で仲間を増やしつつ理事が回ってきた際に改革するしかないです。
今の状況で全戸投函すると、さらに管理組合と対立する事になりますよ。
それで得するのはアステージですので、今は機を待つ事をお勧めします。

[1412: 世直し]

たくさんの参考になる御意見ありがとうございます。日々勉強させて頂いております。
最近、私が理事会へ意見している内容のうちの1つを投稿致しますので、またアドバイスお願いします。

「管理は居住者全員で行うもので、理事会はそのリーダーです。私たち全員の大事なお金を預かっているという認識のもと、共用部の修繕などで予算を使う際は、現在の状況、いくつかの修繕案、それにかかる費用など、細かく情報を早期に開示してもらいたい。その上で居住者にアンケート等をとり、総意を確認して、居住者全員で積立てたお金を使うことを希望します。」

この意見提出に至った経緯は、居住者全員のお金を使うのにも関わらず、現在損傷している共有部(確認されてから3ヶ月以上経過)の現状、修繕に向けた途中経過、どう修繕するか、いくら費用がかかるかなど、情報が一切共有されず気付けば勝手に修繕(かなり程度が低い)がされている事から意見書を出しました。

みんなのお金であって、理事会のお金ではありません。理事会はリーダーではあるけれど、選挙のように投票で決めた理事会でなく、輪番制で決められた理事会なので、総意を確認するのは必須だと言う感覚を私は持っています。

長くなりましたが、この感覚いかがでしょう？

[1413: eマンションさん]

>>1412 世直しさん
修繕の内容によります。

必要な保存行為(応急処置等)であれば、理事長単独の判断で修繕できます。
そのために修繕費が予算に組まれているはずです。
少額の修繕で総会議案にあげる方が問題です。
総会まで損傷を放置する事になるためです。

それ以外の修繕であれば総会議案となりますので、あなたの言い分が正しいです。

[1414: 匿名さん]

緊急性を要しないなら、少額の修繕であろうと総会議案に上げるほうが望ましい。
理事長の独断でやる場合は、緊急性があったかどうかで判断すべき。

[1415: eマンションさん]

不急の修繕で少額になる事は滅多にないですけどね。
それが保存行為と書いた理由です。

例えば自動ドアが故障したとして「現在の状況、いくつかの修繕案、それにかかる費用など、細かく情報を早期に開示」なんてやってたら大ブーイングですよ。
生活に支障のある物は、対応スピードの方がコストより大事です。

理事会には高額な修繕に力を入れて貰った方が有意義です。

[1416: 匿名さん]

＞1415 eマンションさん
＞例えば自動ドアが故障したとして
相手先業者を理事長が独断で決めないで、発注先候補は理事会内で業者リストとしてあらかじめ決めていたほうが良い。
候補先は一社に限定しないで、数社を候補先として競合させればいい。

[1417: eマンションさん]

>>1416 匿名さん
それは良い方法ですね。
緊急性の高い修繕は一番早く対応できる業者を使い、そうでも無ければ競合と使い分けできますね。

[1418: 匿名さん]

緊急性の高い修繕に複数候補を用意して迷わせてどうするの…
通常の工事のときに安くて丁寧な業者を控えておくぐらいじゃない

[1419: 匿名さん]

>安くて丁寧な業者を控えておく
当然それができるならの話。
複数の業者から学習しながら絞り込むしか方法はないと思う。

[1420: 某管理員]

自動ドアが故障したら、
至急、自動ドアのメーカーに修理を依頼し、
故障した当日に修理をするか、
最悪、翌日には修理が必要です。
メーカー以外の業者に修理をさせた場合、
以後、メーカーは修理やメンテをしません。
機械製品や電気製品の故障の度に相見積を取って、
修理業者を変えるのは、安物買いの銭失い。

[1421: 匿名さん]

>修理業者を変えるのは、安物買いの銭失い
修理業者の選択や検討ができない理事会は痴呆症候群。
そんな理事会なら早く解散し、ない方がいい。
＞以後、メーカーは修理やメンテをしません。
そんなメーカーとは早く手を切った方がいい。

[1422: 某管理員]

理事会を解散して、どうやって管理組合を運営するのですか。
他の業者が修理した製品を、メーカーが修理しないのは全メーカー共通です。
全てのメーカーと手を切るつもりですか。
実際を知らないにも程がある。

[1423: 世直し]

理事会は手間を惜しんではならないと思います。居住者全員から億を超える資金を預かっているから当然という考えです。
複数の意見で迷う、とか話し合いに時間がかかる、とか臨機に集まって話し合い出来ない、など言うのであれば、一部御意見でもありましたがそんな理事会の体制には改革が必要です。

予想するに「皆のお金を多く使っても、自分たち理事会の仕事が早く終わって、楽できればそれでよし、管理会社もそう言うし･･･」と言うところでしょうか？

[1424: SKY]

>他の業者が修理した製品を、メーカーが修理しないのは全メーカー共通です。
出来れば当初の施工メーカーに修理依頼するのが道理だが、当初メーカーを差し置いて他業者が修理したのにはそれなりの理由があったはず。
そこが反省できないメーカーに再度依頼しても同じ過ちを繰り返すはずです。

[1425: 匿名さん]

緊急性の高いものだけといってるのに手間を惜しむな？仕事をしていて連絡が取れないなんて普通にあるし、一任できないぐらいのバカが理事長なの？
お金も大切だけど、安全はそれ以上でしょ。

意図的に記載していないようですが理事会からあなたの意見に回答はあったのですか？

[1426: eマンションさん]

理事に腫れ物扱いされるのも分かる気がします。
緊急性の高い物をスピード優先で修繕するのが手を抜くとか訳がわからない。
本業をやりつつ理事も務める人が多いのだから、効率的に理事会運営するのが当然です。
削減効果の高い物に理事の手間をかけるべきですよ。
少額修繕なんて手間ばかり掛かって削減額は微々たる物は、管理会社に任せても大差ない。

[1427: マンション検討中さん]

>>1412 世直しさん


この具体的な内容、知りたいですが、共用部の傷？、劣化でなければ、管理組合加入の火災保険が活用可能です。

[1428: 世直し]

ご意見頂いた自動ドアなどの修繕に緊急性のあるもので、故障などのトラブルを想定せず、対策もしてない場合、管理会社の高額な提案に飛び付く他ありません。皆のお金を無駄使いしないために、事前に連絡する業者を絞っておくなどの手間を理事会は惜しむべきではないと思います。
本業をやりながらなので、効率的に進めたいのはもちろん理解できます。しかし、管理会社に丸投げスタイルの理事会は付け込まれて、大事な修繕積立金を食い潰されます。値上げだけでは留まらず、一時金を集めたり、ローンを組んだりする組合も存在します。これは望んでそうしてるのなら良いですが、
決してそうではないはずです。
関心を持たず、意見も言わず、アンケートにも答えず、理事会任せにし、理事会は管理会社任せにして、効率性のみ考えた結果だと思います。
私自身、確かに意見を出しながら徐々に腫れ物扱いされているのは感じていますが、望まない余計な出費を避けるために引き続き面倒な居住者を続けます

[1429: eマンションさん]

>>1428 世直しさん
言いたい事は分かりますし理想なのでしょう。
しかし理想論を振りかざし、いきなりハイレベルな事を求めてた結果、理事にそっぽをむかれた自覚はありますか？
輪番制の理事は事なかれ主義で、あなたのように意識が高くない現実をまず理解しましょう。
その上で賛同者を増やしつつ、少しずつ理事会で出来る事を増やす事が大事です。
相手のレベルに合わせた対応をせず、理想論を振りかざすだけでは更に孤立しますよ。
管理組合の運営は一人ではできません。
少しずつ周りのレベルを上げる事に力を注ぐ方が、建設的な行動と言えます。

[1430: 世直し]

賛同者は増やして、提出した意見は私ただ1人の不平不満ではなく、マンション全体の意見であると理事会に理解されると言う考え方はわかりますが、具体的にどう賛同者を増やせばよいのでしょうか？

理事会に個人の意見を提出する→
理事会で協議→
マンションの意見をまとめるために全居住者アンケート等を実施→
賛同者〇名、反対者〇名、無回答〇名
っと言う流れをイメージしていますが、途中の「協議」でいつも破棄されています。

住んで10年近くになりますが、ご近所付き合いはかなり限定的で2家族くらいしかありません。
何かよい仲間の作り方があれば、具体的に教えてください。よろしくお願いします。

[1431: 匿名さん]

>>1430 世直しさん
意見出しってどのくらいの期間しているのでしょうか。最近始めたのであれば総会の場で意見を出せば議事録に残りある程度周知でき、申し送り事項として理事会でも検討される可能性があります。
ただ、何年も繰り返して破棄され続けているのであればそれが住民の多数の意見ということが予想でき、賛同は得にくいでしょう。

[1432: eマンションさん]

>>1430 世直しさん
まず、なぜ意見書が破棄されているかについて分析する必要があります。
意見書と破棄の内容を詳しく書いていただけますか。

[1433: 購入経験者さん]

>>1430 世直しさん
数年前に、理事（居住者アンケートも実施）を務めたものです。ご参考になれば…

本来であれば、理事会メンバーであるタイミングで、アンケート実施が好ましい…と思います
（理事会承認の下、理事会の名義でアンケートの配布が可能）。

>賛同者は増やして、提出した意見は私ただ1人の不平不満ではなく、マンション全体の意見であると理事会に理解されると言う考え方はわかりますが、具体的にどう賛同者を増やせばよいのでしょうか？

今回は、「理事会メンバー外とのことで、アンケート内容が重要（問われること）になるはず…」です。また、アンケートの実施は、一回ではなく、段階的（複数回）を行っては如何でしょうか？

具体的には、初回アンケートにて、「現状を把握（＝居住者の総意を確認）」で…

●財政
　・現在の管理費は、適切だと思いますか？（はい／いいえ）
　・修繕積立金の残高を把握していますか？（はい／いいえ）
●理事会
　・輪番制による任期（1年間）は、適切だと思いますか？（はい／いいえ）
　・理事会の改革案として、次の案は、如何でしょうか？
　　　・任期を2年間とし、半数ずつ入れ替え
　　　・立候補者制（最大任期：3年間）
　　　　（次期理事会への情報の引継ぎ、問題点の風化防止などを重視）
●管理会社
　・営業（フロントマン）の対応レベルは、適切だと思いますか？（はい／いいえ）
　・改修費用（見積り金額）は、妥当だと思いますか？（はい／いいえ）

などなど。もっと項目がでてくるはずです…

「自由記述欄」もお忘れなく！　色々な意見が出てくると思います。

要は、不平不満を理解して貰うのではなく、中立的な立場で「居住者の思いを汲み取る」イメージで進めてみては…と思います。

また、アンケートの回答者に、氏名を記載してもらうのは、相手が抵抗を感じるはずです。
初回のアンケートでは、部屋番号を記入して貰うのが、無難だと思います。

世帯数が多いのであれば、最後までやりぬく覚悟が必要だと思います！
アンケートの実施（活動）を無駄にしないためにも…

[1434: eマンションさん]

「不平不満を理解して貰うのではなく、中立的な立場で進める」おっしゃる通りです。
世直しさんはその部分を失敗したのだと推測しています。
失敗を繰り返さないためにも、拒絶された部分の分析が必要です。

アンケートは「わからない」欄を設けると、より実体がわかると思います。