パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[861: 匿名さん]

>>858
うちもほとんど同じです。
媒介契約書のコピーを本審査までに準備するだけでした。
誓約書にサインさせられましたが、物件売却後に速やかに元物件のローンを完済すること、とあるだけで、売却時期は指定されていませんでした。
つまり、住宅ローンは2重に借りれないので、方だけは売却の形式を取って下さい、と言うことです。
銀行員の方いわく、かなり稀なケースだそうです。私の場合、残りローン額が1000万以外だったのでこの審査結果になったそうです。
ご参考まで。

[862: 匿名さん]

>>861
858です、やはり同じような感じですね。
我が家は、旧居に5年程度しか住んでおらず、住宅ローン減税のメリットを取るために繰上返済もしなかったので、ローン残額がかなり残っていましたが、通りました。
おそらく、物件が売れなくても回収できるよう、借入2本の総額が与信枠に収まるか、というシンプルな判断基準のような気がします。

[863: 匿名さん]

ここはいつ頃値段分かるのでしょう

[864: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>859さん
私も同様に思っております。
それか同じ程度の価格になるのかなと。

駅からの距離は確かに豊洲の方が近いのですけどね。そこは仕様を内廊下にすることで相殺出来ると考えているのかもしれません。

ここも良いかなと思いますが個人的にはやはり駅からの距離が引っ掛かってきてしまいます。

[865: 物件比較中さん]

ですよねー。歩くかわりにお得価格が魅力の場所でしたが、希望間取りが坪320を超えてくるようならうちは見送りです。永住目的じゃないし、騰落リスクは最小限にしたいので。交通が晴海にきても遠いですし、オリンピックや株高の影響が終わったら一気に値が崩れそう。売り時は買い時じゃないんですよね。当たり前だけど。。。他の物件みたときに営業さんに聞いたら、湊もあるのにけっこう強気にくるみたいですねー。

[866: 買い換え検討中 [ 40代]]

>>865さん
864です。
そうですよね。
売り時=買い時ではないですよね。

こちらもかなり強気な価格設定になりそうですよね。こちらの物件、内廊下タワーで建てる時点でお得価格にはならないのかもなぁと私も思いました。

湊も案内が来ていましたがこちらも高そうですね。

[867: 匿名さん]

中央区のタワマンなら、勝どき以外は
内廊下であるのが常識です。

[868: 購入検討中さん]

価格は隣のティアロレジデンスと同じくらいですかね？

[869: 匿名さん]

>>868
それはないですね。坪300はこえてくるでしょう。
ディズニー化した時点で気づきます。

[870: 匿名さん]

販売開始延期で高くなることは明らかですね。パークシティ大崎が延期は一割程度上がったと言われています。

[871: 匿名さん]

>>870
大崎は、事前に他のＭＲで三井の営業さんから坪320万
と聞いたと数人が書き込んだのに、実際は坪365万。
１割どころではなく上がってました。
住まいサーフィンの沖式の計算では割高な数字になっていました。

[872: 匿名さん]

>>869
資産価値はどっちが、高い？

[873: 匿名さん]

どんぐりの背比べじゃないの？駅から遠い。

[874: 物件比較中さん]

>>873
駅距離気にしている時点で、あなたがどんぐり。

[875: 匿名さん]

>>871
870です。ちなみに私は１月に330と聞きました。書き込んだ数人の中のひとりです(笑)

[876: 匿名さん]

ここは買いですね♪

[877: 物件比較中さん]

>>875
330って平均ですよね？
北側と南側の格差はありそうで、
南東各部屋狙ってますが、90平米だと億超えかな。。。

[878: 匿名さん]

自分はそれくらいを予想してるよ。

[879: 匿名さん]

875さんの330は大崎での話じゃないかな？ここではなくて。

[880: 物件比較中さん]

>>879
あ、ほんとだ。
ここが平均330だったら見送ります。

[881: 匿名さん]

>>871
住まいサーフィン(笑)

[882: 匿名さん]

いずれにせよ、もう少し物件の仕様が見えてこないとなんとも言えないね。
BRTの決着や周囲の状況をギリギリまで見極めて、後だしジャンケンする三井の思惑が見えてなんかやだ。

クジラちゃんとか言って、きっと価格はゴジラですよ。
専有物をティアロ並みにしてきたら330ありだね。

[883: 匿名さん]

専有物ってどんなもののことですか？

[884: 匿名さん]

>>883
Fフォースターかが決め手かな‼︎

[885: 匿名さん]

現状だとどう判断していいかわからない所はありますよね。
もう少し判断材料が出てこないと…という面がありますので。
総戸数1000戸以上で、ファミリー向け、という所しか
今のところはわからないかなーと。

あとは大規模物件ならではの共用施設に
期待したいところですよね！！

[886: 匿名さん]

共用施設が貧弱だとちょっと…と思いますが、無駄に豪華でその分管理費が高いのも嫌ですね。

絶妙なバランスになると良いなぁと、個人的には思っています。

[887: 匿名さん]

公開空地でさえあの金のかけようだから、絶妙なバランスは難しいんじゃない？これで内部の共有施設や専有部分も周囲に見劣りしないレベルとなると、坪330でもおかしくない。

[888: 匿名さん]

物件の公式サイトで間取りを拝見しました。
48An、54An、78Bsは、主寝室の窓の正面にバルコニーの大きな柱がドーンとそびえ立っていて、驚いてしまいました。
こんな配置があるんですね～　　

これで、高級マンションだと言い張るつもりなのでしょうか・・・・
この間取りは、ぜひお得価格で出すべきお部屋だと思いますが、いかがでしょうか？

[889: 匿名さん]

>>888
確かに、目の前が柱になりますね。
考えないで買って、内覧会で驚く人もいそう。

[890: 匿名さん]

世の中リビングの前に柱がくるのもありますからね。

[891: 匿名さん]

リビングの真ん前に来るよりも、寝室の真ん前に来る方がマシな設計だと思います。

[892: 匿名さん]

言い訳がましいが、Anは北向だからカーテン開けっ放しにする人は少ないと想定しての設計でしょう。
78Bsはタワーであれだけワイドスパンにしたら、柱の一本や二本は視界に入ってきますよ。
大体、男は自宅窓からの景色に感動したりするが、女は寒いとか言って平気でカーテン閉めっぱなしにするからな。
寝室なんて特にそうだろう。

[893: 匿名さん]

ということで、柱が外に鎮座しているお部屋は、安くでお願いします。

[894: 物件比較中さん]

この都心マンションバブルにもかかわらず、相変わらずティアロは苦戦してますから、安く出すか時期をずらすか、どちらかでしょうね。

[895: 匿名さん]

ここのモデルルームが出来上がる頃って、ちょうどキャピタルゲートの月島駅直結エレベーターが出来上がってる頃でしょうか。

その横を通って２丁目まで帰る残念感・・・
それを払しょくするだけの、物件的魅力と価格的魅力が欲しいですね。

[896: 匿名さん]

>>892
逆では？
北こそカーテン開けっ放しだと思うけど…

[897: 匿名さん]

安くは…無理だろ。
パークホームズ豊洲も、価格発表前には、安く、安く、ってカキコミあったような。、

[898: 匿名さん]

>>892
確かにオトコは夜景に感動しオンナの機嫌は室温に連動するね

[899: 匿名さん]

>>896
ここの北はレミコン跡にマンション建てばお見合いでしょ？
そもそも北向で狭い間取りにすむ独身の方はカーテン締切と予想しました。
高層でスカイツリーまで抜けるなら、柱が目障りに
なってきますね。

[900: 匿名さん]

>>899
レミコン跡は三井の商業ビルだよ
詳細は未定だけど販売する頃には何かしらアナウンスあるんじゃないの？

都有地もそうだけど、最大でも晴海フロントは超えないって話は聞いたことある
もちろん法的根拠があるかどうかは詳しく知らないけど、
晴海タワーズの北中高層も一段値が上がってて、抜けをセールストークにしてた記憶があるから、
恐らく間違いないと思う

[901: 匿名さん]

住まいサーフィンで平米１２５万（坪４１２．５万）が適正価格だって。
この値段出すなら山手線内側買うなぁ。

[902: マンション投資家さん [男性 40代]]

平米85万円なら売れるでしょ。
将来は目の前商業施設とゆりかもめの駅もできそう。

[903: 匿名さん]

裏の広い都有地に３３F１００ｍの商業施設＆上部オフィスが決まったとドトールでアナウンス開始。ティアロでもアナウンス始めてると。ティアロで聞いた人おしえて。

[904: 匿名さん]

>>903
決まった、というのは誤りですね。
そもそも、まだ都は売却に出していないので。
ＢＲＴとセットになるのだろうけど、もうすこし待たないとね。ここの販売が始まる頃には、決まってるんじゃないかな。
ただ、晴海通り沿いの高さ制限はあったはずですよ。100メートルなので、階数でいうと３３階ぐらい、という話です。

[905: 物件比較中さん]

南側以外、全部囲まれてしまいそうですね…

[906: 匿名さん]

だいたい100mで33階とか住居でも階高なさすぎだし、ましてやオフィスなら20階ぐらいで100mいくのでありえないですよね。

[907: 匿名さん]

>>901
ブリリアザタワー東京八重洲の売り出し価格予想が115万円、パークリュクス銀座monoが123万円なので、ここの125万円は誤植のような気がします。
しかも隣のティアロが3/20の日付で91万円と予想されているので、ティアロより4割高いということはないでしょう。

[908: 匿名さん]

ところで、ほんとうに来月から事前案内会始まるのかな？
価格発表を、楽しみに、そしてちょっとビビりながら、待ってる。
ティアロの10㌫増しぐらいまでなら、ありかな。

[909: 匿名さん]

全く同じ環境で10%増しって、悲しくないですか？
しかも内部の仕様はおそらくティアロを下回りますよね。
どうやって気持ちの整理つけたらいいんでしょうか？

[910: 匿名さん]

不動産なんて時期で価格は変わるものてすしね。
自分が購入したい時に販売している中から納得して買うだけ。
整理つかない人は買っても良いことないのでやめた方がよいかと。

[911: 匿名さん]

月島駅から朝潮橋（大橋じゃない方）を渡って帰るときに、タワーの姿が見えるか見えないかで
価値が大きく左右されると思う。

だって、隣の晴海タワーズ見えないからみんな忘れてるもん、どこだっけ？って。←月島の人たちの会話です・・・

[912: 匿名さん]

>>911
すごいですね！！それ！
そんなことで価値が大きく左右されるんですね！

だったら、１割でも２割でも高くてもPT晴海を買ったほうがいいですね！！笑

[913: 匿名]

>>911　

たったそれだけのために３割も高い物件を買う気にはなれない

[914: 匿名さん]

勝どき駅から徒歩の晴海タワーズだから、月島の人は関係ないでしょ。

[915: 匿名さん]

朝潮橋から見えない青山とか麻布とか、論外ですね。

[916: 匿名さん]

台場、レインボーブリッジ、豊洲側からだと、晴海タワーズが良く見える一方、月島は東京タワーズに隠れてますよ。

[917: 匿名さん]

911です。
よその物件の実例を出してしまったために、話の焦点がずれました、ごめんなさい。

私は、朝潮橋を通る時に思います。
最寄り駅から遠くても、帰宅途中に姿が見え、存在感を示せたら結構ここはイケるんじゃないか、見えれば通勤通学する住民も意外と近く感じられるのでは？と。
だって、タワマンですもんね。

江東区からよく見えるだろうことははわかってますし、もしここが駅近だったら、見える見えないなんてどうでもいい話だと私も思います。

[918: 購入検討中さん]

ここの値段はDTの9月以降の竣工後販売価格に大きく影響しそう、ここが110万/m2越えてくればDTは再値上げするだろうな。

[919: 匿名さん]

周りに与える影響はかなり大きいかもしれないですね。

結局どれくらいになりますかね。
湾岸エリアでタワーマンションだとすごく高くなる要素大だと思うのですが
ファミリー向けという感じでコンセプトを出してきていますので。
ファミリー向けでものすごく高いっていうのはないんじゃないかなぁと。

[920: 匿名さん]

>>907
これ絶対誤植ですよね。
沖式時価が坪125、儲かる確率はなんと100%ですｗ

すぐに訂正されると思いましたが、未だ放置なのは不思議ですね。

[921: 匿名さん]

キャピタルゲートプレイスの現在の適正価格、
とでも間違えているのではないかな？

[922: 匿名さん]

同系列のPH豊洲が坪320って話だから、晴海分のプレミア1割乗っけて坪350くらいかな～。

[923: 匿名さん]

>>922
それは無さそう
江東区豊洲の駅近＞中央区晴海の駅遠、ってのが今の相場らしい

あくまでも噂というか想像だけど、
通常であれば「後発の晴海は中央区だからもっと高くなるはず」
ってセールストークがあるのが普通なんだけど、
ＰＨ豊洲関連でそういった話を全くと言っていいほど耳にしないからね
現状ではＰＴ晴海≦ＰＨ豊洲と考えてて良さげ

[924: 匿名さん]

>>921
だったら価格は納得ですが、やっぱり儲かる確率100%はおかしいですよねｗあと坪125じゃなくて平米125ですね。。失礼しました。PH豊洲が坪330弱らしいので、ここは坪320位じゃないでしょうか。販売時期ずらしてライバル減ったところを見計らうから高値狙いでしょうし。

[925: 匿名さん]

>>924
っていう風に伝え洩れてくるけど、
隣のティアロが300弱（290前後だっけ？）で苦戦中だからねぇ・・・

立地差もほとんどないし、例えば商業ビルとリンクさせるとか、
仕様が段違いとか明確な違いを演出できない限りは、
もうちょっと下に調整してくると踏んでんだけど、どうだろ？

[926: 匿名さん]

平均はPHTとは比較しにくい部分もありますね。ペントハウスはかなり高額になりそうですし、その他の高層階もプレミア仕様の可能性もありますし。低層北向なんかで比較したらこっちの方が安そうですよね。

[927: 匿名さん]

PT豊洲の価格を見る限り、こちらもかなり高くなりそうな気がします。
ただ、隣のティアロがあの価格で苦戦している中、いくら建築費高騰しているとはいえ、そんなに差を付けて来るだろうか…という疑問も。

[928: 匿名さん]

誤 PT豊洲
正 PH豊洲

[929: 匿名さん]

建築費が高騰しようが値の上がる地域は人気のエリアだけですよね、外人が好む場所だけが上がっているようです。

[930: 匿名さん]

すみません、もうモデルルームは公開してますか？

[931: 匿名さん]

外人が豊洲の非タワーを好むとは思えませんが？

[932: 匿名さん]

＞930さん
まだモデルルームはOPENしていません
資料請求もしたのですが、
まだイメージっぽい感じの物しか来なくて、
詳細が掲載されている物は来ていません。
発表会とか、案内会とか、そういうのがあってから
モデルルームもグランドオープンになるのでは？と思います。

[933: 匿名さん]

PH豊洲と似たような価格で出てくるか、ティアロの苦戦を踏まえてティアロ並みの価格で出てくるか。

どちらでしょう…

PH豊洲と同時期に比較しながら検討できたら良いんですけどね。。

[934: 匿名さん]

とはいえティアロも残り100戸、KTTも4期（GW）で完売が見えてきたってなると、
こことPH豊洲くらいしか湾岸で今年販売する物件ないから。
（なんか1物件忘れている気がするが、気のせいだと思ってw）

建築費を考えるとティアロ以上は確定だろうけど、PH豊洲と比べてどうするか…。

[935: 匿名さん]

この場所は外人は好まないので日本人向けの価格になるんではないですか？
買って利益は出ない物件だと思うので、住居として考えて、駅徒歩を気にしなければいいと思います。

[936: 匿名さん]

２３０〜３３０で販売希望

[937: 購入検討中さん [男性 30代]]

BRTがこっちくるの決まって、マンション販売時には、より詳細が発表できるんだから、ティアロより強気で出るでしょ。ティアロなんて、なにもかも未定だったんだから。

ご存知のとおり建築費の上昇は危機的な位凄い。この状況では、後に出る物件が、今より高くなるのは必然ですよ。

ティアロ買っといた方がいいのでは。

2020年以降5年も、オリンピック終わるまで待ってた、大型建築が目白押しだから、しばらく落ち着かない。
安くなる可能性があるのは、2025以降

[938: 匿名さん]

BRTといっても専用レーンがないからただの路線バスだけどね。
オリンピック終わったら選手村跡地の6000戸は売るのに相当苦労すると思うけど。

[939: 匿名さん]

ここは、買いたいな。素朴に。

[940: 匿名さん]

以前湾岸エリアのあるMRで、デベの方が、この辺（北側の都有地のことを質問した回答です）にはBRT来ませんって断言されてました。

[941: 匿名さん]

940さん
不確定で、むしろ誤った情報を断言するようなデベは今後のためにも晒したほうがいいです。
いつごろ、どこの物件の方がおっしゃっていたのですか？

[942: 匿名さん]

940です。
さすがに晒すのはアレなので書きませんが、ここ、かなり本気で検討しようとしてるだけに、そうなんだ〜…と思いました。
ただ、晴海にまったく来ないと言っていたのではなく、トリトンのあたりからそのまま有明方面に行くので、このマンションあたりには来ないです、というようなことを言ってましたね。


自治体の計画を調べていない自分も悪いかも知れませんが、ルートはもう確定してるのですか？

[943: 匿名さん]

>>937
ティアロ買って欲しいのは分かったけど、
今の状況とティアロの分譲前後は残念ながら大差ない
（日経平均は一割上がったし、増税施行前後ってのもあるけどこれは既に確定してた）

人気エリアで希少性の高い物件（近場だと豊洲とか、話題の目黒とか）は信じられないぐらい強気で、
且つそこそこ捌けそうではあるけど、そろそろ便乗系は息切れすると思う
結局金余りの資産家投資家海外勢に見初められるかどうかが売れ行きを左右してる側面は強い

[944: 匿名さん]

>>942
貴方が把握されてるルートが濃厚というか最有力なのは間違いないけど、
全く未定といっても差し障りないぐらい何も決まってないのが現状
ルートも複数案あって豊洲迂回等支線まで考慮すると、
何が何だかよく分からないｗ

つーか気の利いた営業は状況を説明した上で「未定です」って言うけど、
悪徳営業は「BRTは来まぁす！」って断言するはずだから、
間抜けな営業に当たったか、単なる聞き間違いだと思う

[945: 匿名さん]

>>942ルート確定ではないけれど、中間報告は出てる。最終案もここから変わらないとは思う。

幹線ルート：虎ノ門-ビッグサイトを環状2号線に沿って（近場では勝どきに停車予定）
シャトルルート：虎ノ門-勝どきのシャトル
フィーダー輸送：トリトンあたりを起点に晴海巡回

メインのルートとしてはこの辺には来ないけれど、巡回バスが来ないっていうことはないと思う。
晴海巡回するなら、どうしたってこの辺り通らないことには巡回できない。

[946: 購入検討中さん]

モデルルームの場所がひどすぎる。
なんであんな所にしたんだろ。
まわりは、倉庫街。
モデルルームでテンション上がっても、
外に出たら、トーンダウンしそう。
逆に言えば、冷静になれるとも言えるけど…

[947: 匿名さん]

埋め立て地の土壌は、大丈夫でしょうか？

[948: 匿名さん]

>>945
連結バスであるBRTを巡回のためにＵターンさせるには
かなりのスペースが必要になりそうですが
どこでＵターンさせるのですかね？

[949: 匿名さん]

勝どき晴海の土壌は隅田川の土砂という材質なので、まともです。

[950: 匿名さん]

その根拠は？水銀など有りませんか？

[951: 匿名さん]

新しいDMが届いたが、これまでとは発想もスケールも異なる、とうたってる。これ、安くはならんよ。淡い期待を抱くのはやめることにした。

[952: 匿名さん]

>>948
そこで北都有地をターミナル＋商業ビルに転用するんじゃないか？って話
完全に想像というか噂というか公式の議論にすら上ってない話だけど、
あらゆる可能性を否定できないのが現状
イコール全く何も決まってない、進んでないとも言える

五輪決まって首長代わってアベノミクス発動して、
競技場を筆頭にありとあらゆる公共事業や計画が見直されてるからね、
正直公式アナウンスがあるまで分からないというか、
公式アナウンスがあっても頓挫（千客万来等）してるのが現状だからね・・・

[953: 匿名さん]

新しいDM来ませんが、新しい情報はありましたか？

[954: 匿名さん]

折り込みチラシに毛が生えた程度で、新情報は無かった。

[955: 匿名さん]

BRTの公式情報はこれね。
フィーダー輸送はトリトンで発着だと思うよ。
マンションの前まで来るとか思うのは非現実的。

都心と臨海副都心とを結ぶBRTについて（平成27年3月3日）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2015/03/70p33100.htm

[956: 匿名さん]

954さん
ありがとうございます。

[957: 匿名さん]

沖式でみたら平米125万円だって。坪400万円オーバー。

[958: 購入検討中さん]

湾岸に住んでかなり環境が気に入り、できれば次のマンションも湾岸で見つけて住みたいと思ってるんだけど……。やっぱり住居＝資産という側面も捨てきれず、昨今の市況を鑑みると、我が家はかなり消極的になってきました。高掴み必至ですもんね～。今、賃貸物件として所有している山手線内側のワーなんて、リーマンショック後に買ったときからは考えられない値段に跳ね上がってる。ここまで値段が上がる直前に、もう一つ、投資物件としてタワーの部屋を買いました。これでもう打ち止め。あとはオリンピック前に今のところを売って賃貸に移り、市況が落ち着くのを待とうかな……。でも、この辺って、ごみごみしてないし、夏は涼しいし、環境いいですよね～。とぐるぐるループ（笑）

[959: 匿名さん]

>>958
ウチも似た状況だけど、買替だったりで切羽詰ってないとか、
ここ数年の相場を知ってる人は到底今は買えないよね・・・

ただ何だかんだで今すぐ必要な一次取得の実需層が消費を支えてる側面もあるし、
一昔前に都心や月島駅近買えてた層がここのターゲットになるんじゃない？
佃辺りの買替組で売却資金＋数千万積むぐらいどうってことない人もいるだろうしね

[960: 物件比較中さん]

>>959
そうですよねー。やはり坪300越えるなら山手線内側のほうが安心。環境が好きなので悩みますが、永住は考えていないので、やはり見送りになっちゃうかな？ちょっとくらい値下がりしても関係ない方々がうらやましい！
とはいえ、モデルルームは見に行きますが、、、！