パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[675: 匿名さん]

>>668
商業施設と言っても、頻繁に買物には行かないような
車のショールームだって商業施設ですし、
大塚家具みたいな家具屋だって商業施設ですし。

[676: 匿名さん]

>>675
同感、住民以外も行きたいと思う場所出ないと将来はくらい。

[677: 匿名さん]

解放感や施設、駅距離だとベイズと変わらない。中央区アドレスはいいが豊洲の開発力には劣る。坪300くらいと想定するルと、その価格差がデメリットになるんだよな。

[678: 購入検討中さん]

街の将来は誰も断言できないから、心配ならば、やはり豊洲が良いのではないでしょうか。豊洲はすでに整った美しい街に育ってきていますし。

[679: 匿名さん]

>>678
助言ありがとうございます。豊洲との坪単価考えると500万～700万くらいの価格差になると思うとそこまでのメリットを感じにくいのが正直な感想です。ベイズ残り検討してみます。

[680: 購入検討中さん]

近くのコンクリ工事はあのまま？

[681: 匿名さん]

コンクリ工事とはティアロ建設中のことですか？
もうすぐ終わりますよ！

[682: 匿名さん]

　販売っていつになるのだろう?と思ったら、まだまだずーっと先なんですね
10月下旬という事で…
これだけスレッドが進んでいるということは、注目度が高いという事なのでしょうか

　街の現状での成熟度では豊洲の方があるのかな
これからこの辺りがどうなっていくのだろう？という風には思う部分は大きくありますね
ここが出来て雰囲気も変わってくる部分も出てくるとは思いますけれど

[683: ティアロ契約済みさん]

コンクリというのは晴海小野田レミコンのことだと思いますが、もうすぐ取り壊されますよね。
操業は去年停止で、工場は東雲に移転済みですね。
http://harumi-onoda-remicon.jp/index.html

この跡地が商業施設になる予定で、三井が取得済みではなかったですか？
ここもあるのでパークタワー晴海は更に期待が上がるところもあります。

[684: 匿名さん]

新豊洲と晴海二丁目の違いは、アドレス以外だとトリトンの存在。何気にマルエツも成城石井も入ってるし、飲食店もあって食事するところも困らない。ダイソーもある。徒歩２分でトリトンがあるのは、わりと便利かと。

[685: 匿名さん]

>>684
それだと新豊洲に
負けてますがな

[686: 匿名さん]

>>684
トリトンに入っているのはマルエツではなくてマルエツプチ。しかもマルエツプチの中でも売り場面積が小さい。
トリトンって土日に行くとガラガラ。

[687: 匿名さん]

>>684
週末いったことある？トリトンてすごく寂しい企業ビルですよ。むしろマイナスかと。

[688: ティアロ契約済みさん]

トリトンは平日昼間は混んでるけど、週末は空いてて快適です。
クロノレジデンスの影響かわかりませんが、以前よりは週末の人が増えたようには思います。
今後晴海二丁目の人口が増えるにつれて更に増えるのではないでしょうか。

[689: 匿名さん]

勝どき住民の私も同感ですね。週末は空いていて、使いやすいですよ。ぎゃくに、ららぽーと豊洲は、平日が空いていてつかいやすいですよ。

[690: 匿名さん]

勝どきのＴＴＴが分譲された当時に
ＴＴＴが出来れば人口がイッペンに増えるから
週末のトリトンも混むだろう、と言われていたのを思い出しました。

[691: 匿名さん]

>>690
実際は混まなかったが、688、689さんが言うように混まなくて良かったのでは。確かに週末は人が少なくて、ぱっと見寂れているように見えるが、お陰でカフェにはいつも空席があって、まったりと過ごせる。あれはあれで貴重ですよ。

[692: 匿名さん]

トリトンは週末空いていて使いやすいけど、まだ少し寂しいかな。だけど、晴海勝どきの人工増加と共に生まれ変わると思う。てか人気スポットになると思う。

[693: 匿名さん]

晴海にコレド室町や日本橋みたいなお洒落な飲食店が入った商業施設出来ないかな。三井さんお願いします！

[694: 匿名さん]

人が増えるだけでは豊洲に負けますね。多様な人を惹き付ける要素が必要。それが、見えないな。

[695: 購入検討中さん]

寂れず、静かで上品というのがいいなあ。賑やかな豊洲や勝どきを好む人とは嗜好が違う気がします。

691さん
カフェに空きがあるのはいいですよね。豊洲は週末は空席なく、すし詰め状態なんです。

[696: 匿名さん]

トリトンはパンチ不足だけど”意外と”使えるじゃん！って印象、滅多に行かないけどねｗ
基本空いてるのがまた良いんだけど、廃れてると紙一重なのが難しいところ

[697: 買い換え検討中]

前の都有地やレミコン跡地にある程度商業施設ができたとして、個人的な印象ですが、東雲キャナルコートっぽい雰囲気になりそうな気がします。

マンション街で、適度に施設があって、でも豊洲みたいな賑やかさはなく、駅からちょっと距離がある…って感じなので。

[698: 匿名さん]

>>697
キャナルコートには目玉になるイオンがあるので、まるで違いますよ。
老人が使える福祉施設があるのは晴海とキャナルコートの共通点ですが。

[699: 匿名さん]

新豊洲に商業施設できるんでしたっけ？

[700: 匿名さん]

>>699
とりあえず地域向けの商業施設が出来ます。
新豊洲北側はこれから開発される予定で、オフィス、商業、住宅が出来る予定です。

[701: 匿名さん]

千客万来でしたっけ？

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/02/DATA/20o2j501.pdf

２事業者から提案があり、片方が辞退したため、まぐろチームが選定されたとか。

[702: 匿名さん]

まあ、どうでもいいけど豊洲と新豊洲は別エリアだよね

[703: 匿名さん]

パークタワー晴海とパークホームズ豊洲の資料請求のDM見ると、グロス価格は底値は同程度だけどアッパーはかなり差がありそうですね。

結果、平均坪単価を押し上げそう。

[704: 匿名さん]

まぐろとダイワでしょ
ダイワは客持ってるからね。飲食、物販ともにパイプ極太

[705: 匿名さん]

>>703
Ａ４とハガキサイズってのもちょっと気になったｗ
細かいことかもだけど、そういうので戦略や思惑が透けて見えることもあるからね

[706: 匿名さん]

>703
豊洲は駅から5分なので妥当な価格にしておけば勝手に売れるけど、晴海タワーは駅遠で利便施設も乏しいのであの様なかなり凝った企画にする必要があるのでしょうね。不利な立地を、企画力とマーケティングによって良く仕上げてきたなと思います。

[707: 匿名さん]

模範解答。
そういうことです。

[708: 匿名さん]

クジラはさすがにやりすぎで引くな～

[709: 匿名さん]

>>708
太陽と大地、って言葉を使っているから
和歌山県のクジラの町である太地町に掛けたジョークではないかと予想します。

[710: 匿名さん]

天王洲に鯨が迷いこんだことはあるのでその辺からとか？天王洲公園の大きな滑り台は鯨がモチーフで水門にも鯨の絵があります。

[711: 匿名さん]

晴海運河って、水深どれくらいなのだろう？
クジラが泳げるぐらいあるのだろうか？

[712: 匿名さん]

それくらい、自分でお願いします
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1041638680

[713: 匿名さん]

>>710
天王洲と晴海には全く関係がないから、それは違うと思う。

[714: 匿名さん]

実際にクジラが晴美運河に来たら夢あるね

[715: 匿名さん]

712の厳し目な言葉の中に優しさを感じた今日この頃！！

[716: 匿名さん]

天王洲は、海洋大学と協力して
運河にイルカを放して観光客を呼ぼうって案が昔にあったそうだ。
もちろん実現しなかったが。

[717: 匿名さん]

豊洲フロントに本社のあるマルハニチロといえばホエールズ（古い）。
迷い込んだらハルちゃんと名付けられる。

[718: 匿名さん]

オリンピックラジオがあれば

[719: 匿名さん]

>>717
はるちゃん、決定だね。

[720: 匿名さん]

ルンバがいい！

[721: 買い換え検討中]

>>714
いや実際晴海運河にクジラが来たら、ららぽから出ている定期船や隅田川などから下る屋形船などにぶつかる可能性があり非常に危険です。
また浅瀬に乗り上げ死亡した場合、撤去にかなりの費用と時間が掛かり、夏場ならば強烈な死臭を放つためクジラが来ない方が良いでしょう。

[722: 匿名さん]

>>721
クジラだって汚い水の中泳ぎたくないでしょ。

[723: 匿名さん]

そういえば、クロノスレで面白いレスを連発していた渚のバルコニーさんが
クジラならぬゴジラが晴海に上陸って文章を書いたことがあるのを思い出しました。

[724: 匿名さん]

タワーの場合、修繕費ってどうなっていくのでしょうね。
一応長期修繕計画は立てられると思われますが…
戸数が1000戸も越えているので、ある程度は抑えられるのでしょうか？
規模が大きいのでそこまでではないのか…
イニシャルの価格よりも、20年目・30年目の価格に注目した方が良さそうです

[725: 物件比較中さん]

>>724
修繕費は10年目、20年目に大きく払うというのが一般的ですが、それだと長期移住者にはデメリットであることから、途中で理事会によりフラットになるケースが増えています。
1000戸あると安いかどうかですが、1000戸以上のタワーは共有施設も豪華になるので安くはないと思います。
20年、30年先の価格は、今の日本経済では正直読めませんね。。。
10年固定で買って10年で出る方がマンションの場合よろしいかと。私もそのつもりで今のタワマンから、ここを考えています。

[726: 匿名さん]

>>725
私もマンションは住み替え派です。
新築マンションは既に３回買って、賃貸マンションで仮住まいも３回。
青田買いで新築買うから、賃貸の仮住まいが入ります。

[727: 匿名さん]

内廊下の空調設備、エスカレーターと高速エレベーター、太陽光発電、タワーパーキング、カーシェアリング
そういったものの、更新・取り換えが、修繕計画にきちんと盛り込まれているか、
免震装置、下に履かせているゴムがずれたり万が一劣化した場合は、ジャッキで建物を持ち上げるわけですが、
その場合の費用はどうなるのかとか、最近のタワマンならではのチェックすべき点は多いですよね。

[728: 匿名さん]

タワーマンションは、新築購入時の修繕積立金を大きくしておけばいいと思います。
そうすれば、後から中古で買った人の負担が減るからです。

どうせ、この掲示板を見てもわかるように、ひたすら坪単価いくら？ばかりが論じられるし、
価格一覧表にも載らないし、湾岸の今後の中古不動産市場のためにも、いいアイデアだと思っています。

[729: 匿名さん]

>>728
それだと、この物件は三井ですが、スミフみたいに竣工後長々と売る方針の会社にとって負担が大きいし販売の足枷になるから、デベは絶対にそんな計画たてないです。

[730: 物件比較中さん]

>>726
私は今のところを売らず賃貸にしようと思ってます。
もちろんローンが組めればですが。
なので低層70平米台がやっとでしょうか、おそらく。。。

[731: 匿名さん]

かなり大規模なんですね。
共用部分の水が流れているので、こういったのって管理費がかさむのが気になりますね
お子さんがいるなら夏場は水遊びができるようなので魅力的ですが
公園代わりに外でちょっと遊べるスペースがありそうなのが家族にはいいのかな

[732: 匿名さん]

この物件に限らず、池、滝、プール、水ものは見栄えがいいですが、マンション管理に負担が重いです。

[733: 物件比較中さん]

>>730
住宅ローンは原則2本組めないので、投資ローンに借り換える方がいいですよ。明らかに投資の場合バレると面倒です。今はバレにくいですが、マイナンバー制が導入されれば一発です。その時健康であれば問題なく借り換えられますが、最悪誰かが入居中に売却せざるを得ず、当然相場より安くなってしまいます。増える支払い金利は経費に計上できますから、うまくやれば節税です。
老婆心ながら。失礼しました。

[734: 匿名さん]

>>733
バレるとかバレないってワードを使ってる時点でそれは不正（脱税）だよｗ
老婆心って言葉の使い方も間違ってる、猿知恵ってやつだね

[735: 物件比較中さん]

>> 730

私も同じことを考えています。
730さんは現在の住宅ローンを完済しての住み替えですか？
フルローンで最長期間、低金利住宅ローンでキャッシュ・フローが出るような借入ならば資産運用出来ますよね。

[736: 契約済みさん]

ここ、緑や水のエリアは公開空地になりますかね。
遊びに来るのに良さそう。

[737: 物件比較中さん]

>>733
730です。賃貸に出すということなら投資ローンがいいでしょうか。セカンドハウスローンを考えていましたが、それだと投資に回したらダメですか？

>>735
同じことを考えているのですね！私の場合、何とかして完済できなくもないのですが、それをやると新しい方に力を入れられなくなってしまいます。。。でも完済できれば一気に貯金はなくなりますが、新しい方の返済は楽ですよね。ここの価格が出てからじっくり考えます。

[738: 購入検討中さん]

先週、ティアロのＭＲに行ったけど、南側は完売してた。
南はもう、ここを待つしかない。
ティアロの南側は坪290ぐらいだったと思うが、売れ行きがいいの見ると、ここは上げてきそうだなあ。

[739: 匿名さん]

売れ行き？悪いよ

[740: 匿名さん]

銀行ローンとフラットなら2本立てできるっしよ。

[741: 匿名さん]

>>739
どうせMRも行ってないのに、いちいち突っかかるなや。

[742: 匿名さん]

>>741
（笑）

>>738
売主でもあるＫＴＴやワンダフルはもちろん、
晴海タワーズやＤＴの売れ行きも把握してるだろうから、
ティアロと同等か、下手すりゃ下回るかもよ？
全く同じ条件ってことはないから方角に拠って調整はあるだろうけどね
供給減とは言っても三井は色んなとこに売主として顔出してるし、
勝どきプロジェクトも控えてるし、のんびり売る社風でもないからね
土地を仕込んだ時期も良かった

[743: ＠そうだ登録へ行こう]

742さんに同意
三菱さんの動向をみて売りやすい南側は＋＠20、売りづらい北側は-＠15でしょうかね。

[744: 申込予定さん]

うーん、せめて@10でおさまってほしい。リスクもある場所ですからね。

[745: 物件比較中さん]

プールは付いてないですかね？

[746: 匿名さん]

確かに、南側+20, 北側-10は絶妙かもね。あと月島と豊洲に近いという分かりやすさがあるのと、北の条件はティアロより良さげなので、南側+30 北側ステイでも驚かないかも

[747: 契約済みさん]

>>745
屋外にジャブジャブ池があります。

[748: 物件比較中さん]

>>747
それは皆知ってます。HPで知りえる情報は聞いてません。
契約済みがそのままになってますが、お隣とかを契約してしまったネガさんですか？

[749: 匿名さん]

プールは監視員が必須でその分管理費がかかるけど、じゃぶじゃぶ池は監視員必須？

[750: 匿名さん]

夏場だけのオープンでも必要です。

[751: 購入検討中さん]

監視員必須でしょうね。有明タワマンとかも同じですけど、交通不便地はリゾート感が必要でその演出に費用が掛かるね。それが好きで利用するなら結構だけどね

[752: 匿名さん]

>>751
子供がいないので、うちには不要な施設だなあ。監視員付の池は。

[753: 匿名さん]

エントランスの脇は、保育施設もあるし、お迎えのお母さんたちの井戸端会議の場になるでしょうか？
お子さんのいないご夫婦は、ちょっとその辺りも考慮した方がいいかもしれませんね。

[754: 物件比較中さん]

ここはファミリー向けなので、子供いないのでしたらDTの方がよろしいかと。

[755: 匿名さん]

敷地計画を見ていると、小さい子供がいる人向けなのかなという感じを受けますよね。
じゃぶじゃぶ池とか、ちょっとした遊べるスペースとか。
敷地内の施設はまだよくわからないですが、
キッズスペース的な物ももちろんできるのだろうなという印象。
子育て的に晴海ってどうなんでしょ？
小学校とかは？？

[756: 匿名さん]

＞＞754
確かにDTではそこそこのキッズルーム以外子育てファミリー優遇的な施設や雰囲気全く感じられないところは、子供無用の我が家には向いてます。

[757: 匿名さん]

東京都マンション環境性能表示で建物の長寿命化が星ひとつと他のマンションに比べると点数が低いのかなと思うのですが、この項目はどういった性能で評価されるのでしょうか？

[758: 匿名さん]

東京都のガイドラインがあるみたいですよ。
これを読むと、一例ですが、劣化対策がしっかりしていても、
専用配管が他の住戸専用部分を通ってたりすると、星二つはもらえないみたいですよ。

[759: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

実際に現地を二往復したけど、15分はかかる。かなり健脚のつもりだけど

[760: 匿名さん]

遠くても愛着のある我が家、になればいいですね。
こう言うと、遠くないよとおっしゃる方も現れたりしますし、まあ本当に人それぞれですね。

私は５０代主婦で、今は普通に歩けるのですが、距離よりもあの広い晴海通りの横断歩道が気にかかっています。
歩道橋は、時代の流れでいずれ撤去される可能性もあるかと思います。

ただあの長い横断歩道、１０年後膝を痛めていたら、青信号で渡り切れるかなという不安があります。
道路の中央に休憩できるスペースが設けられていますが、途中で赤信号になった時、完成した第二環状や高速の入口からの車が猛スピードで来たら、ちょっと怖いかなと思ってしまいます。

笑われるかもしれませんが、うーんご近所のお年寄りを見ていると考えさせられます。

[761: 匿名さん]

>>760

初めて考えさせられるまともな意見でドキリとした。

[762: 匿名さん]

>>760
湾岸の駅遠物件ってリタイア層の都心回帰とか、
通勤の必要がないから駅距離は関係ないってポジティブな意見もあって、
実際そういった人もそれなりに購入されてるんだろうけど、760さんの心配もご尤も
まあアドバイスするとすればそもそも駅遠物件を検討から除外するか、
どうしても欲しけりゃ10～15年での売却を既定路線として資金計画を立てるしかない
その際は確実に上がるなんていう戯言には耳を貸さずに、
分譲時より2割減とか3割減でも耐えられるような現実的な計画が好ましいね
余裕さえあれば、後は田舎に越そうが老人ホームに入ろうが自由自在

[763: 物件比較中さん]

>>760
歩くのが心配であれば、月島駅直結のキャピタルゲートプレイスの新古物件を狙ったらどうですか？

ここは駅が遠いというネガティブ要素の代わりに、充実した共有施設と、近隣物件（DT、KTT、CGP）と比べ抑えた価格が魅力の物件です。（南側は永久眺望もあります）
駅の距離と共有施設と価格に納得できなければ買わなければいいだけの話だと思います。

[764: 匿名さん]

毎日のことです、足のことを考えて晴海通りの橋は辛いですよきっと。利便性の良い駅から近いマンションをお勧めします。

ここは車を持ってる方や、ファミリー向きでしょうか。

[765: 匿名さん]

>763
近隣物件（DT、KTT、CGP）と比べ抑えた価格が魅力の物件です。（南側は永久眺望もあります）


価格が発表されたんですか？

[766: 匿名さん]

>>763
竣工直後の未入居中古は超強気なのが普通ですよ。狙うならせめて入居三年後では。

[767: 物件比較中さん]

763です。

価格は発表されていません。あくまでも予測です。

既出になってしまいますが、三井は安くあの土地を取得していますし、人件費、資材費が高騰しているとしても、駅近の近隣物件と価格を寄せて、DTのようにのんびり売ることは考えにくいです。勝どきのプロジェクトも控えてますし。。。

[768: 匿名さん]

>>760
更に、将来
進行方向強制青信号のＢＲＴがもしきたら
交差方向の横断歩道は、赤信号が長くなる可能性があります。

[769: 匿名さん]

>>763
月島駅は、キャピタルゲート以外にも
駅徒歩１分マンションが幾つもありますよ。湾岸で一番、徒歩１分物件の多い駅が月島。
月島機械跡地もマンションになるそうですが、あそこも徒歩１分でしょう。

[770: 匿名さん]

>767さん

安く買いたいのはわかりますが、誤解を招くような表現は控えたほうがいいですよ。

安く仕入れようとも価格を決めるのはデベロッパーですので関係ありません。

[771: 匿名さん]

前評判されてるし、そこそこの値はつくんじゃない？
オリンピックが終わるまでは安く買えないので覚悟しましょう。
住まいですから自分の予算内なら高い安い関係ないですけどね。

[772: 匿名さん]

>>760
豊洲駅を利用すれば、信号は短めのものが１つだけですよ。歩道幅も広めです。
海沿いを歩けば、信号もないんじゃなかったかな。
当然遠くなってしまいますけど...

シャトルバスもあるし、と言いたいものの、10年後に運用しているかはちょっと不透明ですね。

[773: 物件比較中さん]

>>770

高く買いたい人なんていますか？
予測するのは自由ですし、それを信じるのも自由です。

770さんはここがDTと同額で出ても買いますか？
私は買わないで、勝どき東を待ちます。

[774: 匿名さん]

>773
近隣物件（DT、KTT、CGP）と比べ抑えた価格が魅力の物件です。（南側は永久眺望もあります）

「魅力の物件です」と言い切っちゃってるだろ、それを指摘されてるんだよ

勝どき東を待つとかずれたことを言ってあんた大丈夫？笑