パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[634: 物件比較中さん]

通勤は銀座まで自家用車かタクシーだし、シャトルバスもあるので駅の遠さは気にしてないから立地的にはベストに近い。
あとはDTのように晴海という立地を無視した金額でなければ買いかな。
633さんは実際は買ってないアンチ湾岸かな？

[635: 購入経験者さん]

ここはシャトルバスがあるんですね！だったら問題ないですね！633実際買いましたがこの寒さでちょっとまいってます。

[636: ティアロ契約済みさん]

ようやく資料届きましたね。
物件サイトと情報量はそれほど変わらないですが、拡大図を見てもやはりBBQ場などは鉄柵で囲まれた中にありますね。フットサルコートも。

[637: 匿名さん]

フットサルって住民がコート借りて仲間を呼んで使うようなケースが多いと思うが、住民以外の人が大勢出入りするのはちょっとマイナス。終わった後で汗だくの人が大人数でロビーで涼をとりながら寛ぐ光景が想像できる。
あるいは運動した後BBQパーティーか。多分使う本人達には最高の環境だが、参加せずにそれを見る住民は内心複雑な気持ちになると思う。

[638: 匿名さん]

629&630さん、面白いやり取りありがとうございます。

[639: 匿名さん]

>>637
確かにそうだなあ。
新豊洲のMIFAをみてても、その点は心配。

[640: 匿名さん]

じゃぶじゃぶ池は住民じゃなくても入れそうだな。
監視員とかつけるのかね？プールは義務だけど、じゃぶじゃぶ池ってどうなんだろ。
他のバーベキューやフットサルコートは鉄柵をパンフで確認。

[641: 匿名さん]

>>637
物件のコンセプトとして受け入れる（妥協する）しかないと思う
例えばパーティルームなんかどこも問題だらけだけど、
無くせ！って声はあんまり聞かないし湾岸タワマンの象徴だったりもするしなぁ
厳格な運営＆管理で対応するしかないよね
静かな環境も捨て難いけど人が集まるってことは悪いことばかりじゃないからね

[642: 匿名さん]

じゃぶじゃぶ池とフットサルコートはマンションの敷地内に作られていて
外部から遮断されている訳ではないんですか？
じゃぶじゃぶ池のように水遊びできる施設を周辺住人にも公開している
マンションもありますが、ここも地域の方との交流目的なのでしょうか。

[643: マンション住民さん]

ここはサイコーに素晴らしい。
豊洲の三井だけど晴海2丁目に引っ越すかな。
大林組の設計施工なら買って問題なし。
ドトールは準大手の下のクラスのゼネコンだからね。
斜めの所から雨漏りするよ。

ここは大林組。100年住宅ですね。
交通インフラ整う前が買いですね。

[644: マンション住民さん]

でも、デザインはマイヤーより劣るね。
白だけで勝負して欲しかった。
茶色の帯は、ダサい感じもするね。

[645: 匿名さん]

個人的にはアクセントになってて嫌いじゃないなぁ＞茶帯
ＰＴ東雲も似た感じだったと思うからイメージはし易いかもね

[646: 購入検討中さん]

マイヤーのデザインは本当に良かったですね。内部の仕様も高かったのに、あの坪単価。今では夢の値段になってしまった……。とはいえ、一度この辺に住むと離れがたい開放感ありますよね。南東海見えの角部屋がほしいけど、もう少し狭めのプランも出てこないかと淡い期待をしています。

[647: 購入検討中さん]

ＧＦＴも見に行きましたが、部屋の細かい仕様がＰＴ東雲よりちょいちょい落ちていました。時制柄仕方が無いと思いますが、ちょっと残念です。ここもそうなるのかな～。晴海本命なので頑張っていただきたいです！

[648: 物件比較中さん]

低層階から開放感が確保できる環境は、晴海二丁目とパークシティ豊洲、スカイズのほか、思いつかないのですが、いかがでしょうか？

[649: 購入検討者 [男性 40代]]

内廊下、ガス、LDに床暖房あります。南東角部屋の低層は７５㎡、南東角部屋は９０㎡弱、間取りで載っている９０Bseは高層階のみとのことです。

[650: 購入検討者 [男性 40代]]

修正です。低層南西角部屋が９０㎡弱だそうです。

[651: 購入検討中さん]

情報ありがとうございます！良かった！南東角の中層あたりを狙いたいです。あんまりローンは組みたくないので、頑張って働かねば。

[652: 購入検討中さん]

ファミリー向けなコンセプトだけも
ふつうの片働きサラリーマンには厳しい価格になりそう

[653: 買い換え検討中]

〉645
うちの嫁さん、PT東雲を見て、「なんか、ちくわみたい」とつぶやきました(^^;

[654: 物件比較中さん]

子供が二人いるおじさんですが、子供と一緒にじゃぶじゃぶしてもいいでしょうか(笑)

[655: 匿名さん]

>>653
東雲は、外観のアクセント部分がなんかイマイチなんだよね。

[656: 匿名さん]

豊洲5丁目の三井の方が駅近で断然便利だと思うのですが、こちらを選ぶ方って、やっぱり中央区だからですか？それとも他に良い所があるのでしょうか？

[657: 匿名さん]

>>656
患者が大勢集まる大病院の隣りには住みたくありません。
去年みたいに色んな病気がニュースになる昨今ですから。

[658: 匿名さん]

そういう考えもあるんだ。
いざと言うとき近いと安心だけどね。

[659: 匿名さん]

>>657
三次救急やってると救急車がうるさいというデメリットもあります。

[660: 購入検討中さん]

豊洲は便利だけど眺望がのぞめないのと、やはり自分たちには賑やかすぎるんですよね。少し交通が不便でも海が見えて落ち着いている晴海がいい。ただ、オリンピック後の計画が団地みたいになったのはかなり残念ですが。あれは晴海の価値を下げると思う。あと、豊洲は値段が上がってきたので利便性を求めるなら、自分であれば山手線内側がいいかもです。

[661: 匿名さん]

>>656
コンセプトが全く異なると思う
極論だけどミニバンとスポーツカーぐらい違う

もちろん売値が同じだったら迷うというか、
比較検討する人は少なくないとは思うけど、
基準がブレブレの人はもう一回何が必要かを自問したほうがいい

とは言っても半年から一年は販売をずらしてくるだろうから、
比較するにしても良い部屋は既に売約済みだよね
売主同じだしその辺りはしっかり調整してくると思うよ

[662: 匿名さん]

>>656
豊洲が断然と断言されてる時点で貴方の中では既に結論が出てるんだろうけどね

・腐っても中央区（駅距離は妥協、車移動で問題なし）
・豊富な共有施設（管理費、喧騒は妥協）
・見た目のインパクトや眺望（見栄っ張りと言われてもタワマンに拘りたい）
・開発期待（これは豊洲にも言える、計画的という意味では豊洲が上かも）

こんなところかなぁ？
理由だけみると晴海タワーズやワンダフルでも、って気もしないでもないけど、
若干三井贔屓みたいなところはあるなぁ

[663: 物件比較中さん [男性 40代]]

>>662
であれば、ベイズの最終も検討するのもいいですね。中央区アドレスであること以外はここはメリット感じないのですが。価格もリーズナブルで豊洲の開発期待も高いですよね。悩みますね。

[664: 匿名さん]

>>663
立地やコンセプトはワンダフルや有明に似てるよね
予算だったりアドレスに拘りがなければ選択肢としてはアリだと思う

ただそこはメリットの一つである中央区ってことと、
ベイズはもうほとんど選べないし、三井贔屓ってことでやっぱり冠物件が良いんだよね
ＪＶがダメってことではないんだけどさ

[665: 匿名さん]

三井贔屓ならここか、勝どき東はどうかな？
勝どき東の方が高いのは確実だけど規模が大きいし綺麗になるかもよー。

[666: 匿名さん]

勝どき東は先過ぎるよ。2020年だぜ。

[667: 匿名さん]

現地見てきましたがマンションばかりで寂しいですね。商業施設が増えないと町としての発展は厳しいかなと思いました。オリンピックレガシーでひとは増えても発展は難しい。駅がないのもね。

[668: 購入検討中さん]

すぐ向かいの空き地に商業施設ができるみたいですよ。でも、静かで水と緑があり、都心に近い場所はあまりないので賑やかになりすぎないでほしいですけどね。交通が充実するのは嬉しいですが、それでも商業施設というよりはショップとか小さな飲食店、カフェなどの点在する閑静な街に育ってほしいです。まあ、夢ですけどね。つくづく選手村の計画変更が遺憾

[669: ティアロ契約済みさん]

モデルルームが徐々にできてきました。

>668

向かいの空き地は都有地で、まだ何が出来るかは未定ではないですかね。
商業施設は隣のレミコンですね。
もうすぐ解体され始めますかね。

[671: 匿名さん]

>>668
選手村跡地の計画では静けさは期待できないでしょう。町の力はマンションだけでなく大少の商業がありひとをひきつける魅力が必要ですね。そうでないといずれは郊外ニュータウンのように衰退すると思います。

[672: 匿名さん]

ＤＭ来ましたね！
コンセプトは評価がわかれそうですが、間取りはよさそうです。夏のモデルルームオープンが、いろんな意味でたのしみになってきました。
自分は668さんに考えが近いかな。ここと隣の三菱は、671さんの言うような勝どきや月島、豊洲といった大小の商業がある地域に接する、閑静な住宅地としていくのが価値を高めるような気がしてます。ここの開放感は、なかなかの魅力ですよね。

[673: 匿名さん]

間取りはたしかに良さそう。閑静といえばよいがマンション群ばかりで無機質な感じです。湾岸はどこもそうですが歴史がないのでそうなりますね。

[674: 購入検討中さん]

今はまだ本当に無機質ですね。湾岸の中でもカルチャーが感じられる場所になると良いんですがね～。個人的には、蔦谷書とかが似合うような水辺の街に育ってほしい。

[675: 匿名さん]

>>668
商業施設と言っても、頻繁に買物には行かないような
車のショールームだって商業施設ですし、
大塚家具みたいな家具屋だって商業施設ですし。

[676: 匿名さん]

>>675
同感、住民以外も行きたいと思う場所出ないと将来はくらい。

[677: 匿名さん]

解放感や施設、駅距離だとベイズと変わらない。中央区アドレスはいいが豊洲の開発力には劣る。坪300くらいと想定するルと、その価格差がデメリットになるんだよな。

[678: 購入検討中さん]

街の将来は誰も断言できないから、心配ならば、やはり豊洲が良いのではないでしょうか。豊洲はすでに整った美しい街に育ってきていますし。

[679: 匿名さん]

>>678
助言ありがとうございます。豊洲との坪単価考えると500万～700万くらいの価格差になると思うとそこまでのメリットを感じにくいのが正直な感想です。ベイズ残り検討してみます。

[680: 購入検討中さん]

近くのコンクリ工事はあのまま？

[681: 匿名さん]

コンクリ工事とはティアロ建設中のことですか？
もうすぐ終わりますよ！

[682: 匿名さん]

　販売っていつになるのだろう?と思ったら、まだまだずーっと先なんですね
10月下旬という事で…
これだけスレッドが進んでいるということは、注目度が高いという事なのでしょうか

　街の現状での成熟度では豊洲の方があるのかな
これからこの辺りがどうなっていくのだろう？という風には思う部分は大きくありますね
ここが出来て雰囲気も変わってくる部分も出てくるとは思いますけれど

[683: ティアロ契約済みさん]

コンクリというのは晴海小野田レミコンのことだと思いますが、もうすぐ取り壊されますよね。
操業は去年停止で、工場は東雲に移転済みですね。
http://harumi-onoda-remicon.jp/index.html

この跡地が商業施設になる予定で、三井が取得済みではなかったですか？
ここもあるのでパークタワー晴海は更に期待が上がるところもあります。

[684: 匿名さん]

新豊洲と晴海二丁目の違いは、アドレス以外だとトリトンの存在。何気にマルエツも成城石井も入ってるし、飲食店もあって食事するところも困らない。ダイソーもある。徒歩２分でトリトンがあるのは、わりと便利かと。

[685: 匿名さん]

>>684
それだと新豊洲に
負けてますがな

[686: 匿名さん]

>>684
トリトンに入っているのはマルエツではなくてマルエツプチ。しかもマルエツプチの中でも売り場面積が小さい。
トリトンって土日に行くとガラガラ。

[687: 匿名さん]

>>684
週末いったことある？トリトンてすごく寂しい企業ビルですよ。むしろマイナスかと。

[688: ティアロ契約済みさん]

トリトンは平日昼間は混んでるけど、週末は空いてて快適です。
クロノレジデンスの影響かわかりませんが、以前よりは週末の人が増えたようには思います。
今後晴海二丁目の人口が増えるにつれて更に増えるのではないでしょうか。

[689: 匿名さん]

勝どき住民の私も同感ですね。週末は空いていて、使いやすいですよ。ぎゃくに、ららぽーと豊洲は、平日が空いていてつかいやすいですよ。

[690: 匿名さん]

勝どきのＴＴＴが分譲された当時に
ＴＴＴが出来れば人口がイッペンに増えるから
週末のトリトンも混むだろう、と言われていたのを思い出しました。

[691: 匿名さん]

>>690
実際は混まなかったが、688、689さんが言うように混まなくて良かったのでは。確かに週末は人が少なくて、ぱっと見寂れているように見えるが、お陰でカフェにはいつも空席があって、まったりと過ごせる。あれはあれで貴重ですよ。

[692: 匿名さん]

トリトンは週末空いていて使いやすいけど、まだ少し寂しいかな。だけど、晴海勝どきの人工増加と共に生まれ変わると思う。てか人気スポットになると思う。

[693: 匿名さん]

晴海にコレド室町や日本橋みたいなお洒落な飲食店が入った商業施設出来ないかな。三井さんお願いします！

[694: 匿名さん]

人が増えるだけでは豊洲に負けますね。多様な人を惹き付ける要素が必要。それが、見えないな。

[695: 購入検討中さん]

寂れず、静かで上品というのがいいなあ。賑やかな豊洲や勝どきを好む人とは嗜好が違う気がします。

691さん
カフェに空きがあるのはいいですよね。豊洲は週末は空席なく、すし詰め状態なんです。

[696: 匿名さん]

トリトンはパンチ不足だけど”意外と”使えるじゃん！って印象、滅多に行かないけどねｗ
基本空いてるのがまた良いんだけど、廃れてると紙一重なのが難しいところ

[697: 買い換え検討中]

前の都有地やレミコン跡地にある程度商業施設ができたとして、個人的な印象ですが、東雲キャナルコートっぽい雰囲気になりそうな気がします。

マンション街で、適度に施設があって、でも豊洲みたいな賑やかさはなく、駅からちょっと距離がある…って感じなので。

[698: 匿名さん]

>>697
キャナルコートには目玉になるイオンがあるので、まるで違いますよ。
老人が使える福祉施設があるのは晴海とキャナルコートの共通点ですが。

[699: 匿名さん]

新豊洲に商業施設できるんでしたっけ？

[700: 匿名さん]

>>699
とりあえず地域向けの商業施設が出来ます。
新豊洲北側はこれから開発される予定で、オフィス、商業、住宅が出来る予定です。

[701: 匿名さん]

千客万来でしたっけ？

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2014/02/DATA/20o2j501.pdf

２事業者から提案があり、片方が辞退したため、まぐろチームが選定されたとか。

[702: 匿名さん]

まあ、どうでもいいけど豊洲と新豊洲は別エリアだよね

[703: 匿名さん]

パークタワー晴海とパークホームズ豊洲の資料請求のDM見ると、グロス価格は底値は同程度だけどアッパーはかなり差がありそうですね。

結果、平均坪単価を押し上げそう。

[704: 匿名さん]

まぐろとダイワでしょ
ダイワは客持ってるからね。飲食、物販ともにパイプ極太

[705: 匿名さん]

>>703
Ａ４とハガキサイズってのもちょっと気になったｗ
細かいことかもだけど、そういうので戦略や思惑が透けて見えることもあるからね

[706: 匿名さん]

>703
豊洲は駅から5分なので妥当な価格にしておけば勝手に売れるけど、晴海タワーは駅遠で利便施設も乏しいのであの様なかなり凝った企画にする必要があるのでしょうね。不利な立地を、企画力とマーケティングによって良く仕上げてきたなと思います。

[707: 匿名さん]

模範解答。
そういうことです。

[708: 匿名さん]

クジラはさすがにやりすぎで引くな～

[709: 匿名さん]

>>708
太陽と大地、って言葉を使っているから
和歌山県のクジラの町である太地町に掛けたジョークではないかと予想します。

[710: 匿名さん]

天王洲に鯨が迷いこんだことはあるのでその辺からとか？天王洲公園の大きな滑り台は鯨がモチーフで水門にも鯨の絵があります。

[711: 匿名さん]

晴海運河って、水深どれくらいなのだろう？
クジラが泳げるぐらいあるのだろうか？

[712: 匿名さん]

それくらい、自分でお願いします
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1041638680

[713: 匿名さん]

>>710
天王洲と晴海には全く関係がないから、それは違うと思う。

[714: 匿名さん]

実際にクジラが晴美運河に来たら夢あるね

[715: 匿名さん]

712の厳し目な言葉の中に優しさを感じた今日この頃！！

[716: 匿名さん]

天王洲は、海洋大学と協力して
運河にイルカを放して観光客を呼ぼうって案が昔にあったそうだ。
もちろん実現しなかったが。

[717: 匿名さん]

豊洲フロントに本社のあるマルハニチロといえばホエールズ（古い）。
迷い込んだらハルちゃんと名付けられる。

[718: 匿名さん]

オリンピックラジオがあれば

[719: 匿名さん]

>>717
はるちゃん、決定だね。

[720: 匿名さん]

ルンバがいい！

[721: 買い換え検討中]

>>714
いや実際晴海運河にクジラが来たら、ららぽから出ている定期船や隅田川などから下る屋形船などにぶつかる可能性があり非常に危険です。
また浅瀬に乗り上げ死亡した場合、撤去にかなりの費用と時間が掛かり、夏場ならば強烈な死臭を放つためクジラが来ない方が良いでしょう。

[722: 匿名さん]

>>721
クジラだって汚い水の中泳ぎたくないでしょ。

[723: 匿名さん]

そういえば、クロノスレで面白いレスを連発していた渚のバルコニーさんが
クジラならぬゴジラが晴海に上陸って文章を書いたことがあるのを思い出しました。

[724: 匿名さん]

タワーの場合、修繕費ってどうなっていくのでしょうね。
一応長期修繕計画は立てられると思われますが…
戸数が1000戸も越えているので、ある程度は抑えられるのでしょうか？
規模が大きいのでそこまでではないのか…
イニシャルの価格よりも、20年目・30年目の価格に注目した方が良さそうです

[725: 物件比較中さん]

>>724
修繕費は10年目、20年目に大きく払うというのが一般的ですが、それだと長期移住者にはデメリットであることから、途中で理事会によりフラットになるケースが増えています。
1000戸あると安いかどうかですが、1000戸以上のタワーは共有施設も豪華になるので安くはないと思います。
20年、30年先の価格は、今の日本経済では正直読めませんね。。。
10年固定で買って10年で出る方がマンションの場合よろしいかと。私もそのつもりで今のタワマンから、ここを考えています。

[726: 匿名さん]

>>725
私もマンションは住み替え派です。
新築マンションは既に３回買って、賃貸マンションで仮住まいも３回。
青田買いで新築買うから、賃貸の仮住まいが入ります。

[727: 匿名さん]

内廊下の空調設備、エスカレーターと高速エレベーター、太陽光発電、タワーパーキング、カーシェアリング
そういったものの、更新・取り換えが、修繕計画にきちんと盛り込まれているか、
免震装置、下に履かせているゴムがずれたり万が一劣化した場合は、ジャッキで建物を持ち上げるわけですが、
その場合の費用はどうなるのかとか、最近のタワマンならではのチェックすべき点は多いですよね。

[728: 匿名さん]

タワーマンションは、新築購入時の修繕積立金を大きくしておけばいいと思います。
そうすれば、後から中古で買った人の負担が減るからです。

どうせ、この掲示板を見てもわかるように、ひたすら坪単価いくら？ばかりが論じられるし、
価格一覧表にも載らないし、湾岸の今後の中古不動産市場のためにも、いいアイデアだと思っています。

[729: 匿名さん]

>>728
それだと、この物件は三井ですが、スミフみたいに竣工後長々と売る方針の会社にとって負担が大きいし販売の足枷になるから、デベは絶対にそんな計画たてないです。

[730: 物件比較中さん]

>>726
私は今のところを売らず賃貸にしようと思ってます。
もちろんローンが組めればですが。
なので低層70平米台がやっとでしょうか、おそらく。。。

[731: 匿名さん]

かなり大規模なんですね。
共用部分の水が流れているので、こういったのって管理費がかさむのが気になりますね
お子さんがいるなら夏場は水遊びができるようなので魅力的ですが
公園代わりに外でちょっと遊べるスペースがありそうなのが家族にはいいのかな

[732: 匿名さん]

この物件に限らず、池、滝、プール、水ものは見栄えがいいですが、マンション管理に負担が重いです。

[733: 物件比較中さん]

>>730
住宅ローンは原則2本組めないので、投資ローンに借り換える方がいいですよ。明らかに投資の場合バレると面倒です。今はバレにくいですが、マイナンバー制が導入されれば一発です。その時健康であれば問題なく借り換えられますが、最悪誰かが入居中に売却せざるを得ず、当然相場より安くなってしまいます。増える支払い金利は経費に計上できますから、うまくやれば節税です。
老婆心ながら。失礼しました。