パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[465: 匿名さん]

その様な物件購入経験者ならわかると思うけど、ワクワク感って1年程度で無くなります。残るのは、月島駅の改札口まで実質18分（歩道橋を考えると）、豊洲駅改札口まで実質18分のかなり駅遠の苦痛。

[466: 購入検討中さん]

＞464
確かに、管理費は結構重要ですね。
DTの管理費は、ティアロより安いですよね。なんであんなに豪華施設がついているDTが、安いのか不思議ですが・・・。
もしここも、DT並みに安ければ、ここで決まりかなって思ってます。

[467: 購入検討中さん]

ドトールは水物施設がついてて雰囲気も豪華ですが
共用施設の数自体は少な目なのでは？

住友不動産はどこにいっても独特で目立つ見た目と、まわりの相場より1割は高い価格なので
ドトールもいつも通りのスミフだな、という感じですね

[468: 匿名さん]

>>466
住友は、あまり管理で儲けようという思想がないらしく、全般に管理費は安めです。賃貸仲介も、売買に繋げるのが目的だとはっきり言ってましたし。
まあ、ラ・トゥールあたりは、事業用賃貸と同じ位置付けでしっかり儲けてるんでしょうけどね。

[469: 匿名さん]

どこか一個もらえるなら、DT>KTT>パーク晴海>ティアロだな。
でも、自腹で買うとなると、それぞれ特徴が違うからDT割高じゃね？とか、パーク晴海の独特さはありだよなぁ、とか、安さでティアロかなぁ、と悩むポイントが増える。

[470: 匿名さん]

ＤＴのどこがいいの？
間取りとかヘンテコな形が多いし、価格帯からしてあの仕様はないな。
三井はわくわく感あるのは同意。ＤＴ？わくわく感まったくないでしょ？？？

あと管理費だけど、客観的に管理費がたくさんかかる施設があるかないかで見ておかないと、10年後に管理費全然足りてません。修繕積立金あげさせてもらいますってのがオチだよ。

[471: 物件比較中さん]

価格を無視した物件比較に何の意味があるのか？
私は車通勤なので都心の駅遠物件はベストに近いです。
あとはマンション内にどんな共有施設ができるかですね〜
駐車場2台以上確保したいけど難しいかな。。。

[472: 匿名さん]

>>470
人それぞれ好みがありますからそういう言い方よくないですよ。
ないなー。と、思うなら心で思っていてください。ここでわざわざ発表するのはなにか自分の契約した物件を正当化したいからかな？

あなたがが選んだ物件も他の人からしたら無いわぁ。と思われてますよ！例えば、駅遠、維持管理費が高い物件とか。

[473: 匿名さん]

>>471
スカイズは二台目の追加募集があったみたいだし一次分譲組だったら大丈夫じゃない？
そもそも不要だったり維持費の問題で手放す人が少なくないんだと思う

これは体感なんだけど3年目ぐらいから駐車場は足りなくなる気がする
やっぱり子供ができたり増えたりで必要になるんだろうね

[474: 匿名さん]

資料請求はしたが、早くMRに行きたい！
他の物件との比較はそれからかな〜
専有部のクオリティを重視するので

[475: 物件比較中さん]

>>473
引渡し前に追加募集なんてあるんですね～そうだと嬉しいですけど。
当方近隣住民で駐車場は余ってるので2台でも3台でも契約できるのですが、さすがに戸数に対して5割を切ると厳しいのではと。
駐車場対策というわけではないですけど、今のところを売却せず駐車場も維持しながらここの購入を企んでます。
なのであまり広い部屋は狙えないです。。。

[476: 購入検討中さん]

あんまり管理費安いと後で見直されるだけだよ

[477: 匿名さん]

>>476
始めか足元見て、高いよりはいいけど

[478: 匿名さん]

現在売出し中の晴海タワマン10年後のリセールを考えると
・パーク晴海は、熱狂的なオリエンタルランドファンと子供を喜ばせたいパパ達の買いざさえで高値維持。
・ドゥトゥールは、SOHOも利用する弁護士や銀座のホステスやスパ好き中国人の買いざさえで高値維持。
・KTTは、TTTからの買い替え移住による買いざさえで高値維持。
・ティアロレジデンスは、特に特徴がなく一人負けのような気が・・・

[479: 買い換え検討中]

ここ、SOHO可になりませんかねー
そうだと嬉しいのですが。

[480: 匿名さん]

子供に、ここの折り込み広告を見せて、「ここどう？」ときいたら、
「マンションの前で弁当売るの？」
えっ？よく見ると確かにイラストでは、マンションの前にワゴンが出ていて食べ物が売られてました。
「イメージよ、イメージ！」と返しましたが、
確かにここ移動販売が来ると便利かも。

[481: 購入検討中さん]

447と同一人物です。
皆さん、いろんな観点での晴海エリアタワマン情報提供ありがとうございました。
挙げていただいたいろんな情報を集約すると、
パークタワー晴海は、ファミリー向けわくわく感いっぱい＆そこそこ値ごろ感ある（であろう）物件。
KTTは、販売数第一位の王道的物件。でも残り少ないかも。
DTは維持費は安いのに豪華施設にあふれるけど、その分（以上に）高いから、一般庶民には向かない富裕層向け物件。
ティアロは安いけど、維持管理費は高く、特徴ないからリセールも安めかも。

といったところでしょうか。このため、総合的に判断して、やっぱりこのパークタワー晴海の販売開始を待とうかなって思います。
これだけ待って、もしKTTより高くて、ティアロより維持管理費も高ければどうしよう･･･

[482: 匿名さん]

>>478
10年後なら

・ＢＲＴは晴海を走っている
　トリトンまで来るか来ないかでパークとティアロは価値が大違い

・選手村跡地は分譲済み
　供給過多でこのエリアが価格下落するか、はたまた晴海がブランド化して価格維持か？読めない。

[483: 匿名さん]

>>478
10年後についてはなんの根拠もないけど、ある意味現時点での特徴を示していて、とってもワロタ！！

[484: 匿名さん]

わらわらないで！

[485: 周辺住民さん [女性 40代]]

何か全体的にカジュアルで安っぽい感じ。ざんねん。
駅まで遠いけど高級感あったらよかったのに。

[486: 購入検討中さん]

この立地で高級感前面に出してもチグハグな気がする
晴海のランドマークのトリトンからして、少しカジュアルなイメージ

[487: 匿名さん [男性 40代]]

>>485
ここは、カジュアル路線で、最も販売ターゲットが数の多いミドルファミリー層を狙う戦略が妥当だと思う。
コストアップして豪華路線で売り出そうとしても、まだ販売中の駅近ドトールとバッティングして、結果的に大敗することになると思うから、ファミリー路線で販売するしか選択肢がなかったはず。

[488: 匿名さん]

＞＞４８７
同意です。ここまでの企画ものを作ったってのはやっぱりすごいと思いますよ。どの程度人気がでるかは価格次第ですが、ティアロよりかは販売ペースは速くなるんじゃないでしょうか。

[489: 匿名さん]

>>481
価格の方はわかりませんが、管理費はティアロより高いと思いますよ。三井ですし、庭の手入れにかかる人件費が大きいはずです。

[490: 匿名さん]

そうですね、これだけの庭・施設で管理費がどれくらいになるのか大変興味深いです．

[491: 購入検討中さん]

勝どきと月島の駅力もだいぶ差がありますしね。

[492: 匿名さん]

>>479
無理無理
大多数の普通の住人にとっては迷惑以外のナニモノでもないからね

[493: 買い換え検討中]

>>492
そうですかねぇー
SOHO可だったら士業が買いやすいし、
士業じゃなくても、例えばネイリストさんや整体師さんがマンションにいて施術してくれたら便利だと思うんですが。

[494: 匿名さん]

>>493
士業だけでも・・・皆さんそう仰るし、
個人的にも例えば富裕層の資産管理会社の登記ぐらいは認めても、とは思うけど、
職業に貴賎なしって言葉があるように誰がどこでどう線を引くの？って問題も出てくるし、
デリヘルは人材派遣、パーティ屋はコンサル、出会い系はＩＴを名乗るし、
結局イタチごっこなんだよね・・・
登記を含めた一切の商行為は禁止としたほうが、
やっぱり大多数の普通に暮らしたい人には安心だからね
近場にSOHOエリアを有するDTがあるんだし、素直にそっち狙えば？

[496: 匿名さん]

ちなみに住民のみを対象としたピアノやネイル、お教室系は届け出制で認めてるところも少なくないと思う

[497: 匿名さん]

＞４８８
西新宿タワーのモデルルームに行きましたが、その際ここは＠３００～３５０って言ってましたよ。

[498: 匿名さん]

そんなに安いんですかね？疑問です。

[499: 購入検討中さん]

ドトールよりはまず安いだろうと
ドトールは350くらいが平均ですし、明らかに高い。


平均300ちょいといったところではないかと。

勝どきザ・タワーとティアロの間でしょう

[500: 匿名さん]

でも、建築費は高騰してますから、普通に考えると、ドトールより高くなるのでは？
そもそもタワーでは土地代なんて大した割合ではありませんし。

結局はタワーは駅近でも駅遠でも、同じくらいになると思います。ここは、建築費高騰の影響をモロに受けますよ。

[501: 購入検討中さん]

住友はどこの地域でもコンセプトが高級路線なら
周囲の相場よりかなり高く出す傾向なので

ドトールより高いとなると400に迫りますが、それはさすがに。。。

カジュアルなコンセプトとズレてしまいませんか？

70平米で8000万円台では、ふつうのサラリーマンは無理しても買えないです

大企業サラリーマン×2とか
医者×2とか
親から補助が3000万とか


サラリーマンの壁は7000万あたりにあると誰かが言ってましたね。

[502: 匿名さん]

なんか、榊あつしさんのブログ、リンクすると投稿規制にかかるんだね。なんだかなあ。直貼りにした。
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昨日、東京の中央区を回ってきました。
この写真はその時に撮ったものです。
場所は「ザ・パークハス晴海タワーズティアロレジデンス」という
やけに長くて意味の良く分からない名前で売り出しているマンションの東側。
隅田川沿いの公園です。ほとんど人がいません。
まあ、冬だからというのもあるでしょうが、湾岸はだいたいこんな感じ。
そこには見渡す限りオッサンが3人ほどいただけです。

さて、ここでは今この「ティアロレジデンス」に加えて
「パークタワー晴海」という、こちらはスッキリネーミングの
1084戸という巨大なタワーマンションも建設中です。
今は「クロノレジデンス」に住民がいるだけなので、
この公園はこんなにさびしいのでしょうか。
3年後には住民は3倍以上に増えているはずです。
すると、公園に滞留するオッサンも3人が10人になる？

東京の人口は5年後に減り始めると推計されています。
今でも約11%の住宅が空家になっています。
6年後から、この空家率は加速度的に増えるはずです。
不動産の価格も右肩下がりに落ちていくでしょう。
オリンピックが終われば、湾岸の華やぎも同時に終わります。
この晴海のニョキニョキタワー群は、どれも駅から10分以上。
駅に5分くらいのタワーに比べて1割以上は安くないと
買ったり借りたりする人は見つけにくいのではないでしょうか。

言ってみれば、こういうタワーを今高値で買った人は、
6年後に「ええ、こんなに安くなっちゃったの」と愚痴を言うかもしれません。
それって、けっこう気の毒なことではないですか。
デベロッパーもそういったことはおよそ想像しているはず。
なのに「そこに土地を買えたから」という理由だけで、
タワーマンションを作って高値で販売しているのです。

「オリンピックが開催されるので、このあたりはうんと発展します」
確かにその通りです。勝どきと晴海はガラリと街の様相を変えそうです。
でも、駅から10分以上離れたマンションの資産価値を上昇させるか、
ということを考えれば、それはかなり疑問。

こういう駅から離れたタワーは、今でこそ売れます。
でも、東京が人口減少の波に洗われる10年後の資産価値はかなり脆弱。
それでもデベロッパーは作り続け、売り続けるのですね、将来の空家を。
20年後、駅から遠いこういうマンションは
「貧民タワー」なんて呼ばれているかもしれません。
デベロッパーは時代を読んで、早めに事業の方向を変えるべきです。

[503: 匿名さん]

>>497
西新宿タワーは三菱なのに
湾岸の三井の予定価格を知ってるなんて不可解。

また、西新宿でここの予定価格を聞こうとするのも不可解。

[504: 匿名さん]

>>502
榊さんは駅近絶対の湾岸嫌いですからね。

榊さんは確かビュータワーを推奨していたはずです。

[505: 匿名さん]

榊さんじゃなくても、駅近絶対だけど・・　
ここも、ティアロも「立地がいい」とは言わないでしょう。駅遠だけど「間取りがいいね！」とか「開放感があってすてき」とか「俺はくるまだから関係ないぜ」とか「湾岸眺望命」とか、自分をなっとくさせてるだけだもんね。1000戸以上をどうやってだまし売りするか、すご〜く興味あり！ただの野次馬。　

　まあ、こんな物件、都心には作れないから、そういう意味での実需で買うならOK！　リセール関係ないから。

[506: 匿名さん]

>>505
彼は全ての物件が駅までの距離で判断だね。
間違っていないけど、視野が狭いね。

[507: 購入検討中さん]

パークホームズ豊洲とどちらが高くなりますかね？同じ三井ですよね？

[508: 匿名さん]

>>507
そんなの比べるまでもないでしょう。

[509: 匿名さん]

>>507
パークホームズ豊洲

[510: 匿名さん]

利便性の低い物件同士の比較であれば、価格帯はBAYZ（新豊洲）＜ティアロ（晴海）ですね。
しかし「パークホームズ豊洲」（豊洲の駅近）と「パークタワー晴海」（中央区だけど駅遠）では、差がつかないもしくはパークホームズ豊洲の方が高くなるかもしれません。駅遠で微妙な価格帯の物件は、売れづらい状況ですからね。

＜直近の湾岸物件＞
【駅近でやや高いが好調】CGP、KTT
【駅遠の中間価格帯】クロノ、ティアロ
【駅遠だけど安くて好調】SKYZ、BAYZ
※DTは別枠。

[511: 匿名さん]

>>510
一応SKYZ、BAYZ はゆりかもめ新豊洲駅から近いですよ！

[512: 契約済みさん]

榊さんって貧乏なんですか？
電車電車、駅近駅近って。数年前年収が4桁になってから
殆ど電車には乗りません。従って駅のごちゃつきより、広い空と開放感がいい。
時代がいくら変わってもそういう層が一定数いる限り
晴海豊洲あたりの都心のタワマンはリセールに困らないと思います。
近未来は、地震対策に乏しく、共用施設などのない団地型の築10年越えのマンションの空室率があがり
価値が暴落すると思います。

[513: 匿名さん]

>>512
ほんの一部の感性のかたじゃないでしょうか？
通勤に拘束されない人、リタイヤされたかたなど位じゃないでしょうか？
リセールって基本、ファミリー層が多いから不動産屋さんも100平米よりも70から80平米の駅10分以内が売れる基本と聞きました。
板状ファミリーマンションていままたファミリーに結構需要があるってききましたよ！

[514: 匿名さん]

>>510
駅近と言えるのは駅徒歩５分まで、なのでKTTは駅近ではありません。
CGPは一昨年分譲ですから当時の相場としては、やや高、ではなく、高い、でした。