パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[41: 匿名さん]

ＭＲ見学時にネガしようぜ！！！！
アンケートに「高い」と書いてね！

[42: 匿名さん]

>>29
安くして欲しいというか、ＤＴ＆ティアロがあんな感じだし、
順調に売り抜こうと思ったら自ずと価格は導き出されるでしょ

まあ高くても一向に構わないけど、
しっかりしたコンセプト＆仕様でお願いしたいね、
ららぽとの連携や隣の商業ビルとの複合開発も三井なら期待できるしね
つーか近年の露骨なコストカットはもうウンザリ・・・
どことは言わないけど80平米の億近い部屋で1418ユニットとかマジ勘弁

[43: 匿名さん]

一般的に80を超えたら1620ユニットだろう。
Skyz並みの仕様だと思うが、
エアコンと天井の高さは隣以下だろう。

[44: 匿名さん]

小回りも何も、環状２号から晴海通りにくらい、曲がれるだろう。

[45: 匿名さん]

44
小回りというのはね、回転半径っつーことでなく、ＢＲＴは中規模交通システムなのよ。それに見合ったメインストリートしか走らねえ交通管制システム付き。

[46: 匿名さん]

>>42
同意。周辺物件の販売状況を見るとマーケット的に価格帯は絞られる。

建築費や資材費の高騰があるから高くてもしょうがない、といった妙に「物わかりの良い人」が多いけど、デベロッパの思う壺。原価が高騰しようが、最終的に価格を決めるのはマーケットだから。ティアロの販売失速中なのに、特別なポジティブ材料ない状態でティアロより高くティアロより低仕様で出てこようものなら売れるはずがない。

[47: 匿名さん]

でもね、三井だって三菱に喧嘩をふっかけたくないわけ。自由競争と言っても同業者同士いろいろあるわけ。
だからすぐ隣の土地に、ティアロが全滅するような激安では出せない。
隣の島だったらまあ相場の違いだ、くらいの勢いで攻められたんだけど。

[48: 匿名さん]

最寄り駅は月島になるのでしたっけ？

[49: 匿名さん]

安く出してもらいたい気持ちは、大いにわかる。
けど、自分が会社の責任者でここ売り出す立場として考えてみよう。多少安く土地を仕入れてはいるが、湾岸での超高層故の地盤改良工事と基礎工事、免震構造の設計、資材高、人件費高、ＫＴＴやＧＦＴとの価格関係…。

激安で出せる要素は少ない。

[50: 購入検討中さん]

ティアロ@290、13分、三井晴海は月島10分、ららぽーと10分、中央区、南、北とも眺望が抜けるから@310ぐらいだろうね。勝どき東は@350と予測。

[51: 匿名さん]

KTTとティアロの販売状況を見ると、
やっぱりマーケットは利便性重視だとわかる。
坪310は少し厳しいと思うが、角/高層を多めにプレミアをつけばいけるかも。

[52: 検討]

ここは、ガスですか？

[53: 購入検討中さん]

ティアロは13分だから論外。KTTは@307で売れ行き順調。来年はKTT完売。売物が少ないから@310は必ず行けるでしょ。

[54: 匿名さん]

敷地の端から月島10番出口まで測ると約700mで徒歩9分だった。改札までは大江戸線でプラス４分、有楽町線なら５分歩くし、エントランスを起点だとさらに1分は伸びるので実際には14分～15分かかるけど。
お隣のティアロはエントランスから月島10番までで13分表記にしてるっぽいのでここも基準を合わせると月島まで10分。ららぽも10分だからひょっとすると坪310でも行けるかもね。ここの販売開始は来年度だろうしKTTも終盤戦に入って平均307から実質上昇してるはずだし、ティアロやGFTも似た状況のはず。DTは相変わらず＠350で頑張ってるからここは＠310位だと売れる気がする。

あとは仕様次第かな。低仕様なら＠310は厳しいかも。

[55: 購入検討中さん]

KTTの時より建築費は10％以上上昇している。@315ぐらいじゃないと厳しいのではないかなあ。

[56: 購入検討中さん]

BRTの件は痛いけど。

[57: ご近所さん]

BRTは、痛いですね。

将来的には、晴海5丁目が選手村跡地として一定のブランドが構築。
晴海3、4丁目は、環状２号線がBRTも含み、虎の門からの流れで多少ブランド化する。3丁目は、勝どき駅にも近い。
晴海1丁目は、トリトンがあるので、衰退化する可能性もあるがURの住宅あり。月島駅にも近い。

そことの差別化で2丁目をどうするかが肝ですね。一番安い中央区のマンションという売りだと、ちょっとね。

[58: 匿名さん]

隣のセメント工場はマンションできてもそのままなの？これは嫌悪施設にならないの？

[59: 匿名さん]

>>58
三井が既に取得済みだよ
商業施設は確定みたいだけど、
単なるオフィスビルなのか複合施設なのか詳細は未定で不明
ＭＳと一体開発で付加価値がつくような施設だといいね

[60: 匿名さん]

2丁目はゆりかもめ延伸を期待するしかないと思うけど、
中央区はやる気全然ないね。

[61: 匿名さん]

商業施設ができるのですか！でもトリトンがあの状況で、成り立つのでしょうか・・・？住む人が増えれば盛り上がるという単純な話ではないようで。

[62: 匿名さん]

ヨーカドーみたいな大型スーパーなら、晴海だけじゃなくて、近隣エリアの住人も取り込めるのでは？

[63: 匿名さん]

BRTなんて中途半端なものではなく、ゆりかもめを環状二号に沿って北進させればいいのにと思うのは私だけですか？　ゆりかもめだと建設コストかかりすぎという判断？

[64: 匿名さん]

ゆりかもめでは採算が合わないと判断されたとしたら、晴海勝どきもナメられたものですね。

[65: 匿名さん]

>>62
何かに書いてあったけど、タワーマンション一つではコンビニ一軒すらもやっていけないらしいよ。大型スーパーを作るには、数万人規模、もっともっとタワーマンション建てないと。トリトンに既にスーパーあるしね。（閑古鳥鳴いてるけど。）

[66: 匿名さん]

クロノからも学べるんじゃないかな。
棟内のコンビニが１日に４時間しか営業してない。
シャトルバスに乗る人が少なすぎて無駄。ガソリン使って数人運ぶだけ、エコにも反する。

B.たった３棟のマンションのために税金をかけてBRTを通すかどうか？
A.中央区と東京との名にかけても通さない。請け負った企業も、やりたがらない。

[67: 内覧前さん]

トリトン２万人+クロノ+ティアロ+ここ三井フラッグタワーで１万人、+晴海フロント・北側商業複合施設・生コンプラント跡地、複合施設で１万人合計４万人が2丁目で職住だ。１丁目の住民７０００人もいるね。５万人の需要。晴海の核はトリトンであり、ＬＲＴは最終的にきます。豊洲域です。有明台場行も出来るでしょう。でも足りない。地下鉄新線やカモメ環状化。地上の山手線湾ライン等交通整備は日本一の人口集積地です。何でもアリです。ティアロ坪３００万・三井フラッグザ・タワー
坪３３０万（平均価格）

[68: 匿名さん]

クロノの爺、見参。

[69: 匿名さん]

晴海トリトン500ｍ圏で昼間人口25000人、夜間人口11000人だそうです。クロノ住民が含まれてるかどうかは不明

[70: ママさん]

昔のクロノのスレッドにありましたが

>数年後に住商本社が神田に移転し、 それに伴ってグループ会社も晴海から撤退し

という、噂があります。

噂は置いておいても、住商情報システム（現ＳＣＳＫ）が豊洲に移転したりと関連子会社が

移動していますね。

[71: 匿名さん]

こんなこと言ったらあれだけど、晴海に勤務って毎日かと思うとちょっと気が滅入る。展示会のために幕張行くような感じ。１年に１、２回ならいいのだけど。

[72: 匿名さん]

ティアロは全861戸のうち契約済みが413戸。そのうち約300戸が14年3月までの契約で、4月以降の契約はわずか100戸強。これからどうなるのでしょうね。
ティアロの売れ残りを買うなら、少し高くなっても三井の好条件の住戸を買う方がいいと思う。

[73: 匿名さん]

ティアロの物件概要を見ると、8月は１戸しか売れてないよ。
この急減速は、なんなんでしょうね。

[74: 匿名さん]

相続税対策や住宅の先高観のムードの中13年9月末までに契約締結すると消費税5％が適用されたので、まずはそこで駆け込み需要がありました。
↓
加えて晴海特有の状況としては、オリンピック決定による特需が14年3月まで続き300戸ほど契約が進みました。
↓
その後クロノの引き渡しが終わるとクロノの1割程度の部屋が一気に賃貸に放出され、投資的に芳しくない状況が判明して14年4月以降のティアロの契約はわずか100件ほどという現状です。隣がそのような状況だと、三井晴海に関しても及び腰になりますよね。

[75: 匿名さん]

8月の契約が少ないのは、モデルルームが移転のためにほとんど閉めていたからでしょう。

[76: 匿名さん]

モデルルームが開いていて月25戸、閉鎖していて月1戸では大差がないような気もします。

[77: 匿名さん]

HPはいつできるの

[78: 匿名さん]

ドゥトゥールの２期の発売開始も、７月下旬→８月下旬→９月下旬と変更ばかりで全然ダメだし。

もう晴海の五輪熱は、北極圏なみの冷え込みです。

[79: 匿名さん]

ここは投資向かないね。

[80: 匿名さん]

>>78
そこで満を持して空気読む三井の登場っていう・・・
商業ビル隣接や月島駅ちょい近等、多少のアドバンテージはあっても、
基本的なことは周辺物件と何ら変わらないからね

販売に関わる勝どきKTT、豊洲ワンダフル、芝浦GFT、
周辺の晴海タワーズやDTの売れ行きも当然把握してるだろうし、
住不や地所みたいな売り方してくるとは到底思えないし、きっちり調整してくるでしょ

[81: 匿名さん]

80
しかしね、三井は、西側の土地の取得だけで90億円強。70億が最低落札額のところ、大幅増。
セメント会社のところは80億。そしてこの建材費と人件費のアップ。
ボランティアじゃないから価格設定は難産だ。コストダウン必至。

[82: 匿名さん]

>>81
それでも地所や住不より相当有利な時期に土地を入手してたはずだし（片方は相対取引）、
価格転嫁＆コストダウンも限界があるでしょ、売らなきゃどうしようもないしね・・・
そこがのんびりを決め込んだ地所や、住不商法と異なるところ
売り物も少なくなるだろうから叩き売ることはありえないけど、
それでも色んなところに販売で咬んでるのが三井だし、だらだらのんびりは考え難い

[83: 匿名さん]

モデルルーム計画が変わったね。
オーペンは来年4月以降になる。

[84: 匿名さん]

82
有利だったかどうか知らんが、建物がたつ場所の取得は2012年11月の
たった1年10か月前の話だが。

[85: 匿名さん]

>>84
宇宙にでも行ってたのか？
この二年弱で何が起きたか知らない訳じゃあるまい・・・

[86: 匿名さん]

ここはガスだろう。
飲食店が入るし
ガスの受付したし

[87: 匿名さん]

>>83
やっぱそうなるよなぁ・・・
その頃には周辺で関わってるGFT、KTT、ベイズの目途もついてるだろうし、
増税や五輪絡みの計画も概ねまとまってるだろうし、出尽くしてから販売に踏み切るんだろうね
そういえば豊洲5丁目計画も同時期だったような・・・

[88: 匿名さん]

http://wangantower.com/?p=3304
この計算がおかしい。
90億の西側と太平洋セメントの土地を「マージ」するんじゃなく、加算しなきゃ。
すると、とてもじゃやないが有利な値段で土地を買ったと言えない。
まあ、販売開始時の坪単価をみればわかること。楽しみにしてな

[89: 匿名さん]

＞85
>宇宙にでも行ってたのか？
>この二年弱で何が起きたか知らない訳じゃあるまい・・・
この暴言も
>相当有利な時期に土地を入手してたはずだし
この勘違いも

埋めてて住民は、あまり考えないタイプだから埋立地を選ぶんだろうけど。。。
三井は、決してここを安く仕入れたわけではないのに。
港湾局の準工業地域の同じくらいの広さの土地売却を比べると、
2012年、晴海の三井が90億。
2013年、新木場駅前が27億。
路線価は２倍差しかないのに、３倍の金額で仕入れてしまっている。
また、震災前の有明北3-1は安かった。有明と比べてもここは坪単価３倍。
http://www.dai3.co.jp/_old_hp/rbayakyu/22th/times/news469.htm
ここは駅遠だし、新木場駅前や有明の３倍もの価値は残念ながら無い。

[90: 匿名さん]

リンク先のデータをもとに坪単価を計算しても晴海は有明の2倍、1種当たり単価で1.5倍になりましたが。
計算違ってない？
それにリンク記事の記者は晴海の単価は安いと言っているのに、割高だとするあなたの主張は矛盾しませんか？