パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[341: 匿名さん]

>>337
湾岸タワマンのブロガーだよ。ググれば出てくる。

[342: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>337
私も結構参考にさせてもらってるんですが、あまり実際の購入経験はない方のようで、純粋に趣味として楽しまれているようです。
坪単価予想は、若干、希望込みで安めに言われる傾向がありますので、そのつもりで読まれればよろしいかと。
指摘は、結構当を得てますよ。

[343: 匿名さん]

湾岸検討してるなら、のらえもんブログくらいは知っておいた方が良いかと。

[344: 匿名さん]

オリエンタルランドの株価は今後関係ありそうですか？

[345: 匿名さん]

>>329
目黒でも同じときに西新宿宣伝が見つかったようだよ。今日が西新宿モデルルームのグランドオープン日みたい。

６時４４分　目黒駅前タワーで西新宿宣伝
６時４７分　ドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分　ＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分　ここで西新宿宣伝。
６時５３分　ベイズで西新宿宣伝。
６時５５分　ＧＦＴで西新宿宣伝。

[346: 匿名さん]

>>345
って、ここで今日がMRオープンと宣伝してる

[347: 匿名さん]

のらえもんさん坪285万円で予想していますね。
スカイズ245万円（実際）
ベイズ265万円（実際）
パークタワー晴海285万円（のらえもん予想）
の様に、駅遠物件だとやはり高値をつけることができないのですね。

[348: 匿名さん]

>330
西新宿とティアロが同じデベロッパーだから、ティアロにだけ西新宿のステマが投稿されなかったってことだね。分かりやすい。

[349: 匿名さん]

直近の湾岸物件を整理するとこんな感じでしょうか。未開の地だが価格が極めて安かったSKYZと、街並みは古いが交通利便性が高いCGPの売れ行きの良さが飛びぬけていた気がします。坪単価に記憶違いがあればご指摘ください。

●新豊洲
　SKYZ（2013年販売開始）　坪245万円
　BAYZ（2014年）坪265万円

●晴海
　クロノ（2012年）坪275万円
　←【のらえもんさん予想の三井晴海　285万円？】
　ティアロ（2013年）坪290万円
　DT（2014年）随時価格引き上げ中のため不明

●勝どき・月島
　KTT（2014年）坪305万円？
　CGP（2013年）坪330万円？

[350: 匿名さん]

ティアロより安い設定はあまり考えられないと思う。

[351: 匿名さん]

＞350さん
確かに、あれ？安いなという印象ですね。
ですがマンションの価格は土地の取得価格の影響が大きく、かつ隣の販売状況の伸び悩みを考慮するとティアロよりも安くなると書かれています。

[352: 匿名さん]

>>351
ティアロより安く出されたらこっちに人気集中するんじゃないか。かなり気になる。

[353: 匿名さん]

パークホームズ豊洲との兼ね合いで、三井がどんな販売戦略を立ててくるかは気になるところ。オリエンタルランドがかんでるので、その分、値上げ要素はあるのでしょう。

[354: 匿名さん]

>>353
確かに。オリエンタルランドが格安でサポートするなんてありえないしね。土地取得コストがかなり安かったみたいだから余裕があったのかな。

[355: 匿名さん]

仮にティアロと同じ単価設定でも、余裕でこっちが売れそうな気がしますけど。
スペック比較が楽しみ。
藤和レジデンス危うし。

[356: 匿名さん]

建物寿命が☆一つなのは、建材コストを下げて、安く販売するためのフラグかな？

[357: 購入検討中さん]

のらえもんはスカイズをあ@255と予想し@254だったんだよ。@245ってなんの情報？

[358: 購入検討中さん]

KTTとGFT、ベイズはパークタワー晴海が販売される10月には完売確実。湾岸の競合はティアロレジデンス、パークホームズ豊洲、DTのみ。ティアロもほとんど終わりに近づいている。DTは値上げで@360越え。今後控える物件は勝どき東地区。しかし、解体が今年からでせいぜい販売開始は早くて2年半先。といった状況なので、パークホームズ豊洲とパークタワー晴海の販売期間、歩留まりを売主がどのように設定するかで価格が決まります。
今年、4月にはBRTのルートも決定し、晴海ルートも決まるだろうから、駅から遠いといったデメリットは克服。株価も20000円越、円安、相続税増税といったことで、タワーマンションの販売においては絶好の好機。仕入れ値が安いとはいえ、直近で湾岸で供給できるものは勝どき東地区で最低販売まで2年半はかかる。仕入が厳しい状況ゆえ、利益率をあげて当然販売してくるでしょう。条件でティアロより優っているから、ティアロより安くする必要は全くないことから@295を予測します。
のらえもんとことなり、晴海2件、勝どき4件、月島1件の購入実績があります。

[359: 購入検討中さん]

選手村も水素タウンといったことで、国家プロジェクトになりつつあり、世界が注目。晴海、勝どきエリアは、後になればなるほど、➕材料が出てくる。三井も本件に関しては、竣工完売をねらわなくても良いかもね。

[360: 匿名さん]

さすがはのらえもんさん、絶妙な坪単価予想ではないでしょうか

[361: 購入検討中さん]

この水準より上振れするシナリオは、モデルルームオープンまでにBAYZ・勝どきザタワー・ティアロレジデンスすべて完売してライバル不在になった時くらいでしょうか。それを見越しての5月オープンかと考えています。

のらえもんも上記のとおりいっており、うわぶれする可能性が高いよ。

[362: 匿名さん]

都内最後のお買い得物件である西新宿60を忘れているね。っていうかあえて見ない振りかな。
湾岸のライバルだけ見ていると、足をすくわれるよ。
これ、宣伝ではなく客観的な意見ね。

[363: 匿名さん]

マーケット違うって。しつこいなあ、もう！

[364: 匿名さん]

>>363
のらえもんさんでさえ、西新宿を見に行ったのを知らないの？
マーケットが違うなら、わざわざ見に行くわけないでしょ。

[365: 購入検討中さん]

西新宿は@340で即完でおまりでしょ。

[366: 匿名さん]

＠３５０だろてかもう自スレでやろうよ。

[367: 購入検討中さん]

普通に作れば@285で売れる。オリエンタルランドのランドスケープなど、単独事業として気合が感じられる。JVとことなり、販売価格アップは直接収益に還元できるから、のらえもんの@285は甘いね。割安だったスカイズ、KTTは全て大手数社の共同事業だから、アップサイドを狙ってもメリットなし。またKTTの商品企画は手抜き感があった。TTTととりあえずスペックを合わせただけ。今回の企画はすばらしいい三井らしさが有り、進化を感じる予兆を@310でやって結果@295で納めてくるだろうね。

[368: 匿名さん]

>>364
マンションオタクなんたから、買う気と関係なく、見に行くでしょう。

[369: 匿名さん]

２９５だと高いなあ．．．２８０くらいで出してくれたらセカンドで買います！

[370: 購入検討中さん]

三井のことだから価格のメリハリはつけてくるだろうから@260〜＠350ぐらいのレンジ幅を持たせてくると思うよ。BRTの晴海からの支線が決定したら強気でくるでしょう。ティアロはそれを営業トークに使えない状態でここまで進捗させたことは立派。

[371: 匿名さん]

>370
直近の湾岸物件でクオリティが最上位、かつ値段は安いという好条件なのにあんなに売り残しているティアロの現状が立派と言えるのかな？
建物の質が優れ、値段が安くても、立地と企画が優れなければ湾岸でも売れないことを苦戦している好事例だと思いますが。（マンションブロガーののらえもんさんも、はるぶーさんも晴海タワーズは苦戦と書いていますよ。）

[372: 匿名さん]

>371の誤字訂正
直近の湾岸物件でクオリティが最上位、かつ値段は安いという好条件なのにあんなに売り残しているティアロの現状が立派と言えるのかな？
建物の質が優れ、値段が安くても、立地と企画が優れなければ湾岸でも売れないことを表している好事例だと思いますが。（マンションブロガーののらえもんさんも、はるぶーさんも晴海タワーズは苦戦と書いていますよ。）

[373: 匿名さん]

中央区のタワションでセンチュリーパークに勝るものなし。　　

[374: 購入検討中さん]

三菱は竣工完売を狙った値付。世間が何と言おうと竣工完売できるペースだから立派だよ。苦戦ではなく、最も賢い販売手法だよ。以前流行った、短期間で分譲して、人件費、MR経費を節約して事業利益の極大化を狙う手法は古い《ＴＴＴなど》。
KTＴは最悪の販売手法、このペースだと竣工2年近く前に終わってしまうね。

[375: 購入検討中さん]

このルートを中央区は要望中。ルート決定したら、@285では無理。@295とよそく。

[376: 匿名さん]

オリエンタルランドが関わる時点で、ディズニーマニアが血眼になって買いにくるんだろうな。
パーク向けシャトルバスやら優待やら、何かしらマニア心をくすぐる特典ついたら、坪単価関わらず売れていくような気がする。
住民がそんなマニアばっかりだったら、ちょっと嫌かも（笑）

[377: 匿名さん]

>>376
HP見た限りじゃそこまでディズニー臭さないからマニア的にはどうだろね
富裕層ばかりとも限らないし

坪単価はのらえもんのが妥当だと思う
地下鉄でも決まらない限り300超えじゃ売れ行き厳しそう
あとはここだけの問題じゃないけど選手村の大量供給が痛すぎるな
あっちのタワマンと高層階は食い合うだろうし

[378: 匿名さん]

選手村のタワマンは五輪後に建設開始だろうから、ここは影響受けないでしょう。
選手村として使用した板状マンションにしても改装して売り出すのは、青田売りしないと仮定した場合、早くても2021年くらいだろうから、ここの販売には影響しないと思う。

[379: 匿名さん]

確かにディズニーマニアは半端ないよね。多少はあるかもというか公開空地がディズニー気分で沢山来られたらちょっと困る。

[380: 匿名さん]

>>379
オリエンタルランドが絡んだ段階でクラブ33メンバーに優先的な紹介がされてるでしょうね。
奴ら半端ない金持ちばっかりだし。
資本の論理で優先的に優良な部屋が押さえられると予想します。
表向きはそんな事言わないだろうけど。

[381: 匿名さん]

中山登志朗氏の現環境下での予想は坪300万前後だそうです。

[382: 匿名さん]

クラブ33のメンバーは、こんなとこは買わないでしょう。買うとしてもセカンドハウスか。交通の便が悪すぎる。投資にも向かない。あくまで安めを求めるファミリー層がターゲットでしょう。

[383: 購入検討中さん]

私は@295を予想。中山さんに近いね。

[384: 匿名さん]

クラブ３３ってのはよく知らないけどディズニーマニアは人生すべてディズニー中心にして生きてる人が沢山いるんだよ。親せきにも一人いるけど凄いよ。ああいう人ならオリエンタルランドが関与したというだけでこのマンション命がけで買うくらいのことはあっても俺は驚かない。

[385: 匿名さん]

土地の取得価格が安いので坪285万円でも採算は取れるようですが、実際の購入検討層が坪300万前後でも意向を示せば、三井も少し価格を上げてくるでしょうね。15年10月下旬の販売開始をお楽しみに！

[386: 匿名さん]

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/268695/223908/67875888

まあ豊洲の昔。

[387: 匿名さん]

南側は、平均坪単価の1.12倍位の感覚でいいでしょうか？

[388: 匿名さん]

オリエンタルランドに感謝感謝

[389: 匿名さん]

まあよく協力してくれたよね。三井じゃなかったらまずあり得ないかっただろうね。ディズニーマニアの強力さを考えるとオリエンタルプレミアはリセールに有利かもしれない。未知数だが、コアマニアの数は１００とか２００のレベルじゃないよ、万単位で確実にいます！

[390: 匿名さん]

>>389
それは間違いないでしょうね。
ディズニーマニアマンション完成。

[391: 匿名さん]

ディズニーの花火が見える部屋があるなら、
更にリセールでプレミアが付くでしょうね。

[392: 匿名さん]

>391

マニアにはもう夢の国状態でしょう(笑)普通のマンションの枠では収まらないかも(笑)

でもプレミアが付けばつくほど公開空地への出入りが心配ですね（汗）

[393: 匿名さん]

>>392
マニア向けなら坪400でも即完しますよ。
真面目に。
マニアのディズニーに対する金の使い方は本当に半端ないし。全財産注ぎ込むもん。

マニアにとってここはリアルシンデレラ城。

[394: 匿名さん]

>>393
ディズニーに興味ない人は検討外な物件になりますね。

[395: 匿名さん]

＞３９３
ガチでそれほど愛してますからね。いろんな意味で注目度高いね。

[396: 匿名さん]

ここはオリエンタルランドが企画に参加はしているが、ディズニーの世界観を再現しているわけではないので、ディズニーファンが飛びつくとは思えないなあ。

[397: 匿名さん]

毎日ミッキーに会えれば資産価値高いかな？

[398: 匿名さん]

毎日ミッキーに会えないでしょ

[399: 匿名さん]

デズニーのファンの方って、少し苦手です。よって、田町狙います！

[400: 匿名さん]

>>396
ディズニーマニアの嫁はかなり喰いついてますが…

[401: 購入経験者さん]

武蔵小杉の物件でもオリエンタルランドがありましたが高級感はでませんね。ファミリーには適しているんでしょうね。

[402: 匿名さん]

ウォルト・ディズニー・カンパニーとオリエンタルランドの違いを理解していない人がちらほら？
オリエンタルランドは東京ディズニーリゾートの運営をしている運営会社です。ウォルト・ディズニー・カンパニーが管理するディズニーキャラクターやそれを想起させるようなものを当マンションに利用するライセンスは取得してはいないでしょう。

[403: 匿名さん]

理解はしてるでしょう、そんなの誰でも知ってます。

ＨＰのガーデンはまさに手法が東京ディズニー風ですよね。まあマニアがどの程度飛びつくかはわかりませんけど

[404: 匿名さん]

細君がディズニーマニアだと、お金がかかりますね（笑）

[405: 匿名さん]

>>404
ええ。死にそうです（笑）
武蔵小杉でも、住人専用シャトルバスが運行されたりと、マニア的には嬉しいようです。

[406: 匿名さん]

ここって、クロノより駅遠物件なの？

[407: 匿名さん]

なんかやたら高く予想したい人がいるけど他の物件契約しちゃった人かな？
のらえもんが予想してる坪単価＋－１０くらいで収まるでしょ
高層はともかく中層の選手村は安く供給するんじゃないかな
湾岸で中層のみでは高価格で裁ききれないと判断したからこその高層追加なんだろうし
山の手の内側とかと比べるとどうしても交通利便性は落ちるし吊り上げにくいんだよ

[408: 購入検討中さん]

ディズニーとオリエンタルランドは別物ですからね。
混同しないようにね。

[409: 匿名さん]

>>408さん

>388〜>400あたりのカキコミを見ると、混同している人がいるようですね。

[410: 購入検討中さん]

円安で不動産取引は一昨年の3倍とのこと。デベは益々仕入れが厳しくなる。よって、ここは高値チャレンジで来るだろうね。

[411: 匿名さん]

>>408
ただオリエンタルランドの(株)グリーンアンドアーツが関わる限り、らしさが出るのは必死でしょう。

マニアにとっては自宅の庭園をディズニーパークを手掛ける『庭師』が世話するってだけで喜ぶもんですよ。
ウザいですね。すみません。

マニアはこれ以上にウザいです。お気をつけて。

[412: 匿名さん]

庭師？
世話？管理のこと？
庭の管理は違うのでは？

[413: 匿名さん]

庭の管理は管理会社ですから関係ないですね。

[414: 購入経験者さん]

辺境立地をどのように改善するか？
シャトルバスかね？
周りにここほど何も無いところも珍しい。

[415: 匿名さん]

オリエンタルランドが関与しているのは「外構コンセプトデザイン」。
（奥さんがDマニアだとご苦労が多いことはわかりました。大変ですが頑張って！）

[416: 匿名さん]

>>407
選手村？投稿スレを間違えていますか？

[417: 匿名さん]

鯨がイメージにあるのは
大地と鯨の街である和歌山県太地町
とのジョークか？
大と太では、テンで違うぞ。

[418: 匿名さん]

>>416
いや、選手村跡地のマンション群は湾岸エリア全体の値段に関わってくる話だよ。
条件の近い多数の新築が控えてて安く供給されるかもしれないってわかれば消費者も買い控えするからね
月島みたいな2線使えて徒歩近い場所はちょっと違うかもしれないけど勝どき晴海には影響大きい
豊洲新豊洲有明の値段も押し下げ兼ねない

地下鉄が絶望的ならせめてBRTが徒歩5分以内の所に来てほしいね

[419: 匿名さん]

オリエンタルランドネタで高くなるとか言ってる人はデベ？指摘されてる通りディズニーと直接関係ないだろうに
想定価格よりも低く有名ブロガーが予想したから焦ってるとか？
湾岸エリアで高値掴みした人かもな

[420: 匿名さん]

>>418
月島駅、って
BRTも関係ないし、五輪施設も関係ないんだよね。
豊洲駅と違って五輪の観客が乗換えする街でもないし、
五輪での恩恵を期待できない街。

[421: 匿名さん]

初めてＨＰ見て思わず笑った(良い意味で)
さすが三井！よくやるわー
でもランニングコストが心配な気がする

[422: マンション投資家さん]

フットサルは良いスポーツですが、施設の近所にお住まいの方はとにかくうるさくて仕方がないそうです。
しかも、それがマンションの敷地内にあると響くし・・・
BBQも楽しいですが、あの匂いと煙が、窓を開けた時には・・・

そして、一番気になるのは、ネット環境：各部屋何ギガ？？　YouTubeの４K見えるの?
マンション全体のバックバーンは何10ギガ？？各部屋100Ｍでは、まったく心もとないし・・・
ネットの専門家は、これからの時代はネット環境・スペックがマンションの価値を決めると・・・

価格よりもマンションのクオリティが重要では？？三井さん大丈夫かな？

[423: 匿名さん]

デズニー好きな人は、少し自己中なかた多くないでしょうか？

[424: 匿名さん]

やはり一番気になるのは坪単価です。
坪200万後半くらいでしょうかね。

[425: 匿名さん]

あなたは退場かな？450位かな

[426: 匿名さん]

>>422
今時、ネット環境は金次第のオプションでしょ。

[427: 購入検討中さん]

南向き、低層、60㎡くらいだとおいくらするか気になります。

[428: 匿名さん]

坪単価はのらえもん予想とそう違わないでしょ
三井がスミフみたいな売り方するとも思えないし
ただ南側はプレミアム付きそうだね
310くらいかな？

[429: 匿名さん]

67Asなら6300万、78Bsなら7300万ぐらいになりますね。
隣との比較で、こんなもんでしょう。78Bsはとても魅力的ですけど、ちょっと値がはるなあ。

[430: 購入検討中さん]

この辺は値付けに天井感があって物件数も多いから、全体が仕上がっていずれ評価が定まってから、落ち着いて実物で中古を選んでも良い気がする。TTTの様には今更上がらんでしょ

[431: 匿名さん]

>>430
中古イヤ

[432: 購入検討中さん]

建物の多少の新旧よりも住民層の仕上がりを見極めたいかな。。最近晴海に中国系の観光バスが停まってて、マンション案内してるぽいので気になる

[433: マンション投資家さん]

>>No.426
>>422
今時、ネット環境は金次第のオプションでしょ。
----------------------------------------
あなたのおっしゃる通りですね。

オプションにしてもどこまで対応できるかです。
「マンションに入る基幹ネットワーク：光回線の太さと本数がマンションのクオリティを決める」と通信の専門家が言っていました。
その通りだと思います。ちなみに、近隣のTHE TOKYO TOWERSは数年前に竣工しましたが、最初から各戸１Gだったようです。
KACHIDOKI THE TOWERも各戸１G対応だそうです。

[434: 匿名さん]

>>433
港区の湾岸タワマンに住んでますが
後から各戸1Gになりましたよ。対応だけは最初から準備されていたそうで。

[435: 匿名さん]

>>432
観光バスで外国人をマンション案内するのは
中古物件も同様ですよ。テレビニュースの特集で見たことがある。

[436: マンション投資家さん]

>>434
港区の湾岸タワマンに住んでますが
後から各戸1Gになりましたよ。対応だけは最初から準備されていたそうで。
---------------------------------------------------------

　そうですね。
最初に基本インフラとして少なくとも数G以上を複数本入れていないと後からでは相当の費用が掛かるそうです。
ITインフラは、今や電気・水道等の基本インフラと同じですから、そのバックボーンのスペックでマンションのクオリティ評価が判断される時代になっていますので、その点は重要なチェック項目ですね。

[437: 購入検討中さん]

パークハウス豊洲とどっちが高いのかな？

[438: 匿名さん]

ここは内廊下タワーになりそうな感じですね。

[439: 匿名さん [女性 30代]]

月島駅最短コースの場合、晴海通りを渡る際に歩道橋を渡らないといけませんよね？
ベビーカーだと迂回して、想定より遠回りなルートですかねぇ(~_~;)実際、何分くらいかかるんでしょう。

[440: 匿名さん]

豊洲駅にポスター貼られてました。ファミリー層にターゲットしてる感じですね