パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[281: 匿名さん]

ここも高層の南東角は４００近いのだろうか

[282: 匿名さん]

だから、600だよな

[283: 匿名さん]

三井だから意外に良心的と予想。

[284: 匿名さん]

オリエンタルランドだから株価と同じと予想

[285: 匿名さん]

>>283
パークシティ大崎なんて
三井の営業さんから坪３２０万と予定価格を聞いた
と書き込んだ人が何人かいたのに
実際に発表されたら坪３６５万円だった。良心的？

[286: 匿名さん]

コンセプトはいいし、仕様も良さそうだし魅力的だけど、駅から遠いなぁ。
まあ、俺ががまんすれば、家族は幸せかな。買える値段なら。

[287: 匿名さん]

年収の高い方は、晴海すまないかな？

[288: 匿名さん]

>>287
年収高いなら、内陸でタワマンが買えるから。

[289: 匿名さん]

結局、日本の不動産特にマンションの価値は最寄り駅までの距離と駅力で決まる。
現段階では高く買ったら損する物件だと思う。
BRTも地下鉄も晴海2丁目と関係ないし、中央区はゆりかもめ延伸を反対しているし、隣と北側は魅力的な施設ができない限り、評価が難しい物件だな。
コンセプトはすごくいいけど、ランニングコストはいかが？

[290: 匿名さん]

>>289
フットサル場はコストは掛からないだろうけど
多分うちは一度も使わない施設だと思う。ので損な気分。

[291: 匿名さん]

北向低層は目の前がフットサルコートだからうるさそう。
だがその分格安になるかも。

[292: 匿名さん]

北向き低層はサッカー愛好家向けに低価格にする予定。。。かな。
向きと階層で、低価格から高額まで、三井ならではの価格設定をしてくるのでしょう。
企画が充実してるけど駅距離があるので、大崎よりは安く、350くらいかな。高層は億ション。

[293: 匿名さん]

>>285
大崎の様に検討者がお金を出せる人だとわかれば、当然販売価格は上げてきます。逆にGFTは安めの価格帯でしたよね。デベは初期来場者の年収や予定価格に対する反応を見て価格を調整しています。

[294: 匿名さん]

大崎は350～360だったような

[295: 匿名さん]

ここは300超えることはありません。

[296: 匿名さん]

本来なら駅遠の安値物件になるのを、昨今の建築費高騰もあって、高値にしないと不動産会社に利益が落ちないから、あの手この手で見た目を豪華に見せて、グロス価格を吊り上げる手法ですね。
設備を増やすことによる原価増以上に売価には当然乗りますし、設備を増やせば管理費収入も増えるので、不動産会社にとっては長期的な収益源が確保でき、一石二鳥です。
同様のコンセプトの新豊洲よりはさすがに高いでしょう。おそらく坪300は軽く超えてくるんでしょうね。

[297: 物件比較中さん]

ブロガーさんたちのやりとりみてると勝どきザタワーより坪単価は安くなるけど管理費はあがるんじゃないかと言ってますね。
普通同じ価格ならザタワー選びますからね。

[298: 匿名さん]

KTTを検討しておりましたが、グッと気持ちがこちらに傾きました。入居時期も半年しか違わないですからね。

[299: 匿名さん]

今朝の新聞にチラシが入ったよ。
都内でこれはインパクトあるね。

[300: 匿名さん]

マンションと戸建てのいいとこどりをしたようなそんな夢のある住まいですよね～

＠250までの部屋があれば是非購入したいです。

[301: 匿名さん]

>>300
その価格であればいいよね。ないと思うけど。

[302: 匿名さん]

>>300
条件を一切問わないんだったら、
スタート価格はその前後じゃないかなぁ？
北西～北東低層のお見合い確定部屋とかね

クロノの北低層が210前後のスタートで比較的あっさり売れちゃって、
ティアロの同条件が10パーほど調整入って230ちょいだったと思うけど、
ここは緑地も比較的ゆったり確保してあるっぽいから、
ティアロよりは上に設定してくるだろうし、やっぱり240とか250ぐらいのスタートじゃないかな？

[303: 匿名さん]

>>294
大崎はプレミアム住戸込みで坪365万ですよ。
パークシティ大崎　坪365万で検索するとでます。

[304: 周辺住民さん]

実地で歩かれるのが宜しいと思いますよ。丁度、豊洲と月島の中間地点です。選手村の立地は論外ですが、それに次ぐような駅遠のイメージがあります。中央区ではありますが売値は豊洲と同等以下で無ければ、厳しいとおもいます。

[305: 匿名さん]

>>304
選手村はBRTの停留所が入口にできるでしょうし、
今でも選手村用地の中にバス停が２カ所ありますから
BRTがどうなるか分からないここよりもマシでしょう。

[306: 匿名さん]

302さん　クロノ、ティアロの情報感謝します。


わたしは北向き低層で全然ＯＫですので、＠240ならＫＴＴの行燈部屋の低層と同じなのでこちらにしようかと思ってるんですが・・・


ところで晴海通りとの間の土地はどこが所有されてるかご存知ですか？

[307: 匿名さん]

>>306
三井の商業ビル（詳細は不明）でほぼ確定してる
一体感のある開発となるかそれぞれ単発になるかも不明
販売前に商業棟のゾーニングが公表されればもっと注目されるだろうね
ただそうなるとさらに人気や単価に跳ね返る可能性もあるから、
消費者にとっては痛し痒しになっちゃうけどさ
販売の時期になればお隣の情報はそれなりに貰えると思うよ

[308: 匿名さん]

>>304
ドアトゥなら実質15分、下手すりゃ20分は掛かるだろうね
しかも湾岸特有の強風を受けながら大通りや橋を越えるんだから大変だよｗ
ただワンダフルとかにも言えることだけど、
駅距離については皆さん了承済みなんじゃないの？
表記を誤魔化す訳にもいかないしさ

どうしても中央区に住みたいとか、開放感を満喫したいとか、
豪華な共有施設に心を奪われてしまった場合、駅距離は妥協するしかないねぇ
同じものを駅1分に造ろうと思ったら15パーは上がるだろうし、
そもそも土地を確保するのも難しいｗ
もちろんリセールについても過度の期待は禁物だね

[309: 物件比較中さん]

駅遠い物件の良いところは、共有施設や部屋のグレードが良くなるところ。
電車を使わない自分にとっては好都合の物件です。
価格次第でもありますがDTにしなくてよかったと思ってます。

[310: 匿名さん]

ここの極低層って逆に有利じゃない？
オリエンタルランド監修のガーデンが視界に入るんだから。
お見合い中層が一番安くなりそう。

[311: 匿名さん]

>>310
そういう考え方ならティアロの東を買うべき

[312: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ここはワンダフルより100倍増しでしょう。
次元が違う。向こうは田舎の張りぼて。
こっちは都会のオアシス。
その分値段は高くなる。
どっちがお得かは人によりけり。

[313: 匿名さん]

坪240なら買いだな

[314: 匿名さん]

>>307
一体感のある開発なら
ここの名前はパークシティになっているのでは？

[315: 匿名さん]

ドドールなみかな？

[316: 匿名さん]

パークタワー東雲を内廊下にした感じになりそうですか？
あちらは、豊富な共有施設と免震タワマンにしては低価格を売りにして、
完売させたと思いますが。

[317: 元不動産業者さん]

幼稚園の広告じゃない。冷静に読んだほうがいいですよ。
単純に飾り言葉をのければ、「通路、回遊路とただの木」だけです。

[318: 購入検討中さん]

それを言ったら眺望、共用施設という付加価値を身に纏ったタワマン自体を否定することにならんかね？実を取ればもっと便利な立地で、コスパに優れた物件はあるからね。

[319: 購入経験者さん]

安いやつで295。だいたい330万円だって。月島キャピタルと同じくらいらしい。やっぱ月島を買うべきだったな。

[320: 匿名さん]

駅近眺望共用施設ほぼなしと駅遠盛りだくさん両方に住んだことあるけど個人的にはやっぱり駅近かなぁ。

初動の購買意欲→MR言って眺望、建物や共用施設の豪華さに心奪われる→次第に飽きる
→結局駅やスーパー距離等の利便性の重要性を痛感する（荒天時は特に）

このスレにいるようにワンダフルとかこことか嫌いではないしむしろ好きなんですよ。
タワマン好きだしテーマパーク風もワクワクします。ほんと悩ましい。

[321: 匿名さん]

>>320
毎日ワクワクしてた眺望も次第に窓の外を見る回数が減ってることに気づく。
共用施設も初めは敷地内散策して楽しいんだけどある時敷地出るまでの時間にイライラしている自分に気づく。
逆に駅近だったりスーパー近かったりというのは住めば住むほど有り難みを実感する。
これは私含め大半の人がそうなんじゃない？逆の人っているのかな。

[322: 匿名さん]

今朝のチラシを見て、三井不動産は頭いいなと思いました。
くじらがシンボルで、オリエンタルランドが外構コンセプトを担当するわけですから、基本、ファミリー向けですよね。

でもプレミアム住戸の購入者も満足できるように、人目につくような共用部のイマジネーションテラスのデザインを
光井純の設計事務所が担当したりする。

そうかと思えば、みんなが大好きなお約束の内廊下にするかわりに、主寝室の窓の正面に、普通ではありえない柱がドーンと
立ち塞がっていたりする。

金をかける所と手を抜く所のバランスが絶妙な気がします。
低価格帯と高価格帯、どちらもちゃんとご用意してくれてる気がします。

[323: 匿名さん]

広い庭がいいですね。

[324: 匿名さん]

西新宿６０も庭が素敵だよね。低価格もあるし山手線沿線タワマンだし、街も綺麗でいうことなし。

[325: 匿名さん]

６時４７分にはドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分にはＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分にはここで西新宿宣伝。
６時５３分にはベイズで西新宿宣伝。

そんなに西新宿が好きなら西新宿を買えばいいのに。

[326: 匿名さん]

>>325
過去も現在も湾岸部隊も色んなとこで暴れてるからお互い様じゃない？
不動産の営業なんてどこもそんなもんでしょｗ

[327: 匿名さん]

三井不動産にお願いです！
このマンションからららぽーとまで歩行者専用の橋をかけてください。
駅遠も悩まず買います！

ららぽの売上も上がるし、このマンションも即完売？
坪単価高めにしても売れると思います。
隣の都有地も価値が上がるから都も協力するのでは。

[328: 匿名さん]

地下通っていけるようにして、住民専用にしてくれるなら、坪単価５０万円上がっても買います。

[329: 匿名さん]

６時４７分にはドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分にはＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分にはここで西新宿宣伝。
６時５３分にはベイズで西新宿宣伝。
６時５５分にはＧＦＴで西新宿宣伝。

あと５箇所くらい、連投してるのではW

[330: 匿名さん]

>>329
なんで西新宿の物件を湾岸地域マンションのスレに連投してるんだろうね？
しかもまだ販売されていないこのスレには投稿してるのに、お隣のティアロのスレには投稿してないのはなんでだろう（笑）
こういう人の事をステマっていうんでしょ？
西新宿もティアロも同じデベだしね〜痛いよね〜

[331: 匿名さん]

営業の方から情報頂きました。平均坪単価310万円を予定しているそうです。

[332: 匿名さん]

三菱も大手なのに汚いことやってるね。

[333: 匿名さん]

>>331

この立地で310万は無いな。

[334: 匿名さん]

安いな、本当？

[335: 匿名さん]

嘘です

[336: 匿名さん]

320～330万ぐらいじゃねえの？
明日のらえもんが予想価格を発表するってよ

[337: 匿名さん]

のらえもんって何もんだ？

[338: 匿名さん]

>>336
だよね。最低坪330万はないとおかしい気がする。

[339: 物件比較中さん]

>>320
>>321

私も全くその通りだと思います。
タワーマンションに住むと、地上に降りて敷地に出るまでの時間が嫌になりますね。
結局、駅近とかスーパーが近いという日常の利便性が一番な気がします。

[340: 匿名さん]

駅近でスーパー近いタワーマンション住めば？

[341: 匿名さん]

>>337
湾岸タワマンのブロガーだよ。ググれば出てくる。

[342: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

>>337
私も結構参考にさせてもらってるんですが、あまり実際の購入経験はない方のようで、純粋に趣味として楽しまれているようです。
坪単価予想は、若干、希望込みで安めに言われる傾向がありますので、そのつもりで読まれればよろしいかと。
指摘は、結構当を得てますよ。

[343: 匿名さん]

湾岸検討してるなら、のらえもんブログくらいは知っておいた方が良いかと。

[344: 匿名さん]

オリエンタルランドの株価は今後関係ありそうですか？

[345: 匿名さん]

>>329
目黒でも同じときに西新宿宣伝が見つかったようだよ。今日が西新宿モデルルームのグランドオープン日みたい。

６時４４分　目黒駅前タワーで西新宿宣伝
６時４７分　ドゥトゥールで西新宿宣伝。
６時４９分　ＫＴＴで西新宿宣伝。
６時５１分　ここで西新宿宣伝。
６時５３分　ベイズで西新宿宣伝。
６時５５分　ＧＦＴで西新宿宣伝。

[346: 匿名さん]

>>345
って、ここで今日がMRオープンと宣伝してる

[347: 匿名さん]

のらえもんさん坪285万円で予想していますね。
スカイズ245万円（実際）
ベイズ265万円（実際）
パークタワー晴海285万円（のらえもん予想）
の様に、駅遠物件だとやはり高値をつけることができないのですね。

[348: 匿名さん]

>330
西新宿とティアロが同じデベロッパーだから、ティアロにだけ西新宿のステマが投稿されなかったってことだね。分かりやすい。

[349: 匿名さん]

直近の湾岸物件を整理するとこんな感じでしょうか。未開の地だが価格が極めて安かったSKYZと、街並みは古いが交通利便性が高いCGPの売れ行きの良さが飛びぬけていた気がします。坪単価に記憶違いがあればご指摘ください。

●新豊洲
　SKYZ（2013年販売開始）　坪245万円
　BAYZ（2014年）坪265万円

●晴海
　クロノ（2012年）坪275万円
　←【のらえもんさん予想の三井晴海　285万円？】
　ティアロ（2013年）坪290万円
　DT（2014年）随時価格引き上げ中のため不明

●勝どき・月島
　KTT（2014年）坪305万円？
　CGP（2013年）坪330万円？

[350: 匿名さん]

ティアロより安い設定はあまり考えられないと思う。

[351: 匿名さん]

＞350さん
確かに、あれ？安いなという印象ですね。
ですがマンションの価格は土地の取得価格の影響が大きく、かつ隣の販売状況の伸び悩みを考慮するとティアロよりも安くなると書かれています。

[352: 匿名さん]

>>351
ティアロより安く出されたらこっちに人気集中するんじゃないか。かなり気になる。

[353: 匿名さん]

パークホームズ豊洲との兼ね合いで、三井がどんな販売戦略を立ててくるかは気になるところ。オリエンタルランドがかんでるので、その分、値上げ要素はあるのでしょう。

[354: 匿名さん]

>>353
確かに。オリエンタルランドが格安でサポートするなんてありえないしね。土地取得コストがかなり安かったみたいだから余裕があったのかな。

[355: 匿名さん]

仮にティアロと同じ単価設定でも、余裕でこっちが売れそうな気がしますけど。
スペック比較が楽しみ。
藤和レジデンス危うし。

[356: 匿名さん]

建物寿命が☆一つなのは、建材コストを下げて、安く販売するためのフラグかな？

[357: 購入検討中さん]

のらえもんはスカイズをあ@255と予想し@254だったんだよ。@245ってなんの情報？

[358: 購入検討中さん]

KTTとGFT、ベイズはパークタワー晴海が販売される10月には完売確実。湾岸の競合はティアロレジデンス、パークホームズ豊洲、DTのみ。ティアロもほとんど終わりに近づいている。DTは値上げで@360越え。今後控える物件は勝どき東地区。しかし、解体が今年からでせいぜい販売開始は早くて2年半先。といった状況なので、パークホームズ豊洲とパークタワー晴海の販売期間、歩留まりを売主がどのように設定するかで価格が決まります。
今年、4月にはBRTのルートも決定し、晴海ルートも決まるだろうから、駅から遠いといったデメリットは克服。株価も20000円越、円安、相続税増税といったことで、タワーマンションの販売においては絶好の好機。仕入れ値が安いとはいえ、直近で湾岸で供給できるものは勝どき東地区で最低販売まで2年半はかかる。仕入が厳しい状況ゆえ、利益率をあげて当然販売してくるでしょう。条件でティアロより優っているから、ティアロより安くする必要は全くないことから@295を予測します。
のらえもんとことなり、晴海2件、勝どき4件、月島1件の購入実績があります。

[359: 購入検討中さん]

選手村も水素タウンといったことで、国家プロジェクトになりつつあり、世界が注目。晴海、勝どきエリアは、後になればなるほど、➕材料が出てくる。三井も本件に関しては、竣工完売をねらわなくても良いかもね。

[360: 匿名さん]

さすがはのらえもんさん、絶妙な坪単価予想ではないでしょうか

[361: 購入検討中さん]

この水準より上振れするシナリオは、モデルルームオープンまでにBAYZ・勝どきザタワー・ティアロレジデンスすべて完売してライバル不在になった時くらいでしょうか。それを見越しての5月オープンかと考えています。

のらえもんも上記のとおりいっており、うわぶれする可能性が高いよ。

[362: 匿名さん]

都内最後のお買い得物件である西新宿60を忘れているね。っていうかあえて見ない振りかな。
湾岸のライバルだけ見ていると、足をすくわれるよ。
これ、宣伝ではなく客観的な意見ね。

[363: 匿名さん]

マーケット違うって。しつこいなあ、もう！

[364: 匿名さん]

>>363
のらえもんさんでさえ、西新宿を見に行ったのを知らないの？
マーケットが違うなら、わざわざ見に行くわけないでしょ。

[365: 購入検討中さん]

西新宿は@340で即完でおまりでしょ。

[366: 匿名さん]

＠３５０だろてかもう自スレでやろうよ。

[367: 購入検討中さん]

普通に作れば@285で売れる。オリエンタルランドのランドスケープなど、単独事業として気合が感じられる。JVとことなり、販売価格アップは直接収益に還元できるから、のらえもんの@285は甘いね。割安だったスカイズ、KTTは全て大手数社の共同事業だから、アップサイドを狙ってもメリットなし。またKTTの商品企画は手抜き感があった。TTTととりあえずスペックを合わせただけ。今回の企画はすばらしいい三井らしさが有り、進化を感じる予兆を@310でやって結果@295で納めてくるだろうね。

[368: 匿名さん]

>>364
マンションオタクなんたから、買う気と関係なく、見に行くでしょう。

[369: 匿名さん]

２９５だと高いなあ．．．２８０くらいで出してくれたらセカンドで買います！

[370: 購入検討中さん]

三井のことだから価格のメリハリはつけてくるだろうから@260〜＠350ぐらいのレンジ幅を持たせてくると思うよ。BRTの晴海からの支線が決定したら強気でくるでしょう。ティアロはそれを営業トークに使えない状態でここまで進捗させたことは立派。

[371: 匿名さん]

>370
直近の湾岸物件でクオリティが最上位、かつ値段は安いという好条件なのにあんなに売り残しているティアロの現状が立派と言えるのかな？
建物の質が優れ、値段が安くても、立地と企画が優れなければ湾岸でも売れないことを苦戦している好事例だと思いますが。（マンションブロガーののらえもんさんも、はるぶーさんも晴海タワーズは苦戦と書いていますよ。）

[372: 匿名さん]

>371の誤字訂正
直近の湾岸物件でクオリティが最上位、かつ値段は安いという好条件なのにあんなに売り残しているティアロの現状が立派と言えるのかな？
建物の質が優れ、値段が安くても、立地と企画が優れなければ湾岸でも売れないことを表している好事例だと思いますが。（マンションブロガーののらえもんさんも、はるぶーさんも晴海タワーズは苦戦と書いていますよ。）

[373: 匿名さん]

中央区のタワションでセンチュリーパークに勝るものなし。　　

[374: 購入検討中さん]

三菱は竣工完売を狙った値付。世間が何と言おうと竣工完売できるペースだから立派だよ。苦戦ではなく、最も賢い販売手法だよ。以前流行った、短期間で分譲して、人件費、MR経費を節約して事業利益の極大化を狙う手法は古い《ＴＴＴなど》。
KTＴは最悪の販売手法、このペースだと竣工2年近く前に終わってしまうね。

[375: 購入検討中さん]

このルートを中央区は要望中。ルート決定したら、@285では無理。@295とよそく。

[376: 匿名さん]

オリエンタルランドが関わる時点で、ディズニーマニアが血眼になって買いにくるんだろうな。
パーク向けシャトルバスやら優待やら、何かしらマニア心をくすぐる特典ついたら、坪単価関わらず売れていくような気がする。
住民がそんなマニアばっかりだったら、ちょっと嫌かも（笑）

[377: 匿名さん]

>>376
HP見た限りじゃそこまでディズニー臭さないからマニア的にはどうだろね
富裕層ばかりとも限らないし

坪単価はのらえもんのが妥当だと思う
地下鉄でも決まらない限り300超えじゃ売れ行き厳しそう
あとはここだけの問題じゃないけど選手村の大量供給が痛すぎるな
あっちのタワマンと高層階は食い合うだろうし

[378: 匿名さん]

選手村のタワマンは五輪後に建設開始だろうから、ここは影響受けないでしょう。
選手村として使用した板状マンションにしても改装して売り出すのは、青田売りしないと仮定した場合、早くても2021年くらいだろうから、ここの販売には影響しないと思う。

[379: 匿名さん]

確かにディズニーマニアは半端ないよね。多少はあるかもというか公開空地がディズニー気分で沢山来られたらちょっと困る。

[380: 匿名さん]

>>379
オリエンタルランドが絡んだ段階でクラブ33メンバーに優先的な紹介がされてるでしょうね。
奴ら半端ない金持ちばっかりだし。
資本の論理で優先的に優良な部屋が押さえられると予想します。
表向きはそんな事言わないだろうけど。