パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

【スレッドタイトルを一部修正しました　管理担当】
【物件情報を追加しました　管理担当】


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[1: 匿名さん]

中央区BRTや敷地北側の都有地の計画が公表されない状態で購入するのが嫌で、ティアロを見送った方も多いのでは？
ある程度高くてもいいので、好条件が揃ったら三井晴海を本格的に検討したいです。

[2: 匿名さん]

>>1
坪300ぐらいは行きますかね？

[3: ﾏﾝｼｮﾝ投資家さん]

ついにスレができたか。
月島10分で表示するかな、
それと建築費高騰ネタで高値売りだろう。

[4: 匿名さん]

俺は朝潮運河挟む勝どき東やドトールより、晴海二丁目にしたい。勝どきは便利だが密集しすぎ。晴海運河沿いでリゾートっぽい晴海二丁目狙うぜ。

[5: 匿名さん]

僕も都心で働く身としてはあえてリゾートっぽいところの方がいいかなと思う。

[6: 匿名さん]

運河向かいがららぽーとですよね？ららぽーとまでマンション専用ボートで渡るなんてあったら・・・もちろん妄想です。

[7: 匿名さん]

ボートもいいけど、ららぽ経由の豊洲行き専用シャトルバス
なんてないかな。

[8: 匿名さん]

三井は芝浦や豊洲の三井マンション居住者向けに、木更津アウトレットへの無理送迎バスを運行しています。販促という意味ではららぽーとへの送迎も、なくはないでしょうね。というか、シャトルバスの運行ルートに月島駅行きとららぽーと行きなどは普通にありそうな気がしてきました。

[9: 匿名さん]

ランニングコストを抑えてほしいなあ。

[10: 匿名さん]

>>8
ランニングコストを考えたらららぽと豊洲駅行きでしょう。
少しは三井に出してもらって。
三菱が昼間に日本橋へ行くのと同じ理屈。

[11: 匿名さん]

ここ期待してる人が多いみたいだけど、駅遠は気にならないのかな。すぐ隣のティアロは駅遠で敬遠する人が多いようだが、ほぼ同条件のここでそのことが話題にならないのはなぜ？

[12: 匿名さん]

関係者しか書き込みしていないからでは？

[13: 匿名さん]

ここ期待してる人は、ティアロと両にらみしてるんじゃないかな。
わたしは、スペックが劣ったり、あんまり高くなるなら、ティアロにします。

[14: 匿名さん]

ティアロはクロノのデグレであることがまず残念。あとはBRTのルート決定待ちではないでしょうか。BRT自体大した交通手段ではないですが、駅遠なエリアなのでBRTが通ることを確認してから購入したいというのはわかります。

[15: 住民さんＡ]

ティアロはBRTまちでしょうね

建築費の高騰から、三井がティアロより安くでることは考えにくいし、

安くでたとしたら、非免震とか、グレードを下げてくるのは必然。

さらにいうと、ここから最寄りとなる月島駅出入口は、ホームまで数分間は歩く地下トンネルの入り口で、実質は月島駅15分くらいになるよ。しかも勝どきの道程と違って、暗くて細い道。

買う際は、現地と駅ホームまで、試しに歩くことをお勧めします。

[16: 匿名さん]

2mのバルコが欲しいな。
天カセなしかエアコンなしで少しコストダウン

[17: 周辺住民さん]

スペックはどんなもんでしょうかね？

[18: 匿名さん]

ここは大本命。仕入れも安い時期だったから安く出てくるよ。

[19: 匿名さん]

セカンドハウスとして買えるくらい安いといいな。

[20: 匿名さん]

外観はかっこいいけど、外廊下？

[21: 匿名さん]

外観どこかで見えるんですか？

[22: 匿名さん]

流石に内廊下じゃない？ 構造は免震のはず。
KTTが坪305、テァアロが坪290で、ここは土地は安く仕入れたという噂だからうまくいけば坪280位じゃないかな。で、低層お見合いのパンダ部屋が坪220くらいからと予想。クロノより安くなると良いけど流石にそれは厳しそう

[23: 匿名さん]

土地が安かったとしても、資材と人件費が３年前に比べて跳ね上がってるんですが。

[24: 匿名さん]

ティアロは建築費高騰の波をもろ被ってるか比較材料になる。三年前（クロノ）と比較しても意味なし。建築費はこれから更に上昇するかもしれないけど、土地仕入れがそれを相殺するくらい安く、かつティアロの販売失速を目の当たりにした三井が安値で仕掛ける可能性は有ると思うけどね。何れにしろ立地、構造、ランドプランがほぼ同じティアロの価格を上回る事は有り得ない。

[25: 匿名さん]

豊洲五丁目とどっちが高くなるのか注目してます。ティアロが足を引っ張って豊洲の方が高く出てくる？

[26: 匿名さん]

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXDZO76154150W4A820C1EA2000/
この記事によると、「労務費や資材費を含むトータルのコストは１年前に比べ10～20％上昇している」（大手ゼネコン）。今後数年でさらに上がると予測されるから、24さんの言うとおり土地代が安いとしても、相殺できるほどのものかは疑問ですね。
三井の値付けは難しくなるでしょう。仕様を落とすのか。

[27: 匿名さん]

みんな建築費とか資材費ばかり気にしてるけど、売れない事が一番マズイという当たり前のことを忘れてない？赤字はマズイけどそうならない範囲で利益削って戦略価格で出すというのはあり得る話。そもそも今の価格高騰って製造原価の高騰を利益削らず価格上乗せしてるからであって、価格転嫁が限界を迎えると普通に利益削るはずだよ。

ここは隣りにティアロがいてしかも湾岸最強スペックと言われながら販売が失速してる。この状況でティアロの価格を上回る、ないし低仕様で出せば様子見の検討者含めて全部ティアに流れるだけ。流石に三井ともあろうものがそんなバカなこともしないと思う。土地はかなり安値で仕入れてたから、利益削っても高値にせざるを得ない状況までは至ってないと予想。何より上記を分かってるはずの三井がティアロ完売前に販売しようとしてる事が価格含めて勝算がある状況を示唆している。

[28: 匿名さん]

もし三井が高値で出すなら其なりのサプライズが有ると予想。隣りの空き地に商業施設が出来るとか。マンション自体の商品企画を工夫しただけではティアロを上回るのは難しいと思う。

[29: 匿名さん]

同感。安く出して欲しい希望はわかるが、難しいと思います。

ちなみに土地仕入れがすごく安かったというのは確実な情報でしょうか。
何か根拠ありますか。

[30: ティアロ契約済みさん]

他所のスレから失礼します。
こちらの土地の仕入れは90億円で都有地を落札です。
そのお隣のレミコンは80億円。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNZO48597570Z11C12A1L71000/

これを安いと見るのかどうかという話ですか。

三井の他のMRで意見を聞いてみましたが、今は晴海よりも豊洲の方が高いとは言ってました。
価格では、
豊洲>晴海>新豊洲
という話。
三井の晴海物件の話ではなく相場の話です。

[31: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、三井の他物件を見ると、部屋の眺望や向きによって大きく価格が変わりますね。
割安の部屋が必ずあって、そこが人気になっているという様子を見かける気がします。

という意味ではこちらもお買い得物件ありそうですね。

[32: 匿名さん]

クロノのスレッドを見てみると、江東区が嫌いなセグメントを取組む必要がありますね。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/517452/61

名称を、中央区タワーにでもしたほうがいい。

冗談はさておき、中央区で利便性を重視する勝どき、商業施設を含んだ総合力を重視すると豊洲と比して、

「五輪で東京の不動産は上がるか」
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20140818/269999/?rt=nocn...

の沖の主張じゃないが、選手村が来るだけじゃ難しいでしょう。しかも、五輪後はマンションになるのであれば、マイナスポイントとしても考えられる。

ユリカモメの駅があり、学校などの計画も進んでいる有明よりも厳しいという評価ですが。いかがでしょう。

[33: 匿名さん]

他スレでも話題になってるけどBRTの本格運用開始が2020年度以降にずれ込んだね。さらに中央区単独ではなく周辺地域を巻き込んだ話に拡大したおかけで、晴海２丁目付近がスルーされる可能性も出てきた。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2014/08/DATA/70o8t100.pdf

ここの販売にとっては痛いところ。せめてスケジュール通り2015年半ばに事業計画が決まって、ここに恩恵がある事が明確になれば良いだろうけど、どうなるか。。

[34: 匿名さん]

33さんは買わないのに三井の心配までしてあげて、心優しい人ですね。

[35: 匿名さん]

これでBRTネタで高値設定はなしだね。
仕様もティアロを超える可能性がほぼないし、
残ったネタは隣の商業施設と北側の都有地、月島出口まで10分だね。
ららぽーと直接の橋を新設したらどう？w

[36: 匿名さん]

ついにＢＲＴ発表されましたね。ってか、５年後かよ。
まあしかし、都の発表を詳しく読んだうえで、三井の政治力を考えると、晴海２丁目まで支線が来そうですね。
ここの完成にあわせて区の計画区間で先行開業してくれたらうれしいんだけど。。。

[37: 匿名さん]

ＢＲＴは支線をつくるほど小回り効く仕様じゃないですよ。
正確なダイヤ運行のため信号機との連携など大変だし、基本は専用車線だから
利用客がキッチリ見込める経路を厳選することになるので。
しかも燃料電池車で超高価なバスを、人がいない支線に走らせると赤字。

これで晴海二丁目の交通インフラは、終わりました。
ＬＲＴ案は五輪開催後に消沈でしょう。

[38: 匿名さん]

ＢＲＴは所詮バスですよ。小回りは効くでしょ。
信号機との連携はダイヤ運行と言うより、バスから出す無線で信号を操作するはず。

[39: 匿名さん]

２両連結バスになるかもしれないのに小回りが利くって・・・

新橋から台場、青海、ビッグサイトをぐるっと回る経路ならイベントで人がたくさん乗るが
晴海二丁目へ小回り君ならマイクロバスでＯＫ．

[40: 匿名さん]

マイクロバスで、とは言わずに江戸バスで
と言わないとカラシが効いてない。

[41: 匿名さん]

ＭＲ見学時にネガしようぜ！！！！
アンケートに「高い」と書いてね！

[42: 匿名さん]

>>29
安くして欲しいというか、ＤＴ＆ティアロがあんな感じだし、
順調に売り抜こうと思ったら自ずと価格は導き出されるでしょ

まあ高くても一向に構わないけど、
しっかりしたコンセプト＆仕様でお願いしたいね、
ららぽとの連携や隣の商業ビルとの複合開発も三井なら期待できるしね
つーか近年の露骨なコストカットはもうウンザリ・・・
どことは言わないけど80平米の億近い部屋で1418ユニットとかマジ勘弁

[43: 匿名さん]

一般的に80を超えたら1620ユニットだろう。
Skyz並みの仕様だと思うが、
エアコンと天井の高さは隣以下だろう。

[44: 匿名さん]

小回りも何も、環状２号から晴海通りにくらい、曲がれるだろう。

[45: 匿名さん]

44
小回りというのはね、回転半径っつーことでなく、ＢＲＴは中規模交通システムなのよ。それに見合ったメインストリートしか走らねえ交通管制システム付き。

[46: 匿名さん]

>>42
同意。周辺物件の販売状況を見るとマーケット的に価格帯は絞られる。

建築費や資材費の高騰があるから高くてもしょうがない、といった妙に「物わかりの良い人」が多いけど、デベロッパの思う壺。原価が高騰しようが、最終的に価格を決めるのはマーケットだから。ティアロの販売失速中なのに、特別なポジティブ材料ない状態でティアロより高くティアロより低仕様で出てこようものなら売れるはずがない。

[47: 匿名さん]

でもね、三井だって三菱に喧嘩をふっかけたくないわけ。自由競争と言っても同業者同士いろいろあるわけ。
だからすぐ隣の土地に、ティアロが全滅するような激安では出せない。
隣の島だったらまあ相場の違いだ、くらいの勢いで攻められたんだけど。

[48: 匿名さん]

最寄り駅は月島になるのでしたっけ？

[49: 匿名さん]

安く出してもらいたい気持ちは、大いにわかる。
けど、自分が会社の責任者でここ売り出す立場として考えてみよう。多少安く土地を仕入れてはいるが、湾岸での超高層故の地盤改良工事と基礎工事、免震構造の設計、資材高、人件費高、ＫＴＴやＧＦＴとの価格関係…。

激安で出せる要素は少ない。

[50: 購入検討中さん]

ティアロ@290、13分、三井晴海は月島10分、ららぽーと10分、中央区、南、北とも眺望が抜けるから@310ぐらいだろうね。勝どき東は@350と予測。