パークタワー晴海 （旧称：晴海二丁目計画）（三井不動産レジデンシャル）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル
東京都中央区晴海二丁目104番、105番
施工会社：大林組 東京本店
階数：地上48/地下1階
高さ：169.99m（最高178.49m）
着工予定：平成26年8月1日
完了予定：平成29年9月30日

平成26年8月1日に着工しました。


名称：パークタワー晴海
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩12分
　　　東京メトロ有楽町線　豊洲駅　徒歩15分
　　　都営地下鉄大江戸線　勝どき駅　徒歩15分
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

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【物件情報を追加しました　管理担当】


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[526: 匿名さん]

地下鉄がもし実現したら、確かに便利になりそうですよね。
考えるだけでワクワクします。
ただ、これってまだまだ先の話で、流れてしまうこともありえる。
となると、今の現状でどうなのかをかんがえていかないとね。

[527: 匿名さん [男性 30代]]

>>526
もし地下鉄が実現してもここに書き込んでる方みんな定年退職してますね。

[528: 匿名さん]

>>518
数ある湾岸タワマンの中で、駅遠徒歩分数のトップクラスが
このエリアですから。
まだクロノしか中古がないのに、リセール悪くないなんて言えないでしょう。

[529: 匿名さん]

>>528
各エリア代表的なものだけ。

ワールドシティタワーズ（品川１４分）
芝浦アイランドケープタワー（田町１１分）
ニュートンプレイス（豊洲１２分）
プラウドタワー東雲キャナルコート（辰巳・豊洲１１分）
晴海レジデンス（勝どき１０分）

どれもリセール悪くないですよ（というか良い？）

[530: 匿名さん]

>>529
ワールドシティタワーズはりんかい線駅とモノレール駅から近い。
ケープタワーは山手線新駅開業待ち。
ニュートンプレイスは、豊洲スレでも全く話題にならないから知らない。
プラウドタワー東雲と晴レジは、このマンションよりも駅に近い上に、激安分譲価格だったので有名。

[531: 匿名さん]

518=529です。もう少し。

駅距離がリセールに影響するというのは首都圏全体で見た確かなデータですが、こと湾岸に限ってみればあまり当てはまっていないと思います。529では駅遠のリセール良いマンションを書きましたが、以下のような例もあります。

・豊洲２・３丁目で一番リセール（騰落率）が悪いマンションは、２・３丁目で駅に一番近いツイン。
・月島で最も資産性が高いとされているセンチュリーパークは月島駅から一番遠いタワマン。
・勝どきで（おそらく）最もリセールが悪いとされている勝どきビュータワーは駅直結。

これまでの例で言うと、湾岸のリセールは駅近／遠で語ることは難しいと思います。

[532: 匿名さん]

>>530
ワールドシティタワーズを買う人で天王洲アイル駅を意識して買う人は僅かでしょう。
ケープタワーは山手線新駅関係なく昔からリセール良かったですよ。
駅遠だという理由で分譲価格が安ければリセールは良いということになるでしょう。
プラウドタワー東雲は全然激安じゃないですよ。野村なのに竣工ギリギリまで（竣工してたかも）売ってましたから。

[533: 匿名さん]

>>532
意識するかどうかではなく、ワールドシティタワーズは駅近物件なので当てはまりません。
山手線新駅の話は昔からありますから。
プラウドタワー東雲は震災後初のタワマンでしたから激安です。検討スレが残ってますが、ボランティア価格とか激安って言葉がたくさん書き込まれています。売れ行きの悪さは震災が理由。

[534: 匿名さん]

>>531
ツインとか勝ビューとか、分譲価格が割高ならリセールが悪くなるのは当たり前です。
センチュリーは月島駅８分なので、１０分超の駅遠マンションの参考にはなりません。

[535: 匿名さん]

>>533
もちろん、駅遠なのにリセール良い理由は個々にあるのは仰る通り。

ただ、データとしては湾岸は駅遠の方がリセール悪いという結果は出てこないということです。名前を出していないマンションで駅遠でリセール悪いマンションもあると思いますが、駅近でも普通にリセール悪いマンションがありますからね。531には書きませんでしたが、サンウッド天王洲とかも駅近でリセール悪いはずです。

あと、だからこのマンションのリセールが良いと主張するつもりはないので念のため。

[536: 匿名さん]

>>534
ツインは確かに割高ですが、もっと高くて駅距離もあるシンボルの方がリセールが良いのはどう見ますか？　駅１０分未満なら同じと見るのですか？

[537: 匿名さん]

不動産は立地９割だけど、某評論家Ｓとか駅距離絶対みたいな人もいるせいか、立地＝駅距離みたいな風潮だけどちょっとおかしいよね。普通の駅遠物件は立地弱めるだけだけど、広尾とか麻布の高級住宅街では車利用するから駅距離は資産価値で二の次。湾岸の場合も品川ＷＣＴとかケープタワーみたいに眺望と共用施設とリゾート感などのバランスで価値が決まるから立地≒駅距離じゃない。むしろ湾岸の駅近だと眺望悪化したり、勝ちビューみたいにそもそも駅力いまいちで駅周辺の商業貧弱だと駅直結でも大した価値を生まず、しかもゴクレ＆マンション仕様貧弱だから評価されない。佃のセンチュリーにしても島の先端だからこそあの希少価値があるわけで。

ここの場合
　オリエンタルランド起用
　湾岸っぽいリゾート感
　ワイドスパンな間取り
　免震＋ＤＦＳの構造
　ららぽとトリトンの商業近接
　腐っても中央区
　三井＆スーゼネ
とファミリーやプチ富裕層に訴求できる好条件揃えてるから、駅距離ダメでも意外に売れるんじゃないかなあ。のらえもんさんは坪285というけど坪300超えると思う。ここ販売する10月にはKTTもティアロも完売してるだろうし、ライバルはＰＨ豊洲だけであちらとは商品属性が違うからあまり競合しなさそう。ＤＴは独自路線だからほっとくとして。

クロノティアロが苦戦したのは、企画の中途半端さにあると思う。マイヤー起用の気品ある外観とランドプランは良いとして、共用施設は控えめでリゾート感弱め、ファミリー向けなのか富裕層向けなのかターゲット不明な感じで晴海の将来性もあまりＭＲでアピール出来ていない。三菱の販売力の弱さが露呈した感じ。

[538: 購入検討中さん [男性 30代]]

湾岸は、駅距離と同じくらい、眺望も大事ですよ。

駅近で眺望ゼロと、駅遠で南側永久眺望、価格同じなら後者の方が言いという、ファミリー層の方が多数派ですよ。

旦那は、歩いてダイエットすればいいんだから

[539: 匿名さん]

湾岸で
駅近だけどお見合い
駅頭だけどリゾート感
どっちが今売れてるか？

[540: 購入検討中さん]

坪単価で比較した場合は、駅近の方が有利。特に駅直結は資産価値が高いし、賃貸も絶対に強い。ケープとグローブタワーでは徒歩3分の差で1000万円は変わる。今回のパータワー晴海は、隣のテァアロが@295だから、それ以上安く出すことはないと営業が言っていた。@300ぐらいになるだろうね。

[541: 購入検討中さん]

今の湾岸は財閥系デベロッパーの寡占状態。隣の三菱に不利になるような値付けはない。共存共栄を考えた場合、後になればなるほど価格が上がって行くと、いったインフレマーケットを演出することになるだろう。庶民はインフレ、低金利に踊らされ、本来、年収1000万円程度なら借入5000万程度か限界にもかかわらず、6000万円以上の借入を行い、いざ、利上げの時に苦しむのも、やはり庶民なんだろうね。

[542: 匿名さん]

>>540
営業ってティアロの営業マンってこと？
そりゃ、お隣の良さそうな物件がティアロより安く
出そうなんて言うわけないですよねぇ。

[543: 購入検討中さん]

KTＴの販売は三井と三菱だよ。お互い、情報共有しているんだよ。財閥系はね。

[544: 購入検討中さん]

三井主導の勝どき東地区は建築費高騰の煽りを受け@350で出さざるえないだろう。同じ三井のパークタワー晴海で@300越えの実績を作れれば売りやすくなる。5年先の販売戦略も考える、晴海はただ売れば良いのではなく、エリアのブランディングにとって重要。

[545: 匿名さん]

>541
初歩的な質問ですみません。
年収1000万で、5000万も借りるんですか？
この年収って額面ですか？