ザ・パークハウス東十条フレシア

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hjj/

＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ


【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】

[81: ご近所さん]

近所の買い物と小さい子供を育てる土地としては閑静で良いところです．
お値段は高いですよね．4300万程度だと買いやすいけど，周辺の新築マンションと比較されて強気なのでしょう．

気になる物件です．

[82: 匿名さん]

手洗い器くらい付けてよ…残念。

[83: 匿名さん]

もう1割下がると手が届くのに・・・

って言う人多くはないでしょうか？

[84: 匿名さん]

一部の戸境壁が乾式なのは誰も触れてませんが、問題じゃない？
個人的には建築費をケチってる気がしてイヤなんですけど。
タワマンでもないのに・・・

[85: 匿名さん]

>>84
単価自体は乾式の方が高いらしいですよ。
ただ軽量化できる分コンクリートを削減したりできるのでトータルで考えるとメリットがあるなどで採用されることがあるようです。

階数が場所によって違う場合に、地震での震動周期を調整するために一部を乾式にしたなんて話も聞いたことがあります。
震動周期が場所によって違うとねじれが発生してよくないそうです。
ここも北に行くほど階数が減るので、振動周期の調整のためかもしれません。

[86: 匿名さん]

＞ここも北に行くほど階数が減るので、振動周期の調整のため

ここって10階建てでしょ？
振動周期云々はないない。
単にコストカットのためと思われます。

[87: 匿名さん]

板状で似たような階数の別物件でゼネコンの技術者から聞いた話なんですがね。
まぁ信じるか信じないかは自由です。

[88: 匿名さん]

ここの地盤はどうなんでしょうか。

揺れやすさを検索すると東十条１だと地盤はまあまあ良いのですが、王子４で検索すると地盤はとても悪いのですが、東向きと南西向きの棟で地盤が違うということなのでしょうか。

[89: 匿名さん]

>>88

昔々の話ですが、
王子のこのあたりは海でした。
もちろん海だった場所でも地盤の強さには差があります。

王子駅からこの敷地へ鉄道の引き込み線があるのはご存じだと思いますが、
地図をよく見ると手前で右に分かれてカーブする道路があるのはわかりますか？
この道路も昭和の中頃までは鉄道でした。
今の豊島五丁目団地の場所にあった「日産化学」に貨物を運ぶ路線。

この線路跡、妙に大回り＆急カーブなのに気づきませんか？
実はこのカーブに囲まれた王子３、４丁目は地盤が非常に弱く、
重い貨物車を走らせることができなかったため、そのエリアを避けた結果大回りになりました。
今でも地図をよく見ると、沼や堀の跡だった場所が不自然な区画のまま残っているのがわかると思います。

そういうわけなので、
線路が走っていたこの場所は少なくともカーブの内側よりは地盤が良いと考えていいと思います。

なお、「王子」という地名は「凹地（オウチ）」、京浜東北線の上にある「岸町」は「海岸」からきていると言われています。

[90: 匿名さん]

なるほど…

[91: 匿名さん]

詳しく教えて頂いてありがとうございます。

地盤は固そうなので液状化の心配はありませんね、安心しました。

あとは戸建が密集しているので、火災が心配ですね。

[92: 不動産購入勉強中さん]

利便性が高く、周辺も静か。
東十条はマイナーですが実はいい場所かも。

同額かそれ以上の価格で販売されている浦和物件を購入する方の考えが良く分からんです。

[93: 匿名さん]

それは言い過ぎですよ
価値観や家庭環境は当然、家庭によりけりですから

[94: 匿名さん]

近隣に月極駐車場はあるのか気になります。

駐車場が17台しかないので、最悪車を手放すことになるかもしれませんが、カーシェアリングはないですし、やはり車は必要な場所ですよね。

平置き駐車場は良いですが、倍率高そうだな。

[95: 匿名さん]

北区は都内でＪＲ駅数が一番多く、高校の数が千代田区に次いで２番目に多いんだっけ？
大学は東京成徳大学と東京福祉大学と星美学園短大と２年後の東洋大学くらいしかないけど、電車便利だからどこへでも通学可能だしね。

[96: 匿名さん]

京浜東北線と南北線が使えて、十条までも歩ける距離。利便性が良い割には、静かな住宅街ですよね。
価格も、そこまで高くないのが良いですね。

[97: 匿名さん]

>>92
スーパーは選択肢が少ないと感じましたが、他はなかなかよいと思いました。

[98: 匿名さん]

>>92
浦和は宇高線、湘南新宿ラインのアクセスが欲しい人や公立の小中の学区がいいから東十条買う人とは違う層に人気があるんじゃないかな。
京浜東北と南北線で十分で公立の学区に拘りないなら、確かに東十条の方がいいと思うけど。

[99: 匿名さん]

物件のHPを見る限り、トイレがタンク有りタイプの気がするのですが・・・。
MRに行かれた方、いかがでしたか？

[100: 匿名さん]

東十条駅周辺にはファミリーレストランが少ないようですし、マクドナルドもないようですがさびれているのですか？

東十条駅と王子神谷駅ではどちらが栄えていますか？

[101: 購入検討中さん]

トイレのタンク有りますよ
最近定番の手洗いカウンターも付いてないです

[102: 匿名さん]

金額的にこなれていて、興味ありますが、設備面は普通レベルでしょうか？

[103: 匿名さん]

>>100
どっちもどっちじゃないでしょうか
駅はちかいけど、駅前はあまりないですね。

[104: 匿名さん]

>100
東十条と王子神谷とでは栄え方が全然違いますよ。
東十条は100年以上昔からの街だからファストフードみたいなチェーン店は弱く、どちらかと言うと私鉄沿線の商店街の雰囲気かな。
王子神谷は20年前にできた駅だから新興住宅地の感じで商店街はなく、スーパーが２店舗あるくらいでしょうか。

[105: 匿名さん]

王子神谷はあくまで最近できた地下鉄です。栄えるという雰囲気ではありませんが、スーパー、文教堂書店、ドラッグぱぱす、ファミレスと、住宅街としては十分便利です。
駅に三井住友のATMもあります。

東十条はやはり古い商店街が魅力でもあり、チェーンが入りにくいところもあり(マクドナルドもモスもつぶれた)…

住んで楽しい街だと思いますが、どちらも少し距離があるのは辛いですね。

[106: 匿名さん]

ここって、以前は何があったかご存知の方いますか？
空き地になってからしか知らなくて・・・。
ここも、製紙関係の貨物列車用の倉庫か何かでしょうか？
だとしたら、土壌は問題ないですよね？

[107: 匿名さん]

>106
日通のでっかい倉庫だったはずです。

[108: 匿名さん]

何で今どき、そんな古いタイプのトイレなんですかね？
コストダウン？
オプションで変更出来るのですかね？
あと、南側の線路がこれからどうなるかも気になりますね。

[109: 匿名さん]

100です

皆さん教えて頂きありがとうございました。

どちらの駅もまあまあっていうことでしょうか。

子供が小学生なので塾を探してみましたが、近くにはないようですね。

トイレですが、北赤羽のパークハウスの方が手洗いカウンターもあり良さそうですよね。

ここかプラウド蓮根かパークハウス北赤羽か迷います。

[110: 匿名さん]

三田線と京浜東北線だからよく使う路線の方買えばいいじゃん
あとファミレスとかにこだわるなら
飲食店が多い赤羽に近い北赤羽の方がいいんじゃない

[111: 匿名さん]

>109

塾は王子駅前から王子神谷にかけてたくさんありますよ。
ただし予備校的なものだと赤羽か池袋に行く必要がありますけど。
　

[112: 匿名さん]

小学生なら北本通り沿いにサピックスや茗渓塾もある。
個別も含めればもっと近いところも。
検索すればたくさん出てきますよ。

[113: 匿名さん]

111さん、112さん
教えて頂きありがとうございます。

Googleマップで東十条駅付近の塾を検索したので、王子は範囲外でした。

今住んでいる所には、栄光ゼミナール、臨海セミナー、日能研などがあって、そこしか知らなくて東十条駅付近には大手の塾はないと思ってしまいました。サピックスはウチの子には無理だとおもいますが。

[114: 匿名]

北赤羽って、埼京線日中20分くらいのダイヤホールが
普通にあるよね..

[115: 匿名さん]

>>109
エリアは被るけど、それぞれ京浜東北線、三田線、埼京線だから勤務先によって利便性が大きく違ってくるんじゃない？その３つなら110さんの言うとおりよく使う路線はどれか、という観点で決めるのがいいのでは？
電車通勤じゃない人なら個人的には東十条が一番環境が落ち着いていていいと思うけど。

[116: 匿名さん]

やはり、京浜東北線、南北線、埼京線の三線が使えるのは、大きな魅力ですね。電車よく止まるので。

[117: 匿名さん]

日本製紙物流跡地の開発が完了したら街並みもよくなりますね

[118: 匿名さん]

>飲食店が多い赤羽に近い北赤羽の方がいいんじゃない

北赤羽の浮間口側にある物件と、東十条のこの物件とでは東十条の方が赤羽に近いと思いますが？
北赤羽から赤羽までは山超えないと行けない事を御存知ですか？

[119: 匿名さん]

どのタイプが人気出そうなんでしょうか
東側より西側の方が日当たりもよさそうですし、戸数も多いですよね

[120: 匿名さん]

>>118
蓮根か北赤羽の二択だと思ったんだよ
そんなにムキになるなよ(笑)
電車なら北赤羽も東十条からもそんなに変わらないだろ

[121: 匿名さん]

>>120
北赤羽は電車の不便さがありますよね。
休日の昼なんか埼京線のダイヤがネックです。
JRになんとかして欲しいですね。

[122: 物件比較中さん]

>>102
トイレとお風呂の設備はかなりケチですよ。
シャワースライドバーがない トイレに手洗いがない
浴槽もごく普通なもの
大手らしくないわ

[123: 匿名さん]

相当コストカットの物件のようですが、構造はどうですか？
二重床・二重天井ですか？
まさかの直床とか…？
HPには構造の詳細が書かれていないので…。

[124: 匿名さん]

仕様は普通程度かもしれないですけど、価格は魅力あります。オプションで補うこともでるので

[125: 主婦さん]

食器棚付きとか、ガス回りをホーロー壁にするとか
奥様向けのサービスはいいんです。
ですが、キッチン高さ80ｃｍ固定と低めです。

床は二重天井ではありますが、直床です。
ふにゃふにゃ床です。

階高は教えてもらえませんでしたが、32ｍの高さで10階であるなら
3ｍはないなと思います。

来年入居でも跡地の工事が2,3年続きますので騒音問題もありますし、
4年後の跡地にできるマンションに期待したい気持ちもありますが
価格は高くなっているだろうなと思います。

採光やマンションのデザインには魅力感じましたし、
二重床と駅までの最短ルートにスーパーがあれば、
自分にとっては最高でしたね。

[126: 匿名さん]

直床なのか。。。
赤羽のパークハウスは直床で15階建て仕様だったからあそこよりマシだけど、ここも藤和仕様のコストカット物件なのか。
ま、立地はいいからアリな物件であるには変わりないんだけどね。

[127: 匿名さん]

>>126
立地が良いわりには、お手頃なんですよね。

[128: 匿名さん]

>>127
私は仕様を落としてもいいので、もっと安くしてほしいです。

[129: 匿名さん]

>>128
そういう人は大手の物件じゃないほうがお値ごろでよいのでは

[130: 匿名さん]

>>128
あんまり仕様を落とすと、パークハウスじゃなくなっちゃいますね。

[131: 匿名さん]

>>128
23区で駅から近く、JRとメトロが使える。この価格で買えるところはあまりないような気がしますが、いかがでしょうか。

[132: 匿名さん]

床のスラブ厚はどのくらいなのでしょうか？
ボイドあり？なし？ですか。
スラブが厚ければ、直床でも…。

[133: 匿名さん]

>132
北赤羽のほうは堂々と「二重床二重天井」と謳ってますから、
記述の無いこちらは直床なのだと思います。

[134: サラリーマン]

> ですが、キッチン高さ80ｃｍ固定と低めです。

これ、どこ情報でしょうか？
85cm 固定だった気がするのですが……。

[135: サラリーマン]

ミスった。>>125 です。

[136: 匿名さん]

二重床・二重天井でも、スラブが薄いと太鼓効果で響くようですが。
大事なのはスラブ厚みたいですが…。

[137: 主婦さん]

>132

ボイドスラブ25ｃｍです。

>134

ＭＲの女性の営業さん。85ｃｍだったら我慢できる範囲だったので80ｃｍでがっかりしたのは
覚えています。聞き間違いでしたら失礼しました。

[138: 匿名さん]

うちは妻が小柄なのでちょうどよさそうです。

[139: 匿名さん]

三菱でも直床とかあるのか…
もうどこもそんなものなのかな

[140: サラリーマン]

>>137

> ＭＲの女性の営業さん。85ｃｍだったら我慢できる範囲だったので80ｃｍでがっかりしたのは
> 覚えています。聞き間違いでしたら失礼しました。

それなら聞き間違いの可能性は低そうですね。

私がモデルルームで男性の営業さんに聞いたのは 85cm でした。うちの場合は逆に 80cm ならギリギリ我慢できるけど 85cm だと高いと思ったので覚えています。

どっちかの営業さんが間違ってそうだな……。私の担当の営業さんは知らないことを知らないと言わないタイプみたいなので（もしかしたら単に能力が低いだけかも）、こちらが間違っている可能性あると思います。高い買い物なんだからもっとちゃんとしてほしいわ。

[141: 匿名さん]

駐車場が平置きなのが良いですね。でも台数がかなり少ないような気がします。

[142: 匿名さん]

東十条と王子神谷に徒歩7分というのが魅力的だと思いますが、そのほかの良いところってどんなところでしょうか。

[143: 匿名さん]

ここって、水害は大丈夫なんでしょうかね？

[144: 主婦さん]

水害の問題言い始めたら山側じゃない平地側はすべて×になると思います。
個人的には、北本通り東側の川に近いほうよりかはまだ平気かと思いますが
集中豪雨に対応できるかは知りません。
誰も保障できないので山側の物件探したほうがいいかと思います。

[145: 不動産購入勉強中さん]

線路跡地は遊歩道になるみたいですよ。

[146: 匿名さん]

>>145
良い感じになることを期待します

[147: 匿名さん]

１フロアーの世帯数に対して、エレベーターが２機、しかも、東側の棟には、エレベーターも非常階段もないようですが、良いのでしょうか？

[148: 匿名さん]

114戸に2基なら適正でしょうし、真ん中なので問題なさそうですが、東側の棟に階段がないのは不便な気がしますね

[149: 匿名さん]

エントランスの前に車寄せは出来るのでしょうか？
それとも、エントランスを出るといきなり道路なのでしょうか？

[150: 匿名さん]

ロータリーはできないようです。歩道ができるのですぐ道路ではないですが

[151: 匿名さん]

>>149
車寄せはできないでしょう
路肩で路上駐車でしょうね
車を持たない人中心の設計に感じます。

[152: 匿名さん]

駐輪場の数も少ないですね。１世帯１台、２台目は抽選になるという事なので玄関側の廊下に置いても良くなるのでしょうか。

[153: 匿名さん]

ダメなんじゃないでしょうか
共用のところですし

[154: 匿名さん]

要望書ってどれくらい入っているんですかね

[155: 匿名さん]

＞玄関側の廊下に置いても

いいはずないじゃないですか。
都営住宅じゃないんですから。
区分所有法を少しは勉強してくださいよ。

[156: 匿名さん]

廊下は共用部なので私物を置くことはできませんし、
自転車をマンション内に持ち込むのは好ましくないですね…
移動の際エレベーターを占領してしまいますし、
悪天候の日にはマンション内が汚れてしまいます。

[157: 匿名さん]

ここの駐車場の配置って独特ですね。東側。
線路跡地って何か規制があるのでしょうか。
将来的に利用方法が変わる予定があるのでしょうか。

[158: 匿名さん]

>>148
朝とかの待ち時間が気になります

[159: 匿名さん]

要望書どれくらい入っているんですかね

[160: 物件比較中さん]

下町っぽい雰囲気は気に入ってるんだけど、直床ってどう？

[161: 購入検討中さん]

直床、いいかどうかは工法や施工などにもよるので一概に言えないようですから、私は気にしないことにしました。

何でも筒抜けな訳ではないですし、どちらにしても階下へ配慮して生活するのが大事なのに変わりはないですし。
床より上に住む人のほうが気になります。
（今わかることではありませんが）

[162: 匿名さん]

車の往来とか気になるものでしょうか
専用庭があったりするのですぐ道路という感じではないでしょうけれど
駅も近いし電車やレンタカー、近場は自転車などうまく使えばいいかなと。

[163: 匿名さん]

ここレス全然伸びませんね

やっぱり、周辺環境の評価が高くないからでしょうか？

[164: 匿名さん]

>>163
再開発も控えているし、周辺環境はよくなるんじゃないですか？

[165: 購入検討中さん]

駅徒歩10分以下が2駅で桜並木があるというのは良いと思います。
北本通には近いが面さない静かな地域で公園も目の前。
人気が出にくいとしたら、東十条だからでしょうか？

半分以上は一期で売るようです。

[166: 匿名さん]

ここって実質、東と西向きで南向き住戸はない配棟計画ですよね？

南向き住戸つくってほしかったな

[167: 匿名さん]

確かに、南向きないのに、この金額は割高な気がします

[168: 匿名さん]

ここだったら南向き作られそうだけれど、敷地効率があまりよくなくなってしまうからいけないみたいな感じだったんでしょうか。

ちょっともったいないかもなんて思ったりもしますが…

戸数を多く作りたいみたいにデベは考えるでしょうからね（汗）

東十条だったらもっと抑え目価格でもいいかなぁとも感じますよね

[169: 匿名さん]

南向きなら納得だが、東と西向きと考えると、１割くらい割高感ありますよね

[170: 匿名さん]

>>165
静かな住宅街という環境は魅力ですね

[171: 匿名さん]

東十条駅までのアプローチ坂とかあって大変じゃないですか？

[172: 匿名さん]

>>171
私はあまり感じなかったです。
坂は気になりませんでした

[173: 匿名さん]

それよりも敷地内にあるあれが…

[174: 匿名さん]

>>173
失礼いたします。敷地内に何があるのでしょうか。ご教示頂けると嬉しいです。

[175: 匿名さん]

>>173
あれって何ですか？

[176: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

創価学会の事務所か何かのことかな？ 気にする人は気にするでしょうね。

[177: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん]

スーパーがもう少し近くにあるといいのになぁ

[178: 匿名さん]

>>177
まさにその通りですよね。東十条駅を使うと何にもないですからね。立地は桜並木と銀杏並木があって閑静な住宅街で、部屋に寄っては陽当たりもいいでしょうし、前の道路も車の往来が激しくないのでいいのですが、スーパーが、、、

[179: 匿名さん]

残りの貨物倉庫跡にしっかりとしたスーパーが出来ることが確実なら、買いなのでしょうか。
文京区江戸川橋のパークハウスに比べると、扉や壁の仕様が見劣りするのは、価格も違うし仕方ないのでしょうかね

[180: 匿名さん]

北区ってあれ関連多いですよね。