ザ・パークハウス東十条フレシア

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hjj/

＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ


【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】

[601: 匿名さん]

>>600
だから最終的な値段は検討者に示されているのだから一緒ですよ。

[602: 匿名さん]

>>601
それはそうですが、この設備でこの立地だといくらが適切って素人にはわからないでしょ？

だから入札無しだと安くなりそうっていう安心感ありますよね、

[603: 匿名さん]

>>602
いや、だからもともと価格の完全な内訳なんて誰にもわからないし、わかる必要がないわけ。
100円で売ってるジュースが原価がいくらとか利益がどうとかどうでもいい。自分にとって
100円のジュースが必要かどうか。ただそれだけであり、99円原価で１円利益だろうが、1円原価99円利益
とかはどうでもいい話。

安心するとかなにをいっているのかよくわからん。99円原価１円利益だったらぼられていない！俺はいい買い物をした！
っていうことをいってるのか？そういう勘違いが安心してるっていう意味かい？

[604: 匿名さん]

>>602
入札なしだからお得というのは、論理が飛躍していませんか？安く仕込んでもできる限り高く売る。三菱地所は営利企業ですから。

[605: 匿名さん]

>>602はモノの価値の判断がわからないのだろう。

[606: 匿名さん]

まぁまぁ人の批判はやめときましょう。

このマンションは設備我慢出来るなら4000万円台で良い部屋、3駅3路線使えるので都内周辺相場見てもお買い得で良いかと。建物名にフレシアをうたってますから、JRと三菱の共同事業であるため三菱も力は入れているはずですよ。

北区は今後人口減少が見込まれていますので、区の子育て支援も厚いですし価格安いのでマンション開発は今後も活性化していくと思います。利便性はイマイチなところも多いですが、埼玉より安くて交通も弁が良いですからね。

立地さえ良ければかなり高くても王子タワーしかり売れてますから北区は個人的におすすめです。

[607: 匿名さん]

埼玉より安いというのは言葉足らずでした。
埼玉の主要駅近郊は坪300万近くまで上がっていますのでここより高い物件も数多くあるという事です。

[608: 匿名さん]

ってか不動産や環境なんて他人と比べてどうとか考えても意味がない。
自分がどう思うか、でしょ。

[609: 匿名さん]

入札よりも相対のほうが、土地価格を抑えられて、マンション価格もしくは設備仕様に反映できるってのは、業界としては常識ですよ。

勘違いされてる方いますが、デベの利益率は基本的に一定ですし。

ちなみに三菱は相対で土地を買うことが多く、その場合は価格も安くなることがおおいですね。

まぁ、マンションの安い高いよりも、大事なのは本人の満足度であることは、間違いないですが、リセール等は考慮するのが無難ですね

[610: 契約済みさん]

もういいじゃないですかその話題。
どっちにしろ噛みつく人いるんですし。

[611: 匿名さん]

ほんともういいよ、そんなの。どのみちここが設備はしょぼいし、
立地がいいっていってもパークハウス北赤羽みたいなところと比べて
優劣競ってなんになるんだよ。

そんなくだらない優劣で自分が買ったことの正当性を充当しないと
だめなぐらいの意思だったら最初から買いなさんな。
23区全体でみたら目くそ鼻くそ。城西、城南の人間からみたら、
東十条？北区？プッって笑われるのがオチ。

[612: 匿名さん]

結局は自分が納得出来るところ買えば良いですよね。

城西城北に1ldk買うのとこっちで3ldk買うの同じくらいの値段しますから。
これからどんな暮らししたいかで選べば良いと思いますよ。

北赤羽と東十条は同じ北区で同じデベなので比較対象にあがるのは普通だと思いますよ。

[613: 匿名さん]

比較対象にあげるのはいいんだよ。いちいちどちらか一方を貶す必要はない。

[614: 入居予定さん]

この物件、天井高が高いのはいいんですが
梁がゴリゴリ出てませんか？
部屋によるのかな。

[615: 匿名さん]

梁が出ているのはここは直床直天井だからです。2015年竣工の物件にしては物足りなかったですね。マンションで最もトラブルが多いのが騒音なのに。

[616: 入居予定さん]

なるほど。ご教示有難うございます。

[617: 匿名さん]

>>615
直床ですが二重天井ですよ。
直床でもスラブ厚があれば騒音は少ないし安易に騒音でダメとかで下げるのは良くないです。
最近の野村始め殆どは直床で天井低いですから、ここは天井2m55確保出来てるだけ良いかと。

[618: 匿名さん]

>北区は今後人口減少が見込まれていますので

2013年の北区人口推計調査報告書では20年後の2033年には9400人が減少するそうです。
それで、北区景観づくり計画（案）のパブリックコメントを4月1日～5月11日まで募集するそうです。
郵送、ファックス、持参、北区ホームページからも入る事ができます。
北区の新たな街づくりに参加できるようなので、どんどん意見を書いて応募しましょう。
これらは「北区ニュース」最新版の特集号に詳しく掲載されているので、まだ北区民でない方は区役所でもらってください。

[619: 匿名さん]

>>617
直床は長谷工の安いマンションだけかと。
財閥系でメインの価格帯が5000とか6000のマンションはだいたい二重床でしょ。

でもここは天井高いから良いと思う

[620: 匿名さん]

>>618
人口は増やしたほうが良いからね。

もう少し都心なら人が減っても値段下がれば人が帰って来そうだけど、北区で人が減るのは防いだほうがよい

[621: 匿名さん]

>>619
財閥系の中でも野村は直床率かなり高いですよ。
最近はホームページにも構造うたってません。

二重床でも直床でも響くとこは響くので、個人的にはスラブ厚が厚い直床で良いと思っています。
直床の分価格下がった方が良いかと。

梁が余計に出るのは嫌なので二重天井は必須ですね。

[622: 匿名さん]

このあたりだと小さな子供が十分満足できる遊具と広さをもった公園はどこになりますか？

[623: 契約済みさん]

まだそれほど詳しくはありませんが、マンションから南西（線路をくぐった先）に北区中央公園がありますね。北区の公立公園では一番大きいようです。徒歩だと12、3分、自転車なら5分くらいでしょうか。

その他、このマンションは東十条と王子の間にありますので王子まで徒歩14、5分ですし飛鳥山公園に行かれるのも良いかと思います。

小さい公園ならもっと近くにあると思いますが遊具は少ないので少し歩かないといけません。

[624: ご近所さん]

子どもの年齢によりますがどれくらいですか？
よちよち歩きなら隣の公園で十分。
近くなら王子5丁目団地に幅広い年代が遊べる公園があり、中央図書館横や明桜中前の公園にも遊具がそこそこあります。

遊具はないけど名主の滝公園も線路を渡れば近く、散策によいですよ。
飛鳥山は遊具や古い車両がありますが、充実しているぶん毎日混んでいます。土日はお弁当持参の家族連れも多いです。

2歳までなら、育ち愛ほっと館という児童館が王子小の横にあり、雨の日など重宝します。雨の日は遊ぶ場所に困りますからね。

[625: 匿名さん]

>>623
情報ありがとうございます！今度行ってみます。
子供と一緒に遊べる時間ってのは実際短いのであまりそういうところを重要視しすぎるのも
長い目をみるとダメなんでしょうけど、逆に自分にとっては貴重な子供との時間になりますし
できるだけ近くにあると行きやすいのでいいかなって思いまして。

[626: 匿名さん]

北区立中央公園ってスポーツ施設中心の公園なんですが、遊具ってそんなにありましたっけ？
鬱蒼とした木々が多くて子供を遊ばせるような感じの公園ではないでしょ。
そのすぐ近くの赤レンガ図書館前にある「きたくプレーパーク（旧稲荷公園）」の方が小さい子供用の新しい遊具が揃ってますよ。

[627: 匿名さん]

>>621
野村はオハナがユニクロ系マンションですからね。
あれは全部直床でしょう。
野村も都心の値段が張るところは二重床ですよ。

まぁでも騒音は周辺住民次第です

[628: 匿名さん]

>まぁでも騒音は周辺住民次第です

これはほんとそう。もっといえば、これは「騒音主」と「受ける方」どちらにも言える。
騒音主、というと加害者というイメージがあるが必ずしもそうじゃない。受ける方があまりにも神経質すぎれば
たとえ普通の音であってもクレームをいってくるわけで、この場合は受ける側が加害者的存在になる。

自分の友人はノイローゼになったのでこの問題のシビアさがよくわかる。友人の下に住む老夫婦は
四六時中家にいるらしく、入居時からずっとクレームを言い続けていたらしい。
友人は管理組合にも相談したし弁護士入れて直接相談したりもしたが、白黒つけるよりも
自分の嫁さん、子供の事を考えて転居せざるをえなかった。でもその選択は良かったと思う。
法的に勝利しようが相手がそうである以上どうせ安心して住めないのに変わりはないから。

[629: 匿名さん]

>>627
私が最近見た4.5件のプラウドは全て直床でした。どのプラウドも最近は構造をうたってません。二重床を売りにして騒音でかなり揉めましたからね。

前述の通り直床はスラブが厚ければ低価格、高性能と考えてます。
大手デベでも構造面のコスト削減に躍起になっているこの時代に二重床をメリットに感じるのは難しいです。

スラブ厚、天井高が同じ二重床なら初めて評価出来ると思います。

[630: 匿名さん]

ここの騒音性能？最近の見た中では1番良いよ。
スラブ厚25cmの物件だからね。最近は本当20cm以下のところばっかり。小梁はあるけどその分騒音ではまず揉めない。

しかも天井高2m55cmだし、ここは設備削ってるけどそれ以上に階高上げてる。実質的には資産価値かなり高いし北区の中では1番買い物件だと思うよ。

[631: 匿名さん]

二重床じゃない分、ふわふわ感やリフォームが難しいってのはありますが、一生住む分には問題ないですね。

[632: 匿名さん]

二重床天井じゃないと将来拡張性がほとんど無理。メンテが難しいところは将来性がないよ。
つまりここは30年もしたら売り逃げ合戦が繰り広げられることになるってことだと思う。

[633: ご近所さん]

二重床だから自由にリフォームできるわけでも、直床だからリフォームできないわけでもないですよ。

床が影響するのは配管ですから、水回りを動かすリフォームでなければ直床で構いませんし、二重床でも水回りを動かせる範囲は限られています。

そもそも水回りを動かすリフォームをする機会がどれだけあるでしょうね。あまり現実的ではありません。

[634: 匿名さん]

>>632
同じ階高とした場合、二重床にする事で天井高は低くなります。
また二重床が低騒音というのは構造をよく知らない方が勘違いしているだけです。
騒音に一番重要なのはスラブ厚であり、次に床材、床材は直床の方が低騒音でメリットがあります。

直床にして低コスト低騒音、高い天井高の高快適性を取るか。
二重床にして高コスト高騒音、低い天井高と引き換えに将来の水周りメンテナンス性を取るかの比較になります。

水周り間取り変更を伴わないリフォームであれば問題なく直床でも出来ます。

昔の2DKや3DKの間取りで二重床のメリットというなら分かりますが、最近の間取りで水周りを大幅に変更するケースは稀です。

将来大幅な間取り変更リフォームを想定しなければ低コスト・高快適性の直床で良いのではないでしょうか。

これも最終的には個人の考え方次第ですのであくまで物件価格と各仕様でご検討頂くのが良いかと思います。

[635: 匿名さん]

一般的には現代は二重底・天井が好まれる。騒音うんちくを語ってもそのほうがよいしメンテ・将来性も上。
ユーザもその方を好むわけだから。それが現実。

配管などは今はいい。３０年後ぐらいになると大変になる。建ぺい率容積率100%の現代のマンションでは
もはや建て替えは不可能なわけなんだから最後は物件のババ抜き状態が始まる。長く住めるためには適切な
メンテナンスができるかどうか、またはそれがしやすいかどうか、つまり設計の将来性が左右することになる。

10年、20年で住み替える人にとっては別にそういう将来性は関係ないが、一生住むつもりな人は気にしたほうがいい。
まぁ普通おなじマンションに30年も40年も住む人はいませんが。

[636: 匿名さん]

＞635
昔のマンションならいざ知らず、今時配管の交換くらいできるように設計しますよ。床関係ないし。

「好まれる」っていうのは営業トークで印象だけで判断する人も多いですから、何の根拠にもなりませんね。

まあ直床と二重床のメリットデメリットを議論するのはスレ違いですから、よそでやってくださいね。

[637: 匿名さん]

たとえ印象だけであってもそう思う人が多いのが現実なんだからしょうがないね。

[638: 匿名さん]

このマンション 水配管は二重たよ

[639: 匿名さん]

まぁもう今更言ったところでこのマンションの仕様が変わるわけじゃないのでね〜。
そこが気になってしょうがないって人は避けるっていう選択肢しかないでしょうね。
無い物ねだりしてもしょうがない。不動産のポイントは立地ですよ。一点物なので。

[640: 匿名さん]

仕様は水掛け論ですからどうでもいいです。
それより、お互い周囲に迷惑をかけないように、静かに暮らす心構えを大事にしたいですね。

[641: 匿名さん]

どうでもいいなら黙っておけばいいのに。ここは検討版だから他の物件、仕様と比較して意見をだしあったり議論したりするのに意味がある。静かに暮らしたいならそのまま引きこもって黙って生活してな。

[642: 匿名さん]

いやいや、仕様より住人の心構えの方が大事ですよ。騒音は人間が出すんですからね。
静かに暮らす人ばかりなら、仕様に関わらず音は問題になりませんが、音に気を遣わない人がいるとたちまち騒音マンションになります。

[643: 匿名さん]

仕様が大事でしょうね。仕様は理解して選ぶことができますね。
人間はもはやどうしようもないのでね。

[644: 匿名さん]

人がマナーを守って不必要な騒音を出さないのは当然です。

それを守っていても騒音に悩まされるマンションが多いのは仕様や工賃を絞り騒音問題のリスクがあるマンションにしてしまうからです。

前レスであがったような大手でもフタを開けてみれば最低等級の事例もあります。

最低限天井高とスラブ厚（最低200mm）、直床or二重床の確認、将来のリフォーム可否は確認されるべきかと思います。

特に二重床の場合は騒音懸念がありますので納得いくまでお調べされる事をおすすめします。

[645: 匿名さん]

やはりコンプレックスがあると二重床天井に対してもすごい嫉妬ですね...
別にいいじゃありませんか。正当化する必要などないわけですよ。
気にしすぎると良くないです。

[646: 匿名さん]

>>645
元々二重床と直床は一長一短ですし、仰るようにどちらでも良いと思いますよ。

ただ今の御時世予算限られる中ですので二重床のメリットが薄れています。

階高3m以上の物件であれば二重床を活かせますが6000万以上の物件でも見ないですから、現況では東十条フレシアの階高3m弱直床スラブ25cm天井高2m55cmはかなり優秀な部類に入りますよ。

二重床を露骨に上げる方がいたので参考までに情報提供させて頂きます。

[647: 匿名さん]

まぁ、この物件みたく仕様がそんなによくないマンションで、床だけ二重床でもな、ってのはたしかにある。

ただ、キッチンの天板が御影石とか天然石とか使っている坪300以上の高級仕様なのに、二重床じゃなかったら、買う気はしない。

都心でそんなマンション見たことないし。

[648: 匿名さん]

>>647
仰るとおりですね。
このマンションは良いマンションですが、二重床を気にするほどのマンションではないと思います。

6,000万からみたいなマンションじゃないので。

でも、立地は悪くないですし、住みやすいと思います

[649: 匿名]

済みにくいと思います。
衣 食 住
洋服買うお店が無く、スーパーは歩いて行けない、子でもが居る方々が住むのに二重床で無い。
最後に安くも無く、資産としても…。

私は違うマンション買いました。

[650: 匿名さん]

マンションは立地が全てなのでそれでいいと思うけど。仕様は低ランクだが安いからそれでいいんだよ。
立地糞で仕様最高マンションより逆のほうがはるかに良い。ってのも立地のくそ加減は留まることを知らないが仕様は物流とコストから自ずと下限が決まってる。
例えばここはトイレもくそ仕様だが、と言ってもタンク付きトイレで手洗いカウンターなしって程度。ウオシュレットも付いてるし和式トイレとかにはならない。