ザ・パークハウス東十条フレシア

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hjj/

＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ


【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】

[581: 匿名さん]

エリア的な将来性という点では圧倒的に東十条が勝りますからね。この物件の近くでは長谷工を中心とした大規模開発がありますし（商業施設じゃないのが残念ですが）、十条も大規模な開発があります。この物件はそういった意味では、今の仕様と価格でも十分お買い得感があります。東十条と王子神谷の両方が徒歩圏というのも大きな魅力です。私は妻の職場が王子神谷、私が渋谷なのでこの物件は本当に欲しかった、、、。買えませんでしたけど。購入できた方が羨ましいです。

[582: 匿名さん]

>>581
まだ何部屋か決まっていないようですが、ご希望の間取りがもうないという事でしょうか。
ホームページには最終期の表示も出ているしもう残りわずかなんですかね。

[583: 匿名さん]

>>581
なんで買えなかったの？

[584: 匿名さん]

基本的に立地が悪いところは仕様を上げないと売れないから仕方ないんじゃね

[585: 匿名さん]

>>581
共働きで払えないほど高い物件でもないし、金利も安い。

買いたい間取りの部屋が買えないほど大人気ってわけでもない。

なんで買えなかったの？

[586: 入居予定さん]

東十条の設備を北赤羽と同等ぐらいにはしてほしかったですよね。とくにトイレ！
東十条はもう少し設備を良くして価格を少し上げて、北赤羽は逆に少し落として価格を下げて良かったと思います。

最終期の2戸と合わせて残りはあと12戸ですね。

[587: 契約済みさん]

>>585
大人気ではないですが、抽選で４倍の間取りもありましたから希望の間取りが買えなかったのでは？

[588: 契約済みさん]

>>586
確かにトイレはPS位置が後から変えられないので出来れば手洗いは付けて頂きたかったですね。

ただ、設備面を充実させて価格が100～200万円高くなるなら私は今のままの方がよいです。

100～200万あれば壁収納や間取り変更など将来のリフォームに使えますからね。
私もそうですが特にローンを組む場合は、価格は少しでも安い方が助かります。

[589: 匿名]

中古マンションとして、最も重要なのは　立地、交通の便利さと価格です。
いくら、内部仕様がよくても、それは、新築の話で、中古の
場合は意味はありません。そういった意味では、東十条は北赤羽より
圧倒的に上だと思います。（永住目的のものは除外）

[590: 匿名さん]

言うても北赤羽は安いですからね

[591: 匿名さん]

>>590

北赤羽が安いのではない. 北赤羽でも赤羽口方面のエリアはそこそこな値段がする。
安いのは川を渡った浮間愚痴と荒川の周辺のエリアだよ。
昔から、低地x川が近いx郊外の用途は田んぼ、工場、そして旧住宅公社のよな公的な団地供給（つまり都営）
と相場が決まってる。あそこのあたりも一体は田んぼと工場だった。田んぼがなくなって都営になった。
都営は土地が安くて人里離れたところ二どうしても立てられるから。で、今がある。
だからパークハウス北赤羽周辺は格安なんだよ。ただ逆にいえば「安定」してる。
今後上がる見込みもないがかといって暴落もない。昔ながらの安定した価格。

[592: 匿名さん]

やっぱり資産価値でいえば北赤羽と東十条では比べものにならないよね。

近隣の他物件と比較すれば分かるけど、十条地区の中でもこの物件は仕様に対してかなり安い。
他大手デベと比べて最近の三菱は仕様面でも価格面でも相当頑張っているよね。

東十条フレシアは土地が競売じゃないのと建築期間が長くかかったからなのか、殆ど旧価格の数少ない物件だね。

[593: 匿名さん]

北赤羽は駅近で価格も内容もよい。
なんだかんだ言ってもすぐ売れると思いますよ。
ここと比べても仕方ない気がしますね。

[594: 物件比較中さん]

>>593
北赤羽の仕様と間取りは本当良いですよね。ここもそうですが赤羽1駅なら交通面で不便を感じる事はまずないですし。

私は山の手外側で良いところがないか探していましたが、東十条や北赤羽との価格差を考えると場所については少し離れてもと考えるようになってきました。

今後価格が下がる要素も少ないので近日中にはどちらかに決めたいと思っています。

[595: 物件比較中さん]

594です。1点訂正で山の手外側ではなく山の手の近郊で探しておりました。
現在は、山の手から少し離れた地域も含めて検討中です。

[596: 匿名さん]

>>595
山の手近郊なら巣鴨、代々木、大崎あたりは安くて住環境もう良くておすすめです。特に五反田は良いですよ

[597: 匿名さん]

>>592
ここの営業さんは土地は入札したっていってましまよ？

マンションマニアさんのコメントと違ったのでよく覚えています。

ただ、三菱が仕様や価格を頑張っているのは同感ですね。

[598: 匿名さん]

592さんではないですが、私は営業さんから相対購入と聞きました。
どちらかの営業さんが間違っていそうですね。

仕様価格を頑張っているのには私も同感です！

[599: 匿名さん]

買い手にとっては入札だろうがなかろうがどうでもいい話だと思いますけど。
目に見えている現実がすべてですから。

[600: 匿名さん]

入札じゃないほうが一般的に値段がやすくなってお買い得マンションな気がしますけどね。

[601: 匿名さん]

>>600
だから最終的な値段は検討者に示されているのだから一緒ですよ。

[602: 匿名さん]

>>601
それはそうですが、この設備でこの立地だといくらが適切って素人にはわからないでしょ？

だから入札無しだと安くなりそうっていう安心感ありますよね、

[603: 匿名さん]

>>602
いや、だからもともと価格の完全な内訳なんて誰にもわからないし、わかる必要がないわけ。
100円で売ってるジュースが原価がいくらとか利益がどうとかどうでもいい。自分にとって
100円のジュースが必要かどうか。ただそれだけであり、99円原価で１円利益だろうが、1円原価99円利益
とかはどうでもいい話。

安心するとかなにをいっているのかよくわからん。99円原価１円利益だったらぼられていない！俺はいい買い物をした！
っていうことをいってるのか？そういう勘違いが安心してるっていう意味かい？

[604: 匿名さん]

>>602
入札なしだからお得というのは、論理が飛躍していませんか？安く仕込んでもできる限り高く売る。三菱地所は営利企業ですから。

[605: 匿名さん]

>>602はモノの価値の判断がわからないのだろう。

[606: 匿名さん]

まぁまぁ人の批判はやめときましょう。

このマンションは設備我慢出来るなら4000万円台で良い部屋、3駅3路線使えるので都内周辺相場見てもお買い得で良いかと。建物名にフレシアをうたってますから、JRと三菱の共同事業であるため三菱も力は入れているはずですよ。

北区は今後人口減少が見込まれていますので、区の子育て支援も厚いですし価格安いのでマンション開発は今後も活性化していくと思います。利便性はイマイチなところも多いですが、埼玉より安くて交通も弁が良いですからね。

立地さえ良ければかなり高くても王子タワーしかり売れてますから北区は個人的におすすめです。

[607: 匿名さん]

埼玉より安いというのは言葉足らずでした。
埼玉の主要駅近郊は坪300万近くまで上がっていますのでここより高い物件も数多くあるという事です。

[608: 匿名さん]

ってか不動産や環境なんて他人と比べてどうとか考えても意味がない。
自分がどう思うか、でしょ。

[609: 匿名さん]

入札よりも相対のほうが、土地価格を抑えられて、マンション価格もしくは設備仕様に反映できるってのは、業界としては常識ですよ。

勘違いされてる方いますが、デベの利益率は基本的に一定ですし。

ちなみに三菱は相対で土地を買うことが多く、その場合は価格も安くなることがおおいですね。

まぁ、マンションの安い高いよりも、大事なのは本人の満足度であることは、間違いないですが、リセール等は考慮するのが無難ですね

[610: 契約済みさん]

もういいじゃないですかその話題。
どっちにしろ噛みつく人いるんですし。

[611: 匿名さん]

ほんともういいよ、そんなの。どのみちここが設備はしょぼいし、
立地がいいっていってもパークハウス北赤羽みたいなところと比べて
優劣競ってなんになるんだよ。

そんなくだらない優劣で自分が買ったことの正当性を充当しないと
だめなぐらいの意思だったら最初から買いなさんな。
23区全体でみたら目くそ鼻くそ。城西、城南の人間からみたら、
東十条？北区？プッって笑われるのがオチ。

[612: 匿名さん]

結局は自分が納得出来るところ買えば良いですよね。

城西城北に1ldk買うのとこっちで3ldk買うの同じくらいの値段しますから。
これからどんな暮らししたいかで選べば良いと思いますよ。

北赤羽と東十条は同じ北区で同じデベなので比較対象にあがるのは普通だと思いますよ。

[613: 匿名さん]

比較対象にあげるのはいいんだよ。いちいちどちらか一方を貶す必要はない。

[614: 入居予定さん]

この物件、天井高が高いのはいいんですが
梁がゴリゴリ出てませんか？
部屋によるのかな。

[615: 匿名さん]

梁が出ているのはここは直床直天井だからです。2015年竣工の物件にしては物足りなかったですね。マンションで最もトラブルが多いのが騒音なのに。

[616: 入居予定さん]

なるほど。ご教示有難うございます。

[617: 匿名さん]

>>615
直床ですが二重天井ですよ。
直床でもスラブ厚があれば騒音は少ないし安易に騒音でダメとかで下げるのは良くないです。
最近の野村始め殆どは直床で天井低いですから、ここは天井2m55確保出来てるだけ良いかと。

[618: 匿名さん]

>北区は今後人口減少が見込まれていますので

2013年の北区人口推計調査報告書では20年後の2033年には9400人が減少するそうです。
それで、北区景観づくり計画（案）のパブリックコメントを4月1日～5月11日まで募集するそうです。
郵送、ファックス、持参、北区ホームページからも入る事ができます。
北区の新たな街づくりに参加できるようなので、どんどん意見を書いて応募しましょう。
これらは「北区ニュース」最新版の特集号に詳しく掲載されているので、まだ北区民でない方は区役所でもらってください。

[619: 匿名さん]

>>617
直床は長谷工の安いマンションだけかと。
財閥系でメインの価格帯が5000とか6000のマンションはだいたい二重床でしょ。

でもここは天井高いから良いと思う

[620: 匿名さん]

>>618
人口は増やしたほうが良いからね。

もう少し都心なら人が減っても値段下がれば人が帰って来そうだけど、北区で人が減るのは防いだほうがよい

[621: 匿名さん]

>>619
財閥系の中でも野村は直床率かなり高いですよ。
最近はホームページにも構造うたってません。

二重床でも直床でも響くとこは響くので、個人的にはスラブ厚が厚い直床で良いと思っています。
直床の分価格下がった方が良いかと。

梁が余計に出るのは嫌なので二重天井は必須ですね。

[622: 匿名さん]

このあたりだと小さな子供が十分満足できる遊具と広さをもった公園はどこになりますか？

[623: 契約済みさん]

まだそれほど詳しくはありませんが、マンションから南西（線路をくぐった先）に北区中央公園がありますね。北区の公立公園では一番大きいようです。徒歩だと12、3分、自転車なら5分くらいでしょうか。

その他、このマンションは東十条と王子の間にありますので王子まで徒歩14、5分ですし飛鳥山公園に行かれるのも良いかと思います。

小さい公園ならもっと近くにあると思いますが遊具は少ないので少し歩かないといけません。

[624: ご近所さん]

子どもの年齢によりますがどれくらいですか？
よちよち歩きなら隣の公園で十分。
近くなら王子5丁目団地に幅広い年代が遊べる公園があり、中央図書館横や明桜中前の公園にも遊具がそこそこあります。

遊具はないけど名主の滝公園も線路を渡れば近く、散策によいですよ。
飛鳥山は遊具や古い車両がありますが、充実しているぶん毎日混んでいます。土日はお弁当持参の家族連れも多いです。

2歳までなら、育ち愛ほっと館という児童館が王子小の横にあり、雨の日など重宝します。雨の日は遊ぶ場所に困りますからね。

[625: 匿名さん]

>>623
情報ありがとうございます！今度行ってみます。
子供と一緒に遊べる時間ってのは実際短いのであまりそういうところを重要視しすぎるのも
長い目をみるとダメなんでしょうけど、逆に自分にとっては貴重な子供との時間になりますし
できるだけ近くにあると行きやすいのでいいかなって思いまして。

[626: 匿名さん]

北区立中央公園ってスポーツ施設中心の公園なんですが、遊具ってそんなにありましたっけ？
鬱蒼とした木々が多くて子供を遊ばせるような感じの公園ではないでしょ。
そのすぐ近くの赤レンガ図書館前にある「きたくプレーパーク（旧稲荷公園）」の方が小さい子供用の新しい遊具が揃ってますよ。

[627: 匿名さん]

>>621
野村はオハナがユニクロ系マンションですからね。
あれは全部直床でしょう。
野村も都心の値段が張るところは二重床ですよ。

まぁでも騒音は周辺住民次第です

[628: 匿名さん]

>まぁでも騒音は周辺住民次第です

これはほんとそう。もっといえば、これは「騒音主」と「受ける方」どちらにも言える。
騒音主、というと加害者というイメージがあるが必ずしもそうじゃない。受ける方があまりにも神経質すぎれば
たとえ普通の音であってもクレームをいってくるわけで、この場合は受ける側が加害者的存在になる。

自分の友人はノイローゼになったのでこの問題のシビアさがよくわかる。友人の下に住む老夫婦は
四六時中家にいるらしく、入居時からずっとクレームを言い続けていたらしい。
友人は管理組合にも相談したし弁護士入れて直接相談したりもしたが、白黒つけるよりも
自分の嫁さん、子供の事を考えて転居せざるをえなかった。でもその選択は良かったと思う。
法的に勝利しようが相手がそうである以上どうせ安心して住めないのに変わりはないから。

[629: 匿名さん]

>>627
私が最近見た4.5件のプラウドは全て直床でした。どのプラウドも最近は構造をうたってません。二重床を売りにして騒音でかなり揉めましたからね。

前述の通り直床はスラブが厚ければ低価格、高性能と考えてます。
大手デベでも構造面のコスト削減に躍起になっているこの時代に二重床をメリットに感じるのは難しいです。

スラブ厚、天井高が同じ二重床なら初めて評価出来ると思います。

[630: 匿名さん]

ここの騒音性能？最近の見た中では1番良いよ。
スラブ厚25cmの物件だからね。最近は本当20cm以下のところばっかり。小梁はあるけどその分騒音ではまず揉めない。

しかも天井高2m55cmだし、ここは設備削ってるけどそれ以上に階高上げてる。実質的には資産価値かなり高いし北区の中では1番買い物件だと思うよ。