ザ・パークハウス東十条フレシア

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-hjj/

＜全体概要＞
所在地：東京都北区東十条1－13－1、王子4－348－9
交通：京浜東北線東十条駅から徒歩7分、南北線王子神谷駅から徒歩8分
総戸数：114戸
間取り：2LDK～4LDK、62.63～89.11m2
入居：2015年8月下旬予定

売主：三菱地所レジデンス、日本貨物鉄道
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工会社：鍛冶田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ


【物件情報の入居予定日を修正しました。2015.4.10管理担当】

[441: 契約済みさん]

>>398
この物件は4面道路に接していますので比較的低層でも日当たりは良いです。

但し、西側の北より物件のみ前面9階建てマンションの影響で日照は制限されるので三菱さんの日照シミュレーションシステムでよく確認をされた方が良いかと思います。モデルルームで営業さんに確認すればデモを受けれるはずです。

また部屋（Cなど）によっては、前面T字路等で日照が確保されているケースもありますので現地もよく確認される事をお薦めします。

[442: 購入検討中さん]

１階でも大丈夫？

[443: 契約済みさん]

>>442
部屋によっては一階でも日当たり良いですよ。
これだけ日照面で恵まれたマンションは稀ですね。

上を見ればきりがないのでこのご時世100点のマンションなんてないと思い踏み切って契約して良かったです。

[444: 匿名さん]

みんなどうする？

[445: 購入検討中さん]

だから、もう、部屋が無いんだって！

[446: 購入検討中さん]

北区ってどう？

[447: 匿名さん]

>446
区を一括りにして何を聞きたいのかな？

明治～戦前までは滝野川区も王子区も政治家や財界人の別荘地だったけど、戦後は別荘地がもっと西側の住宅地に流れました。
昭和２２年に２区が合併して北区になりましたが、まだ６８年です。
でも王子駅は１３２年、赤羽駅は１３０年の歴史があります。
高度経済成長期は人口爆発のためにものすごい人口数と人口密度があった事が北区の特徴です。
他区に比べたら、今よりも産業・商業がかなり発展してましたからね。
その後、人工分布が西寄りへ移行した事で廃れた感があり、やっと北区も再開発に本腰入れようとしています。
イメージは人それぞれでしょうけど、都心に近い割には都市化されてなくてまったりとしてます。
下町なのか山の手なのかもはっきりしない中間的な感じも良いです。
２３区北半分の外周区の中では立地的には申し分なく、地図見ての通り、鉄道・バス・高速道路などの公共交通網は最強です。

[448: 匿名さん]

部屋ないって、あと10戸以上あるじゃないですか。。
まともな部屋がないってこと？

[449: 購入検討中さん]

まともな部屋って、どんな部屋？

[450: 匿名さん]

でも、パークハウスは昨今の価格上昇のなかでは、確かに頑張った価格で出しているとは思いますね。

あんまり売れ残っているマンション記憶に無いです。

まぁ、でもここは、どっちかの駅にもっと近かった方が良いとは思いますね。
結局、中古になったときに検索されるのは駅からの距離なので。

[451: 匿名さん]

>>450
7分なら昨今なら十分駅近ですよ～。
10分以上がわんさかあります。マンションは一度立ったらそのままだから新築後のほうが不倫。
戸建は一戸でも空けば新しく建てれるけどマンションは学校なり企業なり工場が開けてくれないとね。
7分は全然良い方ですよ。

[452: 匿名]

東十条って　本当にいいマンションが今までなかったからね、今回、初めてだと思うよ

[453: 匿名さん]

>>452
ほんと同意見。パークハウスは結構好感もてる設備や間取りなので今回いい仕事したって。

[454: 匿名さん]

>>451
そりゃ10分以上もわんさかありますが、駅近求める人は、まず3分、次に5分で検索しますから。

7分が遠いとは思いませんが、もう少し近くてもよかったろうなと。道も寂しいですしね。

今後北区の人口推移の見通しは減っていくとなってるので、あまり東十条が栄えて行くのは期待できませんね。
あと王子神谷の団地は変わった方がお住まいみたなのでそれも気になりました。

総合的にリセール要素みて、私は見送りましたが家族で仲良く暮らすには良いマンションではないでしょうか。

[455: 匿名さん]

>>454
駅近だけで決めるわけじゃないから。

[456: 匿名さん]

>>454
北区人口が減っていくのはどちらの情報でしょうか。

私見ですみませんが十条及び東十条地区の再開発、昨今のマンション開発状況に目を向ければ地域的には人口は上向きと見ています。

資材、人件費高騰の状況下では今までのように駅近で高価な地代のマンションばかりでは価格が上がりすぎるため買い手がつかない状況が考えられます。

そのケースでは23区でも土地の安さと交通の弁をみてコスパの良い北区の開発は今後さらに増えていくのではないでしょうか。

[457: 匿名さん]

>>450
北区の駅遠物件にしてはじゅうぶん高いと思いますが。

[458: 購入検討中さん]

価格、仕様的にも、かなりお買得マンションだと思うけど。
駅からだって、遠く無いし、これから、三井が始めるのは、ここより高いのは明らかだから、リセールも十分期待出来るよ。

[459: 匿名さん]

>456
454さんの「今後北区の人口推移の見通しは減っていくとなってるので」というのは区全体的な見通しという話でしょ。
どの区も20～30年後の人口予測データを出してますが、人口予測データなんてこれからの再開発計画なんて織り込んでませんから。
「日本一の人口密度を誇る豊島区が消滅する」というデータがあるくらいで、ちょっと前に話題になってました。
こういうものはその自治体への警告を含んでると思うので、そうならないように努力するでしょうし。

２３区内でもスポット的には人口減少する場所が結構あると思いますよ。
でも、その中でもメジャー沿線沿いでマンションがどんどん建ち続けるエリアはそうでもないかと。
まあ、北区はこれから高齢者が亡くなって一気に高齢化率が下がるという分析もあるので、空き家も増えて一軒家は解体されて分譲＆賃貸マンションが建つ割合が高くなるのではないでしょうか。
よくよく考えたら、中央線・総武線よりも京浜東北線の方が都心エリアへの通勤が便利じゃないですか？
山手線と並走してて都心オフィス街を南北に貫く京浜東北線沿いが過疎る？なんて事があったら、東京というか日本そのものが危ういかも。

深夜の長文失礼しました。

[460: 匿名さん]

459の補足ですが、北区の人口減少の原因の一つは高齢者の自然減だそうです。
現在は２３区で最も高齢化が高いと言われていて４人に１人が高齢者なんですが、その方々が２０～３０年後にはこの世に存在しないという計算です。

[461: 購入検討中さん]

北区の人口よりも、このマンションの資産価値について話し合いましょう。

[462: 匿名]

２年後にできるのは三井ではなく長谷工でしょう

[463: 匿名]

>>462
ここの資産価値上がることはないが、そんなに下がらないと思う

[464: 匿名]

資産価値は微妙だな

[465: 購入検討中さん]

長谷工が出来れば、上がるでしょう。

[466: 匿名]

>>465
主に長谷工が土地を仕入れたから 長谷工マンションになるよ

[467: 匿名]

>>466
上がることはまずないと思う

[468: 匿名さん]

上がらないけど下がりもしないんじゃ？駅近だし何とかなるッシ

[469: 匿名さん]

長谷工がここよりもかなり高い値段つけて、それが大人気になって、かつ誰も中古で売りに出さなければ、ここもあがるかな。

長谷工マンションは時期的にはたかくなりそうだけど、長谷工だから安くうりそうですね。

そうなると、同じ中古物件になったときは、駅近で共用施設が充実したあっちを選ぶでしょうね

でも、2018年てピークにちかい金額だろからな。。。

[470: 匿名さん]

いずれにせよ、王子神谷はあの団地がネックですね。

まぁ、パークハウスだし、そんな悪いマンションではないと思います。

[471: 匿名さん]

>>469
中古になった時に共用施設で選びますかね？
うちも色々と共用施設あるけど使ったことないですけど。

[472: 匿名さん]

>>471
そこは人それぞれだと思うよ。ただ支配的要因にはならんね。
中古の場合はやはり立地と値段の安さ。
そこだと思うよ。

[473: 契約済みさん]

この物件の良さは、四方接道の恵まれた日照と落ち着いた住環境に加えてJRと地下鉄の2駅7分の好立地ではないでしょうか。

都心のマンションは日照に恵まれたマンションが少なく1面接道物件が大半なので話題になりませんが、東十条フレシアはいわゆる一軒家の立地で言えば超好立地な気がします。

資産価値が上がる上がらないは分かりませんが、落ち着いた住環境と生活利便を求めて予算も抑えたいという方には良物件と思います。共感頂ける方と一緒に生活出来るのを心待ちにしています。

[474: 匿名]

このマンションの共用廊下はちょっと　さびしいですね。

[475: 匿名さん]

わかってない人が多いけど、資産価値ってのは結局のところ、「売る時期」と「売る期間」によるんだよ。
例えばだけど買った1年後にこのあたりのエリアの価値が２割あがったとする。その時にタイミングよく
「自分も売りたかった（っていうか転勤等で売らざるを得ない状況になった）」って場合ならいいんだけど
世の中そう都合よくいかない。株やFXと違うところはそこ。金融商品は売買しても実生活に支障はでない。
でも自宅として買った場合、売れば当然「自分はどこか別の場所に転居」が必要になる。

さらに言えば、不動産ってのは大型の再開発等の要因がなければ特定のエリアだけ高騰、ほかは変わらずってことは
ありえない。例えばバブル時期なんかは程度の差はあっても不動産は全体的にあがってた。
今後世の中どうなるかは未知数とはいえ、このエリアだけ高騰、ほかは維持ってことはまぁない。
オリンピック需要で東京一帯、もしくはその波及効果で日本全体が好景気になって不動産価格が高騰ってのは
これはあり得ると思う。が、それがおきてここを売ったところで、次の住居が必要になるがそこも同様に
値上がっているだけになるだけ。

リセールってのは気にするべきとはいうが、結局のところ、売る時期にも左右されるし、もっと大事なのが売る期間。
カツカツでローンを組んで、２−３ヶ月以内には売らないと破綻するって人は足元見られて買い叩かれるし、売り出し時期が
たとえ悪くても１年でも２年でも納得いくまで売らないよっていうことができる人とは全然違ってくるからね。

[476: 購入検討中さん]

>>475
再開発とかあって、特定の地域だけ上がるっていうあるよ！武蔵小杉みたいに。

[477: 匿名さん]

>>475
正しいですが、当たり前といえば当たり前ですね。

市況に左右されるけど、そのときに安くしか売れないマンションと元値に近い値段で売りやすいマンションがあるわけでしょ。

地方で駅から遠ければ値段は激しく下がるし、駅近で利便性の良い場所なら下がりづらい。まぁ、王子飛鳥山みたいな騒音がネックになりそうなマンションもありますが。

ちなみに上の方で四方接道だから好立地とありますが、結局、自分の部屋の日当たりがよいかだけじゃないですかね？

日本人は南向きがすきなので、南向きな、売りやすいと思います。

[478: 匿名さん]

>>477

ずれまくりです。そういう話ではありません。

[479: 匿名さん]

>>477
仰るとおり自分の部屋が明るければ住む分には問題ありませんが、マンションのリセールバリューはマンション全体の市場評価で左右されます。

例えば東京でよくある駅近物件は、半分の部屋は日当たりや騒音含めて環境◎→即販売終了、半分の部屋は環境×→値下げしても売れず、環境悪いため買った人も直ぐ売りたくなり中古安売り。この場合、環境◎の部屋もリセールバリューは悪くなります。

四面接道のメリットは一面接道マンションに比べてマンション全体が環境◎になりやすいため、リセールバリューが安定する点があげられます。

東京のマンションは駅近、騒音ばかりに目を向けがちですが、マンション全体の環境面に目を向けると本当の資産価値が見えてくると思いますよ。

東十条フレシアは南向き物件少ないですが南西棟、南東棟共に全体見ても環境良くそれに対して値段も安く買い物件だとおもいます。

[480: 購入検討中さん]

この物件の１階庭付きなんて魅力的ですが、売れ残ってるのみると、やっぱり、１階はやめておいた方が無難ですかね。

[481: 検討中の奥さま]

いいんじゃないですか。
目隠しや柵がある分、かえって２－３階より人の目は気にならないと思いますよ。

[482: 匿名さん]

>>479
その意味だとこのくらいの規模で且つリセール狙いの人が少なそうなこのマンションだとそもそも売る人がすくないから、リセールバリューは、この地域のマンションの価格に左右されそうですね。

マンション全体の価値もありますが、この地域の資産性はどうなんでしょうか？

[483: 購入検討中さん]

長谷工次第じゃない？

[484: 匿名さん]

住まいサーフィンでみるといまいちですね。

まぁ、あれは信憑性よくわかりませんが。

[485: 匿名さん]

>>480
リセールは不利とききますが、一生すむならよいのでわ。

小さいこいるなら、足音も気にしなくてよいでしょうし

[486: 匿名さん]

こんなのありました。

http://president.jp/articles/-/14521?page=6>>482

赤羽は人気ですね。

[487: 匿名さん]

>>482
一概に地域の資産価値を予想するのは難しいので私見ですが、長谷工800世帯物件はこの物件よりも高く販売されると見ています。時期の影響と若干供給過多となる懸念もあることから共有施設等をかなり充実させるためです。

一方で消費増税前後の販売となりますので駆け込み需要があります。また他地域と比べて明らかに利便性と価格のバランス、コスパが良いため順調に売れていくかと思います。

その時に東十条フレシアはどうなるか？
その物件次第ですが、余程人気が無く東十条フレシアより安く投げ売られるような事が無ければ資産価値が下がる事はないでしょう。

この地域全体としては人口増、平均年収増になることは間違いないかと思いますので東十条フレシアが良い管理体制でブランドマンションとして認知されていけばおのずと資産価値は上がっていくかと思います。

[488: 購入検討中さん]

ここは次の第4期が最終期でもう2つだけなんですね。
そうすると残りが13ということなのかな？

[489: 契約済者]

今日の写真です。

[490: 契約済者]

写真