一括受電サービスの総会決議その2

[匿名さん]

原状復帰が極めて困難なので、将来も継続することを前提で検討して下さい。
古いマンションでは一括受電が見受けられます。しかし個別契約に戻すことは金銭的に難しいのが現実です。なお、原状復帰が困難か否かは、電力会社に聞いて下さい。
一括受電ビジネスは大手が出資しているケースが多いため、事業計画未達成時の事業継続性に不安を感じます。また、スマートメータを標準にすると導入コストが上がるため、今後は100戸以上が一括受電の対象先になる可能性も考えられます。
最後になりましたが、一括受電提供会社（大手出資会社等）を信用し、お客様のメリットを考え同サービスを紹介しているデベロッパーや管理会社もおりますが、電力会社約款などの電気的な分野は専門家でないと分析も困難なため内容を熟知している会社は希少だと思います。
何れにしてもお客様の資産のことなので、プラス面とマイナス面をオープンにした上で、組合の規約に則り最良の選択をしていただきたいと思います。

[41: 匿名さん]

どういうこと？

[42: 匿名]

業者の暴利がばれてしまうという事。
内情が分かってしまうと、元の配電サービスの契約自体する気がなくなってしまうよ。
業者にとって美味しい話なんだよ。
慈善事業ではないと業者もいっている。

[43: 匿名さん]

まあ仕事だから儲けが第一だよね。
＞４２はオーナー式高圧一括受電は賛成？
色々調べたらオーナー式も手間や何やかやでそんなに一括受電業者丸投げと利益が変わんない印象もったよ。
うちのマンション全部やってくれて共用部電気割引約半額って言われたし。

[44: 匿名]

>43
俺はどっちでもいい。
業者に暴利があるって分かっているんだから、その分を住民に還元してくれ。
組合も契約内容の交渉くらいしろよ。まったく。。。

[45: ご近所の奥さま]

逆。ビジネスチャンスが喪失すかるからやきもきするのは業者。
高圧一括受電できなくても管理組合は痛くも痒くもない。従前通りでいいのだから。

[46: 賃貸オーナー]

区分所有者の賃貸人が高圧一括受電に同意しない限り、賃借人が勝手に承諾書の提出はできない。
こんなデタラメ書いて承諾書を集める管理組合は詐欺と言える。

[47: 匿名さん]

部屋のオーナーは関係なくて今現在借りてる人(電気を使ってる人)の同意書が必要ってことじゃないのかしらん？

[48: 匿名さん]

＞４６の意味が今わかった。オーナーの同意も必要なのね。
そうなんだ。借りてる人だけだと今まで思ってたし、そういえば説明なかった！

[49: 匿名]

>>46
賃貸オーナーが高圧一括受電サービスを導入しない限り、賃貸借契約の賃借人が勝手に高圧一括受電を導入することはできないのは当然。

ところで、そのマンションは築5年。高圧一括受電の臨時総会決議は今年の2月22日。
http://www.isa515.com/
あと2年後に電力小売全面自由化、3年後に都市ガス小売全面自由化が実施される。
それなのに電気配電サービス会社に縛られ、電力供給会社の選択自由権をはく奪する高圧一括受電を採用するなど信じられない。
関東地方では、2016年の電力小売全面自由化になったら、ガスも電気も供給できる東京ガスが優位に立つと言われている。
東京ガスは新電力エネットの株主である。

[50: ビジネススキーム]

これは
「共用部の電気代が35%は確実に削減されます！」
との高圧一括受電サービス会社（以下、業者と称す）の提案を、
具体的に管理組合の収支会計に落とし込んだものである。
業者にいくら言ってもこの収支会計は出してこなかった。

ここで電力需給契約の2つの方法を検討する。

１.電力需給契約を電力会社と管理組合が締結した場合

　■管理組合が組合員から専有部分電気代を徴収すし、管理組合が電気代を電力会社に支払う。
　■電力管理は、管理組合が業者に電力管理サービス業務契約を締結し委託をする。
　■収支会計
　　・管理組合の電気代収入7920万円（①、組合員からの専有部分徴収電気代）
　　・管理組合の電気代支出6177万円（共用部分②+専有部分③、電力会社に支払う）
　　・業者への委託子費支出2360万円（④、業者へ支払う）

　その結果、管理組合は-617万円（⑤）の損益になるが、従前は-950万円の共用部分電気代だったため、
　333万円（⑥）経費節減できたことになる。
　一方、業者は2360万円（⑥）だけの委託費収入になる。

2.電力需給契約を電力会社と業者が締結した場合

　■業者が組合員から専有部分電気代、管理組合から共用部分電気代を徴収すし、業者が電気代を電力会社に支払う。
　■管理組合の電気代収支会計を業者によりブラックボックス化しアンタッチャブルにする。
　■収支会計
　　・管理組合の共用部分疑似電気代支出 617万円（⑤、管理組合が業者に共用部分電気代として支払う）
　　・電力会社への電気代支払い6177万円（②+③、業者が電力会社に支払う）
　　・業者の総収入は8537万円（専有部分①+疑似共用部分⑤）

　その結果、管理組合は-617万円（⑤）の疑似電気代支出になるが、従前は-950万円の電気代だったため、
　333万円（⑥）経費節減できたことになる。
　一方、業者は何と2360万円（④）ではなく8537万円（①+５）の総収入になる。

これが高圧一括受電を導入したときに電力需給契約を管理組合に締結させない理由である。
入りが大きいほどビジネスとして多大なメリットがあることは言うまでもない。
2360万円と8537万円では大違いである。

[51: 匿名]

>>31
単純な質問です。
あなたのご意見の場合、
高額な変電設備の費用を誰が支払うのですか。

[52: 匿名]

>>45

39です。
その通りです。
まさにその回答を待っていました。

＞高圧一括受電できなくても管理組合は痛くも痒くもない。従前通りでいいのだから。

頑張っているのは、実質業者だけです。
だから、反対で孤軍奮闘していると考えている方、もっと気楽にね。

[53: 匿名]

>51
質問です。

高額な変電設備の費用って、どれ位するんですか？
スケール感がなくて実感しません。
年間、何十万？何百万？
桁数だけでも、ご存じならば教えてください。

[54: 匿名さん]

設備投資は管理組合でいいと思う。
初期投資する金がないならリース方式にすればいい。
業者もリースなんだから、直リースした方が業者に管理経費取られなくてすむ。
その場合、④の業務委託費はリース料分安くなることになる。
リース料は管理組合がリース会社に支払う。

[55: 匿名]

>46
承諾書ではなく、委任状の間違いです。一括受電の承諾書とすれば、賃貸オーナーさんの怒りも当然です。こんな文書では誤解のもとですね。

一括受電を始める場合、業者は電力会社と高圧受電契約しますが、電力会社は各戸の電気契約がすべて解約されない限り、高圧受電契約は締結しません。
電気契約の解約は契約者（賃貸の場合は賃借人が電力会社と契約するが一般的）が手続をするのが基本ですが、この場合は業者が代行して電力会社に対して解約手続きをします。　そのためには業者を解約手続きの代理人とするために契約者の署名捺印がある委任状が必要です。
オーナーは電気契約者ではありませんので、解約手続きに関わることはできません。

一括受電は基本的に専有部の変更はありません。また、共用部の変更の場合、総会決議のあとで、改めて全区分所有者の承諾を必要としません。これは他の共用部変更でも同じです。

[56: 匿名]

>>51

>高額な変電設備の費用って、どれ位するんですか？

それを絶対教えないのが業者。
教えると管理組合に直リースされてしまうから。
また理事会もバカでそれを誰一人質問しない。

要するに理事で高圧一括受電を理解してる人がいないから。
そこが業者の攻めどころである。
初期費用なし、経費削減額幾ら、だけを全面に出して煙に巻くのが業者の営業。
当然、電力需給契約や電事法18条のことも一切触れない。

高圧一括受電の導入を検討するなら、理事に電力設備のプロがいないとだめ。

高圧一括受電は電力設備・電気事業の知識がなければ理解できない。

[57: 匿名]

>51
設備としては、現状電力会社が所有している設備を新たに設置します。
主なものとしては変圧器、各戸の電力メーターとブレーカーと工事費です。
具体的な金額は戸数や各マンションの状況によって、全然違うのですが、100戸くらいだとざっくりで1000万円くらいだと思います。

最近は電力会社が設備譲渡に応じるようになってきましたので、もっとずっと安く済むかもしれません。

[58: 匿名さん]

>一括受電は基本的に専有部の変更はありません。

違う。高圧一括受電方式は、専有部分の電力配電を共用部分と一体になって配電管理するから、専有部分の特別管理に当たる。だから総会特別決議が必要なのである。

>また、共用部の変更の場合、総会決議のあとで、改めて全区分所有者の承諾を必要としません。これは他の共用部変更でも同じです。

管理規約の変更になるから総会特別決議。
・借室電気室の使用者と貸借契約の変更
これは管理規約に電力会社と明文化されてるから規約変更に当たる。

[59: 匿名さん]

中途解約金いくら？

[60: 匿名]

特別管理となるのは業者を使わず、管理組合が自力で一括受電をした場合ではないですか？
一括受電業者がやるときは管理組合が管理する必要はないと思いますが。

[61: 匿名]

それならナゼ総会決議を採るのか？
管理組合が関与しなければ総会決議の必要はない。
高圧一括受電は、業者がマンションに勝手に入って来てやってるのではない。
契約主は管理組合である。

[62: 匿名]

管理規約では、借室電気室を電力会社に無償貸与させるとの規定がある。
また借室電気室の電力会社への貸借契約は、売主から管理組合が継承するとの規定もある。
だから高圧一括受電で電力会社でない業者に借室電気室を無償使用させることは、
上記２点に於いて管理規約の大幅な変更になる。従って総会特別決議が必要。

[63: 匿名]

>58
>高圧一括受電方式は、専有部分の電力配電を共用部分と一体になって配電管理するから、専有部分の特別管理に当たる。

違和感がある。専有部分の電力配電はそもそも専有部分でない。皆さん、誤解されている。
＞専有部分の電力配電は、電力会社の資産であって、共有部分でも専有部分でもない。

まずは電力会社と全て解約して、変電設備、ブレーカーを譲渡してもらった後の話でしょ？
勝手に他人の資産を管理する事を総会で決議するなよ。
決議した事が全てだと思うのは、どうかしていると思うぜ。

[64: 匿名]

<57
53です。回答ありがとうございます。
設備費で1000万位ですか。
なるほど。それで、このスレの過去で誰かが4年で元が取れると教えてくれたのですね。
ありがとうございます。

＞ところで、業者は設備のリース契約の更改となると、設備の原価償却は進むのだから電気代をその分安くしてくれるのでしょうか？

償却が殆ど終わっている状態で、設備費がかかるから今の割引率と言われたら皆さん腑に落ちませんよね。
資産価値が残っていない物にお金を払うことになるのですから。
ちょっとした疑問です。

[65: 匿名]

保安規程というものを知っていますか。
また、リミッターブレーカーは譲渡の対象外ですよ。
電力会社の資産は屋内電気室の設備
メーター、リミッターです。建物内の配線は共用部分や専有部分です。（その範囲は、管理規約で決めている。）

[66: 匿名]

＞65

一括受電サービスによって、変更される箇所ってどこなんですか？
建物内の配線ってよくわからんけど、うちの業者は変圧器とメーターを変えると言うとるが。
メーターは、スマートメーターって言っていたけど、両方とも電力会社の資産と認識して間違いないでしょ。

建物内の配線、、、って、管理規約に詳しく載っていたかな。
教えてくれてありがと。

[67: 匿名]

>違和感がある。専有部分の電力配電はそもそも専有部分でない。皆さん、誤解されている。

管理規約読むこと。
専有部分の配線と共用部分の配線と電力会社の電力量計とリミッターについて、財産責任分界点が図で表記されている。
その資産区分・責任区分とその資産利用権の電力配電は別ものであり、電力配電は管理規約規定外の事項。
また管理規約上は、電力配電に関しては配電元が電事法の一般電気事業者との規定は一切ない。
ただし借室電気室は、具体的に地域電力会社（一般電気事業者）への無償貸与と規定されている。

[68: 匿名]

>>67
ところで、管理規約って、各マンション同じ内容なんでしょうか？
そこの図示するって箇所で、どうしてもうちの規約にはないのですが、

[69: 匿名]

>58
ブレーカー以降の居室内配線は専有部になりますが、国が定めた安全基準に適合しているか4年に1度点検することになっています。　電力会社と契約していた時は、電力会社（実際には電力会社から委託をうけた保安協会）が点検をします。
一括受電業者を使った場合は電力会社に代わって、業者が点検をおこないます。
いずれの場合も、管理組合が専有部の管理をしていないということで変わりはありません。

[70: 匿名]

>69
やや複雑ですね。
でも、この辺の話って、受電業者は全くされませんでしたよ。
結局、受電サービスは、専有部分の事も含めて総会で決議されようとしていると認識していいのでしょか？

[71: 匿名]

>>22

同意書ってのは契約書だよ。
名前が違うだけです。

だから、断られたら再訪問はNGですよ。
特定商取り引き法の行政処分に注意された方がよろしいですよ。

[72: 匿名]

>>22

同意書ってのは契約書だよ。
名前が違うだけです。

だから、断られたら再訪問はNGですよ。
特定商取り引き法の行政処分に注意された方がよろしいですよ。

[73: 匿名]

>>69
貴殿の言ってることは間違い。
従前は電力会社と居住者との電力需給契約。
だから管理組合はノータッチ。
高圧一括受電後は業者と管理組合の電力配電サービス契約。
だから管理組合が管理してる。

[74: 匿名さん]

>>68

一例。

[75: 匿名さん]

>>72

契約書ではない。

同意書とは「電力会社と居住者間の電力需給契約の解約」に同意する旨の書類。
解約は契約者が行う。業者は戸々の契約解約同意書をまとめて電力会社に提出するだけ。

[76: 匿名]

>>75

間違い。
同意書という契約だよ。

誓約書や念書も法律的な効果を生じる。
文書上の名前が違うだけですよ。

都合の良い方に解釈しないほうがいい。

[77: 匿名さん]

高圧一括受電サービス契約は、管理組合と業者が締結するので、戸々の区分所有者は業者と契約する必要はない。
電力会社と業者が電力需給契約を締結するためには、従前の電力会社と居住者間の電力需給契約の解約が前提になる。
従って、電力会社と居住者間の電力需給契約の解約同意書を業者が必死に集めているのである。

[78: 匿名]

>77
一括受電業者の電力配電サービス契約についてもう少し詳しく教えてください。

「電力配電サービス契約」というのは電気の供給契約とはちがうのですか。

違うとすると誰と電気供給契約を結ぶのですか。
同じだとすると契約なしに、電気の供給を受け、電気料金を支払いことになりますが。

[79: 匿名]

>78
>違うとすると誰と電気供給契約を結ぶのですか。

あなたは、誰とも電気供給契約を結びませんよ。(ここは電力会社と一括受電会社だけの契約になる)
業者と電力配電サービスという契約を結ばされます。

電力配電サービスと混同させる所が、この商売の一つの特徴ですね。
業者は本来、重要事項として説明するべきですがね。

[80: 匿名さん]

なにも分かってないな。そこが業者の付け所だけど。

高圧一括受電を導入する場合、電力会社と需給契約を締結するのは業者であって管理組合ではない。
だから電力会社は、マンションの中にある？業者に電力供給をするのであって、マンション居住者には電力供給しないことになる。
それでは誰が居住者に電力供給するのか？
それは業者である。正確に言うと、電力会社から電力供給を受けた業者が、その電気を降圧して居住者に配電するのである。
従って、高圧一括受電導入後は、従前と異なり居住者は電力会社との接点が切れてしまうのである。

電事法により一般電気事業者である電力会社は、需給契約により高圧一括受電サービス業者に電力供給する義務はあるが、需給契約を締結してない居住者には電力供給義務はない。

[81: 匿名]

>業者と電力配電サービスという契約を結ばされます。

だから違うと言ってるだろう。
管理組合が業者と締結するから個々の組合員は業者と締結する必要はない。
管理組合は区分所有者の集合体組織なんだから。

[82: 匿名]

>79
一括受電業者は電力会社と高圧受電契約を結んでん購入した電気を各戸に再販売しますが、これは電気事業法でいう電気事業には当たらない。これが「電気供給契約」と「電力配電サービス」の違いという理解でよいですか。
電気事業でないので、経産大臣の許可は不要だし、供給責任もない。ということですね。
しかし、自家用電気工作物としての保安の責任は業者にあるのではないですか。

[83: 匿名]

ここに高圧一括受電導入の臨時総会議案書が公開されている。
（第3号議案P.34〜P.44）
共用部分の電気代を年間700万円削減できるとのこと、さらにMEMSの導入である。
http://www.isa515.com/app/download/9287136392/5%E6%9C%9F%E8%87%A8%E6%9...

ところで疑問がある。

■700万円削減の計算根拠が何も示されてない
・高圧一括受電サービス会社はいつもそうである。
・だいたい見積書が何もないのである。
・これが奴らの手口。信憑性がない。

■700万円を専有部分の電気代削減に回さないのはなぜか？
・戸平均年間10万円の電気代なら、削減率13.6%の１万3600円になる。
・一般に専有部分の電気代削減は5%と言われているので、削減率13.6%は専有部分の電気代削減の直接メリットが非常に大きい

■MEMSを提案している理由が不明
・高圧一括受電は単価変えによる電気代節減で省エネではない。それなのに省エネのMEMSを付加提案している。
・高圧一括受電とMEMSは切り離して考えるべきもの。
・もしMEMSを導入しなければ高圧一括受電による電気代削減額は700万円→1000万円と見る。
・高圧一括受電の提案に余計なMEMSを提案してるから削減額が700万円に減っている。

■MEMSの費用について何も書かれていない
・機器はタダだとしても年間のサービス料がかかるはず。
・機器がタダに出来る理由が何も書かれてない。
・一般にMEMSは1戸当たり最低5万円はかかるもの。

ところで、MEMS導入に関しては国庫補助金導入を画策していることを伏せて何も書かれていない。

ここの理事会は勉強不足。それでいて総会決議を採るのである。
組合員はたまったもんでない。理事の資質の問題だが。

[84: 匿名]

>>83
この中の一覧表を見れば、計算根拠が示されていなくても理解できる。
大雑把な計算ではあるが、共用部分の高圧のデマンド料金（基本料金に該当）は、
建物全体で吸収されるから年間３５０万円くらいは相殺される。
－５０％の７００万円の残りの３５０万円あまりは、
現状の低圧料金５１５戸の１０％よりも少額であり、
充分に利益が生ずることになっている。
もちろん、保安協会の検査料の負担は全体規模が大きくなり
金額も多少は増えるが、５１５戸からの収益に比べれば大したことはない。
詳細な計算根拠を示しても、残念ながら誰も理解できないだろう。
提案会社の人間でも、一人か二人が計算出来れば良い方である。
この方も示されているようにＭＥＭＳを提案する理由は不明である。
このことと、電気料金の削減や省エネとは全く次元が異なる。
多分補助を受ける事や「見栄を張りたいかな」位である。
メーターを交換するよりも不要な照明を消す事の方がはるかに効果的である。
理事会の勉強不足は、その通りです。難解な問題です。仕方がないと思う。

[85: 匿名さん]

>>83

>一般にMEMSは1戸当たり最低5万円はかかるもの。

もしそうなら、そのマンションは515戸だからMEMS導入に最低2575万円もかかる計算になる。
それを高圧一括受電による低圧単価と高圧単価差による差益から2575万円以上も捻出することになる。
余計なMEMS提案をしているために2575万円以上が電気代削減に差し向けられず、たった700万円の削減にしかならないと言う理屈になる。

このことを指摘できない理事会は資質が低く、業者の言いなりになってると言える。

しかし賢者なら、この2575万円以上が国庫補助金で賄う算段であることが見抜けると思う。
国庫補助金は事業費の1/3が賄われる。

MEMS単独では導入する管理組合などない。不要不急の産物で国が太鼓叩いて笛吹いて煽ってるのが現状。
だからMEMSを高圧一括受電と抱き合わせにして、事業費を出来るだけ膨らませて1/3の補助金を狙うのである。
補助金は高圧一括受電の補助金ではない、MEMS導入事業の補助金である。
業者の提案は主客転倒した提案である。本来はMEMSの提案であるべきもの。


>>84

計算根拠とは下図のことである。
1世帯の月間消費電力量、既存共用部分の契約電力と設備容量、既存借室電気室の設備容量が分かれば計算できる。
それを計算書で出すと業者の暴利がバレルから出さないで結果だけしか管理組合に示さないのである。
2年前に2業者に下図の計算根拠を提出するよう求めたが、一向に出さずに尻尾を巻いて逃げた。
うちは借室電気室だけで変圧器設備容量2400KVAもある大型マンションなのに。

変圧器設備容量の概算は、1世帯40A契約とすると4kw、それに戸数を掛けた数値が借室電気室の変圧器最大設備容量になる。

[86: 匿名さん]

反対が一人でも成就しないのであるから現実性のない話だね。

[87: 匿名さん]

総会で議決してしまい(ほぼ委任状。我が家は反対で提出)
申込書を出さないままでいます。
業者からは、訴えられることもありますよ。との説明を受けました。

まだ若干提出ていない家庭もあるみたいですが、かなり少数です。

競合の相見積もりも取らず、一社で決まってしまうなんて信じられません。

そもそも、マンション全体で年間38万円程度の利益にしかならない試算なので、
業者に上手く言いくるめられている四つにしか思えません。
どのようなサービスかわからないまま可決され、なんとなく決定事項だからと、署名して提出した人も必ずいるはずです。

可決された案を、反対案にて否決することは可能でしょうか？

反対案を提出するとしたら、
どのような案なら良いでしょうか？
アイデアをお願いします。

まずは、業者が1社だけであることに対する比較がされていないことによる反対。
電力自由化を目前に時期尚早であること。
何より説明が不十分であることから(昨年末に理事会より提案を受け説明会とアンケート実施。その後3月の理事会でそのまま議決。)全員の理解
得ているのか疑問があるので、
明確にしてから、再度決を取るべきであると考えている。(理解しているかどうか疑問に感じているのは以下のようなことです。)

●東電との解約のこと
●電力一括を解約した場合違約金がいること
●共有部のみ安くなるが年間38万程度とのこと
●占有部についてはほとんど変わらず、電力自由化になったときに電力会社が選べないこと
●点検のため停電があること(生命に関わるような自宅介護が今後15年ないのか？)



これらのことは、正当であると判断されるでしょうか？

全く専門分野でもない素人ですが、
このまま申し込みをするつもりはなく、
どうにか導入の中止が出来ないか考えております。

とりあえずは、申込書さえ提出しなければ導入にはなりませんが、
きちんとこちらも理由を提示して、ただの反対者ではなく、堂々と決議をひっくり返したいと思ってます。

ご協力お願い致します。

[88: 匿名]

電気事業法を改正して2016年に実施される電力小売全面自由化は、電力市場を全面開放して電力需給契約の自由を国民に付与する国の施策である。
それなのに高圧一括受電により、戸々の電力需給契約を1社に限定強制するのは、契約の自由に逆行する管理組合の暴挙である。
従って例え総会賛成決議が採られたとしても、反対を押し通すことはできる。
専有部分の契約の自由をなぜ管理組合は阻害するのか？理解に苦しむ。

[89: 匿名さん]

>マンション全体で年間38万円程度の利益にしかならない試算なので

削減額が38万円って何戸のマンション？

[90: 匿名さん]

>>89
79戸のマンションです。
どうやら、うちのマンションでは15%くらいしか削減できないとの説明でした。
そのため、38万との試算です。