パークタワー新川崎ってどうですか？その9

[匿名さん]

パークタワー新川崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

[361: 匿名さん]

施工ミスに伴う損害は清水に請求するわけだから、コスト増ってないんだけどね。それで値上げして販売ならボッタクリ。

[362: 匿名さん]

あのねぇ世の中高く買いたい人もいなければ安く売りたい人もいないのよ。ボッタクリだろうが何だろうが値上げ出来れば値上げするよ。

[363: 匿名さん]

増税前にどのデベもエース級の物件は出し尽くしたなかで施工ミスのおかげで唯一残ったのがこのタワー。
有る意味貴重だから高値でも売れちゃうだろうね。
簡単に言うといまうだうだやってる人は船に乗り遅れてて、故障で出港が遅れたこの船が二番船が並ぶ港に残ってる。

[364: 匿名さん]

>362

そのとおり。高く売りたいのは誰かを考えたら値上げを吹聴してるのは自明。買う側としてはいい物件を安く買いたいわけだもの。

ステマひどいな。やるべきことはネット対策ではなく、施工の管理をしっかりやってミスを起さないことなんだけど。

[365: 匿名さん]

訳あり物件となってしまったのだから、値下げしないと売れないでしょ。市川の鉄筋不足では、既契約者にたいして値下げ販売しないと説明してしまって苦戦って前例がある。

[366: 匿名さん]

>363
で、今度はエース級の担当者を投入するのか？

[367: 匿名さん]

>>360
誰と戦ってんの？

相場が上がってるのを理解してるようなので、その点はいいけど
デベが被りたくないというのは詭弁、とか
他ならぬデベとゼネコンだ、とか。

あなたの主張はデベとゼネコンにやせ我慢を要求してるってこと？
まぁそれでもいいけどさ、
そういうのは直接交渉の時には材料になるかもしれんけど
市場動向語る上では何の意味もないわ。

[368: 購入経験者さん]

元契約者ですが、値上げは三井が再三言うので、確実だと思います。少なくとも、2%の増税分は値上りします。
購入検討中としては、値上げで売れ残るのも嫌なので、価格は据え置きにして欲しいくらいですが、そのつもりはないようです。
ちなみに、再販売が値下がりした場合は、元契約者は優先販売権を放棄して、一般販売で買うこともできます。買わないという選択肢も選べますので、市川とは状況が違うと思います。

[370: 匿名さん]

お盆休みが終わったのを実感しました！

[371: 匿名さん]

３F柱の撤去が進んでるけど、柱根元部分の剥き出しになった鉄筋の長さが建設当初と比べてずいぶん短くなってるみたい。
再施工時にこの上に載せるプレコンとの結合強度は、この長さで足りるのかなぁ？

[372: 匿名さん]

再販はいつ頃になりそうですか？

[373: 匿名さん]

>>369
アホか、需給バランスなんて一過性の問題で時期が来れば改善されるんだよ。今時のマンションというのはスミフ以外は全て青田買いだから販売後の実際に建てているうちに仕入れコストの問題は解決しちゃってるはず。
デベはしたたかだから値上げ幅によっては買わないという選択肢を持つ姿勢は大事なのね。
アクセルを踏みながらブレーキにも足をかけておかなきゃいけないご時世です。
低金利の今、世論がデベの煽りに乗せられちゃ日本経済がおかしくなる。

[374: 匿名さん]

>371
免震装置の上から組み直すんじゃないの？

[375: 匿名さん]

>>373
需給バランスは一過性の問題、ってのはその通りかもしれない。

だけどねぇ。仕入れコストの問題は解決しちゃってるはず、って・・・本気でそう考えてんの？

それでは今後どの程度のスパンで状況が変わるのさ？
数ヶ月,1年,2-3年,それともそれ以上？
個人的には資材、職人ともに今後数年はコスト上昇傾向で変わらないと思うけど
将来の見通しのことだから誰も確実なことは言えないんで
当たろうが外れようがあまり気にする必要はないよ。

普通、今後コスト増傾向が続くことが予想される場合、
資材や人員を早い段階で手配・発注して確保する割合増やして将来のリスクヘッジをしておこうとするのが普通なんで、
もし仮に建設中に資材や人員の市場価格が上がっても下がっても、デベにとってのコストは大して変わらない。

今後数ヶ月程度で需給状況が逆転してコストが下がる見込みがあるなら
発注先送りしてコスト下げようという戦略もありえるけど
今の市場は数ヶ月程度で資材・人員コスト下がりそうな兆候あるんだっけ？


ま、何にせよ高かったら買わないという選択肢を持つことはいいことだと思うよ。
誰かに押し売りされてるんじゃないんだから。

[376: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

商業施設に入居するスーパーはマルエツのようです。
ガックシ。

[377: 匿名さん]

値上げの本当の理由は、一度契約した人にタダでお得感を与えてつなぎとめるためじゃないかな。
うまい戦略だと感心するよ。

[378: 購入検討中さん]

第一期の価格表を久しぶりに眺めて見ましたが、やはり割安感はありますね。
近隣のプラウドは新川崎から離れていて価格も同レベルでしたが、一期売り出し110戸
の９割以上が完売したそうです。
武蔵小杉の住友タワーマンションは高いと感じた当初価格からさらに値上がりするとの話もあります。
皆さん余裕があって羨ましい限りです。
再販価格は値上げがないことを祈りますが、仮に消費税増税分込みで5%程度の値上げなら、同時期販売の他物件より割安かもしれませんね。

[379: 匿名さん]

>>375
アメリカがはっきりしないからね。申し込み段階で各種投資の値上がり益を確定した人が何人いるかという話だね。

[380: 匿名さん]

379
さっぱりわかりません。

[381: 匿名さん]

なんかまた別スレで騒ぎが起きてるようですね。ヤジ馬殺到で手付金返せとかどうとか。
今度は事故らしいですが、オリンピックまでこの手の事は恐らく次々に起きても不思議でないと思われます。
これからは工期に余裕があるかどうかも、マンション選びに必要だと思いますね。

[382: 匿名さん]

ここ数日、ネガが大人しいと思ったら他の物件の掲示板に行ってるのかね？
375に叩かれて大人しいのかと思ってた。

[384: 匿名さん]

>>375
う～ん、現在の仕入れ値はあまり関係ないんですよ。デベは常にコストを切れるだけ切って売値は上げれるだけあげてくる。

ただし三井はプチバブルがはじけた時に損切りでも物件を売り用地は積極的に仕入れるだけの体力があった。

今みたいな上げ基調だとありとあらゆる理由を付けて売れる限りの高値で売ってくる。
ただそれだけ。

[385: 匿名さん]

>>384
デベはコスト切れるだけ切る、ってのは正しい。
けど、現在の仕入値は関係ない、ってのは間違い。

厳密には仕入値の上昇を中間業者が吸収させられることが多いから、上位の発注者の影響の大小は市況とダイレクトに連動しないことが多いと言いたいのだとすれば、それは正しいとは思う。

市況の影響の受け方はモノや調達方法によって異なるが影響はあるよ。
というか全く影響受けない幸せな調達方法があるなら是非知りたい。
他業種だけど参考にしたい。

[387: 匿名さん]

スーパーゼネコンにはマンション建設のノーハウがないだけです。事故ってるゼネコンのお顔を見ればわかります。
長谷工はマンション施工のスペシャリティです。

[388: 匿名さん]

ノーハウねぇ

[389: 匿名さん]

長谷工は同様の建物仕様のマンションしか作れません。

スーパーゼネコンはタワーマンションでも橋でも何でも作れますし、それだけでなく独自の技術を研究開発して活用することができます。
ノウハウのレベルはスーパーゼネコンのほうが圧倒的に高いのは自明でしょう。

[390: 匿名さん]

>>389
ただ、ずっと丸投げしてきたから当たり前と思われる普通のマンションが苦手なのね。テクニカルな面でデカイ顔ができないと現場を仕切れないんだろうね。

[391: 匿名さん]

任せられる仕事は任せればいいんじゃないの。

どんな業種でも垂直統合で全部一社でやってるとこなんてないから。

[392: 匿名さん]

西葛西の三井物件で、やらかしちゃったね。トラブルを連発する状況で再契約する人いるのかな。

[393: 匿名さん]

>>391
丸投げは違法ってことになってしまったから首を突っ込むようになったがエリートさんには現場のおっちゃん兄ちゃんたちは仕切れないんだよね。

[394: 匿名さん]

>>389

わかってないねー、いつの話してんの？
同様の使用ねー・・・。

直床って建設コスト大幅におさえられて、最終的に販売価格が圧縮できるから、ユーザーのためでもあるんだよ。価格を高くても欲しい人もいるけど、大多数は価格と仕様のバランスでマンションを選ぶ。
何を妥協するかは人それぞれだけど、２重床で１５０万UPだとどちらを選びますか？
ただ単純に二重床施工費だけでは１５０万もUPしないが、階高が高くなる分コンクリ打設費や、高さ制限がある立地だとその分部屋数もすくなくなるから、そういうことを加味すると１５０万UPではすまないかもね。

じか床しかつくれないのではなくて、二重床もつくれるけど、販売価格が高くなるので総合的に判断して直床を多くつくってるだけなのでは？（もちろん二重床物件もつくってると思うが）

[397: 匿名さん]

構造体を解体しなければ直せないような致命的な構造欠陥建物を造ってる大手ゼネコン、長谷工の建物には構造欠陥はないのでは。仕上げだ、天井裏だと致命的ではない欠陥をあげつらうのは、比較の対象が違うよ。

最近の致命的な構造欠陥建物、南青山は鹿島、白金は清水、新川崎は長谷工？ではないでしょう。

[398: 匿名さん]

>>394大筋で同意です。
普通の人が普通に買って住むなら私を含め長谷工で十分だと思います。

ただまあ二重床も作れるがっていうか直床を含めた特殊工法の見積もりで安く落札してるから安く売っても元が取れるわけで在庫も職人も足りないご時世にこの薄利多売戦法は痛いかなと見てます。

[399: 匿名さん]

>>398
長谷工なのに高いって見られ方をすると厳しい。こちらはやり直しになってもスーパーゼネコン清水だから三井も価格を上げやすいのかな。

[400: 匿名さん]

パークタワー新川歳の再販待ちです。
再販はいつ頃になるのか。
この立地にこの建物は、本当に魅力的です。

[401: 匿名さん]

再再昄にならないように祈ってます。要は神頼みです。

[402: 匿名さん]

だから、長谷工は同じようなマンションばかりだから簡単なだけでしょ。
どこもかしこも所謂長谷工仕様ばかりだろうが。
作れもしないマンションをのことをとやかく言えたものじゃない。

[403: 匿名さん]

>>396

この人のHPってもう趣味の領域でしょ？
こんなこまかいことでぐじぐじ言われたら、
いくらサービスのいい三井でも無視したくなるのは当然のこと。よくもまーこんなつまらないことでここまで偉そうに批判しますねって思うのは俺だけか？第一原因不明のことまで施工会社やデベを悪くいってるし。暇すぎでしょ？
こんな隠蔽部の仕上がりなんてどこの施工会社もおんなじだよ。

長谷工が最悪って何十物件比較した結果そう思ったの？比較もしないで最悪なんて言ってるわけではないよね？
じゃあおすすめの施工会社教えて下さいよ。

だてに長谷工はマンションシェア３割超の会社ってことは、デベからの信頼や要望あっての数字でしょ？

非難ばかり、人のせいばかりするのは日本人の悪いとこだよ。デベのせい、施工会社のせい、政治のせいってか？

どこの会社だったら大丈夫なのかぜひとも教えて下さいよ。

[404: 匿名さん]

>>402

それでも需要あるからこれだけの工事を任されてるうのでは？
どこの施工会社がいいんですか、ぜひとも教えてくださいな。

[405: 匿名さん]

>>403
いやいや、リンク先見たけど結構酷いよ。
隠蔽部の仕上がりだけでなく目に見える床の仕上げも明らかにハズレなんで、自分だったらクレームするわ。

どこの物件もこんなもんって納得するのは個人の勝手だけど、少なくとも自分が買った過去2件ではこんな状態ではなかったわ。
ま、一件のハズレだけをめ見て長谷工物件全てが駄目というのもおかしな話だと思うけど。

[406: 匿名さん]

>>405

ま～年間５万件も施工してれば、このくらいのもいろいろあるでしょ。
絶対数が多いからね。スーパーでも致命的な失態やってるくらいだしね。

[407: 匿名さん]

再販に絡んで幾つか来年引き渡しのタワマン調べてみましたが、引渡しから逆算して9ヶ月〜1年程度前には躯体が立ち上がっているようです。ある程度同時進行するとしても、内装工事、内覧会、修正があることを考えるとやっぱりここは無理があったと感じています。
慎重に建てることや経験豊かな人足不足を考慮すると一週間で1フロアと計算して、最上階まで到達するのに1年程度と計算しています。
9月から積み上げ再開するとした場合2016/6〜12の引き渡しになり、これより早い引き渡しの場合危ないと判断しようと思っていますがなんせ先が長そう...
新川崎なら待ってでもここ以外に選択肢はないのですが、他地域含め検討されてる方で候補にしているマンションあったら参考として教えていただけないでしょうか？

[408: 匿名さん]

長谷工のビジネスモデルは特殊で、デベが長谷工を選ぶんじゃなくて、長谷工がデベに売り込むスタイルらしい。

[409: 匿名さん]

>>406
そうだねぇ。当たり外れはあるだろうね。

どの施工会社にも言えることだから
ここだったら絶対ハズレはないってのもないんで
問題はハズレだった時の対応だね。

対応担当者の当たり外れもあるんで、
リンク先の事例の人は2重にハズレを引いちゃった感があって同情する。
対応した担当者がちゃんと直すよう調整してれば感情のこじれもなかったろうに。

[410: 匿名さん]

>>407
ここは武蔵小杉のプラウドタワーがクラックで遅れた煽りをくらって立ち上げからすでに遅れてたんですよ。
清水さんが一連で作る予定だったから安く落札できた。
挽回しようとしてミスを重ねたんですかね？

[411: 匿名さん]

それと新川崎はコスパタウンらしく周辺マンションは見事に長谷工だらけだけどこちらは清水さんです。

[412: 匿名さん]

地下水が出たからじゃない？

[413: 匿名さん]

地下水が出て遅れたということで場所打ち杭の品質が心配なのですが、その点について何か説明はあったのでしょうか？

[414: 匿名さん]

もう少し詳しく話された方がわかり易い。建物名、話の出所、いつ頃など。

[415: 匿名さん]

>400
再販は12月頃と聞きました。
工事も順調そうなので、予定どうりになるのではないでしょうか。

[416: 匿名さん]

下の階の柱に亀裂が入っていないかが心配の種です。表面化はしてませんが柱にクラックが入ってる可能性が強い。
再販までによーく見ておかないと、素人の目は誤魔化せても・・・・・・。

[417: 匿名さん]

ここのネガ笑える。
めちゃ必死。
本当の検討者は、それなりに調べるだろ。

[418: 匿名さん]

さすがに調べられない

[419: 匿名さん]

>>413
地下水や杭打ちの場所を間違えた事について三井は認めていません。基礎工事の段階で手順が異なる点があったが品質には影響ないとのことです。この手順違いがそれに当たるのかはお茶を濁されました。
問題ないなら教えてくれよと思いましたが、本当に購入検討されてる方は納得いくまで確認された方がよいかと。

[420: 匿名さん]

杭に水が大量に混じってシャブコン状態
ではないことを祈ります。

[421: 匿名さん]

　地下水による影響・・・　杭先端部が設計図通りに形に出来ていない事と合わせて杭先端地盤（支持地盤）が緩んでる可能性が強い。横浜の某マンションのように建物が杭の沈下によって傾斜することが考えられる。施工結果が今からでは確認できないので裁判になっても勝つことが難しい。・・・ゼネコンが認めていないのは当然ですが何か証拠があればいいのですが。

　杭の位置（場所）を間違えた影響・・・位置の間違いを隠して基礎梁を施工したのであれば大問題です。普通は確認審査機関で設計変更として検討し、基礎梁などの鉄筋を増やすなどの措置をとります。三流業者や一流業者が闇から闇へ隠しきったのなら、なにおかイワンという事です。　

　差支えなければ、でなくても詳しく書き込んでほしい。

[423: 匿名さん]

ここのネガはホント笑えますよ。
涙ぐましい努力です。
どう考えても、ここは新川崎ではNo.1の物件ですよ。

[424: 匿名さん]

杭が悪けりゃ工事のやり直しですよ、再再販売が現実味を持ってきたようだ。

南青山以上、杭からやり直しだ！！！

[425: 匿名さん]

こんな不具合でも新川崎No1物件ですか？立地が良いのは認めるがこの先安心して住めるかどうかいまいち信頼できん。気にする人は買わんだろうけど。

[426: 匿名さん]

あれ、ガーデンズ西葛西スレから戻ってきたんだ。。
( ´_ゝ｀)ﾌｰﾝ

[427: 匿名さん]

>428
はい。総合的に新川崎No1だと思います。
他に強敵する物件はないと思います。

[428: 匿名さん]

>>427
話を元に戻すようで申し訳ないが、新川崎の中古は長谷工の直床ばっかりだし新築のパークハウスとプラウドシティは鹿島田物件だからね。後はナイス、どれもパークタワーが欲しい人から見たら代案とは言い難い。
後は武蔵小杉のリエト再販か鶴見のシークレインをサッサと買って住んでしまうかだな。

[429: 匿名さん]

強敵ってなんだ？
匹敵？
競合？

[430: 匿名さん]

他のマンションに失礼です。

[431: 匿名さん]

いろんなマンションと比べて検討するわけだから、それぞれの意見があって当たり前でしょ。

[432: 匿名さん]

ここのポジは品がないね。

[433: 匿名さん]

新川崎No.1って、どうしても新川崎にこだわる必要あるの？
そんなにブランド力のある街？
別の街の物件を探せばよいのでは、と思うけど…。

[434: 匿名さん]

新川崎にこだわる必要？
ないよ。

こだわらずに探していい物件だと思ったけど。
No.1かどーかはどーでもいいけどこだわってる人いるの？

[435: 匿名さん]

価格が安いだけでしょ？

[436: 匿名さん]

新川崎へのこだわりない人はサヨナラしてると思います。うちも最初は再販前向きだったけどダメな人達が作った基礎残したことと、財務体力以外に何の取り柄もないデベが信用出来ないから今ではサヨナラ濃厚です。
同じような値段で駅遠、直床、240天井は選ぶ気になりませんでした。
地縁があってここしかない人には辛いですよね。どーせ新川崎で選ぶなら一番立地が良いと思うのは当然でマイナー駅を加味したとしても一応主要路線の駅近で、この内装仕様の高さで、この安さは他にないです。他を探しまくった結果その点は再認識しました。

ほんとにちゃんと作ってくれていればと残念でなりません。

[437: 匿名さん]

新川崎というより、東横線で探しいていました。
職場は新宿です。妻は横浜です。
武蔵小杉は高騰で予算外でした。
子供もいるので、駅からペデストリアンデッキなのも気に入り、この物件を次期に購入予定です。
新川崎にこだわったわけじゃなく、利便性と予算、後は駅まで車や夜道の心配がなく帰宅できる安全性が、気に入ったところが、新川崎のパークタワーだったのです。
今まで沢山物件を見て気したが、100点はなかなかないですよ。どこを妥協するかです。ここは合格点でした。

[438: 匿名さん]

436のコメント、前半と後半で言ってることが違う気がする。

[439: 匿名さん]

検討からほぼ外してはいますが、だからと言って良いところまで否定する気はないというだけです。

[440: 匿名さん]

436さんが評価できるデベってどこですか？確かに、最近三井は不祥事続きですが、何の取り柄もない三井以上に、素晴らしい取り柄のあるデベってどこになるのか、参考までにお伺いしたいですね。

[441: 匿名さん]

現地では3階の新しい柱作りに入っている模様です。
プレコンを使うものと思ってましたが、元の柱の根元から突き出た短い鉄筋に長い鉄筋を継ぎ足して型枠を作っているようなので、今回は現場打ちにするのかもしれません。

[442: 匿名さん]

やっと始まりましたね！

[443: 周辺住民さん]

商業棟がどんどん進んでいます。歩道橋が」先に通行できるようにするのでしょうかね？
ただ、朝の通勤通学の時間帯に線路側を歩いている人がの多さに辟易。上って降りてが
面倒な人が多そうで、果たして利用する人がどのくらいいるかが疑問。

[444: 匿名さん]

やっと進みそうですね。

[445: 匿名さん]

商業棟やペデストリアンデッキが出来上がってきたので、全体像が見えてきましたね。なんかいい感じです。
パークタワーも竣工したら、なかなかな凄そうです。
楽しみですね。

[446: 匿名さん]

免震装置のすぐ上の大事な鉄筋が継ぎ足しで大丈夫？

[447: 匿名さん]

電柱の地中化って、パークタワー側だけなのでしょうか？反対側の八百屋さんのほうも地中化されたほうが綺麗だなぁと思うのですが、電柱が残ったまま、歩道が舗装されてしまいました。
あと、南武線の高架化の記事が昨日の新聞に載っていたので、鹿島田駅側のペデストリアンデッキがどうなるのか、気になります。個人的には、ペデストリアンデッキはそのままにして、高架を3階部分にしてくれたほうが、サウザンドシティにフラットに通り抜けができて、便利だと思うのですが…。

[448: 周辺住民さん]

ツインタワーのお行儀があまりに悪いと周辺マンションから申し入れがなされる(はずな)ので、ペデストリアンデッキは実際に運用が始まってみないと何とも言えないですが、確かにちょっと不安...。

[449: 匿名さん]

>448

ごめんなさい。どういう意味ですか？
お行儀が悪いと、どうなるのですか？

[450: 購入検討中さん]

＞448
私にもさっぱりわかりません。

[451: 匿名さん]

全くの想像ですが立ち飲み屋や中華料理屋へ行くのに道をどんどん渡るからじゃないでしょうか？
モノの見方は人それぞれです。

[452: 匿名さん]

歩道いっぱいに広がって、譲らない、ってことかな？

[453: 匿名さん]

歩道を譲らないなど、失礼な方が多かったら、どうなるのですか？

[454: 匿名さん]

失礼な方が多い町になってしまうのです

[455: 匿名さん]

448さんの書かれている、周辺マンションから申し入れがなされると、どうなるのですか？

[456: 匿名さん]

朝礼で叱ってくれるとか（笑）。

[457: 匿名さん]

>>453
ぷつかりまず

[458: 匿名さん]

頭の中のタワマンの雰囲気と実際の雰囲気が合わないということかな。

[459: 匿名さん]

平日朝晩のラッシュ時間帯の歩行者が結構多くて問題になってるってことですかね。
ペディストリアンデッキ自体が混雑緩和を目的にしてるので完成後の効果に期待ですね。

[460: 匿名さん]

あのデッキの幅で、効果あるでしょうか？