パークタワー新川崎ってどうですか？その9

[匿名さん]

パークタワー新川崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

[21: 匿名さん]

駐車場に関しては利用率踏まえて部分的な停止や撤去で維持管理コスト抑制というのが現実的な取り組みとして考えられます。

まぁどんなマンションでも入居してから
管理会社に丸投げでなく管理組合が主体的にコスト削減していかないと後が辛くなるのは同じ。

[22: 匿名さん]

解体すべき立地かな。
新川崎・鹿島田の両駅に挟まれた好立地の駐車場ですからパーク＆ライドの需要は相当なものでしょう。
赤字が出るたび小出しで外部募集していけば大丈夫なのです。
三井がそこまで考えて人知れず駐車場から外への歩行動線を準備してくれることを祈りましょう。

[23: 匿名さん]

そう考えると、組合が頑張らなきゃならないですね。でも、賃貸として住む人が増えたら、管理組合の運営も難しくなりますよね。タワーマンションは、駅近くの便利さがありますが、リスクもそれなりにあって、それも承知で購入検討されているんですよね。やはり永住目的ては、選べない物件だなと思いました。

[24: 匿名さん]

私は、投資目的ではなく永住目的で、検討しています。
メリットもリスクも考えた上で、いろいろな物件をみましたが、結局、この物件を購入予定です。
どの物件も、それぞれメリットもリスクもあるので、何が譲れない条件で、何が妥協できるのかは、それぞれの家庭によって違いますよね。
疲れ果てるほど、探しましたが、我が家には、ここが合格点です。合格の物件ってなかなかななかったですよ。

[25: 匿名さん]

何十年も長期に渡り、ランニングコスト、五万円以上だせる余裕があるのはうらやましいです。

[26: 匿名さん]

>25
タワマンは、確かに高めだと思いますが、普通のマンションでも、ランニングコストは3、4万円はかかりますよね？

[27: 匿名さん]

>>26
70㎡の部屋だと普通のマンションなら2万程度だよ。物件にもよるけど修繕費一時金払いがないとこも増えてる。

近くのパークシティは築うん十年だけどランニングコストは月2万未満だよ。

ここの修繕費一時金はどのタイミングでいくら？

[28: 匿名さん]

一時金なんて無いよ。
正確にはあり/なしどちらも試算はされてるけど。

[29: 匿名さん]

修繕費積立一時金ないの？？入居時にも？10年後毎にもなし？

[30: 匿名さん]

入居時はあり。
入居後はなし。

入居後有りパターンの試算表もあるけど
そのパターンだと段階的な値上げ幅が小さかったかそもそも上がらなかったか。
このパターンは興味なかったから覚えてない。

[31: 匿名さん]

>>26
プラウドは、確かその広さだと月2万ちょっとで、一時金もないと聞いたような。

[32: 匿名さん]

立地が近いってだけの理由で、
ゴミ置き場一ヶ所、日勤勤務・常駐なし管理の物件と比べちゃダメでしょ。

[33: 匿名さん]

>27
私もいろいろ探して、手元に資料がありますが、70平米の新築マンションで、土地にもよりますし、ブランドマンションかによっても違いますが、普通のマンションで管理費＆修繕費が2万円は、始めの5年間ですよね。
パークタワー新川崎も、初めの5年間位は70平米だと3万円くらいですね。
ここは、タワーマンションの免震ですし、ペデストリアンデッキ、商業施設もあるので、妥当な値段だと思ってます。

[34: 匿名さん]

>32

おっしゃるとおり！
的確な意見だと思います。

[35: 匿名さん]

確かに、管理の内容が違い過ぎますね。

[36: 匿名さん]

26です。
タワーのランニングコストは高いけど、それなりの理由がある訳で、妥当だと思いますよ。マンション、3.4万円くらい？とあったので、一般的には2万程度と言いたかったまでです。

[37: 匿名さん]

26でなく、31でした。

[38: 匿名さん]

ランニングコストは70㎡の部屋で月5万スタートですか。高いと思うけど、タワーマンションなら普通と言われればそうなのかもしれませんけ。段階的に上がって月7万ってのもすごいと思うけど、確かに都内のタワマンならもっと高いかも。

[39: 匿名さん]

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

[40: 周辺住民さん]

自分は庶民だから月1、2万でも出費を安くしたいなって思うけど、5万でも便利なタワマンなら妥当だと思う人もいるんだね。

プラス駐車場も借りるっていう人の収入ってどれぐらいなんだろ？それなりに高所得層だろうから、駐車場の車種が豪華になりそうだね。

[41: 周辺住民さん]

生活利便棟、マルエツに決定！24時間だそうで、便利になるので嬉しいです。

[42: 購入検討中さん]

便利になるのは嬉しいですが、夜の騒音と治安が心配です。。。

[43: 匿名さん]

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

[44: 匿名さん]

24時間ですか！
嬉しいです！

[45: 購入検討中さん]

>>43
2回レスしてる？
ランニングコストは月5万らしいよ。

[46: 匿名さん]

>45
70.06平米で、管理費21720円。修繕費8410円。合計30130円です。
なんで、スタートの管理費＆修繕費は、約3万円ですよ。

[47: 匿名さん]

70.85平米では、スタート30470円です。

[49: 匿名さん]

>>47
五万くらいになるのはいつ？

[50: 周辺住民さん]

マルエツは24時間営業。その他店舗は10〜21時です。
以下の資料参照。
http://www.city.kawasaki.jp/280/cmsfiles/contents/0000057/57681/26008....

[51: 匿名さん]

警備は24時間常駐

[52: 購入検討中さん]

>>46
固定資産税がランニングコストに含まれるから月5万って言ってるんじゃない？
今賃貸住まいの人が多いから、月々の費用を比べたいんしょ。

[53: 匿名さん]

5年10年単位で、修繕費が上がる。2倍〜3倍。
5万はマックスの25年以降だと記憶しています。

[54: 匿名さん]

>52
過去レス読むと、他のマンションのも、管理費＆修繕費で比べてるよね。その話の流れなんじゃないの？
固定資産税も、70平米だと年間24万円もかからないよ。

[55: 匿名さん]

固定資産税を入れちゃうと、土地というか、場所によって変わるよね。新川崎は安そう。都内や武蔵小杉なんかは、同じ川崎でも高そう。

[56: 匿名さん]

マルエツは24時間営業で、
他の店舗は他の店舗が10時から21時ですか？

[57: 匿名さん]

固定資産税は年22万じゃなかったかな。地価にもよるから2年後販売時には変わってるかもだけど。

[58: 匿名さん]

>57
70平米5年以降でも、そんなにしませんよ。

[59: 匿名さん]

中古で売る時に修繕管理費が高いと売れにくくないですか？ここだとシンカが駅近ってことで中古販売時に比べられると思うけど、シンカの修繕管理費はいくらだろう？

できれば修繕管理費が高額になる前に売るのが理想。

[60: 匿名さん]

軽減適用後の5年って意味ね。

[61: 匿名さん]

タワマンに限らず、分譲マンションなら、どこもそうでしょう。修繕費は上がるわけだから。

[62: 匿名さん]

世帯数が多い方が、私は安心です。
世帯数少ないと、管理費や修繕費の未納の方がいると、負担が大きくなります。

[63: 匿名さん]

>>59
維持費の1万円の差は10年間で120万、2万で240万にしかならない。その程度の差で同じ売値、間取り、向きなら普通はパークタワーを選ぶと思いますよ。

[64: 匿名さん]

>>63
パークタワーとシンカの中古が出たら、パークタワーの方が当然売出し価格が高くなるよね？その上維持費も毎月高いのかー。。。ってなってきたらシンカの方が売れるんじゃない？

[65: 匿名さん]

>>64
なんで「当然売り出し価格が高くなる」のかよーく考えてみよう。

[66: 匿名さん]

>64
前の書き込みにも出てたけど、管理の内容と維持する施設のグレードが違い過ぎますよ。
共用施設も充実していて、警備員は365日24時間体制、コンシェルジュは月〜日9時〜21時、管理スタッフは月〜日9時〜17時半

それで、管理費＆修繕費合わせて、月額数千円か1万円しか変わらないんですよ。
こちらは三井＆清水、シンカと比べるのはグレードが違うと思いますが。

[67: 匿名さん]

コンシェルジュ９~２１時だと２交代のはずだけど、それだと一人の勤務時間は６時間。朝でがけに対応してもらえるように、もう少し早くからでもいいのにね。

[68: 匿名さん]

まぁ、欲を言えばきりがないですが、夜の21時までいてくれるのは、我が家は助かります。
朝の早い時間より、子供たちの帰宅時間にいてくれた方が、安心です。

[69: 匿名さん]

63の言うコスト差って、
イニシャルコスト=物件価格の差ならそのくらい納得して払うけど、
ランニングコストの差だと感覚的に高い！と思う人は結構いると思う。

だからどうだという結論は無いんだけど。
トータルコストで考えるのって結構難易度高めなんだよね。

[70: 購入検討中さん]

周辺のブランドマンションが思いの外管理修繕費が安いから、中古で売る時に比べられるかも。あっちも管理は24時間体制みたいだし。それからコンシェルジュとか無駄なサービスいらないから管理費安くして欲しいとか思う人はシンカの方を選ぶだろうね。武蔵小杉みたいな人気の駅でもないから、中古マンションを購入する層は比較的保守的な家庭な気がする。

管理費修繕費を今後どうするかは入居後管理組合で議論されるのは必須かな。駐車場を外部に貸したり、無駄なところをカットしてやりくりしていかないとね。