パークタワー新川崎ってどうですか？その9

[匿名さん]

パークタワー新川崎についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県川崎市幸区鹿島田一丁目1201番（地番）
交通：横須賀線 「新川崎」駅 徒歩3分
南武線 「鹿島田」駅 徒歩4分
間取：1LDK～3LDK
面積：45.21平米～86.99平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス

[1: 匿名さん]

いつ頃販売開始ですかね。
もう3階ぐらいまで、取り壊しも終わったようにもみえますが。

[3: 匿名さん]

購入予定の元契約者に質問です。
ここの修繕費、管理費、は1㎡あたりいくらでしたか？

[4: 匿名さん]

元契約者だけど、平米数だといくらになるのかな。
しばらく、待って下さい。

[5: 匿名さん]

修繕費、管理費が考察付きで載ってます

http://s.ameblo.jp/haruboo0/entry-11664523370.html

[6: 匿名さん]

上のリンクより、

管理費単価310円
修繕金 段階引上げ式120～446円 30年平均323円
駐車場 横行昇降式のみ 230台(設置率1/3) 17000～25000円 自走式 27000円
駐輪場 100-500円
トランクルーム 2780円/㎡/月

[7: 匿名さん]

70㎡の部屋だと。。。

管理費 21700円
修繕費 1年目 8400円 〜 30年目 31220円
平均 22610円

合計、管理費修繕費は30100円/月からスタートして、
段階的に上がって52920円/月。
固定資産税は、月2万ぐらい？？もう少し安いかな。

駐車場とトランクルームを借りないとして、
ランニングコストは月5万〜月7万ぐらいでしょうか。

あらためて数字に出すとすごいですね。

[8: 匿名さん]

管理費＆修繕費、70平米で長期平均44310円ですか。
タワマンなら、まあ普通かなという印象です。

普通の中層マンションの70平米の長期平均でも、37000円位ですかね。

[9: 匿名さん]

マンションの管理費や修繕費が負担なら、一戸建てですかね。
ボロボロになっても、補修しないで住めば、一戸建てが安上がりかな。

[10: 匿名さん]

隣の商業施設棟は、かなり出来上がって来ましたね。
思っていたより、大きい感じですね。
パークタワー側の店舗は15店舗位入るのですよね？
もう詳細は決まってるのでしょうか？

[11: 匿名さん]

>>8
新川崎の中層マンションの修繕管理費はもっと安いよ。二万弱ぐらいかな。

上のリンクに書いてあったけど、普通管理費は物件の平米単価に比例するみたい。ここは310円だから高い方だって。

[12: 匿名さん]

なぜ平米単価に比例するのだろう？マクドナルドのスタート時給が沖縄700円、都心1000円ぐらい差があることは理解しているがそれよりはるかに差があるよね。
見積もり競合させてもお互いほどほどにしか下げてこないし困ったものだよ。

[13: 購入検討中さん]

ランニングコスト月5万〜7万って結構キツイなー。住民版でも話出てたけど、これが中古で売る時にネックになりそうだよね。年数が経つごとに修繕費が上がるし、まとめて一時金も払うことにもなってくるから、早いとこ売って逃げ切らないとやばいかも。

[14: 匿名さん]

修繕費の一時金はいくらかな？入居時と、あと数年に分けてまとまった金額払うよね。

[15: 匿名さん]

駐車場も借りる人はプラス17000円〜27000円。。マンションのランニングコストで月7万強でスタートですか。
駐車場は230台あるから、マンション住民の3分の1の世帯はこれぐらい払うんですよね。すごいなー。

[16: 匿名さん]

震災後、高層マンションは外壁にタイルを使っていると毎月だったか数ヶ月ごとだったかぐらいの頻度で定期チェックしなきゃいけなくなったのね。
それならタイルやパネルなんていらないと購入者は思うんだけどデベはそんな外観じゃ売りにくいから飾りタイルを高層まで貼っちゃうんです。

メンテ費用は未来永劫皆さんの支出です。ジャグジーやプールがないだけここは良心的ですよ。私はデベが購入者の味方だとは思ってません。

[17: 匿名さん]

機械式のタワーパーキングも同様に定期メンテナンスが必須な上に電気代がアホほどかかるのですがデベはお構いなしに設計に組入れます。
一回動いたら壊れるタイプの免震装置も取り替え費用なんて見積もられてません。そんなもんなら要らないから耐震で頑丈なの建ててくれって思いますが免震装置を付けると耐震等級が関係なくなるのでデベは今や喜んで免震装置をつけて売ります。ソーラーパネルも徐々に壊れていずれ発電しなくなり屋上に雨ざらしになるはず。
購入後のランニングコストを考えるとデベが余計な販促物何もついてないタワーが一番良いと思えてきます。

[18: 匿名さん]

駐車場収入を見込んでの修繕費価格設定ですよね？駅近マンションが売りだけど、駐車場230台埋まりますかね？もし十分に借りられなければ修繕費の積み立てが足らなくなってくるんでしょうか。。。？

[19: 匿名さん]

駐車場は通常管理費から補填じゃないでしょうか。いずれは一般貸出の議論が出るのですがそれを見越したセキュリティをあらかじめ段取りしているデべなど聞いたことがありません。ジャグジーやパン屋もそうですが「あくまで住民の特権です」みたいな話ぶりで王様、女王様気分にそこらへんの庶民を祀り上げて仕留めます。

[20: 匿名さん]

赤字化を永続的に防ぐには毎年その付帯設備ごとに収支を出して単価アップか利用増加の手を打ち続けるしかありません。

でも住民は子供以外増えることはないので外部者に使わせるか値上げしか道はないです。
しかし、セキュリティを理由に外部貸出は反対されます。

[21: 匿名さん]

駐車場に関しては利用率踏まえて部分的な停止や撤去で維持管理コスト抑制というのが現実的な取り組みとして考えられます。

まぁどんなマンションでも入居してから
管理会社に丸投げでなく管理組合が主体的にコスト削減していかないと後が辛くなるのは同じ。

[22: 匿名さん]

解体すべき立地かな。
新川崎・鹿島田の両駅に挟まれた好立地の駐車場ですからパーク＆ライドの需要は相当なものでしょう。
赤字が出るたび小出しで外部募集していけば大丈夫なのです。
三井がそこまで考えて人知れず駐車場から外への歩行動線を準備してくれることを祈りましょう。

[23: 匿名さん]

そう考えると、組合が頑張らなきゃならないですね。でも、賃貸として住む人が増えたら、管理組合の運営も難しくなりますよね。タワーマンションは、駅近くの便利さがありますが、リスクもそれなりにあって、それも承知で購入検討されているんですよね。やはり永住目的ては、選べない物件だなと思いました。

[24: 匿名さん]

私は、投資目的ではなく永住目的で、検討しています。
メリットもリスクも考えた上で、いろいろな物件をみましたが、結局、この物件を購入予定です。
どの物件も、それぞれメリットもリスクもあるので、何が譲れない条件で、何が妥協できるのかは、それぞれの家庭によって違いますよね。
疲れ果てるほど、探しましたが、我が家には、ここが合格点です。合格の物件ってなかなかななかったですよ。

[25: 匿名さん]

何十年も長期に渡り、ランニングコスト、五万円以上だせる余裕があるのはうらやましいです。

[26: 匿名さん]

>25
タワマンは、確かに高めだと思いますが、普通のマンションでも、ランニングコストは3、4万円はかかりますよね？

[27: 匿名さん]

>>26
70㎡の部屋だと普通のマンションなら2万程度だよ。物件にもよるけど修繕費一時金払いがないとこも増えてる。

近くのパークシティは築うん十年だけどランニングコストは月2万未満だよ。

ここの修繕費一時金はどのタイミングでいくら？

[28: 匿名さん]

一時金なんて無いよ。
正確にはあり/なしどちらも試算はされてるけど。

[29: 匿名さん]

修繕費積立一時金ないの？？入居時にも？10年後毎にもなし？

[30: 匿名さん]

入居時はあり。
入居後はなし。

入居後有りパターンの試算表もあるけど
そのパターンだと段階的な値上げ幅が小さかったかそもそも上がらなかったか。
このパターンは興味なかったから覚えてない。

[31: 匿名さん]

>>26
プラウドは、確かその広さだと月2万ちょっとで、一時金もないと聞いたような。

[32: 匿名さん]

立地が近いってだけの理由で、
ゴミ置き場一ヶ所、日勤勤務・常駐なし管理の物件と比べちゃダメでしょ。

[33: 匿名さん]

>27
私もいろいろ探して、手元に資料がありますが、70平米の新築マンションで、土地にもよりますし、ブランドマンションかによっても違いますが、普通のマンションで管理費＆修繕費が2万円は、始めの5年間ですよね。
パークタワー新川崎も、初めの5年間位は70平米だと3万円くらいですね。
ここは、タワーマンションの免震ですし、ペデストリアンデッキ、商業施設もあるので、妥当な値段だと思ってます。

[34: 匿名さん]

>32

おっしゃるとおり！
的確な意見だと思います。

[35: 匿名さん]

確かに、管理の内容が違い過ぎますね。

[36: 匿名さん]

26です。
タワーのランニングコストは高いけど、それなりの理由がある訳で、妥当だと思いますよ。マンション、3.4万円くらい？とあったので、一般的には2万程度と言いたかったまでです。

[37: 匿名さん]

26でなく、31でした。

[38: 匿名さん]

ランニングコストは70㎡の部屋で月5万スタートですか。高いと思うけど、タワーマンションなら普通と言われればそうなのかもしれませんけ。段階的に上がって月7万ってのもすごいと思うけど、確かに都内のタワマンならもっと高いかも。

[39: 匿名さん]

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

[40: 周辺住民さん]

自分は庶民だから月1、2万でも出費を安くしたいなって思うけど、5万でも便利なタワマンなら妥当だと思う人もいるんだね。

プラス駐車場も借りるっていう人の収入ってどれぐらいなんだろ？それなりに高所得層だろうから、駐車場の車種が豪華になりそうだね。

[41: 周辺住民さん]

生活利便棟、マルエツに決定！24時間だそうで、便利になるので嬉しいです。

[42: 購入検討中さん]

便利になるのは嬉しいですが、夜の騒音と治安が心配です。。。

[43: 匿名さん]

70平米、3万のスタートなら、タワマンでは別に高くないですよね。

[44: 匿名さん]

24時間ですか！
嬉しいです！

[45: 購入検討中さん]

>>43
2回レスしてる？
ランニングコストは月5万らしいよ。

[46: 匿名さん]

>45
70.06平米で、管理費21720円。修繕費8410円。合計30130円です。
なんで、スタートの管理費＆修繕費は、約3万円ですよ。

[47: 匿名さん]

70.85平米では、スタート30470円です。

[49: 匿名さん]

>>47
五万くらいになるのはいつ？

[50: 周辺住民さん]

マルエツは24時間営業。その他店舗は10〜21時です。
以下の資料参照。
http://www.city.kawasaki.jp/280/cmsfiles/contents/0000057/57681/26008....