グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[861: 匿名さん]

洗濯物は、動線が悪いと干す以外に、雨が降ってきたりして半乾きを風呂場に干し直す時にも、ハンガーがかさばって面倒くさい。
あと、冬場は寒いので、室内でハンガーに掛けて、外に出す時も面倒くさい。
例えば、バルコニー部屋を子供部屋にした場合、いちいち勉強や睡眠の邪魔になりそうで気を使う。
それと乾燥機は繊維に悪いので、タオルぐらいしか使ってない。

[862: 匿名さん]

神楽坂なのでいいですね。すてきなお店などありそうです。
散策するのが楽しそうなエリアです。

洗濯物は浴室乾燥機もあると思うので、使い分ければいいかなって思いました。
設備や仕様はどうでしょうか。

[863: 匿名さん]

ここは本当に立地だけで買うマンションですねf^_^;

[864: 購入検討中さん]

西向きがメインのこのマンションですが、現在道路を挟んで反対側の広大な広さの矢来町ハイツ。
大分築年数が経っていますが建て直しなんてあるのでしょうか？
みずほBKが売却して再開発とかタワーなんか建つ事はないのでしょうか？

[865: 匿名さん]

建て替えは十分ありえますね。このご時世にあえて土地を手放すとも考えにくいですけど、もしそうなれば凄い規模になってこの地域のランドマーク物件になるでしょう。ただ用途地域を考慮するとここと同じ程度の高さで、タワーは無理ですね。南棟の西向き住戸には日照、眺望の影響がでる可能性があるので、心配であれば北棟や東向き住戸の方が安心かもしれません。

[866: 匿名さん]

ここ販売はいつ？

[867: 不動産業者さん]

>>865

総合設計制度による公開空地を設けてのタワー建設は考えられる可能性がありますね。

ただ、気にされるかどうかという問題かと思います。

[868: 匿名さん]

制度上可能でも周辺住民が許さないでしょうね。

[869: 匿名さん]

周辺住民が許さなくても制度上可能なことは
何でもやるデベがいる．．．それで紛争になる

>>831のリンク先をみるとわかる

[870: 匿名さん]

そういう物件はそもそも建てるかどうかで揉めて塩漬けになってますから。タワーじゃなくて普通に建てればいいのですから、みずから紛争を起こして不利益を被るデベはいないでしょう。

[871: 匿名さん]

新宿区って他の区より高さ制限とかが厳しいんじゃなかったかな

[872: 匿名さん]

新宿区は条例で「絶対高さ制限」が導入されているので、
西新宿とか富久とかの大規模再開発に限ってはタワーが建ったりするけど
普通にデベが建てるマンションとかは絶対高さ制限を超えて建てられないんじゃないかと

[873: 購入検討中さん]

このマンションと同じ位の高さのマンションが何棟も建つということでしょうか？

[874: 匿名さん]

商業地域は道路側の一部ですかね。ならば、この物件と同じようなランドプランになるんじゃないでしょうか。

[875: 周辺住民さん]

ここ不人気て聞きましたが。なぜでしょうか？
第一期20戸販売てほんと？

[876: 匿名さん]

不人気なんて話、初耳です。
もしそうなら、販売価格を下げてくるかな。
なら、手が届くかも。

って甘い幻想だろうな。
競争率かなり高いでしょう。
だから、モリモトは相当強気。

[877: 周辺住民さん]

価格は下がるかもしれませんよ。
第一期の戸数がぜんぜんだもの。

[878: 匿名さん]

販売戸数の根拠は？要望書も締切ってないと思うんだけど。

[879: 周辺住民さん]

売れても第一期は2～30戸て事でしょ。
人気あるエリアだから見にくる人多いけど物件がイマイチで高いからでしょ。

モデルルームもイマイチ。ある意味モデルルームて、夢のある仮想空間でなきゃいけないと思うんだけど、一度ビルを出てからモデルルームに移動。これで完全に仮想空間から現実に戻るわ。

[880: マンション投資家さん]

せっかく良い土地を仕入れたのに設計がダメよ～ダメ、ダメ！
天井高が２４０cm、外廊下、外廊下に窓有り、その下に室外機置き場。（図面を見ると該当の部屋が多い）
仕様はいいのに、こんな設計にしてしまって残念です。
まだ杭打ち段階なので設計変更できないのでしょうか？

[881: 匿名さん]

>>879

だから根拠は？ 人ごとみたいにいってるけどあなたに聞いているんですけど。

[882: 匿名さん]

要望書の数が少ないと、販売延期するのかな？

[883: 匿名さん]

素人投資家がいるようですが、ここの敷地の用途地域の特性から容積率を満たすように設計すると内廊下にするのは至難の技ですね。外廊下で窓なしにすると行灯部屋になりますけど。天井高はスラブ厚を優先したのでしょう。それでも厚みは標準的ですが。

つまり、立地はいいけど、設計には良い土地とはいいにくいのです。

[884: 匿名さん]

儲けようと思って無理やり１０階建にするから。

[885: 匿名さん]

結果、、丸紅は不人気物件ですね、モリモトが可哀想〜
価格も単価450超えかな〜

[886: 匿名さん]

>>884

既存不適格の
ル・サンク小石川の業者よりはマシでしょ

[887: 周辺住民さん]

881
何度でも書く、売れても2～30戸。

[888: 周辺住民さん]

ルサンク小石川は売れてる。

[889: 匿名さん]

>>887
正確な情報をお願いします。
極端な情報のため、信用できないのは、私だけでしょうか。

[890: 匿名さん]

>>887

何度でも書く、根拠は？

[891: 匿名さん]

>>889
ここは、抽選になると思います。

[892: 匿名さん]

要望書の状況聞いたらさすがに20戸はありえない感じだった。半分以上は1期で出ると思うけど。

[893: 匿名さん]

荒らしに構うと粘着されるよ

[894: 周辺住民さん]

半分以上？出るわけない。

[895: 周辺住民さん]

だって苦戦中だもの。

[896: 匿名さん]

仕様はいいっていうけど、この価格でこの仕様は普通です。むしろ当たり前。
だいたいエントランスのショボさ、見た目のダサさ、もうちょいなんとかならなかったのかな？
せめて9階建てで260くらいの天井高にしたら納得はできるけど、チョットね…。

[897: 匿名さん]

１０階建てを９階建てにしたら、単純計算で売価１割アップじゃないですか。坪４００が４４０になると客も検討から外すでしょう...
本郷弓町の物件は１４階→１３階なので、同列に考えるのは無理があるんじゃないかな。

見た目もっとグレード感があるテイストにしてほしかったのは同意。

[898: 匿名さん]

何だかんだ言っても、完売するね。
今なら売れまくる。特に希少性のある場所は。

[899: 匿名さん]

もう500万でも安ければ決めたいんだけどなあ。正式価格に期待してます。

[900: 匿名さん]

そんなこと言ってたらいつまでも買えないよ。

[901: 匿名さん]

このマンション背伸びして買おうかと思っているのですが前レスで資産性が無いと言っている人がいますがオリンピック後、価格が他のマンションより下がるのでしょうか？
その時期に高級老人ホームに入居する予定でここを売却予定なのですが。

[903: 周辺住民さん]

だったら最初から老人ホーム買えばいいじゃん。

[904: 匿名さん]

背伸びして買って、しばらくして売りたいなら、ここに限らず、今は諦めた方がいい老後が過ごせると思います。
手数料がいるので、上手くいってトントン。
ここに暫く住むメリットは生まれますが…
動機が不純とか、最初から老人ホーム買えとか、余計なお世話な輩は無視です。

[905: 不動産業者さん]

ここのメリットは神楽坂駅徒歩圏内

デメリットは強気すぎる価格

１０年以内に売却であれば旧価格の築浅中古です。
①このレスでも出ていたレゼリア　アディアージュは売れてしまいました。

現在のおすすめ物件①ヴィークコート加賀町南向き（旧価格の定価売りなのでお買い得）２パークハウス加賀町（ハイスペック　南向き最上階　旧価格の定価売り　今年築）　３仲ノ町パークハウス９３００万円（旧価格　ハイスペック　南向き最上階　築５年韓国人街の仲ノ町が問題点）

パークハウス北町　低仕様　
プラウド神楽坂　値段ふっかけすぎ

[906: 不動産業者さん]

沖さん・マスコミなどでも言われていることですが、購入できるのであれば、今買わないと来年の夏場からさらに新築物件は、上がります。つられて中古も上がります。

あと５００万ウンヌン言ってる人はいつまでたっても購入できません。

１億近い物件を、無理して買うのであれば、郊外か賃貸が無難ですがね。

[907: 購入検討中さん]

この物件はなんだかんだ言われても完売だよ。

[908: 匿名さん]

10年スパンで見れば、どう考えても今は高値づかみ。
そしてここは、かなり強気の価格設定。
でも、実需的に今すぐ必要な人はそれでも買わざるを得ないし、高値でも立地的にここがほしいという人もいるでしょう（仕様的にほしいという人はいないでしょう）。
価格とか、今後の不動産動向とかをあまり気にしなくてよくて、この場所が好きという人が買えばいいのでは？とシンプルに思いますが。

[909: 匿名さん]

坪400-420万くらいでしょ。ここ10年の平均的な相場から１割高いくらいだよ。ここらへん買うような人は気にしない程度に思えるけど。

[910: 不動産業者さん]

仕様は坪単価なみ

立地よし

道路沿いなので好みはわかれる

天高が低い
外廊下
設計悪い

値段が高い

こんな感じだな。

完売はするだろうけど
好きな方だけ買えば