グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[787: 匿名さん]

ここ安いね
なんか理由あるの？

[788: 匿名さん]

>787さん、
坪単価420-450で安い、と言われているのですよね。
う～ん、少なくとも普通のサラリーマン的には安くはないですよ。
神楽坂、かつ、この時期、だからこの坪単価と言われると、決して高くはないとは思いますが・・・。
安いと思う方は、どれだけいるのか？？？

[789: 匿名さん]

ディアナ－グラン＝ピアースだから安いよ。

[790: 匿名さん]

HPを見ると、入居予定日が1ヶ月遅くなりましたが、係争中が原因ですか？

[791: 匿名さん]

ここはコンシェルジュはなさそうですが、ご存知の方は教えて下さい。

[792: 匿名さん]

ないよ。管理は普通。

値段は私も予想通り最上限だったので想定内のギリギリ。

[793: 匿名さん]

ここに限らず山手内側はもはやサラリーマンが買えるところじゃないよ。
サラリーマンは板橋です。

医者、証券マン、経営者、芸能人、大企業役員、親が金持ちの一般人がターゲットでしょう。

[794: 購入検討中さん]

うーん・・　　仕様がいまいちだった。普通のマンション。
狭い部屋ばかりです。70㎡台中心で、坪400越え。
数少ない86㎡以上はプレミアクラスになりいきなり高くなる。1億2千万以上のレンジとのこと。
一番いい部屋は2億以上になるらしい。プレミアクラスは駐車場優先権付けると言ってたが（雨ざらし機械式だけど）。
70㎡台なら、このご時世でも予想の範囲内だから、立地重視でハコがあればいいという家庭にはいいかな。
70㎡台極狭３LDKは勘弁してほしい我が家は、90平米台に1億5千万だす価値が見いだせないので撤退です。

[795: 匿名さん]

ルサンクの90以上の前が抜ける住戸と比較すると安いね。

今用賀、桜新町あたりの郊外でも70１億平気で越えるしね。

仕様は良いが共用部分が億ションじゃないね

[796: 匿名さん]

70㎡の3LDKなんかは２人暮らしくらいを想定して作ってるんじゃないの？
自分はその広さで一人暮らしだけどな（2LDK）

子供が２人くらいいるファミリーは90とか100くらいの広さが無いと狭すぎでしょ

[797: 購入検討中さん]

でも、70平米台ばっかりだよ、ここ。
９０−１００㎡は数戸しかない。

[798: 匿名さん]

都心の７０平米に一番多い家族構成って３人暮らしだと思ってました。資料も根拠もありませんけど。
ＤＩＮＫＳなんですか？贅沢です。
私、４４平米の１ＬＤＫに１人暮らしで購入考えてましたよ。

[799: 匿名さん]

>>795

ルサンクのスレ見ましたけど．．．ステマが多くてゲンナリ

[800: 匿名さん]

>>799
で、買えない人（笑）

[801: 周辺住民さん]

西向きの通り沿いマンションで坪420万高いよ〜

[802: 匿名さん]

南向きのコンパクトは買いでしょう
中国、台湾から投資家が買いに来るよ〜
こわっ。。

[803: 匿名さん]

あんまり投資には向いていないような気がします。
資産価値としては魅力的なので資産形成には向いていますが投資目線だと価格的に利回りは良くないのではないでしょうか。

住宅地ですし、実需向きだと思います。

[804: 匿名さん]

神楽坂住てぇー
高けー

中古も見たけど高けー

[805: 匿名さん]

何で神楽坂そんなに人気あるんすか？
白金とか目黒の方が好きなんですけど。神楽坂フォロワーに伺いたいです。

[806: 購入検討中さん]

だって、白金とか目黒とか田舎じゃん。

[807: 匿名さん]

なんで

[808: 匿名さん]

神楽坂の良いところ
・高台
・山手線のほぼど真ん中
・店が多い
・路地裏も風情がある、但し場所によっては只の下町、少し外れると本当に只の下町
・風俗店がほぼ無い（ガールズバーとか少しはある）
・アクセスが良い
・名前自体に価値がある（と思われている）

神楽坂の悪いところ
・車が通行し難い
・大通りの歩道が狭い
・結構開発されているので眺望や日照の良い物件が少ない、あっても凄く高い
・物価が高い、江戸川橋まで降りると安い
・酔っ払い多数
・変な野村信者が近くに住んでいる

[809: 匿名さん]

ということは矢来町は繁華街の外れ且つ、高い建物がなく最高？

[810: 匿名さん]

広尾、六本木が良い。
ギラギラしたい。神楽坂とか親父臭い

[812: 匿名さん]

六本木や麻布十番は教育に悪い。広尾は宝クジ頼み。番町は何もなくて不便。恵比寿目黒は魅力的だけど、買えても70平米の極狭3LDK。などなど考えると、神楽坂の坂上辺りが落ち着いていて飲食店も徒歩圏内に山程あり、価格的にもぎりぎりサラリーマンでも手が届く感じ。もし数年前に戻れるなら、プラウド神楽坂やパークコート神楽坂レゼリアが駅近で予算的にも丁度だけど、それは無理なので当物件に決めようかな、って感じです

[813: 匿名さん]

もともと、目黒白金とかは田舎だからなあ。
僕には向いてない。

[814: 匿名さん]

金と欲望でギラギラした街港区。
田舎者の小金持ちの見栄とステータスの街目黒区、世田谷区。
貧困な街新宿区。
てなイメージがある。
千代田区買えるなら別だが、文京区はある意味最上位。

[815: 匿名さん]

ウチもまったく同じです。
私にとっては仕様は「いまいち」というより「普通」と思いましたが。
70平米代は予想の範囲内でしたし、思っていたほど高くはなかったという印象です。
でも、プレミアクラス、価格乗っけすぎに思えました。
このレベルで90平米代に1億5千万以上とか出す価値が見いだせませんので撤退です。
だったら、パークコートとかを選びます。
あと、道路が結構うるさいなと思いました。
ただ、それでもプレミアクラスを買いたい人はいっぱいいるでしょうし、70平米台の価格は悪くないし、素敵な神楽坂がすぐそばだしで、魅力はある物件だと思います。

[816: 匿名さん]

815です。
すみません、794さんへのレスのつもりで書きましたが、記し忘れてました。

[817: 匿名さん]

目黒区、世田谷区は田舎者の見栄っ張りのまち。
本物は千代田、文京、新宿。

南町や砂土原が最強

[822: 匿名さん]

８０８さんに同意。
神楽坂の良くない点で最も際立つのは近所に住んでいるヤバイ野村信者。すごく気持ち悪い。
あのアパート、ネットつながるんですね。迷惑だね。

[823: 匿名さん]

砂土原、北町、南町、若宮町が最上位。
次点が矢来町、横寺町、箪笥町。
だいぶ落ちて白銀町、東西五軒町、改代町、水道、中里、天神町。

[824: 匿名さん]

南町はエリートしかおらず世帯年収は3000万を平均で越えます。
矢来は昔から富裕層が多く外車の見れる町といわれていた。(Wikipedia参照)

[827: 匿名さん]

年収3000万の情報ソース出せ。
ウィキ見たら、南町は昔から高級って書いてたけど、自分で編集したんだよね？

[828: ご近所さん]

矢来町に外車が多いのは、新潮社のカー雑誌「ＥＮＧＩＮＥ」編集部があるためです。それも凄いのが見れます！名物編集長も良くお見かけします。近所を見渡した感じ、外車保有率は特別では無いと思います。

[829: ご近所さん]

北町、南町が高額所得者が多いのは納得です。ＳＢＩホールディングスの北尾会長をお見かけしましたし、警察門番付きの住居もありました。

[830: 匿名さん]

地歴的に位の高い人の多い場所ですね。
住むにも家柄や品格が求められます。

[831: 匿名さん]

>>781
>補足ですが、ルサンクのスレでは近隣反対運動がクローズUPされているが、この物件もものすごく近隣住民と現在ももめています。

他デベですが
新宿区市谷山伏町でも紛争になってましたね。
http://blog.goo.ne.jp/kunipica/e/257b9d655bc067d99db66290fa1ca1a6

文京区の紛争案件は
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm
でも紹介されています。

[833: 匿名さん]

　神楽坂を文京区と勘違いしている人多すぎる。

[834: 匿名さん]

近いけれどね…
この辺りに勤めていたり住んでいたりしないと神楽坂は文京区と勘違いしちゃうかもしれないでしょう。
隣町って感じだから？？
とりあえずこの辺りだと通勤が楽になる人も多いんじゃないでしょうか。
そういう方の需要がありそうなエリア。

[835: 申込予定さん]

神楽坂駅前のチラシ配りに三菱地所レジの江戸川橋が加わったね。年末だし選挙だしお客さんが来ないのはわかるけど売れてないって言ってるようなもので逆効果だと思うな。ちょっとというかかなりひくわ。

[836: 匿名さん]

管理会社はどこがやるんでしょうか？

[837: 匿名さん]

>>836
公式の物件概要くらい読めないの?

[838: 匿名さん]

こんな時期に買って大丈夫なのかな？
いろんな意味で。

[839: 匿名さん]

やばいでしょう。ここも場所はいいけど坪単価420万は近年の神楽坂の相場考えるとさすがに高いです。というわけでリセール考えているなら手を出すのはリスク高いけど、永住ならいいんじゃないですか。

[840: 匿名さん]

いろんな意味で、っていうのは
レジデンス三田みたいなことを言っているのでは？

[841: 839]

価格の意味でなかったですか。失礼しました。

[842: 匿名]

南町のディアージュ最上階90㎡台後半１億３５００万位の部屋は売れたみたいだね。
検索しても出てこない。
【一部テキストを削除しました。管理担当】

[843: 匿名さん]

その価格で募集したかもしれないけど、成約価格が実際いくらだったのかはわからない
値引きするのが普通です

数千万値引きしたかもよ？

[844: 匿名さん]

なーーーんでまた南町プラウドといちいち比較するかなーーーーー。名前出す方、なにかコンプをお持ちですか？もう名前出さないで下さい。

[845: 匿名]

数千万値引き？あり得ないでしょう。
引き渡しから間もないのに、買った価格以下で、『今時』売り急ぐ阿呆がどこにいるか。

[846: 匿名さん]

838ですが、「いろんな意味で」っていうのは、まさにおっしゃるとおりレジデンス三田の件と、日本だけでなく世界経済がちょっと危うくなってきたことです。
そんなこと言っていたら、いつまで経っても買えませんよ・・・と言われそうですが。

[847: 不動産業者さん]

レジデンス三田は、パークコート以上の使用で販売していました。
施工不良は、人材不足の一言につきます。

昨年より解体現場で人が死んだ・施工ミスが発覚後をたちません。

今後もっと増える傾向にあります。

正直築浅中古の方がメリットあります。

[848: 匿名さん]

レジデンス三田、プラウド府中ともに野村メインの案件。
野村不動産による煽り販売、やっつけ施工のずさんな現状が明るみとなっている。
プラウド南町アパートも、レジデンスとほぼ同じ販売時期だった。まあここはその問題発覚以前からこの地区のダントツ最下層物件として処理が終わっているが。

[853: 匿名さん]

間取りの種類が様々ですね。
住民層も限定されず、いろいろな人が住むようになるんでしょうかね。

バルコニーは小さいので洗濯物は室内干しかしらと思ったら、ちゃんと物干金物が付いていました。

気になった間取りはS-Kr。
南向きという点と、キッチンが広い点と、リビング・ダイニングと洋室（3）をつなげたら広々とした空間ができて利用価値がありそうな点がいいかな。ルーフバルコニーに洗濯物が干せるのも便利。

首都高や幹線道が近くにないみたいですけど、このあたりは洗濯物を安心して干せる空気なんでしょうかね？

[854: 匿名]

南町ディアージュは最下層でも、95㎡1億3500万で売れちゃうんか～。さすが高級住宅街。買った人はこことも比較したんだろうな。

[855: 匿名さん]

なぜここでまた南町プラウドの名前を出すのかな。悪意しか感じません。南町プラウドを失礼な言葉でバカにした発言はいくつか削除されましたね、よかった。
もう名前を出さないでください。このマンションの検討者の質が下がる気がして、購入予定者として不愉快です

[857: 匿名さん]

有意義な情報交換をする気がないのに、他の特定マンションを悪く言いたいが為だけにここをチェックしてる暇な方がおりますね。大丈夫、そんな人は多分このマンションを購入しないと思います。他のマンションの話は他所でして下さい。

853様
矢来町に住んでいますが、空気が悪いという事はなく、むしろ都心にしては空気がよいような気がしてます。実際に住んでご自分で判断されるとは思いますが洗濯を干しても問題ないと思いますよ

[858: 匿名さん]

>>853
洗濯物を干すのがあなたではなく奥様ならばぜひ図面をご一緒に御覧ください。
洗濯機置き場から物干し台までのドアや部屋の数、ルーフバルコニーの出入り口が立ち上がり窓であること。
濡れた洗濯物を入れた籠を持っていくつかドアを開け、ある程度の距離を通り、
立ち上がり窓を上り下りして外干しすることが奥様のお体のご負担にならなければいいですけどね。

[859: 匿名]

そうなんです。悪意を持って、性懲りもない暇人が住み着いてるみたいです。

[860: 857]

このMGのすぐ裏に住んでいます。MGのお客様、若い方はほとんど見ませんね。あと小さなお子様を連れた方も私は今の所見掛けてません。(時間とタイミングが悪いだけでしょうが)
市谷小は越境ができないのでここらへんにしては規模の大きなマンションだからこの学区も人数増えてくれたら嬉しいのですが、どんなんでしょ

[861: 匿名さん]

洗濯物は、動線が悪いと干す以外に、雨が降ってきたりして半乾きを風呂場に干し直す時にも、ハンガーがかさばって面倒くさい。
あと、冬場は寒いので、室内でハンガーに掛けて、外に出す時も面倒くさい。
例えば、バルコニー部屋を子供部屋にした場合、いちいち勉強や睡眠の邪魔になりそうで気を使う。
それと乾燥機は繊維に悪いので、タオルぐらいしか使ってない。

[862: 匿名さん]

神楽坂なのでいいですね。すてきなお店などありそうです。
散策するのが楽しそうなエリアです。

洗濯物は浴室乾燥機もあると思うので、使い分ければいいかなって思いました。
設備や仕様はどうでしょうか。

[863: 匿名さん]

ここは本当に立地だけで買うマンションですねf^_^;

[864: 購入検討中さん]

西向きがメインのこのマンションですが、現在道路を挟んで反対側の広大な広さの矢来町ハイツ。
大分築年数が経っていますが建て直しなんてあるのでしょうか？
みずほBKが売却して再開発とかタワーなんか建つ事はないのでしょうか？

[865: 匿名さん]

建て替えは十分ありえますね。このご時世にあえて土地を手放すとも考えにくいですけど、もしそうなれば凄い規模になってこの地域のランドマーク物件になるでしょう。ただ用途地域を考慮するとここと同じ程度の高さで、タワーは無理ですね。南棟の西向き住戸には日照、眺望の影響がでる可能性があるので、心配であれば北棟や東向き住戸の方が安心かもしれません。

[866: 匿名さん]

ここ販売はいつ？

[867: 不動産業者さん]

>>865

総合設計制度による公開空地を設けてのタワー建設は考えられる可能性がありますね。

ただ、気にされるかどうかという問題かと思います。

[868: 匿名さん]

制度上可能でも周辺住民が許さないでしょうね。

[869: 匿名さん]

周辺住民が許さなくても制度上可能なことは
何でもやるデベがいる．．．それで紛争になる

>>831のリンク先をみるとわかる

[870: 匿名さん]

そういう物件はそもそも建てるかどうかで揉めて塩漬けになってますから。タワーじゃなくて普通に建てればいいのですから、みずから紛争を起こして不利益を被るデベはいないでしょう。

[871: 匿名さん]

新宿区って他の区より高さ制限とかが厳しいんじゃなかったかな

[872: 匿名さん]

新宿区は条例で「絶対高さ制限」が導入されているので、
西新宿とか富久とかの大規模再開発に限ってはタワーが建ったりするけど
普通にデベが建てるマンションとかは絶対高さ制限を超えて建てられないんじゃないかと

[873: 購入検討中さん]

このマンションと同じ位の高さのマンションが何棟も建つということでしょうか？

[874: 匿名さん]

商業地域は道路側の一部ですかね。ならば、この物件と同じようなランドプランになるんじゃないでしょうか。

[875: 周辺住民さん]

ここ不人気て聞きましたが。なぜでしょうか？
第一期20戸販売てほんと？

[876: 匿名さん]

不人気なんて話、初耳です。
もしそうなら、販売価格を下げてくるかな。
なら、手が届くかも。

って甘い幻想だろうな。
競争率かなり高いでしょう。
だから、モリモトは相当強気。

[877: 周辺住民さん]

価格は下がるかもしれませんよ。
第一期の戸数がぜんぜんだもの。

[878: 匿名さん]

販売戸数の根拠は？要望書も締切ってないと思うんだけど。

[879: 周辺住民さん]

売れても第一期は2～30戸て事でしょ。
人気あるエリアだから見にくる人多いけど物件がイマイチで高いからでしょ。

モデルルームもイマイチ。ある意味モデルルームて、夢のある仮想空間でなきゃいけないと思うんだけど、一度ビルを出てからモデルルームに移動。これで完全に仮想空間から現実に戻るわ。

[880: マンション投資家さん]

せっかく良い土地を仕入れたのに設計がダメよ～ダメ、ダメ！
天井高が２４０cm、外廊下、外廊下に窓有り、その下に室外機置き場。（図面を見ると該当の部屋が多い）
仕様はいいのに、こんな設計にしてしまって残念です。
まだ杭打ち段階なので設計変更できないのでしょうか？

[881: 匿名さん]

>>879

だから根拠は？ 人ごとみたいにいってるけどあなたに聞いているんですけど。

[882: 匿名さん]

要望書の数が少ないと、販売延期するのかな？

[883: 匿名さん]

素人投資家がいるようですが、ここの敷地の用途地域の特性から容積率を満たすように設計すると内廊下にするのは至難の技ですね。外廊下で窓なしにすると行灯部屋になりますけど。天井高はスラブ厚を優先したのでしょう。それでも厚みは標準的ですが。

つまり、立地はいいけど、設計には良い土地とはいいにくいのです。

[884: 匿名さん]

儲けようと思って無理やり１０階建にするから。

[885: 匿名さん]

結果、、丸紅は不人気物件ですね、モリモトが可哀想〜
価格も単価450超えかな〜

[886: 匿名さん]

>>884

既存不適格の
ル・サンク小石川の業者よりはマシでしょ