グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[687: 購入検討中さん]

MRには行ったけど、取り立てて特徴のあるマンションでもないし、あまり書くことがないんじゃない？
一番の特徴は「神楽坂」「駅近」ということでしょ。
何度か出ているように最近の普通のマンションだよね。
連休明けに価格が決まるとのことだから、本当に検討している人はそれから盛り上がるんじゃないかな。

[688: 匿名さん]

あとは本気で検討している人には、ライバルが増えて抽選になるのがイヤだから
盛り上がるのがかえって迷惑で、登録抽選前には書き込みが減ると思うよ

[689: 匿名さん]

同じ神楽坂ならインプレストコア神楽坂てのがありますので価格的に無理のある方はこちらへどうぞ。

[690: 匿名さん]

それってホント？

[691: 匿名さん]

間取りが面白い物件ですが、ロケーション見ると坂下だし江戸川橋ですね。神楽坂とマンション名にあるのがかえって恥ずかしい。＞６８９

[692: 匿名さん]

683です。
なるほど、取り立てて書くことがないから、あまり具体的な話が出ないんですね。
納得しました。ありがとうございます。
価格が出ても、「今どき、こんなものでは？」みたいな感じであっさり終わりそうですね。

[693: 匿名さん]

立地はこちらの方がいいと分かっていますが、物件だけならザパークハウス文京江戸川橋の方が好きかな。内廊下ですし。ここ立地がいい分は坪単価も高いですから、どっちを取るか迷います。

[694: 匿名さん]

マンションは1に立地、2に立地、3,4がなくて5に立地、かと思います。
地歴は横に置いておいても、自分が気に入った立地ならよいかな。

矢来町もいいけど、江戸川橋もいいところはある、ようにも思いつつ、
江戸川橋の雰囲気が好きな人と、矢来町の雰囲気が好きな人は、だいぶ違うような･･･

でも、ここは一般サラリーマンにとっては高い。
だから悩む。
でも、立地で妥協しては、元も子もないように思います。

[695: 匿名さん]

高くて買えないというなら立地で迷う余地はない気がします。自身の予算の範囲で良い立地の物件を選べばよいのではないでしょうか。
もっとお金があればこの辺ではなく番町あたりとか探すでしょ。

[696: 匿名さん]

このスレに関わらず、神楽坂物件てたまに番長の亡霊がさまよってるね。お抱え運転手付きの自家用車があるくらいの人は除いて、番長は生活利便性が高いとは言えず飲食店などもバラエティに乏しいので、予算に関係なく神楽坂エリアを選ぶ層も多いと予測するけど。

[697: 匿名さん]

番町はあの寂れ感が苦手です。　ここ以外であればジャンルは違いますが、目黒駅前が気になるところですかね。

[698: 匿名さん]

70m2の西向き東向き中心ですね、西向きは道路沿いなので、車の騒音が気になります。

[699: 匿名さん]

私は値段で諦めます。
本当は親の脛かじりついてでも欲しいのですがかじる脛がない

[700: 匿名さん]

無理をしてまで購入をせず、諦めるのも賢いかもしれないですよ。
「買って大失敗」となったときのリスクと、「ほしかったのにー！」という気持ちを比べたら、後者なんて大したことないですから。

[701: 匿名さん]

失敗しなそうな建設地が魅力的だと思ってます。

[702: 住民さんＥ]

モデル見てきました。
他のと比べてオプションで飾り立てすぎていないのが
好感持てました（予算がなかったのかもしれませんが）。

スタッフがそんなに多くないせいか、大盛況という雰囲気ではなく
私がいた時間は落ち着いて見れました。

いろいろ見た中で個人的には魅力的な物件でしたが、その後価格が出て、強気で驚きました。
人気、人気と営業の方も言っていますが、それは本当だとしても
様子を見て価格を乗せてくるやり方が、私はあまり好きではありません。

そこまで出す価値は感じられず、うちは見送りの方向です。

[703: 匿名さん]

40平米台のコンパクト多過ぎやな〜
中国、台湾の投資家が来るやろ

[704: 匿名さん]

どんなコンセプトなのかがよくわからない物件ですよね。
良く言えば「様々なみなさま・様々な目的に対応している」ということになるのかもしれませんが。
「人気の神楽坂だから、そこそこの仕様で、パーッと一気に売ってしまおう・・・特にこだわりとかコンセプトなんていらないよね」というふうに私は感じます。
これは私の勝手な想像ですが、売り主はこの物件に対して特に思い入れはなさそうですので、完成後・入居後は素っ気ないんだろうなと思ってしまいます。

[705: 匿名さん]

>>702
野村的な手法だね。煽って売るような気配を感じた時点で、こっちはドン引きするのに気付かないのかな。

[706: 匿名さん]

購買者側としてはイヤですが、ビジネスとか利益をあげるという点で言うと、野村は本当にすごいなと思います。
ドン引きするかどうかは個人差があるとして、煽ったり、様子をうかがいながら、価格を釣り上げたり、時には下げたりと調整してきますよね。
ここも結局すぐに売れてしまうんでしょうが、「見学希望者がとにかく多くて大変」をアピールされると、いろいろと相談をしたり、もう一度モデルルームに行ってチェックしたいとかが言いにくいので、購入の意志は結構ありましたが、やめるほうに傾いています。

[707: 匿名さん]

インプレスト神楽坂やグランドメゾン弁天町がありますよ。江戸川橋にパークハウスもあります。
最初からサラリーマンなんてここは相手にしてなさそう。

[708: 購入検討中さん]

MRを見に行きました！バルコニーがめちゃめちゃ狭いです。70平米の部屋だと、どこもそうですが、バルコニーを含まない広さです。ただ、我々はお金を出すのは、バルコニーも含めた価格を支払うので、一概に70平米の部屋と言っても、他の物件に比べ、高いものだとと感じました。他に見学された方はどう思いましたか？

[709: 匿名さん]

グレード普通でしたか？
同じくらいの価格帯の物件色々見ましたがだいぶよく感じたんですが。

[710: 匿名さん]

どうやって潰すかなぁ…

[711: 匿名さん]

やはり住友にします。

[712: ご近所さん]

強気な営業しても時間かからず完売でしょうね。

[713: 匿名さん]

ほしいです。

[714: 匿名さん]

強気なんで買うきしない。
不買運動開始しましょう。

きっと困って価格下げたりするでしょ。

[715: 匿名さん]

「価格」の強気は仕方がないとしても、購買者に与える「姿勢」や「印象」の強気は良くないものだと、この物件を検討しながら学びました。
販売員の方々が大変なことはよくわかるのですが、さばくのに困るほど大人気みたいなことばかり強調されると、こちらの希望や疑問・懸念、入居後の生活のことなどはどうでもいいのだろうなとつい思ってしまいます。
マンション販売においては「とにかく売り切る」ことがメインで、購買者のことなど本当はどうでもいいのは事実ですが、表面的にだけでもいいので、親身な様子を見せてほしかったなと思います。
でも、これだけ大人気だと、悪意はなくとも、「ほしくないなら別にいいですよ。いくらでもお客さんはいるし」みたいな姿勢は無意識のうちに出てしまうのかもしれませんね。

[716: 匿名さん]

そんな風には感じませんでしたよ。
非常に誠意ある対応をしてくれてます。

営業にも外れ当たりがあるのでしょうかね。

[717: 匿名さん]

営業の当たり外れは当然あるでしょうね。
他のブースでのやりとりが聞こえてくることがありますが、そう感じる物件も少なからずでした。

[718: 匿名さん]

ノースとサウスの好みについてはいかがですか？
やっぱり、遮るものがない分、サウスのほうが価値が高いんでしょうか。

[719: 匿名さん]

>>715
それを業界では野村化する、と言います。あちらは単に煽り目的で仕掛けてるので、3倍は悪質ですが。

[720: 匿名さん]

野村商法はたいがいが嘘。
この物件は知らないけど、建設地の魅力を考えるとリアルだと思われます。


ありゃ誰が見ても良い場所だよ。
今期ナンバーワンじゃない？
来期ナンバーワンは目黒タワー

[721: 匿名さん]

何処にでもアンチ野村いすぎてびっくりしてしまう。

[722: 匿名さん]

野村には何か嫌われる原因があると考えるのが妥当でしょう。火のないところに煙は立たない。
購入者不在の販売方法は私もMRで実感済みです。

[723: 匿名さん]

プラウド仕様悪いよ。
以前出した麻布とかの一等地のは抜群に良かったけどブランドつくって最近はフツーのを高く売り付ける。本気で創らないといつか購入層にそっぽ向かれるよ。
三井は私の中では最高峰。

なにげにモリモトは好き。
間取りとかデザインが考えられてる。
会社は小さいけどモノは評価できる。
本郷三丁目とか良かった。

[724: 匿名さん]

営業さんは大変そうですが、拝見日後、手書きのお手紙が来ました。モデルルーム拝見してはじめての経験で妻とも感心してしまいました。
以前、三菱や住友のマンション見ましたがそんなことは無かったです。
これは社員教育なんですかね？それとも営業マン次第の個別のものなんでしょうか？

[725: 購入経験者さん]

モリモトは業界関係者の中でも評価されてる。
不動産証券化事業に手を出さなければ上場も維持して
いただろうし、色々残念ではあるけど。
高い部屋は坪550くらいは行くんじゃないの？

[726: 匿名さん]

>>724
私もお手紙もらいました。　他の物件でももらう事は多いです。　もらっていやな気はしませんよね。　モリモトはご存じないですよねと営業に言われましたが、よく知っていたし、他の物件で評価もしていました。　ただ売り方が先着順が多かったので、いつも間に合わず残念だったよと話しました。

この物件はカセットエアコンや細かい部分がモリモトの最近の仕様ですとつけてない場合が多いのですが、丸紅からの仕様提案で変えたと言っていました。ここは少しばかり高くついてもそれでよかったと思います。

[727: 匿名さん]

モリモトのことはよく分かりませんが、野村さんの低評価は確かなようですね。

[728: 匿名さん]

野村不動産ってどうですかってスレ読めば買う気が失せます。
酷いことばかり書かれていました。

[729: 匿名さん]

>>728
野村のMRに行ったことあるなら、うなずける内容ばかり。あんな脅しまがいの販売手法のデベに未来はない。
ここはうまいことフォローしてるみたいだね。まあ当たり前のことしてるだけだと思うけど。

[730: 匿名さん]

私が神楽坂よく知らないこと伝えたら後日手作りの町並みマップみたいなものが手紙と共に届きましたよ。
有り難いです。早速歩いてみましたが楽しい街ですね。
私も営業ですがしっかり対応頂けていると思います。
お値段が安くはないので検討中ですが好印象であります。

[731: 匿名さん]

私が神楽坂よく知らないこと伝えたら後日手作りの町並みマップみたいなものが手紙と共に届きましたよ。
有り難いです。早速歩いてみましたが楽しい街ですね。
私も営業ですがしっかり対応頂けていると思います。
お値段が安くはないので検討中ですが好印象であります。

[732: 匿名さん]

ルサンク見た？二つのうちどちらかで決めたいと考えてます。

[733: 匿名さん]

断然ルサンク。
共用部分がゴージャス

[734: 匿名さん]

ルサンクは揉め事とかあるようですし、そういうスムーズにいかない物件って気持ちの面で抵抗があります。神楽坂です。

[735: 匿名さん]

凡庸な外観だと思っていましたが、似たようなテイストのオークウッド白金（賃貸ですが）を現地で見るとクセがなく町並みに溶け込んでいる感じがしたので、コレも長い目で飽きがこないデザインなのかもしれませんね。

どっちかというと、ル・サンク小石川／アトラス新宿河田町ヒルズ／ヒルズ市谷薬王寺 のようなアースカラー・タイルのシックな外観を期待していたのですが...

[736: 匿名さん]

タイルアースカラーだぞ。

ルサンク見ましたけど傾斜地でゲンナリ、内装のチープさでゲンナリ、反対でゲンナリ。
３重苦で断念。
神楽坂は共用部分以外は非の打ち所を感じておりません。

[737: 匿名さん]

買う。決めた

[738: 匿名さん]

思ったより安くてびびった。
完全に嫁がやる気になってしまった。

[739: 匿名さん]

　マンションは8割立地なので良いとは思うけど、プレミアムと言いつつルーバルへの出入りがビングからできないのは残念。

[740: 匿名さん]

間取りがよくない。
モリモトらしさなし。
間取りは丸紅マター？

[741: 購入検討中さん]

予定価格を教えてもらったが、60から70平米の標準的な部屋が＠400ぐらいで、80平米以上で仕様も充実させたプレミアムプランの部屋が＠450から＠500以上の部屋もあった。高級マンションではないのにプレミアムプランは高過ぎだと思う。標準的な部屋の方は8000万円台からあるので一般的なサラリーマンでも少し無理をすれば手が届く感じ。立地は一流だけど、建物は普通のマンションにどこまで払うか悩むな。

[742: 購入検討中さん]

この物件の

メリット
駅が近い　仕様がいい（モデルルームはプレミアムプラン仕様なので８０㎡以下を買った場合どうかは心配）
地歴はいいが、２番手立地（若宮・砂土原・加賀町ほどではない）。


デメリット
外廊下　ミストサウナがつかない　天高が２ｍ４０ｃｍ坪４００以上で残念
南向き限定だと坪４２０～５９３万円（平均４３０万円ぐらい）
交通量が多い道路沿い（理想はジオ払方・パークハウス加賀町ぐらいの道路沿いがいい）
外観は、普通のマンション

[743: 購入検討中さん]

今買わないともっと高くなります。（オリンピック後まで延期か？？？）

１年以上前の分譲単価を、知っていると気が引ける。

不動産は出会いなんでしょうが。

[744: 購入検討中さん]

即完売するでしょうね。

買わないともっと高いのを検討するか、あきらめるかだな。
すごい時代ですね。

[745: 匿名さん]

ミストサウナ付いてるて言ってたぞ

[746: 匿名さん]

買いな場所なのは間違いないな。
富裕層コレクター向き。
あーだこーだの実需要さんはインプレストとかブリリア買った方がいい。

[747: 匿名さん]

ミスト付いてませんよ。

[748: 購入検討中さん]

現在の中古

レゼリアは坪４３０　南向き　築半年　外廊下以外は良い仕様　で売却済み

ヴィークコート加賀町　南向き　３Ｆ　築２年　坪３８０　間取りが悪い　お風呂の仕様がよくない
パークハウス加賀町　南向き　最上階　築半年　よい仕様設　坪４２０　

割高物件
プラウド神楽坂　　
南町ディアージュ

[749: 匿名さん]

天高2400 外廊下が、弱点

[750: 匿名さん]

749さんが、言ってる以外は、優良です。

即完マンション

[751: 匿名さん]

倍率すごそう^_^;

[752: 匿名さん]

ここは洗濯後、洗濯物をベランダに干すまでの動線がほとんど考慮されていない。洋室通過型多すぎる。
購入したおたくのルーバル住戸は、リビング、洋室以外にキッチン、バスまで開口していたのに…

[753: 匿名さん]

他にデメリットは、なんですか？

[754: 購入検討中さん]

倍率はどれくらいになるのでしょうか？

抽選じゃないこともあり？

その辺の感覚が、わからない

ファミリー向け間取りで

[755: 匿名さん]

今年の三井築地物件は、人気でした。100戸で即完

3〜7倍でした。

[756: 匿名さん]

抽選 割高考えると中古も並行して進めていきます。

[757: 匿名さん]

洗濯物は浴室乾燥機でというコンセプトなんでしょうかね。実際うちは外に干しませんから問題なしです。

[758: 匿名さん]

交通量が多いから外干しは、むかない。

[759: 匿名さん]

>>748
笑っちゃうね笑
レゼリアは五軒町物件、加賀町は神楽坂ではない。マンションは何をおいても立地が最重要視で、ブランドも野村のプラウドが最上最高。南町はここにでてきた土地のどこよりも素晴らしくてみんなが憧れている。答えはわかるよね？！

[760: 匿名さん]

ミストサウナは付いていると聴いてます。
確かに外廊下以外は大きな弱点はないです。

[761: 匿名さん]

>>760
外廊下はいいと思うな。通気性があるし、内廊下は災害時に被害が大きいと結論出ているし笑

[762: 匿名さん]

＞７５９

Ｍ３Ｄ殿お疲れ様です。寝てろ。
これが回答。

[763: 匿名さん]

南町は良いところだとは思うがディアージュは無しだね～

この辺り本当飲食店が美味しいよね～

[764: 匿名さん]

南町の変態は、二度と出るな！荒れるだけ。

外廊下 ディスポーザー アパート 低仕様
南町ディアージュのことだよ。

[765: 匿名さん]

弱点 は2400の天高

価格だな。

[766: 匿名さん]

ミストサウナとか、実際そんなに使わんよ。
1418じゃ気持ちよくない。
貧乏人がアップデートと浮つく飛び道具。

[767: 匿名さん]

>>766
ミストサウナ付いてるけど、毎晩使ってるよ。
あなたの家に装備されていると仮定して、好きかそうでないかはあるとしてもそんなに無下に否定するかね？
と考えると、やっぱりヤッカミじゃん！ってなる。

[768: 匿名さん]

ミストサウナ付いてるみたいよ。
問い合わせちゃったよ。

場所が最高いい。大名屋敷跡とか。地歴がいい

[769: 匿名さん]

今高いとか思っているなら今買った方が得策。これからとんでもなく高いか、酷いグレードで今くらいのものが出てきます。
一生買わないてのも有りかも。

[770: 匿名さん]

場所は、3番手立地

３Ａ

砂土原

矢来町

でしょう。

一般論は^_^;

[771: 匿名さん]

どこで汗;かいてんだか…

[772: 匿名さん]

先着順？抽選？
モリモト的売り方？
もう出遅れ？

[773: 匿名さん]

バブル中の今現在マンションを買って、バブル中に売り抜けられるなら買いだろうけど
バブル後に自分が買った金額と同等以上の金出して買える人がどれだけいるだろうか？
これが一番のデメリット
しかもこのバブルは資材と人材不足による原因が大きいから経済情勢とかけ離れた時期に破裂する可能性大

[774: 購入検討中さん]

これぐらいの上昇で「バブル」と言って、尻込みする人はいつまで経っても買えないよ。
欲しい時に、欲しい物件を買えばいいだけ。
バブルかどうかは結果論にしか過ぎないからね。

[775: 匿名さん]

２割損する覚悟で買ったけどね。
なので頭金も２割。
マンションで損したら、その分稼げばいいし、稼ぐ自信や担保がなければ買えないだけ。

[776: 匿名さん]

仮に今が割高で後に値下がりし、買い換える必要が出て低い価格でしか売却できないとしても
他の物件も値下がりしてるんだからほぼ同等の物件に買い換えられます。

投資目的で運用するつもりならともかく、
自分が住むために購入するんなら、欲しい時に欲しい家を買えばいいんです。
ただそれだけのこと

>>775
やっぱりモリモトの会員的先着販売してるんでしょうか

[777: 匿名さん]

土地的に見て、家柄のいい人から優先販売？なんですかね。

[778: 購入経験者さん]

776さん、、777さん。
モリモトの販売戦略には詳しくありません。
でも、購入する意思をはっきりと示し、なお且つ購入資金の目途を明確に示せば、
モリモトは食いついて（？）来ます！！
会員かどうかは、関係ないと思いますよ。
ただ、早期に動くことは必須です。

[779: 匿名さん]

marubeni×morimotoじゃなくてmorimoto－marubeni

[780: 匿名さん]

どうやら抽選販売をきっちりするようです。
ちなみにここは販売から聴いて妙に納得感有ったのは広告しなくても現地が広告で人が集まると言っていたフレーズです。確かに新聞広告とかスーモとかしなくても沢山来てるって凄いよな。

[781: 不動産業者さん]

デメリットのまとめ
１値段が高い
２立地がビミョウ
３天井高が２ｍ４０
４外廊下
５洗濯時ベランダまでの動線がダメ


結論はそんなに大きなハンデがある物件ではないので買いたいのであれば買いだな

補足ですが、ルサンクのスレでは近隣反対運動がクローズUPされているが、この物件もものすごく近隣住民と現在ももめています。
しっかり営業の方に説明を受けてから買わないと、お隣同士にあるので

[782: 匿名さん]

だいぶよく感じたんですが価格はやはり450万程度でしょうか？

もう人気状況とか営業に教えてもらえますでしょうか。

[783: 申込予定さん]

モデルルームに行けば予定価格は教えていただけます。南限定で４２０から５５０ぐらい。平均４３０から４４０ぐらいなイメージです。

モデル行ったほうがいいよ。

購入後近隣の方ともめたくはないのですが、実際近隣住民と本計画は対立している。

[784: 申込予定さん]

想定内の価格付けぽいですね。

神楽坂て本当に物件出ないですね。
坂下の江戸川橋ではなんちゃって神楽坂物件よく出ますが市谷小学区は本当に魅力的です。

[785: 不動産業者さん]

今から潜入調査いってくるぜ。
買えないと思うけどね

[786: 匿名さん]

>>736 >>781
ルサンク小石川は係争中。
景住ネットで見学会をしていました。
全国的に注目されています。