グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[581: 匿名さん]

仕様が悪いというが、どこが悪いのだろうか。
神楽坂というだけで売れるとあるが、高くで仕様が悪ければ売れません。

ここは坪４００万前後らしいですけれど、神楽坂の高台立地のマンションで内装も設備も概観も坪単価に見合っていると感じています。外廊下は正直グレード下げていると思いますけれど。

ネガは説得力のある内容を書き込んでいないので、近くの失敗マンションを購入した人のやっかみでしょうか。
この地域のマンションで人気が出るところには必ず出現するのでうんざりします。

[582: 匿名さん]

>581
悪い、と言っている人は少ないと思います。
普通、と言っているだけではないでしょうか。
そして、神楽坂の立地なら、普通で買います、という人が多い。
それでいいのでは。
1億円以上出せる人は、決して高い仕様とは思わないだけでしょう。
なので、誰もネガってないのでご安心を。

[583: 匿名さん]

>>579
不動産のこと、なにも解ってないね。
個人が気にする・気にしないは別として、地歴の高い土地は価格下落のリスクが著しく低いんだよ。それを見越して人気が高くなり、値付けも相応に上がる。
ちなみに永住するから関係ない、という理論も的外れ。いずれ売却なり相続なりするんだから、土地の価値は維持できるに越したことはない。
なぜ湾岸埋立地が安いか、その答えがここにある。

[584: 匿名さん]

>>583
不動産のこと、なにも解ってないね。
地歴にめぼしいところがなくても、将来性やユニバーサルデザインを考慮したいまどきの再開発で、価格が上昇しているのがいまの豊洲。購買層は「いまどれだけ価値があるか」を評価ポイントのひとつとしているということ。

地歴の高いところに下落リスクが少ないこと、大久保通りの南北で評価が異なることは認めるけど、「神楽坂」というエリア内でくくられる土地のあいだにそこまで差は出ない。
ホントの富裕層なら別かもしれんけど、ココを検討する層の方たちにフィットする話ではない。

つうか、南町にお住まいの方、誰かこの人引き取ってよ...

[585: 匿名さん]

人がどうこうは関係ない迷わず行けよ行けば解るさ。

[586: 匿名さん]

M3Dそして伝説へ……

[587: 申込予定さん]

モデルルーム見てきました。
なんだかんだ言われておりますがグレードは良かったです。
建設地は矢来町分かりやすいくらい良かったです。駅近いね～

[588: 匿名さん]

>>584
湾岸くんが湧いてきた！
まさかの神楽坂ライバル視笑？
ゆにばーさるでざいん☆とか言えば賢く見られるとでも思ってるのかね。海沿い立地と同様に人間的な基盤も脆弱だこと。

[589: 検討中]

584
ウメ タテーゼは潮風に吹かれる場所で仲間と語らい合ってなさい。ここはスレ違い。

[590: 購入検討中さん]

「普通」のファミリーマンションという書き込みがありますが、まさにその通りだと思います。
営業の方も「番町や広尾にあるような中心が億を超える高級マンションではなく、売りやすい価格で早期に完売させたい」と言ってました。
そのため「部屋の広さも60、70平米台を中心に、内廊下でなく外廊下を採用し、駐車場も地下駐車場でなく機械式駐車場にした」そうです。
まさにそういうコンセプトのマンションなのでしょう。
高級マンションを期待していた人にとっては期待はずれなのでしょうが、その分手の届きやすいマンションになったと思います。
40平米台の部屋もありますから入居者の層も若い人が多くなりそうですね。

[591: 匿名さん]

「比較的手が届きやすいマンション」なのかもしれないけど、ファミリー向けで9000万くらいになっちまうんですよね...
上場リーマン倹約共稼ぎ＋贈与ありくらいでないと買えないんじゃないのか（ＴＴ）

生まれ変わって稼げる職種に就いてから出直してきます...

[592: 買い換え検討中]

モリモト単体事業だったらもっとかっこよかったのかなぁと思ったりする。
まあ、不動産は場所が全てなので私は迷わず買います。50㎡台ですが。倍率ヤバイですかね？

[593: 購入検討中さん]

>>592
土地を仕入れたのはモリモトだけど、事業規模が大きくなるということで丸紅に声をかけたそうですよ。
デザインや部屋の仕様を決めたのはモリモトが中心のようです。
私はモリモトのマンションを見るのは初めてでしたが、デザインも仕様も今時のマンションの普通と感じましたが、みなさんのモリモトに期待するイメージは違うのでしょうか？

[594: 買い換え検討中]

8千万以上は購買層が極端に減る。なので見かけグロスを下げて70平米前後の3LDKを多めに販売。購入者は立地を重視し過ぎた結果、実際に住んでみるとリビング&収納の狭さにビックリ、でも後の祭り。。。お子さんが二人いるご家庭から最近この様な話を良く聞きます。
ですので、例えば他の物件でも良いので、10-12平米と14-15平米のリビングを見比べた上で、決断するのをオススメします。

[595: 匿名さん]

70平米で8000万きることはないでしょうって言われたよ。

[596: 買い換え検討中]

400万超なら8000万切りませんね。
山手内側駅近ならそんなもんでしょう。

買えるかは別として妥当だろうね。

[597: 匿名さん]

今はコストダウンがされてるなかでは頑張っている仕様だと思いましたよ。
普通と感じる人は更に上のクラスの物件見ているか2～3年前から実は時代が止まってしまっている人だと思います。

某小石川物件や某財閥低層大規模よりもよっぽどグレード良かったですよ。

[598: 匿名さん]

その某小石川物件や某財閥低層大規模ではここが大したこと無いと吹いている方がいる。
営業だろうけど。

[599: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/re/32160/
人気度高いし。丸紅は中古になっても価格が落ちないみたいですよ。

[600: 買い換え検討中]

大江戸線を利用するのでこの物件が目にとまったのですが（遅すぎ！）早速MRを見たいと連絡しましたが資料が届いてから申し込んでくださいとのこと。資料が届くのは２週間後だそうで、そんなに人気がある物件なんでしょうか？
予算は７０００万円位ですが、もう無理でしょうね？

[601: 購入検討中さん]

>>600
MR見学はすでにキャンセル待ちが100組以上で大人気のようです。
価格の正式発表はまだですが、坪400万は覚悟しておいた方がよさそうです。
7000万の予算では60㎡がやっとだと思います。

[602: 匿名さん]

希望の間取りは？

[603: 匿名さん]

黒田バズーカも思ったほど効果が出てませんね。
すると、「オリンピックに向けて不動産価格はずっと上がっていく」みたいなイメージは、実際のところどうなるんでしょうか。
また、高値でつかむリスクが大きくなったりしないんですかね。
不動産相場は上がっても、不況や個人消費の低迷で、売ろうと思ったときに売りたい価格で売れなければ、結局あまり意味がないと感じます。
特に、こういう価格帯の物件だと、売るときにも（少なくとも普通のサラリーマンが買えるようなものに比べれば）時間がかかるかもしれないので、余計にそう感じてしまいます。
不動産相場が上がっても、賃貸に出すときの価格はそれほど上げられないですし。

[604: 匿名さん]

ルサンク小石川後楽園が比較マンションかな？
あとはどこ？

[605: 買い換え検討中]

某財閥低層大規模、ってどこですか？興味深々です

[606: 匿名さん]

インペリアルガーデンでしょう。

[607: 購入検討中さん]

説明会に参加された方、北側棟の２LDKのCタイプの値段の範囲はどのくらいでしたか？
予算が７５００万円だと何階くらいでしょうか。。

[608: 匿名さん]

地下

[609: 購入検討中さん]

地下ですね(笑)

[610: 購入検討中さん]

大きさが62くらいなので、4階か5階と思ったのですが。。。

[611: 匿名さん]

要は予算合わないってことね。

マンションはもうサラリーマンが買える時代ではないね
8000万以下予算者は郊外行こうぜみんな～ってどこまで行けば70平米8000万でお釣りか来るくらいで買えるのでしょうか。

[612: 匿名さん]

神楽坂が高いだけで、早稲田や江戸川橋あたりの物件はその価格で買えるよ

[613: 匿名さん]

なんでここモリモトなんかなんだろ
財閥とかの方が良かった…

[614: 物件比較中さん]

立地がいいだけで、デザインは庶民的な普通のマンション。
値段だけが高い。日本人ってデザインが凡庸なマンションにも高い金出すよね。美的感覚ないのかな

[615: 匿名さん]

残念ながら最低8500はひつようでしょう！

[616: 匿名さん]

ショートランニングつけるなら、
トワイシア2
かな

[617: 購入検討中さん]

ショートランニングって、何ですか？

[618: 匿名さん]

高台がいい。低地は嫌です。

[619: 匿名さん]

即完売に5000点

[620: 匿名さん]

2年前なら8000万あれば都内の人気エリア、今より仕様が良くて普通に買えたよ。

[621: 匿名さん]

２年前はまだ民主党政権でデフレって言われてた頃だもの

[622: 匿名さん]

さらに言えば円高でした。ドル換算でみれば　80円→115円　8000万→11500万　つまりちっとも上がってないんですよ。　金利が落ちてるから買いやすくなってるしね。

[623: 匿名さん]

それが故に外国人が増えてきたというわけですね。

[624: 匿名さん]

何だかんだで人気はありそうですね。
比較できるマンションが少ないですね。

[625: 匿名さん]

MＲに行かれた方の口コミが、更新されないですね。
予定価格と感想があれば教えて下さい。

[626: 匿名さん]

欲しいが高い。

[627: 物件比較中さん]

欲しい？住みたくはないの？ここは東西線しか使えないのがネックだわー。

[628: 匿名さん]

？大江戸線使えるじゃん。

市ヶ谷、飯田橋が使えないってこと？

[629: 物件比較中さん]

帰りは登り坂ですからね。大江戸線は入り口からホームまで遠いし。ふむ。

[630: 匿名さん]

私は大手町に出れれば問題なし。
駅近だし高台で魅力的。

[631: 匿名さん]

70平米台を探していますが、価格はどんな感じですか？うち廊下でもないようなので、べらぼうな価格でないことを祈っています。

[632: 購入検討中さん]

事前説明会でも価格の発表はありません。
坪400以上はするとのことです。

[633: 匿名さん]

４００は今じゃ当然でしょう。　JR駅近タワマンなら中古でも４００じゃ買えないもの・・・　今週やっとモデルルームにいけます。　価格教えてくれないんですか。要望書状況見てからなんでしょうけど、いやな予感がしますね。　平均で４２０あたりじゃないでしょうか。

[634: 匿名さん]

400なら妥当だろうね。
個人が買える買えないの僻みなくしていうと400位なら安いんじゃないの？山手中駅近なら、もはや500の世界だよ。
誰が買うんだ？って思うけど売れちゃうみたいだね。
この前代々木で見たら60㎡1億でビビりましたよ。

[635: 匿名さん]

>>628
飯田橋まで徒歩で20分くらいかかります（市ヶ谷はもっと遠い）
駅からはほとんど上り坂です

たまに散歩ならいいけど、毎日の通勤で歩くのは現実的には無理です

[636: 匿名さん]

GDP速報。
販売者にとっては悪いタイミングですね。
上がる一方の値付けも、収束するかもですね。
この物件では、そのまま行きそうですが。

[637: 匿名さん]

最近の相場高は景気動向を受けたものではなく建築資材や人件費の高騰の影響だと思いますので、あまり変わらないのではないでしょうか。
景気悪化で土地が安く仕込めれば多少は下がりそうですけど、それも数年後でしょうかね。

[638: 匿名さん]

値上がりが景気動向によるというよりも、人件費や資材の高騰による部分が大きいというのは、私もそう思います。
しかし、過去を見ると、やはり世の中の雰囲気的な部分も大きくはないでしょうか。
先ほど発表された首都圏マンション発売戸数の数字も加味されることで、少なくともむやみな値上げは止まってほしいなと思います。
といっても「神楽坂だから」「問い合わせの数がすごいから」ということで、ここは強気な設定になるでしょうが。

[639: 匿名さん]

モデルルーム見学や説明会の予約は年内いっぱいと言っていますが、そもそも土日しか受付してないからでしょう？

[640: 匿名さん]

本当なのかどうかわかりませんが、この掲示板では「200組以上がモデルルーム見学待ち」という書き込みがありました。
それが本当だとしても、対来場者成約率の平均値と総戸数を考えれば、決して多くないというか、少ないという見方さえもできるかと思います。
某財閥系のマンション販売の友人にこの数字を言ったら、笑ってました。
200組以上なんてすごい！と思ってしまう方は、冷静に計算をしてみたほうがいいかもですね。

[641: 匿名さん]

坪450程度らしいと聞きました。

[642: 匿名さん]

笑っているその友人は状況が全く分かってない方だったようですね。　すでに年末まで平日を含め予約でいっぱいでしたし、販売開始の関係でこれ以上予約は取らないそうです。　それでも１月中旬くらいまで案内しないとさばけないそうで、そのあたりに１次となるようです。　

予定価格が来月出ても再度の打ち合わせは夜のみしかできないので、その予約も平日でも２週間後でしたよ。土日だとずっと先でしょう。　ほしい部屋があったので申し込み予定ですが、価格もですが倍率が高いのはあきらめるしかないですね。　

２００組以上がモデルルームの見学待ちではなく、見学のキャンセル待ちですよ。

[643: 素人]

見学自体は2000組位は行っているのではないでしょうか。

[644: 匿名さん]

モデルルール３つ見て契約したけど、そんな10も20も見るもんじないでしょ。

[645: 匿名さん]

大人気だと思わせたい営業。
大人気だと思いたい購買者。
両方の気持ち、よくわかります。

東西線メインでいける人には、良い物件ですね。
JR利用も頻繁な私としては、飯田橋乗り換えが入るので、かなり迷います。
市ヶ谷・飯田橋までタクシーを気にせず利用するという前提も選択肢の一つです。

[646: 匿名さん]

GDP下がって価格が下がるなんてあり得ないでしょ。
頭悪いんですかね。

[647: 匿名さん]

GDP下がって価格が下がるなんてあり得ないでしょ。
頭悪いんですかね。

[648: 匿名さん]

>>645
何度も見学の件で電話して、キャンセルがありようやく行けたものですが、人気があるかどうかは別として、少なくても見学者は大勢来ていますよ。　モデルルームが見学者数に対し小さく、営業人数を置けないという点はあると思いますが、ここは間違いなく人気物件と言っていいと思います。　営業数から考えて６００組強位を消化したあたりだと推察します。

また平日だったので年配の方が多かったのですが、神楽坂だからというよりハザードを気にされている方の来客が多く、駅近で、高台、地盤良し、住みやすそう、人気小学校が近いなどが来客理由のようです。　たまたまその条件にはまる物件で今売っているのがここだったという事でしょう。　神楽坂の飲食店には行ったことがあるが、その奥は来たことがなかったという方も多いそうです。

[649: 匿名さん]

>>648
随分早起きですね、お年を召されていらっしゃるんですか？

[650: 匿名さん]

価格が合わないと僻む方が多くなります

[651: 匿名さん]

642、648。
なんでそんなに営業に協力するの？

あと、良い意味で（いかにもな高級マンションや港区の中心ではなく、神楽坂を日常的に楽しみながら肩肘張らずに暮らせそうというのが私にとっての魅力です）、特に僻みを買うほど大した物件ではないと思いますが、みなさんはどうお感じでしょうか。

[652: 匿名さん]

立地的にすごくいい物件だと思います。大したことはあるかと。

[653: 匿名さん]

人気が無いならモデルルームも閑古鳥が泣いているんでは？
行ってないから解りませんが行った人は解るんじゃない。

場所は確かに魅力的で都心部のマンションの中では良い部類のマンションだと思います。

[654: 匿名さん]

10年に一度の逸材

[655: 周辺住民さん]

しらんけど、モデルルームが賑わっているのは良いですよねー
しかし購買者は正直で、価格設定と物件価値を冷静にみてます
そらー誰も損したくないもんね

[656: 匿名さん]

> しかし購買者は正直で、価格設定と物件価値を冷静にみてます
> そらー誰も損したくないもんね
東京オリンピックも終わり、中古マンションがタブついていることが再認識される
10年後を冷静に見れば、きっとこの坪単価は出さないでしょう。
でも、今はプチバブルがはじける前。
坪450程度なら出せる人は、少なくともここの戸数分は、余るほどいるはず。
だから、倍率が5倍つく部屋もめずらしくない状態できっと即日完売でしょう。

大人気だと思わせたい営業。
大人気だと思いたい購買者。
と書かれていますが、思わせたい・思いたいといった意図的なものでなく、
今は、プチバブルの中。

山手線内の中心なので、プチバブルがはじけるのは最後だと思います。
はじけるまで、あと何年と見るかで、ばばを引く人が決まる。

[657: 匿名さん]

もうおよその価格が出ていると思います。今一度、その価格が本当に妥当かを見極める時期だと思います。需要と供給のバランスで、世の中成り立っています。これからのことを考え、今一度妥当な価格かをみていかないとなりません。単純に場所がいい、駅近、高台など、それらの要件が、果たして価格に見合うものか、自分の価値観と見合うものかを考えて、物件を選ぶ時期かと思います。結局、提示された価格にのるか、のらないかで、需要と供給のバランスが決まりますので、皆さんが提示された価格に踊らされることなく、冷静に判断し、決めることが、適正価格につながると思います。どの物件もそうですが、適切な価格であることを望みます。

[658: 匿名さん]

656さんのお話、ごもっともかと。
今後の景気動向を抜きにしても、家余りや人口減のトレンドは覆せませんので、10年後から見れば「あのときは高かったねー。今から見れば信じられないねー」となる確率は高いと思いますが、そのことに触れる人は少ないようですね。
とはいえ、10年も待っていられない人が大半でしょうから、現状で見れば良い物件の部類に入るここは即完売でしょう。
後から見れば自明でも、バブルにいるときって、今がバブル状態であることを認識するのが難しいですよね。

[659: 匿名さん]

すでに価格を知っている人は少なからずかと思いますが、この掲示板にはあえて情報を書き込まないみたいですね。
私にとっては「へー、やっぱりそんな感じですか」と、「プレミアム系を高くしたいのはわかるけど、ちょっと乗せすぎでは？」が素朴な感想でした。

[660: 匿名さん]

坪400万程度でここより良い場所有る？

白金とか麻布は500位だし

400で用賀とか小石川でしょ？

ならば神楽坂かと。

[661: 匿名さん]

私も営業さんに価格伺いました。しかし買う気なので、ここの書き込みはずーーっと残りますし、書きません。

[662: 匿名さん]

450だと。

[663: 匿名さん]

私も買う気があるので価格は書きませんが、間違った情報を載せている人もいるみたいですね。
知らないのに書いているのか、それとも情報操作か、はたまた自分がほしい部屋のみの価格を知っているからなのか？

[664: 購入検討中さん]

もう契約が始まっているのですか？
抽選ではなく先着順なのですか？
前レスで契約したという方がいましたが・・・？

[665: 匿名さん]

モリモト物件って友の会優先販売があるんじゃないの
早期来場者にそのまま優先販売しちゃうことがあるみたいだけど
（ここはどうだかは知らないよ）

[666: ご近所さん]

戸建住居中のものですが、トイレ一つ、洗面ボールも一つ、玄関も特に広くないマンションに惚れ込むのではなく、戸建に選択肢を広げたらどうですか？
五畳や六畳の部屋を一部屋に数えてもね。。
山手線内でも自分で土地探し、家作りした方が　もっと広くて立派な家に住めますよ。

[667: 匿名さん]

山手線内で一戸建てなんて、１億円出してもミニ戸建てみたいのしか建てられないですよね
駅から遠くて、毎日何回も自宅内で階段を上り下りですか？

しかも庭の植木雑草の手入れとか、配管の清掃とか、屋根や外壁の点検修理なども必要ですし
留守中のセキュリティーも心配です
そういう管理面も込みでマンションが選択されているのだと思います

５億とか１０億とか持っていて
豪邸を建てて、お手伝いさんとか警備員を雇って生活できるのなら一戸建てでもいいと思いますが

[668: 匿名さん]

同意。

[669: 匿名さん]

>>667
山手線内でも、千駄木とかブランド立地から外れた場所であれば、１億の予算があればボチボチいい家が建つ気がしますけどね。
マンション価格がぐんぐん上がるのと比較して、戸建はそれほど値上がりしていない気がします。

管理不安で積極的にマンションを選択することも全うな見解ですが、少し目線を変えてみるのもいいかもしれませんよ。
個人的には、フツーの給与所得者＆居住目的の購入であれば、7000万以上くらいの予算からは戸建も並行して検討してみるのもアリと思います。

[670: 匿名さん]

この物件の検討者の属性として、匿名掲示板を使われる方が少ないのかもしれませんが...

MR訪問が盛況らしい割に、訪問した検討者さんからの情報があまり流れてきませんね。
先に書かれていたように、本気の検討者が多くて、みなさん揃って情報は流したくないということなのでしょうか。

沈黙の駆け引きというか、掲示板ごしに見えない緊張感が伝わってくるようです。

自分は高値懸念で検討を降りたクチですが、やはり先行きは気になります。全戸一斉即日完売の勢いで終わるかも。

[671: 匿名さん]

都心でマンション検討している人たちからすると、戸建ては方向性が違うと思う。
維持の面でいろいろ面倒くさいからマンションがいいという方もいます。実際はマンションも維持メンドクサイですけどね。

[672: 匿名さん]

戸建てで考えていた自分でも、このマンションは魅力的に思えて来て、頭から離れなくなってしまった。予算から考えると部屋は狭いけど、この立地は人気でしょうね。

[673: ご近所さん]

>>669
６６６です。同じ意見です。ありがとうございます。

マンションに惚れ込むのもわかるんですが、手と足と頭脳を使えばもっと良い家に住めるんですけどね。
単純にもったいないな～と思います。

[674: 匿名さん]

戸建で道路付けが良くて30坪以上で整形地だったら山手内側で一体いくらするんだ？
いつも神楽坂駅前でオープンハウスがビラ配りしていますがそれの宣伝？
狭くてショボいなら安いんじゃないの？

[675: 物件比較中さん]

思わずオープンのチラシ貰っちゃったけど、一番高いところで天井高が2.3m。あー、そうやってコストダウンしているのかと合点がいった。当然それだけでなしだな。

[676: 匿名さん]

千駄木は一億じゃ無理。
偉そうなわりに知識ないね。

[677: 匿名さん]

草むしりや階段の登り降りもイヤだって言ってんのにそこは完全に無視だし
建て売り業者の宣伝だろうね

学校も病院も充実した都心でバリアフリーの都心マンションが現在のトレンド
一戸建てがいいなんていう考えはもう古いです

[678: 匿名さん]

ここのマンションギャラリーの目の前にいるハイエナ。
薬王寺、グランドメゾン弁天町、インプレスト、ブリリア、オープンハウス。

周辺マンションはほぼ全員集合

[679: 購入検討中さん]

南向きで考えてるけど最安415くらいみたい
それ以外も400弱からっぽい
なかなかきついね

[680: 匿名さん]

今時期普通しょ。
相場間的には買えるかは別としてね。