グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[547: 周辺住民さん]

ラカグブームもそう長くは続かないと読むが

[548: 矢来町住民]

ラカグ、家の近くなので建設を見守りながら できるのすごく楽しみだったのですが、できてみたら高いし欲しい物がないし、ほんとすぐ飽きられそう。しかしラカグの中のカフェテリアはいつも盛況ですね。

[549: 匿名さん]

>>541
ここ丸紅幹事ですか？

[550: 不動産業者さん]

>>549

6:4の出資比率ですね。

[551: 匿名さん]

丸紅なんです。はぁ…
グレード低いかもですが安く出る可能性は丸紅物件だけに期待はあります。

[552: 匿名さん]

営業に薦められた中華屋でチャーハン食べたけど美味しかったです。病み付きになりそうな味でしたわ。

[553: 購入検討中さん]

え？ モリモト仕様を期待するのは間違い？

[554: 匿名さん]

次は神楽坂飯店の一升チャーハンとジャンボ餃子にトライしてください。遺書したためてから臨むが良し！
　＞５５２

[555: 匿名さん]

ここはモリモト仕様って聞いてたけど、違うの？
ＭＲ行こうと思っていたが、無駄足？

[556: 匿名さん]

丸紅寄りの仕様だけどモリモトテイストも入ってる感じ。

[557: 匿名さん]

モリモトのが良いよね。
丸紅て良いの？商社系なんで本気度を感じないけどどーなの？

[558: 購入検討中さん]

MRに行ったけど、ちょっと期待はずれでした。
部屋の作りは悪くないと思うのですが、60〜70平米が中心で80平米以上の部屋は少なめでした。
いわゆる高級マンションではなく、比較的若い年齢層をターゲットにした普通のファミリーマンションのようです。
@400以上ではあるけれども1億まではしないというところでしょう。
価格は未定とのことですが「@400は下回らない」ということを営業マンさんは言っていました。
とにかくすごい反響のようで、MR見学は予約でぎっしり、キャンセル待ちも何百組もいるそうです。
販売を開始したらきっとすぐに売れてしまうのでしょう。
抜群の立地なのだからもっと高級マンションを建ててほしかったと思いました。

[559: 匿名さん]

マンションは、モリモト＞丸紅
安心感は丸紅＞＞＞＞＞モリモト。

故にいいとこ取りのコラボじゃない？

[560: 匿名さん]

あんまりデメリットはないですよね。
駅近いし無難なイメージがあります。坪400万程度ならあまり時間はかからないでしょう。

[561: 購入検討中さん]

デザインや部屋の造りはモリモトが中心で、資材の調達なんかを丸紅に頑張ってもらっているというようなことを言ってました。
営業マンさんは皆、モリモトの人でした。
販売価格に関してはモリモトと丸紅でまだ調整しなければならないそうです。

[562: 購入検討中さん]

>>560
マンション価格が上昇しているので、それをデメリットと感じなければデメリットはないと思います。
普通のファミリーマンションと考えればとても良いマンションだと思います。
早く売り切るために高額物件にはしなかったそうです。

[563: 匿名さん]

天井高2400しかないのは価格を考えるとイマイチです。狭い部屋がおおくて金持ちは興味示さないだろうし、若者ターゲットでこの価格で100戸以上売れるんだろうか。

[564: 匿名さん]

400ならばプチ高級だから以前の時代の330前後なんで売れそう。
高級路線の本格派な白金、広尾なんかはもはや500超え。昔なら400弱。
安くなることは当分無さそうだから諦めるかな。
多分、我々サラリーマンが買えなくても富裕層やら海外VIPで都心の良好立地マンションは売れちゃうんでしょうね。
ブツブツ文句言わずに諦めて賃貸住んで将来実家に戸建でも建てるかな。

[565: 匿名さん]

そもそも超本格派はここで探さないでしょう。
番町とか。
ミドルアッパー狙いでしょう。
ターゲットはライセンサーや証券マンなんかじゃないでしょうか。

[566: 匿名さん]

予算9,000万以上の人なら、70m2以上の部屋をここで楽しく選べそう。
1億ある人は、内廊下や重厚なエントランスも含め、もっと高い仕様を要求しそう。
というわけで、大金持ちでないけど、結構お金持ってるかも的な小金持ちさんが、販売対象者。
仕様的にはピアースだけど、坪単価的にはディアナコートって感じ・・・
私には買えません。買える人が素直に羨ましいです・・・

MRは年内にさばけないほどキャンセル待ちらしいですが、
いっそ、まずは9,000万円以上出せる人からご案内、8,000万以下の人はお断り、とかすれば
もっと効率よくMRを廻せそう。当たり前か。

[567: 匿名さん]

グレードに関してはディアナ小石川よりだいぶ高かったよ。

営業の自信満々感が凄かった。
まぁ凄い人気なことは間違いないでしょう。
売れるかは別としてね。

[568: 匿名さん]

神楽坂てそもそも人気あるの？
人気の理由はなんなんでしょう？

[569: 匿名さん]

若いファミリー対象のファミリーマンションならすぐ売れそうだし外廊下で何の問題もないですね
売れるのってそんなのかなりの部分を親に出して貰って買うに決まってるでしょ

[570: 匿名さん]

甘えん坊の僕ちゃんがたくさん入居するマンションなんですね。

[571: 匿名さん]

これ以前他のスレに貼ってあったアンケート
http://www.next-group.jp/press/pdf/130111.pdf

アンケートの内容は、住みたい街トップになる吉祥寺はどうしてなのかっていう分析なんだけど
よく見ると
都心部（千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区）の住人は２位神楽坂・３位広尾・４位麻布十番
地下鉄沿線の住人は２位神楽坂・３位自由が丘・４位目黒と回答してる

[572: 匿名さん]

モデルルーム行きましたが、ほんと、良くも悪くも「普通」のマンションですよ。
あの辺が好きで、特にこれといったネガティブ要素もなく（ただし特段な魅力もなく）、時代的に1、2割の割高感がある物件に惹かれる方ならいいんじゃないでしょうか。
個人的には、このくらいの価格を出すなら、もうちょっと何か夢や魅力が見いだせる物件を選びたいところです（時代的に難しいですが）。
まあ、「神楽坂」自体に夢が持てる方もいらっしゃるでしょうが。

[573: 匿名さん]

>モデルルーム行きましたが、ほんと、良くも悪くも「普通」のマンションですよ。
私も行きましたが、全く同感。
どの部分を仕様が高い、と言われているのかよくわかりません。
でも、
やっぱり人気の神楽坂だから、普通でも十分高く売れる、と業者は読むだろうし、
神楽坂に魅力を感じる買い手も、普通なら買うよ、
となるのでしょうね。
需要と供給の関係で価格が決まる。

逆に、神楽坂に魅力を感じない人、本当の神楽坂じゃないと思う人には、高く感じる、
あるいは、なぜそんなお金を出すのか理解しづらい。

[574: 匿名さん]

ここ設計会社は日企設計です。アーキサイトメビスが監修になっているのは、丸紅の予算では設計できないとの判断ですよね。物件HPには、いかにもアーキサイト設計のように見せているが、モリモト幹事ならよかったのにね。グランスイートだと普通のファミマンですね。

[575: 匿名さん]

マンション自体の出来がどうこうとは関係なく売れてしまう物件だね。
ヴィーク神楽坂やトワイシア中古の売れ行きを見れば明らかで、かつ立地の地歴はこちらの方が上。

[576: 匿名さん]

神楽坂と言うだけで、人が集まるんですね。地名ブランド思考ですかね。結構期待していたのに外観も仕様も残念です。

[577: 匿名さん]

「この立地だったら、仕様等で特に問題がなければそれでいいよ」的マンションですね。
近所に住んでいますが、それほど魅力的な立地でもないと思うんですが（もちろん、悪くはないですよ。でも、そんなに魅力的かな？）。
この時代にしちゃ、価格をそれほど上げてこないというんだったらいいですけどね。
私にとってはとにかく「価格しだい」です。

[578: 匿名さん]

地歴がポイントなのでしょうね。
高貴な人にはピンと来るのでは。

[579: 匿名さん]

よく地歴とか地位がいいって言ってるけど、住むのに影響ある？人に自分が住んでるのは昔○○だったんだよ、なんて自慢するため？

[580: 匿名さん]

地歴がポイントで購入される方はいる、かもしれませんが、多くはないと思いますよ。
「今の」神楽坂が好き、な方が大部分でしょう。
「昔の」神楽坂がよほどひどい地歴でなければそれでOK。
地歴がよい所は一般的に地盤もよい、といった実利的な部分もあるとは思います。

[581: 匿名さん]

仕様が悪いというが、どこが悪いのだろうか。
神楽坂というだけで売れるとあるが、高くで仕様が悪ければ売れません。

ここは坪４００万前後らしいですけれど、神楽坂の高台立地のマンションで内装も設備も概観も坪単価に見合っていると感じています。外廊下は正直グレード下げていると思いますけれど。

ネガは説得力のある内容を書き込んでいないので、近くの失敗マンションを購入した人のやっかみでしょうか。
この地域のマンションで人気が出るところには必ず出現するのでうんざりします。

[582: 匿名さん]

>581
悪い、と言っている人は少ないと思います。
普通、と言っているだけではないでしょうか。
そして、神楽坂の立地なら、普通で買います、という人が多い。
それでいいのでは。
1億円以上出せる人は、決して高い仕様とは思わないだけでしょう。
なので、誰もネガってないのでご安心を。

[583: 匿名さん]

>>579
不動産のこと、なにも解ってないね。
個人が気にする・気にしないは別として、地歴の高い土地は価格下落のリスクが著しく低いんだよ。それを見越して人気が高くなり、値付けも相応に上がる。
ちなみに永住するから関係ない、という理論も的外れ。いずれ売却なり相続なりするんだから、土地の価値は維持できるに越したことはない。
なぜ湾岸埋立地が安いか、その答えがここにある。

[584: 匿名さん]

>>583
不動産のこと、なにも解ってないね。
地歴にめぼしいところがなくても、将来性やユニバーサルデザインを考慮したいまどきの再開発で、価格が上昇しているのがいまの豊洲。購買層は「いまどれだけ価値があるか」を評価ポイントのひとつとしているということ。

地歴の高いところに下落リスクが少ないこと、大久保通りの南北で評価が異なることは認めるけど、「神楽坂」というエリア内でくくられる土地のあいだにそこまで差は出ない。
ホントの富裕層なら別かもしれんけど、ココを検討する層の方たちにフィットする話ではない。

つうか、南町にお住まいの方、誰かこの人引き取ってよ...

[585: 匿名さん]

人がどうこうは関係ない迷わず行けよ行けば解るさ。

[586: 匿名さん]

M3Dそして伝説へ……

[587: 申込予定さん]

モデルルーム見てきました。
なんだかんだ言われておりますがグレードは良かったです。
建設地は矢来町分かりやすいくらい良かったです。駅近いね～

[588: 匿名さん]

>>584
湾岸くんが湧いてきた！
まさかの神楽坂ライバル視笑？
ゆにばーさるでざいん☆とか言えば賢く見られるとでも思ってるのかね。海沿い立地と同様に人間的な基盤も脆弱だこと。

[589: 検討中]

584
ウメ タテーゼは潮風に吹かれる場所で仲間と語らい合ってなさい。ここはスレ違い。

[590: 購入検討中さん]

「普通」のファミリーマンションという書き込みがありますが、まさにその通りだと思います。
営業の方も「番町や広尾にあるような中心が億を超える高級マンションではなく、売りやすい価格で早期に完売させたい」と言ってました。
そのため「部屋の広さも60、70平米台を中心に、内廊下でなく外廊下を採用し、駐車場も地下駐車場でなく機械式駐車場にした」そうです。
まさにそういうコンセプトのマンションなのでしょう。
高級マンションを期待していた人にとっては期待はずれなのでしょうが、その分手の届きやすいマンションになったと思います。
40平米台の部屋もありますから入居者の層も若い人が多くなりそうですね。

[591: 匿名さん]

「比較的手が届きやすいマンション」なのかもしれないけど、ファミリー向けで9000万くらいになっちまうんですよね...
上場リーマン倹約共稼ぎ＋贈与ありくらいでないと買えないんじゃないのか（ＴＴ）

生まれ変わって稼げる職種に就いてから出直してきます...

[592: 買い換え検討中]

モリモト単体事業だったらもっとかっこよかったのかなぁと思ったりする。
まあ、不動産は場所が全てなので私は迷わず買います。50㎡台ですが。倍率ヤバイですかね？

[593: 購入検討中さん]

>>592
土地を仕入れたのはモリモトだけど、事業規模が大きくなるということで丸紅に声をかけたそうですよ。
デザインや部屋の仕様を決めたのはモリモトが中心のようです。
私はモリモトのマンションを見るのは初めてでしたが、デザインも仕様も今時のマンションの普通と感じましたが、みなさんのモリモトに期待するイメージは違うのでしょうか？

[594: 買い換え検討中]

8千万以上は購買層が極端に減る。なので見かけグロスを下げて70平米前後の3LDKを多めに販売。購入者は立地を重視し過ぎた結果、実際に住んでみるとリビング&収納の狭さにビックリ、でも後の祭り。。。お子さんが二人いるご家庭から最近この様な話を良く聞きます。
ですので、例えば他の物件でも良いので、10-12平米と14-15平米のリビングを見比べた上で、決断するのをオススメします。

[595: 匿名さん]

70平米で8000万きることはないでしょうって言われたよ。

[596: 買い換え検討中]

400万超なら8000万切りませんね。
山手内側駅近ならそんなもんでしょう。

買えるかは別として妥当だろうね。

[597: 匿名さん]

今はコストダウンがされてるなかでは頑張っている仕様だと思いましたよ。
普通と感じる人は更に上のクラスの物件見ているか2～3年前から実は時代が止まってしまっている人だと思います。

某小石川物件や某財閥低層大規模よりもよっぽどグレード良かったですよ。

[598: 匿名さん]

その某小石川物件や某財閥低層大規模ではここが大したこと無いと吹いている方がいる。
営業だろうけど。

[599: 匿名さん]

https://www.sumai-surfin.com/re/32160/
人気度高いし。丸紅は中古になっても価格が落ちないみたいですよ。

[600: 買い換え検討中]

大江戸線を利用するのでこの物件が目にとまったのですが（遅すぎ！）早速MRを見たいと連絡しましたが資料が届いてから申し込んでくださいとのこと。資料が届くのは２週間後だそうで、そんなに人気がある物件なんでしょうか？
予算は７０００万円位ですが、もう無理でしょうね？

[601: 購入検討中さん]

>>600
MR見学はすでにキャンセル待ちが100組以上で大人気のようです。
価格の正式発表はまだですが、坪400万は覚悟しておいた方がよさそうです。
7000万の予算では60㎡がやっとだと思います。

[602: 匿名さん]

希望の間取りは？

[603: 匿名さん]

黒田バズーカも思ったほど効果が出てませんね。
すると、「オリンピックに向けて不動産価格はずっと上がっていく」みたいなイメージは、実際のところどうなるんでしょうか。
また、高値でつかむリスクが大きくなったりしないんですかね。
不動産相場は上がっても、不況や個人消費の低迷で、売ろうと思ったときに売りたい価格で売れなければ、結局あまり意味がないと感じます。
特に、こういう価格帯の物件だと、売るときにも（少なくとも普通のサラリーマンが買えるようなものに比べれば）時間がかかるかもしれないので、余計にそう感じてしまいます。
不動産相場が上がっても、賃貸に出すときの価格はそれほど上げられないですし。

[604: 匿名さん]

ルサンク小石川後楽園が比較マンションかな？
あとはどこ？

[605: 買い換え検討中]

某財閥低層大規模、ってどこですか？興味深々です

[606: 匿名さん]

インペリアルガーデンでしょう。

[607: 購入検討中さん]

説明会に参加された方、北側棟の２LDKのCタイプの値段の範囲はどのくらいでしたか？
予算が７５００万円だと何階くらいでしょうか。。

[608: 匿名さん]

地下

[609: 購入検討中さん]

地下ですね(笑)

[610: 購入検討中さん]

大きさが62くらいなので、4階か5階と思ったのですが。。。

[611: 匿名さん]

要は予算合わないってことね。

マンションはもうサラリーマンが買える時代ではないね
8000万以下予算者は郊外行こうぜみんな～ってどこまで行けば70平米8000万でお釣りか来るくらいで買えるのでしょうか。

[612: 匿名さん]

神楽坂が高いだけで、早稲田や江戸川橋あたりの物件はその価格で買えるよ

[613: 匿名さん]

なんでここモリモトなんかなんだろ
財閥とかの方が良かった…

[614: 物件比較中さん]

立地がいいだけで、デザインは庶民的な普通のマンション。
値段だけが高い。日本人ってデザインが凡庸なマンションにも高い金出すよね。美的感覚ないのかな

[615: 匿名さん]

残念ながら最低8500はひつようでしょう！

[616: 匿名さん]

ショートランニングつけるなら、
トワイシア2
かな

[617: 購入検討中さん]

ショートランニングって、何ですか？

[618: 匿名さん]

高台がいい。低地は嫌です。

[619: 匿名さん]

即完売に5000点

[620: 匿名さん]

2年前なら8000万あれば都内の人気エリア、今より仕様が良くて普通に買えたよ。

[621: 匿名さん]

２年前はまだ民主党政権でデフレって言われてた頃だもの

[622: 匿名さん]

さらに言えば円高でした。ドル換算でみれば　80円→115円　8000万→11500万　つまりちっとも上がってないんですよ。　金利が落ちてるから買いやすくなってるしね。

[623: 匿名さん]

それが故に外国人が増えてきたというわけですね。

[624: 匿名さん]

何だかんだで人気はありそうですね。
比較できるマンションが少ないですね。

[625: 匿名さん]

MＲに行かれた方の口コミが、更新されないですね。
予定価格と感想があれば教えて下さい。

[626: 匿名さん]

欲しいが高い。

[627: 物件比較中さん]

欲しい？住みたくはないの？ここは東西線しか使えないのがネックだわー。

[628: 匿名さん]

？大江戸線使えるじゃん。

市ヶ谷、飯田橋が使えないってこと？

[629: 物件比較中さん]

帰りは登り坂ですからね。大江戸線は入り口からホームまで遠いし。ふむ。

[630: 匿名さん]

私は大手町に出れれば問題なし。
駅近だし高台で魅力的。

[631: 匿名さん]

70平米台を探していますが、価格はどんな感じですか？うち廊下でもないようなので、べらぼうな価格でないことを祈っています。

[632: 購入検討中さん]

事前説明会でも価格の発表はありません。
坪400以上はするとのことです。

[633: 匿名さん]

４００は今じゃ当然でしょう。　JR駅近タワマンなら中古でも４００じゃ買えないもの・・・　今週やっとモデルルームにいけます。　価格教えてくれないんですか。要望書状況見てからなんでしょうけど、いやな予感がしますね。　平均で４２０あたりじゃないでしょうか。

[634: 匿名さん]

400なら妥当だろうね。
個人が買える買えないの僻みなくしていうと400位なら安いんじゃないの？山手中駅近なら、もはや500の世界だよ。
誰が買うんだ？って思うけど売れちゃうみたいだね。
この前代々木で見たら60㎡1億でビビりましたよ。

[635: 匿名さん]

>>628
飯田橋まで徒歩で20分くらいかかります（市ヶ谷はもっと遠い）
駅からはほとんど上り坂です

たまに散歩ならいいけど、毎日の通勤で歩くのは現実的には無理です

[636: 匿名さん]

GDP速報。
販売者にとっては悪いタイミングですね。
上がる一方の値付けも、収束するかもですね。
この物件では、そのまま行きそうですが。

[637: 匿名さん]

最近の相場高は景気動向を受けたものではなく建築資材や人件費の高騰の影響だと思いますので、あまり変わらないのではないでしょうか。
景気悪化で土地が安く仕込めれば多少は下がりそうですけど、それも数年後でしょうかね。

[638: 匿名さん]

値上がりが景気動向によるというよりも、人件費や資材の高騰による部分が大きいというのは、私もそう思います。
しかし、過去を見ると、やはり世の中の雰囲気的な部分も大きくはないでしょうか。
先ほど発表された首都圏マンション発売戸数の数字も加味されることで、少なくともむやみな値上げは止まってほしいなと思います。
といっても「神楽坂だから」「問い合わせの数がすごいから」ということで、ここは強気な設定になるでしょうが。

[639: 匿名さん]

モデルルーム見学や説明会の予約は年内いっぱいと言っていますが、そもそも土日しか受付してないからでしょう？

[640: 匿名さん]

本当なのかどうかわかりませんが、この掲示板では「200組以上がモデルルーム見学待ち」という書き込みがありました。
それが本当だとしても、対来場者成約率の平均値と総戸数を考えれば、決して多くないというか、少ないという見方さえもできるかと思います。
某財閥系のマンション販売の友人にこの数字を言ったら、笑ってました。
200組以上なんてすごい！と思ってしまう方は、冷静に計算をしてみたほうがいいかもですね。

[641: 匿名さん]

坪450程度らしいと聞きました。

[642: 匿名さん]

笑っているその友人は状況が全く分かってない方だったようですね。　すでに年末まで平日を含め予約でいっぱいでしたし、販売開始の関係でこれ以上予約は取らないそうです。　それでも１月中旬くらいまで案内しないとさばけないそうで、そのあたりに１次となるようです。　

予定価格が来月出ても再度の打ち合わせは夜のみしかできないので、その予約も平日でも２週間後でしたよ。土日だとずっと先でしょう。　ほしい部屋があったので申し込み予定ですが、価格もですが倍率が高いのはあきらめるしかないですね。　

２００組以上がモデルルームの見学待ちではなく、見学のキャンセル待ちですよ。

[643: 素人]

見学自体は2000組位は行っているのではないでしょうか。

[644: 匿名さん]

モデルルール３つ見て契約したけど、そんな10も20も見るもんじないでしょ。

[645: 匿名さん]

大人気だと思わせたい営業。
大人気だと思いたい購買者。
両方の気持ち、よくわかります。

東西線メインでいける人には、良い物件ですね。
JR利用も頻繁な私としては、飯田橋乗り換えが入るので、かなり迷います。
市ヶ谷・飯田橋までタクシーを気にせず利用するという前提も選択肢の一つです。

[646: 匿名さん]

GDP下がって価格が下がるなんてあり得ないでしょ。
頭悪いんですかね。