グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[441: 匿名さん]

「マンション価格はしばらく下がらない」や、「年収1500万円でも良物件の購入は難しい」は同意。
でも、「坪数千万円」はないでしょ？
ほんとにそう思うなら、今すぐ手当たりしだいに販売中＆中古マンションを買っておけば大もうけできますね。
黒田バズーカの効果に対する疑問（1回目ほどはないのでは？副作用が大きすぎるのでは？）の声もいろいろあり、それが不動産価格とどう結びついていくか興味深いところ。高すぎて買えなくなる人が増える一方で、かといって価格も下げられないとなるとどうなるんでしょうか。
しばらく下がらないことを見込んで今すぐ買うのも良いでしょうが、私はこんな状況なら逆に10年くらい賃貸で過ごしながら、様子見を決め込もうかなとも思っているのですが、それが良いのかどうかまったく確信が持てません。

[442: 匿名さん]

世帯年収2500ちょっとですが、今年、ここのデベロッパーの億ション買いました。
家とクルマと趣味以外は贅沢してませんので、お金持ちの為の政治には感謝しております。
今後、アジアの富豪が東京を買いあさり、香港や台湾のようなマンション価格になることを期待しております。
金利もこの先低いまま決定なので、お金があれば買い時と思います。
当たり前ですが、余裕のない方は、今は見送り私の期待と逆張りすべきです。

[443: 匿名さん]

グランスイート広尾ですかね？　私も迷いましたが、動いたのが遅かったので希望の間取りが無く、見送りました。
「余裕があるなら、今が買い時」「そうでないなら、見送り時」は、ぜひ参考にさせていただきます。
お金の余裕の話しだけではなく、（資産的ではなく使用的に）特に今すぐ買う必要はないとか、別に10年や15年は様子見をしてもいいという「時間的な余裕」がある場合にはどうなのかな？ということも考えたいと思います。
（この物件に直結した話しではなくて、すみません）

[444: 匿名さん]

ほんとにタイミングですよね。　震災後から売り始まったマンションを勢いで買い住んで1年半くらいですが、同じ間取りの部屋が3割強も高い値段で売りに出てて、冗談にしてもいいかげん恥ずかしいなと思っていたら数日で取り下げられたんです。やっぱ恥ずかしくなっったんだろうと話していたら売れたと・・・（絶句）　

考えてみれば売っても今から買うと同じくすでに高いわけでちっとも得じゃないですよね。　で、売らないで住んでるうちにバブルも沈静化するでしょうから含みも消滅し適正価格に・・・　確かに見送りどきだと思います。　でも見送るにしてもここのモデルルームはせめて見たいんだよな～。（笑い）

[445: 匿名さん]

すごく共感します。
私も妻に「今だったら、高く売れる。絶好の売り時だ！」と得意げに言ったら、「でも、その売ったお金で買う物件も値上がりしてるわけだから、同じでしょ」と言われ、シュンとした記憶があります（笑）。
ってことは、やっぱり、買い時うんぬんよりも、「今必要かどうか」「そこに住みたいかどうか」が大事という月並みな結論になるんでしょうかね。
この物件は、投資用というよりも、やはりそこに住むことを考えて購入を検討される方が多いでしょうから、余計にそうかなと思います。

[446: 匿名さん]

>>443
GS広尾って、あの既存不適の乾式戸境物件ですか？

[447: 匿名さん]

400以上～450以下が妥当だろうね。
プレミア級は600弱とかかねぇ。
昔を振り返っても仕方がないから、潔く諦めるか決めるしかないね。
立地が良いだけに悩むなぁ。
都内好立地は諦めて郊外に行くかだよね。
多分団塊の世代の人がバブルだった頃と比べたらまだまだ安いイメージだろね。
だから私の親も神奈川の奥地から毎日満員電車に揺られ新橋まで通ってたのかね。

[448: 物件比較中さん]

ここは西側部分が大通りに接した細長い土地だから南向きの部屋は少ないかもね。カセットエアコン、廊下水回り床すべて人工大理石、南向きリビング１５ｍ２以上の部屋はありますか？モリモト会員ならもう販売価格知っていますか？

[449: 匿名さん]

市況から見たら適正。個人から見たら買えない。そんなところでしょうか。

[450: 匿名さん]

４３８さん
４４１さん

難しいですよね。
市況以外に中長期に財政破綻も絡みますからね。

昨年都心にセカンドで億ションを少し欠ける２LDKを半金ローンで買いました。
３０年の固定ですから、ずっと借りておきます。
手持ちのキャッシュは待機中です。
手持ちは、今出動するのはいささか躊躇します。リーマンショック２が来た時に、株を買い向かうか、
都心一等地の財閥マンションの値付けが弱気になったもの、を買おうかと思ってます。

永住なら今購入でも仕方ないのですが、やはりもう一度何かあると思います。

円キャリがかなりこれから出て行くと思います。
欧米でひとたび何かあれば、円キャリの返済分は強烈な円の買い戻しとなって、再び相当な円高と株価暴落がまた繰り返されると思ってます。
いつでしょうか？長ければ２−３年後。早ければ、来年。

（この物件に直結した話しではなくて、すみません）

[451: 購入検討中さん]

財政破綻は無いのでは？
国の信任が、と政治家が口を揃えて言いますけど
国債買ってるのは日本人が9割。
金融緩和前に大手銀行と総理が会談したのは
まあ、これからもよろしくと言う事でしょう。

[452: 匿名さん]

財政破綻はないでしょうが、みなさんがおっしゃっているのは、株価暴落とか深刻な不況が来るといった可能性のことではないでしょうか。
実体を伴わない株高ですし、一般国民の暮らしが苦しくなっていくのは自明ですので、それはないというほうが逆におかしいかと思います。
来年か、2～3年後か、それともオリンピックくらいまではもつのか、どうなんでしょうね？

450さんのおっしゃるとおり、「中長期的な視点に立ったとき」がポイントですよね。
「今すぐに住む家がほしい」「ずっと住むつもりだから、資産価値とか関係ない」「経済的な余裕があるので、別に高値つかみでもまったく構わない」といった人なら、何の問題もないでしょう。
でも、「値上がりするかもしれないし、資産価値も高いから、めいっぱいのローンを組んで買っても大丈夫なはずだ」みたいな人はどうでしょうか。

もしこの物件が法外な価格を付けてくるようであれば、あっさり見送り、オリンピック後か不況で値付けが弱気になった際に、購入しようと思っています。
別に一生賃貸でも構わないですし、家余りは確実というかもう現実なので、別に都心の一等地でなければ、いくらでも安く買ったり借りたりできるときが確実に来ると思いますし。
自分としては合理的な考え方の一つだと思っていますが、もし間違っていることとか、認識不足とかがあれば、ぜひご教授願いたいです。

[453: 申込予定さん]

グレード予想より良い。

[454: 匿名さん]

>>453
具体的には？
天カセ、ディスポ、食洗機、天然石天板つきのキッチン・洗面台・トイレ手洗い、キッチンバックカウンター、床暖くらいは標準装備？

[455: 匿名さん]

>>451
「国債買ってるのは日本人が9割」は現状認識としては正しいけど、邦銀に追加の買い入れ余力はほとんどなかったハズ。
数年後には海外の資金投入が必要で日本人比率が下がる可能性があります。

「今がいいから問題ない」という考え方を国のトップが持っていたら、年金問題や少子化問題と同じように「早めに手をうっておけばよかった」という結果になりそうで、ちょっと怖いです。

[456: 申込予定さん]

＞454さん
そこは勿論全て標準で廊下大理石、扉と床も全て天然木でハイサッシ。良くわからないけどガラスもLow-Eで、お風呂がかっこよかった。
ミストサウナと保温浴槽も標準だって。
トイレが石張り凄かったです。

[457: 匿名さん]

外廊下でバルコニーに洗濯物を干すマンションが
大理石の廊下でもどうなのって感じだけどな

[458: 匿名さん]

モリモトの物件は納戸がない。

[459: 申込予定さん]

共用部分は至って普通。
中身は良かった。
立地は私的には最高。
他にいい物件もない。
価格見て、やるかやらないかだな。

[460: 物件比較中さん]

>>456
情報ありがとうございます。
その仕様なら、外廊下以外は満点に近いですね。この1-2年で分譲された近隣物件で言うと、内廊下だったとは思いますが仕様面はパークハウス市谷加賀町と同じような感じでしょうか。
あとは価格だけですね。この2年くらいで1-1.5割は高騰しているので。。

[461: 匿名さん]

仕様ですが、悪くはないですけれども、別に特に良くはないと感じました。
問題ないというか、普通というか。気にするような悪いこともないけれども、心にささるような良い点も特にないというか。
この価格帯の物件をこれまでも検討されてきた方であれば、そのように感じる方も少なからずではないかと思うのですがどうでしょうか。
共用部も、特に何かがあるわけでもないですしね（不要なものもなければ、魅力的なものもなく、そもそも特に何もない）。

[462: 匿名]

勘違いというか、よくわかってない人が多いね～。駅に近いの確かなれど、神楽坂駅の早稲田寄り出口からです。江戸川橋もすぐ。神楽坂の中心部は、毘沙門辺りであり、むしろ飯田橋駅。新潮社の新商業施設なんて『遠くて』いく気がしないって地元レストランオーナ等みんな言っています。
矢来町はそれくらいの位置付けなの。
砂土原南町中町辺りが、立地的には最上位で、矢来町とは比較するのおかしな話。
仕様はそれぞれあるだろうが。

[463: 匿名さん]

神楽坂の中心から離れてるのが良いんです。

[464: 匿名]

ちょっと離れすぎに思います、それに見合う価格ならいいですが、高いみたいです。
その意味なら白銀町辺りが最高ですね。

[465: 匿名さん]

正直なところ例えばかくれんぼ横丁や毘沙門あたりで飲食したとして
歩いて帰るのに15分以上かかる
う～ん　遠いな

[466: 匿名さん]

白金周辺は通りからひとつ入ると昭和の木造が怖い。

[467: 購入検討中さん]

私も神楽坂中心の雑踏から少し離れているところに魅力を感じています。
飲食をして、少し散歩するような感じで帰れるのがいいです。
私にとっては東西線のこちらの出入り口の方が通勤にも都合がいいです。
どこに魅力を感じるかは人それぞれですね。

[468: 匿名さん]

>>462
でも、その辺りは分譲マンションが出ないですよね。
あ、1年前に南町のプラウドがあったけど、いろんな意味であそこはアパートなのでカウントしてません。

[469: 匿名さん]

北町で東急がなんかやってるから　いちおう要チェックですよ

http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=13832
(仮称)ブランズ市谷北町計画

[470: 匿名さん]

場所ですが、神楽坂の「駅」からは近いものの、「お店や商業施設」からは良くも悪くも遠い所かと思います。
私にとっては、中心から離れているのは好ましいのですが、中心から見ればけっこうな坂上ですし距離も長いので、夏とかはちょっと厳しい感じがします。

それよりも気になるのは電車です。
大手町勤務など、東西線中心の方にはとても良いと思いますが、JR・有楽町線・南北線が中心の私には、神楽坂駅だと飯田橋乗り換えが入るし、かといって市ヶ谷まで歩くのも厳しい（下りだったらまあいいですが、上りは無理かと）ので、正直不便です。
そういえば、大江戸線の駅も近いですが、それが魅力な方は少ないかと。

[471: 匿名さん]

仕様も特に高いことないし、神楽坂の中心からも遠いし、電車も結構不便だし、
あまり魅力のない物件ですよね。
もっと、デメリットありませんか。
抽選倍率ば下がるなら、どんどんネガ情報を挙げて欲しい。

[472: 申込予定さん]

外れだからいいんじゃないかな。
酒井忠勝大名屋敷跡で神楽坂の外れというよりは神楽坂を作った場所というフレーズが私には響いた。
神楽坂商店街中には住みたいと思いません。便利だけど酔っぱらいで煩そうだしね。
今日間取図見て、S-Dで一億切ったら買いたいと思いました。

[473: 匿名さん]

私も大名屋敷という歴史が響きます。
元士族にはもってこいです。

[474: 匿名さん]

ここはたいした立地じゃないよ。
例えば南町の方が、数倍地歴が高い。肩をならべるのは砂土原町、若宮町くらいだろうね。仕様なんか関係ない立地の有意性がある。

[475: 申込予定さん]

472の方へ
75mmで一億だったら、誰も買わないんじゃないですかね。

[476: 匿名さん]

>474
Ｍ３Ｄさん、こんにちは。諦めずに連呼すると効果があるかもしれませんね。
くだらなくても何度でも繰り返す、鳩山首相がそんな感じだったのを思い出しました。

地歴の優先度がなにより高いという検討者は、こんな掲示板見ないでサラッと購入してると思いますよ。

[477: 匿名さん]

交通の便重視なら飯田橋の中古でいいんじゃないですか。　逆に地歴ばかり強調されている方もどうかと思います。　人気化した理由はいろいろあるでしょうけど、大きいところは「和」のテイストと西洋風で多様な店舗じゃないですかね。

物件価格の検討は積算価格と収益価格とを調整して決めるわけですが、人気なところほど収益的にはまわりません。　でもあまりに回らない所はそのお金を出して住みたいとまでは思わない場所でもあります。　番町などは良い例で寂れていく可能性があります。

鉄道網と道路は地歴の検討に入ってないでしょう。駅や利用施設との距離感は重要ですよね。　で、ここほしいからあまり高くしないでねって話でした。（笑）

[478: 匿名さん]

余談ですが、駅の距離感といえば、ここは注目株だと思います。
http://www.meguroekimae.jp/?iad=yahoo-sem-05

[479: 申込予定さん]

坪600万こんにちは@目黒

検討単価がちがくないかい？
代々木上原で500万。大崎420万。三田綱町700万。麹町600万。そんな時代

[480: 匿名さん]

プラウド南町ディアージュがこの辺では一番良いね。駅近い静だし

[481: 匿名さん]

いや、ヴィークコートだよ。

[482: 匿名さん]

プラウド南町ディアージュってアパート並みと叩かれているアレですよね。
ひとり変質的に擁護するネット中毒者がいるらしいけど。

[483: 匿名さん]

南町は、いい場所だね。

南町アパートに住んでいる変態が、泥を塗てるが！

[484: 周辺住民さん]

いろいろなスレで有名なプラウド南町ディアージュを昨日見てきました。
確かに辛いですね。内容があたっているだけに皆さんの投稿が洒落になりません。
M3Dさんがいなければ、南町のディアージュなんて何の話題性もない物件だったのに、散々な悪評で有名になってしまい、他の住人がかわいそうです。

[485: 匿名さん]

ここでも ヒルズ薬王寺スレでも近年の市ヶ谷物件の評価は、でつくしました。

南町と吠える前に100回熟読しな。

南町は、いい場所だが変態が住んでいるアパートで同じ住人は、ごめんだな。

[486: 匿名さん]

東五軒町あたりで歩いてたら積水ハウスの看板が立てていますが、情報がないから分譲じゃないってことですかね？
もう結構建ててます。

[487: 匿名さん]

これかな？

(仮称)東五軒町　土地有効活用計画
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=9063

[488: 匿名さん]

>>487
そうです。これです！

[489: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/366750/res/51
No.51　by 匿名さん　2014-11-03 21:25:06
＞ほかのスレの評判など全く関係ない。奴らはただ単にここのような超高級マンションには手が出ない、低俗な人種だからね。
＞ブランズが北街に、ブリリアが矢来町にマンション建設予定だけど、積極的に我が家の有意性をアピールしたいと思っています。


M3Dキモすぎ
みなさん南町アパートなぞを間違って買って変質者と隣人にならなくて良かったですね

[490: 不動産業者さん]

マンションの室内は期待通りでした。
あとは価格を期待通りにして頂ければと思いますが、
ある程度高くてもここは売れちゃうんでしょうな。

ここを無理なく買える方が羨ましいです。