グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[41: 匿名さん]

レゼリアより安くと言ってもね、、このご時世で駅近新築が坪300万未満は逆に怖い。最近手抜き工事が横行してますし。悩ましい処です

[42: 匿名さん]

坪300万以下は夢見すぎ。低中層階でも坪350万くらいするんじゃない？

[43: 匿名さん]

最近竣工した？、低仕様で有名な南町の野村プラウドと同じくらいで出してくると予測。
こちらは仕様高くしそうだが、建設コスト高騰で相殺。立地は同格。

[44: 匿名さん]

土地が二つに分かれているのは残念ですが、それなりに大きくきれいな形なので、南町のアパートみたいな物件よりもかなり良い物件になると思います。

[45: 匿名さん]

価格が高くても蓋開けてみたらヴィークみたいに地味な仕上がりになるかも。新築は出来上がる迄ホント不安ですよね

[46: 周辺住民さん]

南町のは、外廊下に室外機が並んでいるらしく、ディスポーザーもついていないという、市谷物件としては信じられない仕様でしたね。マンション名も「市谷」でなく「市ヶ谷」とされており、仕様共ども違和感満載です。
それはともかく、折角の矢来町アドレス、立地に適合した上物を建てていただきたいと願っています。

[47: 購入検討中さん]

過去5年市ヶ谷界隈で分譲されたマンション評価を聞かせてください。

出来上がらないとわからないと思う。
レゼリア・ヴィーク神楽坂は即完でしたができてイマイチ
ジオ払方・パークハウスは6か月ぐらい販売をかけていたが、出来上がりがいい。



個人的に1位ジオ払方（立地○　使用○　デべ△）　2位南町（立地△前面道路が狭いため　使用○　デべ○）
2位パークハウス加賀町（立地○　使用○　デべ○）


イマイチ　ヴィーク神楽坂　レゼリア

ダメ物件　アディアージュ（立地×うなぎのねどこ　使用×　デべ×）　ヴィーク加賀町（立地△　使用○　デべ△ダサい外観）　

[48: 購入検討中さん]

硬くいくのであれば、中古でレゼリア1億3千　パークハウス1億1千　どちらも南向きパークハウスは最上階
の検討もあり。

１０００万円安ければ買いたいな。

こんな時代なので中古も新築も強気の価格ですね。

[49: 周辺住民さん]

>>47
南町プラウドの仕様◯は無いのでは。パッと見た感じアパートみたいっていう表現はうなずける。
加賀町パークハウスは興味あります。中古出たら本気で検討したい。
レゼリアの外観は要塞っぽくて素敵だと感じたけど、人それぞれ？
ヴィークはみんながそう理解しているように、立地だけのマンションかな。

[50: 購入検討中さん]

私が南町といったのは、アディアージュではなく第一弾のほうです。

第一弾はまとまっていると評価しています。
アディアージュは論外。

パークハウス　レゼリアとも中古が出ています。
マジで１０００万円安ければ買いたい。

[51: 匿名さん]

＞48さん、加賀町74平米、レゼリア102平米、同じ時期に出た中古ですが、比較対象にはならない気が。。
まあどちらも仕様外観etc、素敵ですけどね。庶民には高嶺の花です

[52: 匿名さん]

確かにどちらも魅力的と思う。それぞれ違うポイントで。
同価格帯の南町はなかなかのハズレ物件な気が....
あんまり言うとかわいそうか。

[53: 匿名さん]

加賀町とレゼリアそれぞれ販売時いくらだったの？
値上がりした？

[54: 中古で検討]

１位　ジオ払方　パークハウス加賀町　南町の第一弾　

２位　レゼリア　ヴィーク神楽坂

ダメマン　ヴィーク加賀　アディアージュ　

最近のマンション評価はこんな感じですかね？？？

上記のマンションはほぼ同じ坪単価（旧価格）です。
仕様はアディアージュ以外いい仕様です。

２０１３年秋以降の物件は１５パーセント以上値上がり、かつ仕様を確実に落としています。
建築費高騰　土地代の上昇　使用を落とす　しょうがない？？？
今後下がる要因はなく、上昇傾向です。

[55: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂とお向かいのレゼリア、坪単価10~20%違う。80平米だと1千万の差。傾斜立地、販売時期等々が反映された形。
それはさておき南町ディアージュをいじめ過ぎじゃない？何だか可哀想になって来た。此処も仕上がりと値段次第では、後でしっぺ返しくらいますよ。なのであまり言い過ぎない方が良いかと思います。

[56: 匿名さん]

いつの間にか市谷物件評価の場に・・・
それはそうと、この物件が建つあたりはこの辺では一番標高の高い場所なのでしょうか？

[57: 購入検討中さん]

一番かは、わかりませんが、高台です。大久保道りを車で甲良町方向に走らせると上り坂なので甲良町あたりが一番高いように感じる。
マップファンなどのサイトで標高が出るサイトがあるのでそちらがただしいい。

この物件の仕様・外観・値段がとても気になる。
ヴィーク　アディアージュみたいなのをつかまないようにしたい。

[58: 匿名さん]

>>54
パークコート市谷加賀町二丁目がいいけどな。

[59: 購入検討中さん]

レジェンドヒルズ　レフィナーレが有名物件ですが、パークコート加賀町2丁目は特別なオーラがあります。

[60: 匿名さん]

>>58
10年ものの中古物件まで対象にするなら、確かにそうかも。裏千家、パークコート、パークハウスが建ち並ぶ加賀町二丁目の通りは、茶器屋さんなどもあって大変風情がある。
ここも良いマンションになって欲しいが、価格は期待できないでしょうね。MRに行ったら大半のひとがガッカリして帰ることになりそう。

[61: 購入検討中さん]

パークハウス加賀町　レゼリア　内覧してきます。

現物見れる・値段交渉可能　

いろいろ考えると、今から出てくる低仕様物件つかむよりも確実だと思う。

[62: 周辺住民さん]

加賀町近く南山伏町に、パークハウスでマンション建ちます。駐車場跡地、運送会社整備工場の隣です！

[63: 匿名さん]

それって、甲良町の物件とは別ですか？

[64: ご近所さん]

住まいサーフィンで 117万/m2 と予測が出ましたね

ちなみに同サイトでレゼリアは 102万、ヴィークコートは96万でした

だいたいあそこの予測より高くなることが多い

[65: 購入検討中さん]

値段 仕様が、気になる

[66: 購入検討中さん]

75平米で8800万か。高いね。

[67: 匿名さん]

想像以上な高額物件になりそう・・・

[68: 購入検討中さん]

8800万の階数、方角を、教えて下さい。

[69: 匿名さん]

ここ場所いいと思いますか？とても住環境のよいところではないと思いますが・・・
矢来町だしね。でもアホみたいに高いんだろうな・・・

[70: 匿名さん]

ディアージュってどの辺が仕様悪いのですか？？
以前MR行きましたが最上階は内廊下で抜け感がすごくよかったですよ。
ただ全部億超えていたので見送りましたが・・・

[71: 購入検討中さん]

閑静な住宅街ではありません。砂土原 南町 若宮 加賀町が、セオリーでわ評価してます。

現実そうだと思う。

[72: 匿名さん]

>>68
単に75平米×117万（＝8775万）かと。
近辺ではそこそこの規模の物件は希少かと思うので、１割くらいはのっけて１億弱と予想しましたが、いかがでしょうか。

ホントにのっけられると坪単価420万くらいになってしまいますね。でもついていける人はいるんだろうな...

[73: 匿名さん]

>>70
外廊下(最上階だけなんちゃって内廊下)、ディスポーザーなし。それなのに管理費月額>300円/m2。
比較対象になる近隣物件で二つとも兼ね備えているマンションは、今もこの先もないかと。その辺りが評価されているのでは。
同じ外廊下でも、レゼリアみたいな感じなら悪くないのにね。あの細長い不整形立地だと致し方ないか。その分安いから、相応のマンションということなのでしょう。

[74: 購入検討中さん]

今420ぐらいしょうがない。

[75: 購入検討中さん]

うち廊下 ディスポーザー 食洗機 天然石玄関 天然石天板 ミスティ このぐらいは、400万の物件だったらついてあたりまえ。

[76: 周辺住民さん]

戸建てと比べたら、このレスでは検討違いかもしれませんが、＠400で隣の横寺町土地30坪の建売は買えますね。お釣りくるかも。

[77: 匿名さん]

管理や防犯などを考えて戸建てではなくてマンションに住みたいという人もいますし
同価格ならショボイ戸建ての金額でそこそこ豪華なマンションに住めますから。

５億とか１０億とか持ってて大きい戸建てを買って、警備員とかお手伝いさんを雇わないと
警備コンシェルジュ付きマンションの暮らしにならないですよ

[78: 周辺住民さん]

ここが@400なら、今近くのマンション売ります！不動産バブルが都心に来たね。上がれ、騰れ、どんどん行け！

[79: 不動産業者さん]

建築費 土地代で暴騰

下がる要素は、ここ3年はありません。

早く買わないともっと上がります。

仕様は落とします。

[80: 購入検討中さん]

ディズポーザーに憧れてる人ってまだいるんだｗ

[81: 匿名さん]

私はディズポーザーを外しました。
金魚の水換えのときに金魚がディズポーザーの餌食になってしまったので。ちょっとしたトラウマです。

[82: 匿名さん]

ディスポーザーって憧れるようなもんなの？生活必需品でしょ笑
わざわざ部屋から生ゴミ持って棟内を住民がウロウロしてるマンションが好きなら、それでもいいんじゃない。もの好き同志仲良くやれそう笑

[83: 不動産業者さん]

ディスポーザーは、
ついてあたりまえ！
付かないと南町みたいにばかにされる。

市ヶ谷物件で近年ついていないのは南町ぐらい。

[84: 匿名さん]

ディスポーザー付いてなかったら、ミキサーで生ゴミ撹拌してトイレに流せば同じことだよね。これ生活のプチ知恵。

[85: 匿名さん]

南町ディアージュ、人気ないですね。。
野村プラウドってここのところあまり良い物件がないように感じます。

[86: 匿名さん]

もともとプラウドはたいして良くない
エントラスだけ豪華にして、居住部分はショボイのがほとんど
見る目が無い人達がうわべだけのみかけに騙されて買ってしまってる
巧妙な売り方も上手いんだろう

[87: 匿名さん]

南町のプラウドはエントランスもショボいし、何だかアパートみたい。

[89: 周辺住民さん]

同感です！
モリモト復活の礎として、プレミアム感満喫でお願いします。

[90: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

ディスポーザーは個人的には不要だけど、マンション内のゴミ置き場を少しでも清潔にするためには不可欠だね。だから高級マンションには付いている。