グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[367: 匿名さん]

ヴィークの最上階は500近かったはず。此処も最上階は同じくくらいかな〜。

[368: 物件比較中さん]

建物のデザイン全く高級感感じられない

もっと和を出してほしかったな。タイルの色も好きじゃない

まあＨＰ見る限りだけど

[369: 匿名さん]

事前送付された資料を見ても、建物や設備のグレードは決して高くない印象を受けます。
値をどこまで吊り上げても需要がある、と丸紅・モリモトが読むのか・・・。

昨日・今日の事前案内会に参加された方による情報が欲しいところです。
ぜひ、情報の提供お願いします。

[370: 匿名さん]

http://s-sadohara.jp/index.html

これはどう？

[371: 匿名さん]

立地オンリーならヴィークでいいじゃん。ヴィークなら飯田橋駅を普段使い出来るよ。神楽坂商店街ももっと近いよ。此処を敢えて選ぶ理由は？？仕様、外観に力入れてね、価格は抑えめに、期待してます。

[372: 物件比較中さん]

失礼だけどさこれモリモト物件ってより丸紅物件だよな

丸紅は高級感はあまり感じない物件が多いんだがその分財閥よりは安い

[373: 匿名さん]

> 立地オンリーならヴィークでいいじゃん。此処を敢えて選ぶ理由は？

って、ヴィークとっくに分譲終わって竣工までしてるじゃん。比較してどうするの？間取り選べないけど築浅の中古にしますか？キャピタルゲイン乗り乗りだろうけど。

仮に並行で販売してても価格が同じなら、丸紅モリモトのほうがいいな。建物じゃなくて立地の好みとして。
でもお高いんでしょうけどね...

[374: 不動産業者さん]

グランスイート神楽坂ピアースになったようですね。神楽坂にグランスイートもピアースもあるので間違えそうですが。

[375: 匿名さん]

変な名前....

[376: 購入検討中さん]

案内会行ってきました。
予定価格の発表は来月中旬以降とのこと。
間取りのバリエーションが多い上にはっきりとした価格はまだ出せないようですが、聞き出した雰囲気だと50平米台で7000万弱～上階の100平米超プレミア住戸で2億くらいってイメージ。
引きが強いせいか、この段階でかなり客を選んでる雰囲気を感じます。
そのわりに仕様は平凡だった印象。

[377: 匿名さん]

グレードはメッチャ高かったよ！
モリモト営業がディアナ以上って言ってましたが、確かにこの前見た祐天寺より、だいぶ仕様が良かった。期待しなかった分、ビックリした。
こりゃ高いんじゃないかなぁ～

[378: 匿名さん]

80㎡で１億前後なら圏内です。
実際どうなんでしょうか？

[379: 購入検討中さん]

本日拝見してきました。
場所はえき3分ですし神楽坂ということもあり非常に興味を持てました。高台であり高層で東西両サイドが住居地域系で高い建物がたたないことも魅力です。
室内は扉のグレードが凄かったのと天然石が、あちらこちらに標準で付いているのがステキでした。
基本装備も天井埋め込みエアコン、保温浴槽、ミストサウナ、ディスボーザーと充分でした。
価格はまだ協議しているみたいですが400万超えな感じでした。

[380: 周辺住民さん]

こりゃー
売れ残るな～
つーか、富裕層は大型マンション嫌いだしね、誰狙いなのか、コンセプト含め意味不明ー

[381: 匿名さん]

神楽坂に住めるステイタスとオリンピック景気を考えれば坪単価500万円程度は妥当な線でないの

[382: 購入検討中さん]

無問題でしょ？神楽坂だし。
神楽坂パワーは半端無いよ。

[383: 匿名さん]

神楽坂は庶民が住める場所ではなくなりましたね。
価格差を考えると、牛込柳町や江戸川橋が最寄りで神楽坂までかろうじて歩ける範囲でしか手がでません。

[384: 匿名さん]

中古のヴィーク加賀町 パークハウス加賀町 グランスィート神楽坂 プラウド神楽坂あたりが、売りに出てます。

レゼリアの中古は、坪430で売れました。

ここの価格が、出たら中古も見ながら検討します。

[385: 購入検討者]

事前説明会行ってきました。
期待どおりの部分とそうでない部分がありました。
設備などはほぼ期待どおり。
セキュリティは期待以下。外廊下でセキュリティ箇所は入口１箇所のみ。
外から簡単に侵入できそう。

[386: 匿名さん]

>>383
あまりこの辺の土地に詳しくない様子ですが、柳町最寄りでも加賀町や二十騎町など市谷の中でもブランド立地と言われる高級住宅地がありますよ。神楽坂の喧騒から少し離れて、かつ徒歩10分でメインストリートまで遊びに出られるので住んだら最高です。荒木町などにもアクセスがいいです。
江戸川橋は、まあアレですが。

[387: 匿名さん]

元々神楽坂って庶民が住める場所じゃなかったと思う。
相対論の話であって所詮は「上の下」価格だったものが「上の上」に戻ってきただけで。
どちらにせよ、一定収入以上ないと手が出ない。

[388: 匿名さん]

やはり坪400以上くらいですか。
市谷薬王寺あたりと比較してる人は、ある意味で判断しやすい価格差ですね。

[389: 匿名さん]

>387
そもそも年収1000万程度で神楽坂徒歩圏の物件(神楽坂通り以南、外苑東通り以東)の75m2以上が買えると思うことが間違い。

[390: 匿名さん]

＞389
異論なし。
バブル崩壊後とリーマンショック後が異常値だっただけ。
その分そのタイミングで買えた人はラッキー。

[391: 購入検討中さん]

結局加賀町あたりの中古がいいんですかね？？？

[392: 不動産業者さん]

セオリーはこんな感じです。

２００６
３位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　８位加賀町２丁目　９位若宮町　１１位砂土原１丁目　１２位矢来町
１３位神楽坂４丁目

２００７
１位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　７位加賀町２丁目　８位南町　９位砂土原１丁目　１２位中町

２００９
１位砂土原３丁目　２位加賀町２丁目　６位南町　８位若宮町　11位砂土原２丁目　１２位甲良町　１３位矢来町

２０１０
１位砂土原３丁目　２位若宮町　４位白銀町　６位加賀町2丁目　８位砂土原２丁目　

２０１２
２位砂土原３丁目　３位若宮町　４位砂土原２丁目　５位加賀町２丁目　７位砂土原１丁目　１０位甲良町
１１位南町　１２位払方　１４位中町

[393: 匿名さん]

　建築がいまいち論はあるけど、たとえば建築2棟はそれぞれことなる形状にした方が高級感がある。
連ちゃんすると安っぽい感じ。
批判は楽なので具体的に言うと、テクスチャーはあわせて、建築物は2棟で1棟的な概観にするとよいと思う。
そして、南側をお金持ち仕様にし、北は小金持ち仕様で格差をつける。
今でも十分売れると思うけど、お金持ちは優越感、小金持ちはこの金で住めるラッキーみたいなお徳感あってもいい。

[394: 匿名さん]

>>393
ぜひこの案を採用してもらいたいです

[395: 匿名さん]

若干細かいですが、レゼリア5階中古は竣工価格/坪403万円に対し421万円で売りに出されていた様ですね。実際の成約価格は勿論当事者しかわからないのですが、斜面立地のハンデもどこ吹く風、立地・仕様・外観が何れも良いと、中古も需要があるんですね。
此処は更に立地が良いので、あとは箱にどれだけ気合いを入れてくれるかですな。

[396: 匿名さん]

ピアースブランドだし、外観はモリモトらしいデザインといえばそうなのですが、同じモリモトでも
http://www.akasakahikawa.jp/design/
くらいには頑張ってほしかったなー。

ゲストを連れてきても「よくある並レベルのマンション」にしか見えないだろうなぁ...　実際の建築物は質感高いかもしれませんがね。

[397: 匿名さん]

＞＞３９６
ここは近くにあった組事務所が移転したのがよかった。　場所柄安く買えたから力入れられたのじゃないかな。

[398: 匿名さん]

ほんとに力入れてるのかな？
神楽坂駅の北側物件は仕様が多少低くても売れてしまったので、ここもコストダウンしつつ高額な値付けにすると予測していました。
仕様はどんな感じなんでしょう。

[399: 匿名さん]

坪350から500 中心420で出てきます。

[400: 匿名さん]

天井高240なのは残念。

[401: 匿名さん]

今どき坪400以上で2.4m

矢来町アパート 笑

[402: 匿名さん]

南町アパートの件も考えると新築リスクはあるな。

[403: 匿名さん]

オハナウド市ヶ谷南町Dアパートのことですね。
あれは一見の価値あり。即日ではなかったけど、それに近い売れ方したってところがまた笑える。
矢来町からも歩いてすぐなので、検討中の方はぜひ参考にして下さい。

[404: 匿名さん]

2.4mは、ありえない。

坪200の郊外だって2.5 は、ある。

[405: 周辺住民さん]

5cmけちって何のメリットがあるのかなあ？
それだけで検討から外す人もいるだろうに。
結局倍率高くなくても売りきれればいいっていう割り切りで、こう儲け至上主義としか思えない。

[406: 匿名さん]

天井カセットエアコンや天然石も全室ではないですしね。
MRは参考程度で実際の仕様を考えると天井高のこともあるし標準的な物件なんじゃないかな。

[407: 匿名さん]

天井高、仕様、外観等々、ヴィークと同等OR未満といった感じかな。でも値段はヴィークと略同じ感じ、う〜ん。。。

[408: 購入検討中さん]

ヴィークのが立地は悪い。
白銀町だし。

[409: 匿名さん]

天然石廊下標準。
天カセエアコンは前室はプレミア、他はリビングは実装と聞きました。

[410: 匿名さん]

モリモトなので定番の廊下の天然石は標準のようですが、キッチン天板の天然石は全室ではないと聞いた気がします。

[411: 匿名さん]

天然石廊下なんて、外廊下のマンションじゃ寒いだけだよ

外観が雑居ビルみたいだし、天井高低いし
相当イマイチだろ

[412: 匿名さん]

矢来町アパート決定

[413: 匿名さん]

即完しデべは、儲ける。

困るのは、南町アパート同様 購入者

[414: 匿名さん]

即完で売れる！

被害者続出物件だが

[415: 匿名さん]

〉408さん、現地見に行ったことありますか？神楽坂が好きな方でヴィークの立地が悪いと思う人いるの？商店街により近いし、目の前に白銀公園もあるし、飯田橋4路線を普段使い出来るし、車の通りも少ないし、などなど、神楽坂っぽい雰囲気を求めるなら、寧ろヴィークを選ぶ人の方が多いんじゃないかな。あくまでも立地の面でですが。

[416: 匿名さん]

ヴィーク道が細いし車持ちだと一方通行ばかりでキツイ。公園だけって感じ。北傾斜のトップで眺望もないしね。

天然石は標準で40㎡クラスだけ確か人工石って言ってましたよ。