グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[267: 購入検討中さん]

今、販売中のグランドメゾン新宿弁天町やザ・ヒルズ市谷薬王寺は参考になるのかな？
広い部屋で70平米台だけど高くて坪380程度。
矢来町の方が立地もいいし坪400以上は確実だろうね。

[268: 匿名さん]

>>267
両者に比べたら、申し訳ないが明らかに格上ですもんね。建物自体は薬王寺のデザインのほうが好みですが。

[269: 購入検討中さん]

プラウド文京関口というのも近辺で販売中ですね。
こちらは広い部屋で坪350程度のようです。
今、販売中の近隣の物件と比較するとここも狭い部屋だと坪350ぐらいでありそうですね。

[270: 匿名さん]

谷底は論外でしょ？
他のエリアの似たような山手内高台で探してる人は多いんじゃない？

[271: 匿名さん]

プッ(笑)ラウド南町ディアージュ

場所良いやん。

[272: 検討中さん]

みなさんは、矢来町ハイツの今後が気になりませんか？
時期がいつになるかは別にして、ここ数年で確実に新規マンションの計画が出てきそうな気がするのですが（情報は錯綜していますよね）。
すると大規模の開発になると思うので、取り壊しや建設の騒音が結構するのではないかとか、ここ（神楽坂プロジェクト）よりも、もっと質の良いものができるのではないかとか、私は気になってしまいます。
もちろん、そんなこと言っていたらいつまでも買えないことは重々承知ですが。

[273: 匿名さん]

矢来町ハイツの方ですか？矢来町ハイツの話は度々出ますがスレ違いですよ。ここで話を広げるのはおかしいです。
新しいスレ立てては？

[274: 匿名さん]

>>272
なんともとんちんかんだな
あなたはこのマンション買う気ないだろう

[275: 検討中さん]

272です。
とんちんかんな投稿だったということで、すみませんでした。
この物件の近隣（といっても徒歩12分程度ですが）に住んでおり、真剣に検討しているため、気になってしまったものですからつい書き込んでしまいました。
今後は投稿をせず、みなさんの書き込みを見て勉強させていただくことにします。

[276: 匿名さん]

とんちんかんなことは全然ないと思いますよ。
・物件の目の前
・神楽坂では他にない最大の敷地
・相手は建替え適齢期
ときたら、行く末は検討にあたっての重要事項だと思います。

インフレの傾向がみえるこのご時勢にみずほが手放す道理もないと思います。とはいえオフィス化して賃貸収入を得られるかというと、そんな土地でもない気がします。社宅の扱いも時代に合わないとすると、
・みずほの研修センターみたいな施設に変更
・定借でマンション建設
とかが考えられないでしょうか。

マンションに建替えるなら、江戸川アパートみたいに趣きのある感じにしてほしいですね。

[277: 検討中さん]

すみません、もう一度だけ投稿させていただきます。
276さん、優しいお言葉をありがとうございます。
私としてはそのような意味で重要かと思い投稿しましたが、言葉足らずだったようです。

仕事の関係で研修センター系にはよく行きますが、なるほど、あそこは適しているというか、よくあるパターンの感じにも思えます。
もちろん、定借でのマンションは、普通にあり得るでしょうね。

ちなみに、もしかしたら一部の皆様に役立つ情報かもしれませんので記しますが、ここの物件名はグランスイートが頭に付き、地名を挟んで、モリモトの某ブランド名が最後に付く可能性が高いみたいですよ。

[278: 匿名さん]

>>271
ペラウド南町アパートの話はもうやめてあげてください。

[279: 匿名さん]

名前はディアナコート神楽坂グランスイートになるんじゃないでしょうか。

[280: 匿名さん]

丸紅が先だからグランスイート神楽坂ディアナorピアースじゃない？
またはブランド無いかたちのザ神楽坂ヒルズとかじゃない？
モリモト寄りの物件なら内装は良さそう。

[281: 匿名さん]

「ローレルアイ恵比寿ピアース」の前例があるので、ピアースなのではないでしょうか。「ピアース中目黒ローレルアイ」とかもあってややこしいですが。

[282: 匿名さん]

力(出資)関係で前か後ろかが決まると以前聴いたことがあります。
予約がとれない物件て珍しいですね。
朝ならんでもダメなわけ？

[283: 匿名さん]

個人的にはピアースとかグランスイートとかつけて欲しくない。
近隣住民でこちらのマンションには期待してるので、スマートな名称希望します。

[284: 匿名さん]

住友物件じゃないので自分ところのシリーズ名はつけるんじゃない。

予想・・・グランスイート神楽坂ピアースに一票！！

でも中目黒のピアース物件は人気だったけど建物がダメポでした。
同じ事にならないように丸紅には頑張ってもらいたい。

[285: 匿名さん]

モリモト得意の玄関廊下石で突き板建具＆フローリングで水回りタイル＆ニッポリなら多少高くても手に入れたいなぁ。

ヴィーク同等なグレードなら400切らないと悩む

[286: 匿名さん]

２票目。
年賀状めんどくさいなぁ…

[287: 匿名さん]

朝から並べば買えますか？

[288: 周辺住民さん]

因みに皆さんは坪400で何平米に住もうと思われてますか？最近70平米の3LDKを良く見かけますが、やっぱり狭いですよね。一方80平米以上だとグロス価格が9千万〜1億以上となり一般ピープルでは手の届かないレベル。

[289: 購入検討中さん]

現在住んでいる部屋が85平米だから、少なくともそれ以上ですね。

[290: 匿名さん]

私はここを買うとすると岩戸町の小粒の部屋を売らなきゃならないんだけど、正直迷っています。　７０平米あたりがほしいですね。

[291: 匿名さん]

その広さは一本を越えないとこの辺じゃ無理だもんかねぇ。
山手線外でも良いならあると思うよ。

[292: 匿名さん]

学区を調べると評判が良いみたいですが如何なんでしょうか？

[293: 匿名さん]

ここは市谷だよね。人気校です。
越境者も多く抽選が行われる。伝統校です。向かいます。

[294: 匿名さん]

バブル崩壊が確実になってきましたね。
さあ、それがこの物件の価格設定にどう反映されてくるのでしょうか？
価格設定が今のトレンドを引きずっての高めなら、後から振り返って「高値づかみだった」となる可能性が少なからずでしょう。
一方、バブル崩壊の気配によって低めになるのなら、ほしい人には「良いタイミングだった」「お得だった」となる可能性も高いのではないでしょうか。

[295: 匿名さん]

色々踏まえ400だな。
バブル終わるっつても好立地なら跳ね返せるし、オリンピックある東京の真ん中だからねぇ。高値掴みとか資産的な話より住みたいか住みたくないかで金払うかじゃないかな？
湾岸の物件じゃあるまいし。
ただボーダーは400万かな。

[296: 匿名さん]

バブル終わるってなんで？アホな僕に教えてください。

[297: 物件比較中さん]

バブルを崩壊させないための演出がこれから始まりますよ。

[298: 匿名さん]

特に根拠はないってことなのかな。

[299: 匿名さん]

297さんは、うまいことおっしゃりますね。
株をやっている身としては、しばらくでもいいので「演出」に心から期待をしております。
バブル崩壊は言い過ぎで、「ノーマルに戻る」が正しいかもですね。
ただ、ここは確かに「ここに住みたいから高くても買う」人も多いでしょうし、立地もいいですから、他よりかは心配の度合いが低そうですね。
株価や世界の経済指標を見れば、（少なくとも一旦は）最近のバブルは終わりそうと見るのが普通かと思いますがいかがでしょうか。

[300: 匿名さん]

一等地は平気。世の中の一握りの富裕層がお金落とすから下がらない。
それ以外は買う人少なくなり下がるかも。

良いものは良い。そうならないものはキツイと思う。
イマイチな場所で高いとか山手外で高いとか。

[301: マンション住民さん]

そうですね、高くてもきちんと良いものや明確なメリットがあるものは、問題ないと思います。
また、「クオリティはそれなりだけど、きちんとその分お安くしていますよ」というのも、それはそれで問題ないと思います。
値段の高さに見合わない物件は淘汰されていくでしょうね。
ここ最近は「割高だけどしょうがない」「もっと値段が上がっちゃいそうだから、とりあえず目をつぶって買ってしまおう」みたいなノリが少なからずあったように思います。

[302: 匿名さん]

バブル終わるっていってもこれからオリンピックとかあるから資材不足は否めない、仕入れた土地の値段、建設の人手不足等考えるとこのまま暫く続くのではないのかなと思う僕は素人なんですね。

[303: 匿名さん]

デベロッパーとしては、バブルが終わると、高い値段で買ってもらいにくくなる。
その一方で、原価や利潤を考えると、引き続き高い値段で売らざるを得ない（もしくは「オリンピックなどもあるし、高くても売れるんじゃないか」と思う）。
そういうジレンマは大きくなりそうです。
「むやみに高い値段をつける」ということは少なくなっていくと思いますが。
でも、ここは最近までのトレンドを引きずって、みなさんのおっしゃるとおり坪400万円くらいでしょうか。

[304: 匿名さん]

久が原の丸紅売主の物件では、使う予定のない壁タイル使って集客し、契約後に差し替えるという
それってアリなの？ってことしてますね

[305: 匿名さん]

丸紅のGS広尾は乾式戸境壁のペラペラ物件。

[306: 匿名さん]

>>304
ほんとですか？

[307: 匿名さん]

マンションコミュニティでもやり取りが確認できますよ

[308: 匿名さん]

マンションの外壁デザインもマンションの価値のひとつだと思うんだけど
３色のタイルを使ったこんなデザインですって売っといて、実際に使ったのは安っぽいベージュ系１色タイル

悪質なのはマンション販売サイトからも、SUMMOからも外観イメージを全て削除して
それでしれっと押し通そうとしてる

信用できないよね
久が原のスレは見ておいたほうがいいんじゃない

[309: 匿名さん]

ザ・久が原レジデンスへお越しの方はこちらまで
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/350834/

問題なく完成するのであればブランドなんて関係ないように思いますが、今年初頭の施工ミス事例や今回の問題をみるとデベの選択も重要なんだな、って感じます。

[310: 匿名さん]

多少高くても、地所か三井に建てて欲しかったな。。

[311: 購入検討中さん]

>>309
みました。ひどいですね。
主人と相談し、この物件見送ります。

[312: 匿名さん]

こりゃ、ひどい。
一気にモチベーションが下がりました。

[313: 不動産業者さん]

安心できるのは、三井・三菱だけです。(両社とも過去に問題を起こしていますが、誠意ある対応をしています。資金力がほかのデべと違う)

丸紅なんか総合商社の窓際部門・最近ではほとんど供給していない。管理会社を三菱に売却。

モリモト・森本さんの個人会社 過去に民事再生しています。

坪400前後は安い買い物ではないので慎重に。

[314: 匿名さん]

ネガのつもりではないのですが、三井には二軒ほど住みましたが、管理人はしっかりしているし、コンシェルジュもとても感じがよかったです。
賃貸用に丸紅の某物件を見に行ったときは、コンシェルジュ（受付？）があまり感じがよくなく、落差をとても感じました。
自分だけの感じ方かなと思っていましたが、その物件のマンコミュを見たら、「もっと愛想よくしてほしい」みたいな書き込みがいくつかあり、やっぱりそうなのかと思いました。
三井が特に良いのか、それとも丸紅が悪いのかはわかりませんが。
この物件を検討しているので、管理とか、スタッフたちがしっかりしているといいなと思います。

[315: 匿名さん]

ご存じかどうか知りませんが、丸紅は管理会社を三菱に売却しましたので管理会社にはなりませんけど・・・　三菱が管理会社ですよここは・・・

[316: 匿名さん]

いよいよ来週末からですね。
モデルルームの出来栄えがよく、予算があったら決めちゃいそうです。何よりここは立地がいいです。不動産はやはり立地が全て

[317: 匿名さん]

立地はもちろん大事ですが、神楽坂近辺の様々な物件事例を見ていると、また久が原レジデンスの事例を見ていると、やはり立地以外も大事なのでは？と思うようになりました。

[318: 不動産業者さん]

来週の事前案内でどこまで話が聞けるか楽しみですね。

[319: 匿名さん]

三井=新川崎、地所=南青山高樹町、丸紅=久が原
やっぱマンションは野村がいいんじゃない？

[320: 匿名さん]

野村なんか単なる株屋だよ。
三菱 三井だけだよ。

[321: 匿名さん]

いや、住友が信頼度NO.1でしょう。旧財閥の体裁がある。

[322: 匿名さん]

プラウドは素晴らしいぞ！
三井、三菱なんて子会社化されてからレベル落ち過ぎ！

[323: 匿名さん]

住友は販売方法がムカつく
やはり三井じゃないかな？
野村は論外だと思う。たま～に良いものを造るけど住んでいる人に聞くとアフターが酷いみたい。

[324: 不動産業者さん]

私は財閥系の会社の者ですが、モリモトさんのマンションが好きなので、購入検討をしています。
好みは人それぞれじゃないでしょうか。

[325: 匿名さん]

丸紅寄りだったら？
確かにモリモトはデザインだけは良い。

[326: 不動産業者さん]

>>325

丸紅さんは良くも悪くも普通なデベだと思います。
ただ、私も一端の会社員ですので、正直普通なレベルで良いかと。
仲の良いモリモトの社員より紹介を受け、本物件の事前案内にも行ってまいりますが、そんなに丸紅とモリモトのどちらが主導だというのは無いと伺いましたよ。

それも含め事前案内のお話には期待しています。
私も325さんのようにモリモトのデザインはとても好みですね。
これも人それぞれかと思いますが。

[327: 匿名さん]

あの場所なら安っぽいものは作らないでしょういずれにしても。

学区が評判みたいですが具体的にはどこが良いのですか？地元の方教えてください。

[328: 周辺住民さん]

毎年、中学受験で御三家といわれる学校に合格されているとききます

[329: 匿名さん]

それは生まれつき高いIQを持っているとか、本人の努力によるものであって
（教育熱心だったり、IQの高いご両親が住んでいる地域とは言えるでしょうが）
学校の特色じゃないでしょ

[330: 匿名さん]

目の前の社宅が塾熱心だからね

[331: 匿名さん]

金持ちが多いエリアってことね。
たまに思う、みずほ銀行の行員だったらなぁと。

[332: 匿名さん]

物件名決まったの？

[333: 周辺住民さん]

市谷小学校は、校長先生が良いキャラクターです！
そして、日本銀行、みずほ銀行、ＮＴＴ社宅が有り皆様、学歴社会の大会社に勤めていらっしゃるので、
教育熱心になり、学区として盛り上がります。

[334: 匿名さん]

文京区以上？文京区並み？

[335: 匿名さん]

文京区の中でも3S1K並みじゃないかな。

[336: 匿名さん]

3S1Kとはなんでしょうか？

[337: 購入検討中さん]

文京区の有名公立小学校4つの頭文字です。
文京区の公立小学校はどこでも悪くないですが3S1Kはその中でも人気で、物件にも○○小学校区などと書かれます。
やはり御三家などに毎年何人も合格する小学校ですね。
確かにその進学実績が公立小学校の教育の成果かどうかは謎ですが、少なくとも環境としてはいいでしょう。

[338: 匿名さん]

割とここの近くのエリアに住んでいて、今回検討をしている者です。
ただ、近くといっても市ヶ谷駅を利用しておりますので、ここに住んだらメインになるであろう神楽坂駅の電車の混雑状況を知りたいなと思っています。
高田馬場方面ならすいているとか、飯田橋までは混んでいるとか、満員だけどギューギューというほどではないとか、よかったら教えていただけますと幸いです。
もちろん自分でも試してみますが、ちょっとした時間帯や車両の差によって違いもあるかもしれませんので、他の方のご経験も伺えたらと。

[339: 匿名さん]

市ヶ谷からの総武線よりかは空いている印象はあります。

[340: 匿名さん]

窪町？3k分からない。

[341: 匿名さん]

3S1Kって誠之小、千駄木小、昭和小、窪町小のことだけど
公立小でそこまでこだわるか？って思うけどな

前にも書いたけど、結局生まれ持ったIQと本人の努力です
当然塾にも行くんだろうし、学級崩壊でもしてなきゃ関係ない

[342: 匿名さん]

公立も視野に入れるなら学区は大事だと思います。
特に小学校は子供の徒歩圏と考えなくてはいけないですし。 ちなみに新宿区は小学校から越境可能ですが、文京区は越境が原則認められていません。
なので、おのづと意識の高い家庭が3S1Kに集まってきているといった状況です。
確率の問題でもありますけどね。

[343: 匿名さん]

教育関係の掲示板みたいになってきましたね。
この物件は子育て重視とか、小さいお子さんがいらっしゃる方がメインターゲットとはあまり感じないのですが、どうなのでしょうか。
DINKSにぴったりのようなイメージがありまして。

[344: 購入検討中さん]

どうなんでしょうね。
ただ、送られてきた資料を見ると、割と学区や近隣の私学など教育環境を押しているんですよね。
少なくとも子育て世帯もターゲットなのだと思いました。
どの辺りをターゲットとするかで値段や仕様も多少違うでしょうし、どういう人が住まれるのかも重要ですし（個人的には、子供がいるので子育て世帯が多いほうがありがたいです。単身やDINKSの方向けの部屋が多いと、人の入れ替わりが多そうで落ち着かないかなと）、その辺りも含めて説明会での情報に期待します。

[345: 匿名さん]

東西線は時間帯と乗る車両で変わりますよ。
朝の大手町方面は混んでいます。最後尾が一番混んでいるかと思うのですが、飯田橋、大手町で大量に入れ替わります。>３３８

[346: 匿名さん]

338です。
電車の混雑状況の情報をありがとうございます。
やっぱり大手町まで行く人や、飯田橋でJRに乗り換えという人が多いんですね。
有楽町線や南北線の飯田橋や市ヶ谷も同じような感じ（大量に入れ替わる）ですので、想像がつきます。

[347: 匿名さん]

買ってきます。

[348: 素人]

大会社の社宅は教育熱も高く治安もいい。

学の高い親のDNAのせいもあって、子供も高学歴になる確率は高いでしょうね。

御三家よりは国立大付属が断トツです。
数学オリンピックメダリストは国立大付属ばかり。
僕の高校も日本代表いました。

[349: 匿名さん]

建物けっこういけてるね。。。

[350: 匿名さん]

グレード良けりゃ最高ですね。
今のご時世コストダウンでしょっぱいんだろうけど。
明日見てこよ。

[351: 匿名さん]

坪470かな？

[352: 匿名さん]

モデル行かれた方坪単価を、教えて下さい。

[353: ご近所さん]

今朝の新聞に入っていたプラウド神楽坂の中古物件（1年半で売りに出すとは早いですね）、5階の南西角部屋73.58㎡、22.25坪で9,480万円でした。坪単価425万円位？

この物件の相場はこの中古プラウド水準以上になるんでしょうね。

[354: 匿名さん]

プラウド神楽坂って新築時でも坪300くらいだったんじゃないの？
いくら相場高になってるとは言え坪400超はさすがに高すぎじゃないか。

[355: 匿名さん]

>353
現状の周辺相場から期待を込めて値付けしたんだろうけど、この値段ですぐには買い手がつかないでしょう。
仕様もそれほど良くないし、外観も賃貸マンションのよう。新築時の値付けを知ったらさらにテンション下がる。

[356: 匿名さん]

ここの坪単は、いくらでしょうか？
今日モデル行かれた方お願いします。

[357: 匿名さん]

公式HPが更新されましたね。
といっても、資料請求した方は目にしたことがある内容しかありませんが...

[358: ご近所さん]

354,355さん
私も折込広告を見たときは一瞬目を疑い、最初の数字は8なのではないかと、もう一度よく見直したくらいでした。
プラウド神楽坂はもう1部屋、10階北西角部屋2LDK55.68㎡、16.84坪で6,980万円で売りに出ています。こちらもやはり高いですね……

[359: 匿名さん]

グレードがだいぶ良いので高そうでした。ヴィークコートより安い訳がないと営業がいってました。

[360: 購入検討中さん]

>359さん
で、坪単価いくらだったんですか？

[361: 匿名さん]

ヴィークコートていくらだったの？

[362: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は300から453

中心400前後

[363: 匿名さん]

ヴィークは340-500、向かいのレゼリアは290-420だったかな。

[364: 匿名さん]

レゼリア定期借地でしょ？
比較にならん。
ヴィークコート以上と言うことが今の相場なんですかね？
安い様で高いようで…

[365: 匿名さん]

手元にバンプがあります。ヴィークは最大453です。

レゼリアは、所有権だよ。

いい加減な書き込みするな！

[366: 物件比較中さん]

ちょっと動き出し遅かったら、すでにすべての日程、予約満杯でキャンセル待ちだ。
どなたか大体の内容をお教えいただけませんか？