グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[21: 買い換え検討中]

神楽坂は住みにくいですよ。本当に坂がキツイ。
印刷会社にいましたがみんな神楽坂は遊びに
行くだけで住んではいけないと言ってました。
老後エライことになりますよ。

[22: 匿名さん]

印刷工場があるのは低地だからそう思ったんじゃないかな。この物件は駅と標高はあまり変わらないはずだから、生活圏は高台の上だけで済むと思う。1円でも安い買い物をしたくて関口の商店街まで頑張って行っちゃうような人が住むマンションじゃないだろうし。

[23: 匿名さん]

>>21
なんで神楽坂のスレッドに来るのかな？
どこがいいの？豊洲かしら？

[24: 市ヶ谷]

セオリーはこんな感じです。

２００６
３位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　８位加賀町２丁目　９位若宮町　１１位砂土原１丁目　１２位矢来町
１３位神楽坂４丁目

２００７
１位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　７位加賀町２丁目　８位南町　９位砂土原１丁目　１２位中町

２００９
１位砂土原３丁目　２位加賀町２丁目　６位南町　８位若宮町　11位砂土原２丁目　１２位甲良町　１３位矢来町

２０１０
１位砂土原３丁目　２位若宮町　４位白銀町　６位加賀町2丁目　８位砂土原２丁目　

２０１２
２位砂土原３丁目　３位若宮町　４位砂土原２丁目　５位加賀町２丁目　７位砂土原１丁目　１０位甲良町
１１位南町　１２位払方　１４位中町

[26: 匿名さん]

管理会社が
三菱地所丸紅って、いつの間にか一緒になったの？

[27: 通りすがり]

野村の矢来町の物件が@300前後、積水のグランドメゾンが@260程度でしたが
物件概要も出ないうちに@400や@350で欲しいという一般の方がいらっしゃるんですね

まだまだ検討段階なのでゆっくり経緯を観察して勉強させていただきます

[28: 周辺住民]

落語家の古今亭志ん朝師匠は、このあたりに住んでおられ、「矢来町」という呼び名でも親しまれていました。このあたりに住んでいる人は皆知っていると思います。参考まで。

[29: 匿名さん]

販売価格は不動産価値から鑑みると恐らくレゼリアとヴィークの間ぐらいと予想。確かレゼリアの坪単価は300~420、ヴィークは350~500だった気がします。
低中層マンションの場合、階数毎に値段が結構違ってくるので、皆さん色んな考えがありますよね。自分は取り合えず神楽坂駅近の新築に住みたいので、1~2階の比較的安めの価格帯を狙ってます。

[30: 匿名さん]

ここは神楽坂駅徒歩３分で利便性は良いと思いますが、住宅環境的にはそれほど良いとは言い難く、価格的にはレゼリアと同程度あるいはもっと低くなるのではと予想しています。

[31: 匿名さん]

どうなんでしょうね、白銀町、東五軒町のあたりはそもそも地価が安いというか、移住して来た貧民が住んでいた場所で、「お金持ちになれますように」という願いを込めて地名を付けたと言われています。それがなぜか神楽坂のイメージ戦略？に乗っかって今や高級マンション街。それでも地価は神楽坂以南（矢来町含む）ほどは上がってないはずです。確かに雰囲気は、矢来町の殺風景な住宅街に比べると、白銀町あたりの奥座敷的な方が良いかもしれません。

[32: 匿名さん]

矢来町は神楽坂エリアになるのですか？それとも市ヶ谷エリアになるのですか？

[33: 匿名さん]

どっちでもいいと思うけど、神楽坂駅は矢来町にあるので神楽坂エリアということでいいのではないでしょうか？

[34: 匿名さん]

そういえば市谷甲良町に住んでる峰竜太さんが「神楽坂に住んでる」と公言してますから、このあたり全域は神楽坂と言ったほうがわかりやすいのかもしれません。

[35: 匿名さん]

>>34です。ごめんなさい、二十騎町でした。

[36: 匿名さん]

市谷甲良町も二十騎町もお隣同士なので大丈夫ですよ
峰竜太が神楽坂に住んでいるのは知っていましたがあの辺だったんですね
知らなかった


飯田橋の再開発があるから資産価値に有利的なことが
公式サイトに書かれていますが
あまりこの辺りは関係ないんじゃないかなぁと思っています

[37: 匿名さん]

ここは、ヴィークコート神楽坂の抽選で外れた方達も検討に値する物件になりそうですね。

[38: 物件比較中さん]

民事再生で有名なモリモトは、もう健全経営なのですか？

[39: 匿名さん]

いまいち微妙な立地ですね。
神楽坂駅３分といいつつ、人気のある神楽坂エリアでもないし、市谷方面から歩いてみると牛込中央道路沿いは一本奥に入らなと良い住環境ではないし、ましてや大久保通りを越えてしまうとなおさらです。
神楽坂エリアでもないし、市谷エリアでもないような感じがしてしまいます。
あとは、価格の問題になると思いますが、レゼリアより安く出してもらいたいです。

[40: 匿名さん]

浮ついた神楽坂エリアじゃない、というのがいいんじゃないかな。

[41: 匿名さん]

レゼリアより安くと言ってもね、、このご時世で駅近新築が坪300万未満は逆に怖い。最近手抜き工事が横行してますし。悩ましい処です

[42: 匿名さん]

坪300万以下は夢見すぎ。低中層階でも坪350万くらいするんじゃない？

[43: 匿名さん]

最近竣工した？、低仕様で有名な南町の野村プラウドと同じくらいで出してくると予測。
こちらは仕様高くしそうだが、建設コスト高騰で相殺。立地は同格。

[44: 匿名さん]

土地が二つに分かれているのは残念ですが、それなりに大きくきれいな形なので、南町のアパートみたいな物件よりもかなり良い物件になると思います。

[45: 匿名さん]

価格が高くても蓋開けてみたらヴィークみたいに地味な仕上がりになるかも。新築は出来上がる迄ホント不安ですよね

[46: 周辺住民さん]

南町のは、外廊下に室外機が並んでいるらしく、ディスポーザーもついていないという、市谷物件としては信じられない仕様でしたね。マンション名も「市谷」でなく「市ヶ谷」とされており、仕様共ども違和感満載です。
それはともかく、折角の矢来町アドレス、立地に適合した上物を建てていただきたいと願っています。

[47: 購入検討中さん]

過去5年市ヶ谷界隈で分譲されたマンション評価を聞かせてください。

出来上がらないとわからないと思う。
レゼリア・ヴィーク神楽坂は即完でしたができてイマイチ
ジオ払方・パークハウスは6か月ぐらい販売をかけていたが、出来上がりがいい。



個人的に1位ジオ払方（立地○　使用○　デべ△）　2位南町（立地△前面道路が狭いため　使用○　デべ○）
2位パークハウス加賀町（立地○　使用○　デべ○）


イマイチ　ヴィーク神楽坂　レゼリア

ダメ物件　アディアージュ（立地×うなぎのねどこ　使用×　デべ×）　ヴィーク加賀町（立地△　使用○　デべ△ダサい外観）　

[48: 購入検討中さん]

硬くいくのであれば、中古でレゼリア1億3千　パークハウス1億1千　どちらも南向きパークハウスは最上階
の検討もあり。

１０００万円安ければ買いたいな。

こんな時代なので中古も新築も強気の価格ですね。

[49: 周辺住民さん]

>>47
南町プラウドの仕様◯は無いのでは。パッと見た感じアパートみたいっていう表現はうなずける。
加賀町パークハウスは興味あります。中古出たら本気で検討したい。
レゼリアの外観は要塞っぽくて素敵だと感じたけど、人それぞれ？
ヴィークはみんながそう理解しているように、立地だけのマンションかな。

[50: 購入検討中さん]

私が南町といったのは、アディアージュではなく第一弾のほうです。

第一弾はまとまっていると評価しています。
アディアージュは論外。

パークハウス　レゼリアとも中古が出ています。
マジで１０００万円安ければ買いたい。

[51: 匿名さん]

＞48さん、加賀町74平米、レゼリア102平米、同じ時期に出た中古ですが、比較対象にはならない気が。。
まあどちらも仕様外観etc、素敵ですけどね。庶民には高嶺の花です

[52: 匿名さん]

確かにどちらも魅力的と思う。それぞれ違うポイントで。
同価格帯の南町はなかなかのハズレ物件な気が....
あんまり言うとかわいそうか。

[53: 匿名さん]

加賀町とレゼリアそれぞれ販売時いくらだったの？
値上がりした？

[54: 中古で検討]

１位　ジオ払方　パークハウス加賀町　南町の第一弾　

２位　レゼリア　ヴィーク神楽坂

ダメマン　ヴィーク加賀　アディアージュ　

最近のマンション評価はこんな感じですかね？？？

上記のマンションはほぼ同じ坪単価（旧価格）です。
仕様はアディアージュ以外いい仕様です。

２０１３年秋以降の物件は１５パーセント以上値上がり、かつ仕様を確実に落としています。
建築費高騰　土地代の上昇　使用を落とす　しょうがない？？？
今後下がる要因はなく、上昇傾向です。

[55: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂とお向かいのレゼリア、坪単価10~20%違う。80平米だと1千万の差。傾斜立地、販売時期等々が反映された形。
それはさておき南町ディアージュをいじめ過ぎじゃない？何だか可哀想になって来た。此処も仕上がりと値段次第では、後でしっぺ返しくらいますよ。なのであまり言い過ぎない方が良いかと思います。

[56: 匿名さん]

いつの間にか市谷物件評価の場に・・・
それはそうと、この物件が建つあたりはこの辺では一番標高の高い場所なのでしょうか？

[57: 購入検討中さん]

一番かは、わかりませんが、高台です。大久保道りを車で甲良町方向に走らせると上り坂なので甲良町あたりが一番高いように感じる。
マップファンなどのサイトで標高が出るサイトがあるのでそちらがただしいい。

この物件の仕様・外観・値段がとても気になる。
ヴィーク　アディアージュみたいなのをつかまないようにしたい。

[58: 匿名さん]

>>54
パークコート市谷加賀町二丁目がいいけどな。

[59: 購入検討中さん]

レジェンドヒルズ　レフィナーレが有名物件ですが、パークコート加賀町2丁目は特別なオーラがあります。

[60: 匿名さん]

>>58
10年ものの中古物件まで対象にするなら、確かにそうかも。裏千家、パークコート、パークハウスが建ち並ぶ加賀町二丁目の通りは、茶器屋さんなどもあって大変風情がある。
ここも良いマンションになって欲しいが、価格は期待できないでしょうね。MRに行ったら大半のひとがガッカリして帰ることになりそう。

[61: 購入検討中さん]

パークハウス加賀町　レゼリア　内覧してきます。

現物見れる・値段交渉可能　

いろいろ考えると、今から出てくる低仕様物件つかむよりも確実だと思う。

[62: 周辺住民さん]

加賀町近く南山伏町に、パークハウスでマンション建ちます。駐車場跡地、運送会社整備工場の隣です！

[63: 匿名さん]

それって、甲良町の物件とは別ですか？

[64: ご近所さん]

住まいサーフィンで 117万/m2 と予測が出ましたね

ちなみに同サイトでレゼリアは 102万、ヴィークコートは96万でした

だいたいあそこの予測より高くなることが多い

[65: 購入検討中さん]

値段 仕様が、気になる

[66: 購入検討中さん]

75平米で8800万か。高いね。

[67: 匿名さん]

想像以上な高額物件になりそう・・・

[68: 購入検討中さん]

8800万の階数、方角を、教えて下さい。

[69: 匿名さん]

ここ場所いいと思いますか？とても住環境のよいところではないと思いますが・・・
矢来町だしね。でもアホみたいに高いんだろうな・・・

[70: 匿名さん]

ディアージュってどの辺が仕様悪いのですか？？
以前MR行きましたが最上階は内廊下で抜け感がすごくよかったですよ。
ただ全部億超えていたので見送りましたが・・・