グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[163: 匿名さん]

>>161

売れなきゃ何の意味もないと思うって？？

将来売ることを第一の目的にマンション買う人のほうが圧倒的に少ないと思う。
将来売る人はいるだろうけど、自己居住用の場合、住んでいるときの満足度の
ほうが重要だと思うけど。

[164: 162]

大きすぎて１つ見落としてました。矢来町ハイツ跡地の再開発。
数年後にプロジェクトが見えてくる筈ですが、その頃に不動産・マンションバブルがはじけていれば、お手頃価格で分譲されるかもしれませんね。

[165: 不動産業者さん]

今の一押し中古

中古の利点
１評価がはっきりしている。（南町アディアージュは即完でしたが評価はダメダメ）
２現物を見れる。プロでもできてみないとわからない
３今すぐ住める（現在賃貸の方は家賃が浮く）
４消費税がかからない

１位　パークコートレゼリア１億２８００万円　パークハウス市谷加賀町９９８０万円
・ほぼ新築　・南向き　・旧価格物件　・工事費高騰前なので使用は落ちていない　・財閥デべ　・人気アドレス

５位　パークコート神楽坂（定借の割に高い）　南町アディアージュ（散々な言われ方をしている）
　　　ヴィーク加賀町（ダサイ外観　西向き）

市谷エリアの築浅中古だとこんな感じです。

[166: 匿名さん]

>>165
だいたいその通り。どちらもたぶんすぐ売れちゃう。
少し値下げするなら考えるけど、期待薄。

>>161
おもしろ過ぎ笑
仕様が低いのは住んでみないとわからない？真剣に意味不明、まあたぶん南町の残念なひと。野村の被害者。

[167: 匿名さん]

なるほど、南町の残念な方であれば、主張の意味合いにも合点がいきますね。ご愁傷さまですが検討者の迷惑なだけなので止めてください。
元々の意味での「確信犯」って、こういうときに使うんですね。

[168: 匿名さん]

161はM3Dが疑われるな。

[169: 匿名さん]

>>165
パークコートレゼリアは一押しでないでしょ。
急斜面だしアドレスも不人気な東五軒町。
まったく価値がないじゃないか。

[170: 匿名さん]

>>165
確かにパークハウスは加賀町二丁目でブランド立地ですが、パークコートレゼリアは人気アドレスとは言えませんね。
ヴィークコートの外観は好みが分かれる気がします。仕様は悪くない感じ。
プラウドディアージュは、、完成前にマンションを購入する怖さを思い知らされました。

[171: 匿名さん]

>>161
南町ディアージュはアパートとしての評価としてはそれなりの良さはあると思います。

[172: 匿名さん]

プラウド南町アパートか。いいね！

[173: 匿名さん]

>>１７１
周辺とも調和がとれ、目立たないでいいと思います。

[174: 匿名さん]

全然話題に出ないけど、
これからブランズ市谷北町（仮称）が出てくると思うけど、ここより場所はいいと思うんだけどな
パークハウス神楽坂アーバンスの隣くらいで、北町の中でもかなり神楽坂寄りだから、
実際にはブランズ神楽坂なんとかっていう名前になる可能性もあるかも

[175: 匿名さん]

>>173
道路に面した南面が細いから、確かに目立たない。
長屋っぽい作りだな。

[176: 匿名さん]

パークハウスとレゼリアの比較はあんま意味なくない？パークハウスは歴史ある立地で最寄駅(大江戸線)迄は近い。でも他の使える路線はいずれも十数分かかるし、あと神楽坂商店街が普段使い出来るか疑問。一方レゼリアは傾斜立地のハンデあり。但し価格はパークハウスよりも安く(当たり前か)、神楽坂駅近、あと牛込神楽坂や飯田橋も10分以内の距離。外観、仕様は両方共に評価良いみたいなので、何を重視するかで判断すれば良いのでは。旧価格なのも羨ましい。
当物件はこの御時世なので、外観、仕様等々落とさざるを得ないかもだけど、南町の件もあるので竣工前の契約はちょっと躊躇しちゃうな。

[177: 匿名さん]

＞＞１７６
さすがに南町までの残念な物件にはならないと思いますが、確かに慎重な検討が必要ですね。
あと、タイミング的に難しいとは思いますが、出来れば北町と甲良町の物件とも比較したいところです。

[178: 不動産業者さん]

ヴィークコート神楽坂も評価低いです。(この物件の掲示板参照)即完でした。
青田買いはかけですね。


この物件も含め確実に仕様は落とし、値段は上がります。

慎重にならないとババ引きになります。

[179: ご近所さん]

パークコートは確かに東五軒町・坂だが、腐ってもパークコート。(ほぼ白銀町・神楽坂エリア)

新築のパークコート買いましたと言ってみたいマジで。(うらやましいい)

近年の資産価値のある物件。
ジオ払方 レゼリア パークハウス加賀町 南町プラウド(第一弾)


定借なので微妙
パークコート神楽坂

ダメ物件
南町アパート ヴィーク神楽坂 ヴィーク加賀町

大筋こんな感じ。

これからの物件購入はババ引き大会

[180: 匿名さん]

179さんに概ね同意。ただヴィーク神楽坂は割高とはいえレゼリア同様立地が素敵で且つ平面立地なので、外観評価？で南町と一緒にするのは違和感ありです

[181: 匿名さん]

>180
そうですね。ヴィーク神楽坂は南町アパよりは良いです。
ただし、高値掴み(物件と価格との相対関係)という点ではかなり下位に入ってしまうかと。トワイシア2とでもいうような外観、仕様であの値付けはものすごく割高です。デベうはうは。

[182: 匿名さん]

>179
ジオはダメでしょ。
西で評判悪いから、最近関東に進出しているけど払方含めてどの物件も仕様が低い。
あと、雰囲気を含め立地は良いと思うけど払方というアドレスが駄目。

[183: 匿名さん]

たしかに阪急はヤバイ
関西では有名
仕様、管理が悪い分、安いから仕方がないかも知れないが

[184: 匿名さん]

ジオは都心の一等地の中でも安く買える土地を探してなんちゃって高級マンションを建てて安く売る。
それでも売れないと即５００万以上値引きして売り切っちゃう。
売った後は何かあっても「知らぬ存ぜぬ」の一点張り。
阪急より東急のほうが圧倒的に良い！

[185: 匿名さん]

＞＞１７９
資産価値のある物件に財閥系、野村に並んでジオが入るわけないだろ。

[186: ご近所さん]

あのへんなら、本当はレフィナールとかスタイルハウスの中古が出てくれば…！

[187: 購入検討中さん]

阪急は、関西の名門企業です。
マンションは評価が悪いみたいですね。

当物件の丸紅・モリモトはどうなんですか？

個人的意見
丸紅　総合商社・マンションなんか１部門にしか過ぎない・最近は管理会社を三菱に売却・新築マンションは撤退気味

モリモト　デザイン性評価・財閥系と城南地域でまともに戦える独立系デべ・所詮単独系なので資本力はダメ・
　　　　　民事再生の経験あり・

こんなこと考えると三井か三菱が鉄板

野村　ブランド戦略成功・そのお金は購入者が払っている・基盤は新規分譲マンションが８割なので財閥には勝てない
　　　エンパイア　南麻布などの評価できる物件はあるが、最近の新規物件はブランド戦略・営業力でなりたっている

[188: 匿名さん]

ジオ払方？？
ラ・トゥールの近くの小さな団地みたいなやつのこと？

[189: 匿名さん]

新潮社のとこのラカグ
道路にはみ出して植栽の工事をしてるけど警備員がいない

[190: 匿名さん]

ジオ、ヤバ

[191: 匿名さん]

アーキサイトメビウス監修って良いですね

[192: 匿名さん]

矢来町ハイツの跡地開発でマンションになるのでしたら、多少高くても矢来町ハイツのほうがいいですね。しかしネット検索しても情報が出ません。どこの情報でしょうか

[193: 匿名さん]

いつから始まるの？
場所スッゴい良いですね！
高いのかしら？8000万位で買えたらほしいなぁ。
ここ、アディダスでしたよね？

[194: 購入検討中さん]

>>193
アディダス本社跡地です。
矢来町ハイツは興銀の社宅でしょうか？

[195: 匿名さん]

モリモトだから先着なのかね。
確実に買えること考えるとナイスなデベだよなぁ

[196: 周辺住民さん]

矢来町ハイツは興銀の社宅ですね。
しかし矢来町ハイツに住んでいる友人に聞いても、そんな廃寮の話は知らないと言ってましたよ

[197: 物件比較中さん]

>>196
今売り出している代々木上原の積水物件は、元興銀系不動産子会社のホーマットだったので、みずほグループが不動産市況の回復に合わせて保有物件の整理を始めているのかもしれませんね。だとすると、一般の行員には知らされないと思います。
FSAからも3行の融和が出来ていないとお叱りを受けたようですし、保有資産の全般見直しも融和の一貫かもしれませんね。

[198: 匿名さん]

あさってラカグがオープンですね。

[199: 匿名さん]

モデルルームみたいなものを近くで発見。ここのですかね？

[200: 周辺住民さん]

No.174さん
ブランズ市谷北町と同じ通り沿いでさらに神楽坂寄り、袋町には積水が2014年2月竣工予定の新築マンション建設中ですよ。本矢来町物件と比べるとどちらが高くなるのでしょうね。

[201: 周辺住民さん]

間違えました。
×：積水が2014年2月竣工予定
○：積水が2015年2月竣工予定

[202: 匿名]

昔、矢来町アドレスのアパートに住んでいました。江戸情緒漂う、ちょっと昭和っぽいこの町が大好きでした。矢来能楽堂の前を通るとお稽古の音が聞こえてきたり、大きな肉まんを買ったりと、お休みの日の散歩がとても楽しかったのを覚えています。最寄りの駅を聞かれて「神楽坂」と答えると羨ましがられたり、夜、電車がなくなってからタクシーで帰るにしても、どこからも近かったり、美術館やコンサートに行くにもアクセスが良かったことを思い出します。今は地方に住んでいますが、もし東京に住むなら、お金をかき集めて絶対ここだなぁ。

[203: 匿名さん]

一億あれば70㎡位は買えますかね？
時代錯誤でしょうか？

[204: 匿名さん]

70㎡は１億はしないでしょ

[205: 匿名さん]

資料届きました！
すごく、期待しています。
ここを買えば間違いなく資産になるでしょうね

[206: 不動産業者さん]

資料届いて間取り見ましたが広いタイプの方が魅力的だな〜。
1億5000〜2億くらいでしょうか。
小さいタイプを6000万くらいまでで買えれば買いですが難しそうですね〜。

[207: 匿名さん]

>206さんの見立てでは、軽く坪400を越えている感じですが...

資料届いた方、モリモトや丸紅の過去物件と比較して、似た物件ってありますか？
どのようなレベルのマンションなのか、気になりますので、評価いただけると幸いです。

[208: 匿名さん]

さすがに西向きメイン でそんなに高いと売れないでしょ。

[209: 不動産業者さん]

>>207さん

外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。

私が狙いたい小さいタイプは53.32平米、62.25平米のタイプですが、ちょうど6000〜7000万くらいに設定するのかな〜と。
専有面積の平均が65平米を超えるようなので、グロスが上がると私のような会社員では買えなくなってしまいます。

[210: 匿名さん]

400切ることあり得るかなぁ

物凄く興味がありますが己がついていけるか心配。70㎡8500は越えないで丸紅さん、モリモトさん。頼む。

余談だけどラカグ行ってきました。
お洒落☆

[211: 207]

>>209さん、ありがとうございます。ディアナ本郷弓町ぽいイメージですかね。
アーキサイトメビウス監修で期待もしているのですが、最近登板機会が多いようなので受け手も慣れてきているし...

ラカグはクルマで脇を通り過ぎましたが、あそこだけ青山・表参道ぽいイメージになってましたね。それって神楽坂のカラーに合っているのかな？と思わないでもないですが、グレード感が高いのは歓迎ですね。

[212: 匿名さん]

ラカグ、想像どおりにオシャレですね。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20141009/1060751/
http://www.excite.co.jp/News/bit/E1412846185062.html