グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[No.151 by 匿名さん 2014-09-14 20:35:18]

低層階で条件悪いとこは320-350くらいでもありそうだけど。

[No.152 by 匿名さん 2014-09-14 22:04:57]

>>151
350でギリかな。
パンダ作るかどうかだけど、ここはそういうのなくても60戸なら売り切っちゃうよ。ヴィーク神楽坂みたいなクオリティで即完売したのがある意味悪しき前例。
これからまだマンション相場が上がる、または数年は下がらないと思っている人が大部分だろうし。

[No.153 by 匿名さん 2014-09-14 23:51:10]

別スレ情報によると豊洲5丁目も坪400になるみたい。そう考えると此処は割安感あるね

[No.154 by 匿名さん 2014-09-16 16:32:58]

大成のオーベルアーバンツ神楽坂って物件は分譲なのかな
規模的にはコンパクトマンションなんだろうけど

[No.155 by 匿名さん 2014-09-16 21:14:59]

>>154
あんな物件関係ないでしょ。
このスレで議論する物に値しない。
そもそもそんな物件皆さん知らない。

[No.156 by 匿名さん 2014-09-21 11:18:12]

平均単価400以下はまず無理でしょ
350で探すなら立川か浦和ですよ〜

[No.157 by 匿名さん 2014-09-21 13:04:43]

南町プラウドみたいな外観も仕様もアパート並みのマンションだったら、350で売るかもね。おれは絶対に買わないけど。

[No.158 by 匿名さん 2014-09-21 19:45:23]

ヴィーク神楽坂は平均400だけどあの仕様で瞬間蒸発。マンションは要は立地90%、此処は車の往来が多いし、飯田橋駅まで徒歩15分くらいかかるし、数年前であれば200後半から300前半がいいとこ。でもオリンピックの影響で運悪く最悪400前後でくるかな。であれば200後半でトワイシア中古をリフォームした方が良いかも。皆さんもこんなイメージでしょうか？

[No.159 by 匿名さん 2014-09-21 21:14:50]

>>158
トワイシアの中古待ちって、狭き門だよ。
さらにトワイシアの外観、仕様など見た人なら分かる通りまさに立地だけのマンションの代表みたいな存在。
いくら安くても、購買意欲を刺激されないな。

[No.160 by 匿名さん 2014-09-22 12:58:37]

坪400ですか。
ヴィークは立地とデベを考えると多少高いのはしょうがないと思いましたが、
どこもかしこも高くなってきましたね。

買い時外したかな～。
でも資材高騰が理由だとすると今後もそうそう下がる期待はできないですね。。

[No.161 by 購入検討中さん 2014-09-22 13:42:00]

あんな立地で坪400万って・・・
みなさん冷静に検討したほうが良いですよ。矢来町ですからねwww
車通りは多いし、飯田橋まで歩けないし。牛込神楽坂も距離微妙でしょ。。
でもマンションの高騰が続いてますからおそらく強気な値段設定でしょうね・・・
あと、よくプラウド南町やヴィーク神楽坂が低仕様だの言ってる人いるけど
それぞれの良さがあると思いますよ。そもそも低仕様って実際に住んだ人じゃないとわからないしね・・・
価値で言うなら立地やネームバリューでは？？少なくともプラウドは売りに出てもすぐ売れてますよ。
結局それが資産価値だと思う。高仕様マンションでも売れなきゃなんの意味もないとおもう。

[No.162 by 匿名さん 2014-09-22 14:27:52]

>>161
なんか必死すぎで面白い。冷静になったほうがいいですよ。

神楽坂徒歩３分を無視して飯田橋や牛込神楽坂が遠いってどうなのよ...

大久保通りの北／南の住所を気にするレベルの検討者は、坪４００だろうと支払いに問題ないでしょうし、相場より高いくらいが変な入居者がまぎれこまなくてちょうどよい、という感覚と思いますよ。

逸脱した高値をつけて売れなかったらデベの負けですが、坪４００は検討者側の相場観としても適切だと思います。今後同規模の物件が立ちそうな土地もなさそうだし。本郷弓町も４００くらいで早期完売したようなので、まずそれ以下は期待薄かと。

唯一可能性があるとしたら、JVだから揉めないように早期完売を優先して少し売れ筋価格にしてみるとか？ナイでしょうけどね。

[No.163 by 匿名さん 2014-09-22 14:34:29]

>>161

売れなきゃ何の意味もないと思うって？？

将来売ることを第一の目的にマンション買う人のほうが圧倒的に少ないと思う。
将来売る人はいるだろうけど、自己居住用の場合、住んでいるときの満足度の
ほうが重要だと思うけど。

[No.164 by 162 2014-09-22 15:59:52]

大きすぎて１つ見落としてました。矢来町ハイツ跡地の再開発。
数年後にプロジェクトが見えてくる筈ですが、その頃に不動産・マンションバブルがはじけていれば、お手頃価格で分譲されるかもしれませんね。

[No.165 by 不動産業者さん 2014-09-22 16:08:33]

今の一押し中古

中古の利点
１評価がはっきりしている。（南町アディアージュは即完でしたが評価はダメダメ）
２現物を見れる。プロでもできてみないとわからない
３今すぐ住める（現在賃貸の方は家賃が浮く）
４消費税がかからない

１位　パークコートレゼリア１億２８００万円　パークハウス市谷加賀町９９８０万円
・ほぼ新築　・南向き　・旧価格物件　・工事費高騰前なので使用は落ちていない　・財閥デべ　・人気アドレス

５位　パークコート神楽坂（定借の割に高い）　南町アディアージュ（散々な言われ方をしている）
　　　ヴィーク加賀町（ダサイ外観　西向き）

市谷エリアの築浅中古だとこんな感じです。

[No.166 by 匿名さん 2014-09-22 22:32:13]

>>165
だいたいその通り。どちらもたぶんすぐ売れちゃう。
少し値下げするなら考えるけど、期待薄。

>>161
おもしろ過ぎ笑
仕様が低いのは住んでみないとわからない？真剣に意味不明、まあたぶん南町の残念なひと。野村の被害者。

[No.167 by 匿名さん 2014-09-23 02:50:20]

なるほど、南町の残念な方であれば、主張の意味合いにも合点がいきますね。ご愁傷さまですが検討者の迷惑なだけなので止めてください。
元々の意味での「確信犯」って、こういうときに使うんですね。

[No.168 by 匿名さん 2014-09-23 09:54:47]

161はM3Dが疑われるな。

[No.169 by 匿名さん 2014-09-23 11:46:18]

>>165
パークコートレゼリアは一押しでないでしょ。
急斜面だしアドレスも不人気な東五軒町。
まったく価値がないじゃないか。

[No.170 by 匿名さん 2014-09-23 12:02:28]

>>165
確かにパークハウスは加賀町二丁目でブランド立地ですが、パークコートレゼリアは人気アドレスとは言えませんね。
ヴィークコートの外観は好みが分かれる気がします。仕様は悪くない感じ。
プラウドディアージュは、、完成前にマンションを購入する怖さを思い知らされました。

[No.171 by 匿名さん 2014-09-23 12:06:04]

>>161
南町ディアージュはアパートとしての評価としてはそれなりの良さはあると思います。

[No.172 by 匿名さん 2014-09-23 12:11:43]

プラウド南町アパートか。いいね！

[No.173 by 匿名さん 2014-09-23 12:53:43]

>>１７１
周辺とも調和がとれ、目立たないでいいと思います。

[No.174 by 匿名さん 2014-09-23 12:54:19]

全然話題に出ないけど、
これからブランズ市谷北町（仮称）が出てくると思うけど、ここより場所はいいと思うんだけどな
パークハウス神楽坂アーバンスの隣くらいで、北町の中でもかなり神楽坂寄りだから、
実際にはブランズ神楽坂なんとかっていう名前になる可能性もあるかも

[No.175 by 匿名さん 2014-09-23 13:18:08]

>>173
道路に面した南面が細いから、確かに目立たない。
長屋っぽい作りだな。

[No.176 by 匿名さん 2014-09-23 13:45:50]

パークハウスとレゼリアの比較はあんま意味なくない？パークハウスは歴史ある立地で最寄駅(大江戸線)迄は近い。でも他の使える路線はいずれも十数分かかるし、あと神楽坂商店街が普段使い出来るか疑問。一方レゼリアは傾斜立地のハンデあり。但し価格はパークハウスよりも安く(当たり前か)、神楽坂駅近、あと牛込神楽坂や飯田橋も10分以内の距離。外観、仕様は両方共に評価良いみたいなので、何を重視するかで判断すれば良いのでは。旧価格なのも羨ましい。
当物件はこの御時世なので、外観、仕様等々落とさざるを得ないかもだけど、南町の件もあるので竣工前の契約はちょっと躊躇しちゃうな。

[No.177 by 匿名さん 2014-09-23 14:15:15]

＞＞１７６
さすがに南町までの残念な物件にはならないと思いますが、確かに慎重な検討が必要ですね。
あと、タイミング的に難しいとは思いますが、出来れば北町と甲良町の物件とも比較したいところです。

[No.178 by 不動産業者さん 2014-09-23 19:56:18]

ヴィークコート神楽坂も評価低いです。(この物件の掲示板参照)即完でした。
青田買いはかけですね。


この物件も含め確実に仕様は落とし、値段は上がります。

慎重にならないとババ引きになります。

[No.179 by ご近所さん 2014-09-23 20:10:30]

パークコートは確かに東五軒町・坂だが、腐ってもパークコート。(ほぼ白銀町・神楽坂エリア)

新築のパークコート買いましたと言ってみたいマジで。(うらやましいい)

近年の資産価値のある物件。
ジオ払方 レゼリア パークハウス加賀町 南町プラウド(第一弾)


定借なので微妙
パークコート神楽坂

ダメ物件
南町アパート ヴィーク神楽坂 ヴィーク加賀町

大筋こんな感じ。

これからの物件購入はババ引き大会

[No.180 by 匿名さん 2014-09-23 21:09:00]

179さんに概ね同意。ただヴィーク神楽坂は割高とはいえレゼリア同様立地が素敵で且つ平面立地なので、外観評価？で南町と一緒にするのは違和感ありです

[No.181 by 匿名さん 2014-09-23 21:23:15]

>180
そうですね。ヴィーク神楽坂は南町アパよりは良いです。
ただし、高値掴み(物件と価格との相対関係)という点ではかなり下位に入ってしまうかと。トワイシア2とでもいうような外観、仕様であの値付けはものすごく割高です。デベうはうは。

[No.182 by 匿名さん 2014-09-23 22:32:45]

>179
ジオはダメでしょ。
西で評判悪いから、最近関東に進出しているけど払方含めてどの物件も仕様が低い。
あと、雰囲気を含め立地は良いと思うけど払方というアドレスが駄目。

[No.183 by 匿名さん 2014-09-23 22:58:11]

たしかに阪急はヤバイ
関西では有名
仕様、管理が悪い分、安いから仕方がないかも知れないが

[No.184 by 匿名さん 2014-09-24 00:03:50]

ジオは都心の一等地の中でも安く買える土地を探してなんちゃって高級マンションを建てて安く売る。
それでも売れないと即５００万以上値引きして売り切っちゃう。
売った後は何かあっても「知らぬ存ぜぬ」の一点張り。
阪急より東急のほうが圧倒的に良い！

[No.185 by 匿名さん 2014-09-24 00:19:09]

＞＞１７９
資産価値のある物件に財閥系、野村に並んでジオが入るわけないだろ。

[No.186 by ご近所さん 2014-09-24 00:26:03]

あのへんなら、本当はレフィナールとかスタイルハウスの中古が出てくれば…！

[No.187 by 購入検討中さん 2014-09-24 07:34:26]

阪急は、関西の名門企業です。
マンションは評価が悪いみたいですね。

当物件の丸紅・モリモトはどうなんですか？

個人的意見
丸紅　総合商社・マンションなんか１部門にしか過ぎない・最近は管理会社を三菱に売却・新築マンションは撤退気味

モリモト　デザイン性評価・財閥系と城南地域でまともに戦える独立系デべ・所詮単独系なので資本力はダメ・
　　　　　民事再生の経験あり・

こんなこと考えると三井か三菱が鉄板

野村　ブランド戦略成功・そのお金は購入者が払っている・基盤は新規分譲マンションが８割なので財閥には勝てない
　　　エンパイア　南麻布などの評価できる物件はあるが、最近の新規物件はブランド戦略・営業力でなりたっている

[No.188 by 匿名さん 2014-09-24 13:07:22]

ジオ払方？？
ラ・トゥールの近くの小さな団地みたいなやつのこと？

[No.189 by 匿名さん 2014-09-25 08:58:33]

新潮社のとこのラカグ
道路にはみ出して植栽の工事をしてるけど警備員がいない

[No.190 by 匿名さん 2014-09-25 23:00:49]

ジオ、ヤバ

[No.191 by 匿名さん 2014-10-03 16:39:22]

アーキサイトメビウス監修って良いですね

[No.192 by 匿名さん 2014-10-05 14:07:29]

矢来町ハイツの跡地開発でマンションになるのでしたら、多少高くても矢来町ハイツのほうがいいですね。しかしネット検索しても情報が出ません。どこの情報でしょうか

[No.193 by 匿名さん 2014-10-07 01:04:13]

いつから始まるの？
場所スッゴい良いですね！
高いのかしら？8000万位で買えたらほしいなぁ。
ここ、アディダスでしたよね？

[No.194 by 購入検討中さん 2014-10-07 18:35:47]

>>193
アディダス本社跡地です。
矢来町ハイツは興銀の社宅でしょうか？

[No.195 by 匿名さん 2014-10-07 22:18:24]

モリモトだから先着なのかね。
確実に買えること考えるとナイスなデベだよなぁ

[No.196 by 周辺住民さん 2014-10-07 22:34:57]

矢来町ハイツは興銀の社宅ですね。
しかし矢来町ハイツに住んでいる友人に聞いても、そんな廃寮の話は知らないと言ってましたよ

[No.197 by 物件比較中さん 2014-10-08 16:37:05]

>>196
今売り出している代々木上原の積水物件は、元興銀系不動産子会社のホーマットだったので、みずほグループが不動産市況の回復に合わせて保有物件の整理を始めているのかもしれませんね。だとすると、一般の行員には知らされないと思います。
FSAからも3行の融和が出来ていないとお叱りを受けたようですし、保有資産の全般見直しも融和の一貫かもしれませんね。

[No.198 by 匿名さん 2014-10-08 21:10:54]

あさってラカグがオープンですね。

[No.199 by 匿名さん 2014-10-09 22:50:49]

モデルルームみたいなものを近くで発見。ここのですかね？

[No.200 by 周辺住民さん 2014-10-09 22:53:28]

No.174さん
ブランズ市谷北町と同じ通り沿いでさらに神楽坂寄り、袋町には積水が2014年2月竣工予定の新築マンション建設中ですよ。本矢来町物件と比べるとどちらが高くなるのでしょうね。