グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[123: 不動産業者さん]

今年の4月までに販売を始めた物件までが、旧価格。これからは15%UP 来年終わりには20%UP。

[124: 不動産業者さん]

丸紅は、管理会社を
三菱に売却。

マンション分譲撤退。

[125: 匿名さん]

工事費はまだしも土地代は都心でもせいぜい横ばいでしょ。工事費も2,3割増しってとこで、価格がそこまで上がる理由にならず。本当に不動産業界の人？

[126: 不動産業者さん]

今からの値段を、見ればわかりますよ。

[127: 匿名さん]

デベが職人の人件費と材料費の値上げを理由に悪のりしているだけ。
矢来町が450いくはずがない。
これから買う方はしばらく様子をみたほうがいいですよ。

[128: 匿名さん]

450はさすがに無理でも、400前後はあるでしょう。
大久保通りの南側より地ぐらいは落ちるとしても、江戸川橋寄りの物件よりは遥かに「神楽坂」のイメージに近い立地ですからね。

[129: 匿名さん]

神楽坂ブームにも乗っかって矢来町の物件を４００以上で買っちゃったら、後々、売るにしても資産価値の評価としても大損してえらい目にあいます。
皆さん冷静になりましょう。

[130: 匿名さん]

その価格なら永住目的の高齢者か、超金持ちくらいだろうね。まともに住み替えを考える小金持ちは買い控えるだろうね。完売するか見物です。ね。

[131: 匿名さん]

神楽坂3分なら大丈夫だろうね。

インペリアルは400オーバーだし、立川で坪330で即完売の時代だよ。
中野辺りも坪400まん。目黒駅前再開発なんて600ていわれてる。
バブルだね。

[132: 不動産業者さん]

今買わないと本当にもっと上がります。

信用できないだったら自分でマンデベのルートを
作り調べてください。

今年の物件がオリンピックまでは買える最後の機会。

マンデベは儲けていません。来年暮れに潰れる会社が
でるよ。

[133: 匿名さん]

そもそも今時点で買ってはいけない価格になっています。
今後、更に値上がりすることも確かですが。
超金持ちは矢来町辺りは買いません。
焦らず異常価格が下がるまで様子をみることが大切だと思います。

[134: 匿名さん]

オリンピック後だな。

それまでまって賃貸だったら今買っても同じだよ^_^

[135: 匿名さん]

新商業施設「ラカグ」の工事が着々と進んでますが、階段がなぜか斜めなのでなんじゃこれと思ってwebsiteを改めて見たら、やっぱり斜めなんだ！建物との接合部分。
http://www.fashion-press.net/news/11668

[136: 匿名さん]

400オーバーだと、大きい方のトワイシアの1.5倍くらいでしょうか。ここ数年での上昇は、ほんと凄いですね〜

[137: 住まいに詳しい人]

平均４００−４２０なら今回バブルのピークは２０１７年以降迄息が続くが、４５０なら２０１６年中にはピークアウトするね。

[138: 匿名さん]

いずれにせよそんなに長くバブル続くんですか？来年中くらい（下手すると今年中）にピークが終わると思ってたのですが・・・

[139: 匿名さん]

不動産はバブルていうより切実だと思う。

建築費の採算が会わない間は新規土地仕入れを各デベが渋ってる感じ。

マンション供給減り、マンションは庶民には高嶺の花になりますね。

建設人材不足は飛躍的回復は無理でしょう。

よって、買うなら今。

買わないなら戸建だね。
最近三菱地所も遂に戸建本格的始動したしたし

[140: 匿名さん]

この界隈では難しいと前置きして...
7000万を越える金額になってきたら、いまどき戸建ても充分検討に入ってくると思います。

工事費は暫く高いのでしょうが、デベロッパーの利益率も充分高いので、売れ行きが悪くなれば坪単価を下げる可能性はあると思います。
ただここは港区3Aとは比較にならないまでもアッパーレベルの土地なので、世帯収入2000万くらいの高額取得者を狙って坪単価下げずに強気のままで来ると予想します。いわゆる資産家レベルは取り込めないかもしれませんけどね。

[141: 匿名さん]

7000万で買える戸建なんて、ザ・建売みたいなのばっかりじゃん
土地に1億、上物に5000万出せるならともかく、5000万に毛を生やした程度の予算だったらマンション一拓だろうなあ

[142: 購入検討中さん]

早く、HP完成してくれないかな！待ち遠しいよ！
『仮称』って、まだ決まってないことが沢山あるのですか？

[143: 匿名さん]

金額的な問題はどうしても、ネックになってしまいそうです。
ある程度は、仕方がないと思うのですが。
後は、個人の価値観や物件としての価値として納得できるかどうかでしょうか。

[144: 匿名さん]

神楽坂といっても矢来町なので坪300～350で設定してほしい。
それ以上はこの立地では価値観が合わない。

[145: 匿名さん]

>>144
諦めてください。
恐らく平均370-380、条件の良い部屋などは400オーバーと予測します。
もちろん設備仕様などにも依りますが。

[146: 匿名さん]

300-350で買えるわけない。矢来町がどうのでなく、いま出てる新築マンション価格みりゃわかるよ。もはや都心は庶民に手が届かないとこに来てるし、デベも貧乏人は相手にしてない雰囲気がある。

[147: 匿名さん]

予想高過ぎ、笑。最近竣工のパークコートでさえ半分以上が350以下でしたよ。400なんて出すなら、白銀ヴィークコートの方が価値あるでしょ。皆さん、冷静になろう！

[148: 検討中]

残念ながらこの立地でも今の市況なら平均が400でしょうね。

[149: 匿名さん]

冷静になるのは147の方。
買いたいか、買えるかの個人的主観は置いておくと、
今の市況とこの立地は坪400前後で来る可能性は高いよ。
そっちの方が客観的な視点。

[150: 匿名さん]

自分も400前後に一票。
個人的希望な単価とは思いますが、まじめに350以下を予想しているとしたら、ちょっと相場観が足りない気がします。
神楽坂駅３分はインパクトあるでしょ。

https://twitter.com/lakagu_soko
ラカグのオープンにあわせて営業も本格的に始動してくるかなーと予想してます。

[151: 匿名さん]

低層階で条件悪いとこは320-350くらいでもありそうだけど。

[152: 匿名さん]

>>151
350でギリかな。
パンダ作るかどうかだけど、ここはそういうのなくても60戸なら売り切っちゃうよ。ヴィーク神楽坂みたいなクオリティで即完売したのがある意味悪しき前例。
これからまだマンション相場が上がる、または数年は下がらないと思っている人が大部分だろうし。

[153: 匿名さん]

別スレ情報によると豊洲5丁目も坪400になるみたい。そう考えると此処は割安感あるね

[154: 匿名さん]

大成のオーベルアーバンツ神楽坂って物件は分譲なのかな
規模的にはコンパクトマンションなんだろうけど

[155: 匿名さん]

>>154
あんな物件関係ないでしょ。
このスレで議論する物に値しない。
そもそもそんな物件皆さん知らない。

[156: 匿名さん]

平均単価400以下はまず無理でしょ
350で探すなら立川か浦和ですよ〜

[157: 匿名さん]

南町プラウドみたいな外観も仕様もアパート並みのマンションだったら、350で売るかもね。おれは絶対に買わないけど。

[158: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は平均400だけどあの仕様で瞬間蒸発。マンションは要は立地90%、此処は車の往来が多いし、飯田橋駅まで徒歩15分くらいかかるし、数年前であれば200後半から300前半がいいとこ。でもオリンピックの影響で運悪く最悪400前後でくるかな。であれば200後半でトワイシア中古をリフォームした方が良いかも。皆さんもこんなイメージでしょうか？

[159: 匿名さん]

>>158
トワイシアの中古待ちって、狭き門だよ。
さらにトワイシアの外観、仕様など見た人なら分かる通りまさに立地だけのマンションの代表みたいな存在。
いくら安くても、購買意欲を刺激されないな。

[160: 匿名さん]

坪400ですか。
ヴィークは立地とデベを考えると多少高いのはしょうがないと思いましたが、
どこもかしこも高くなってきましたね。

買い時外したかな～。
でも資材高騰が理由だとすると今後もそうそう下がる期待はできないですね。。

[161: 購入検討中さん]

あんな立地で坪400万って・・・
みなさん冷静に検討したほうが良いですよ。矢来町ですからねwww
車通りは多いし、飯田橋まで歩けないし。牛込神楽坂も距離微妙でしょ。。
でもマンションの高騰が続いてますからおそらく強気な値段設定でしょうね・・・
あと、よくプラウド南町やヴィーク神楽坂が低仕様だの言ってる人いるけど
それぞれの良さがあると思いますよ。そもそも低仕様って実際に住んだ人じゃないとわからないしね・・・
価値で言うなら立地やネームバリューでは？？少なくともプラウドは売りに出てもすぐ売れてますよ。
結局それが資産価値だと思う。高仕様マンションでも売れなきゃなんの意味もないとおもう。

[162: 匿名さん]

>>161
なんか必死すぎで面白い。冷静になったほうがいいですよ。

神楽坂徒歩３分を無視して飯田橋や牛込神楽坂が遠いってどうなのよ...

大久保通りの北／南の住所を気にするレベルの検討者は、坪４００だろうと支払いに問題ないでしょうし、相場より高いくらいが変な入居者がまぎれこまなくてちょうどよい、という感覚と思いますよ。

逸脱した高値をつけて売れなかったらデベの負けですが、坪４００は検討者側の相場観としても適切だと思います。今後同規模の物件が立ちそうな土地もなさそうだし。本郷弓町も４００くらいで早期完売したようなので、まずそれ以下は期待薄かと。

唯一可能性があるとしたら、JVだから揉めないように早期完売を優先して少し売れ筋価格にしてみるとか？ナイでしょうけどね。

[163: 匿名さん]

>>161

売れなきゃ何の意味もないと思うって？？

将来売ることを第一の目的にマンション買う人のほうが圧倒的に少ないと思う。
将来売る人はいるだろうけど、自己居住用の場合、住んでいるときの満足度の
ほうが重要だと思うけど。

[164: 162]

大きすぎて１つ見落としてました。矢来町ハイツ跡地の再開発。
数年後にプロジェクトが見えてくる筈ですが、その頃に不動産・マンションバブルがはじけていれば、お手頃価格で分譲されるかもしれませんね。

[165: 不動産業者さん]

今の一押し中古

中古の利点
１評価がはっきりしている。（南町アディアージュは即完でしたが評価はダメダメ）
２現物を見れる。プロでもできてみないとわからない
３今すぐ住める（現在賃貸の方は家賃が浮く）
４消費税がかからない

１位　パークコートレゼリア１億２８００万円　パークハウス市谷加賀町９９８０万円
・ほぼ新築　・南向き　・旧価格物件　・工事費高騰前なので使用は落ちていない　・財閥デべ　・人気アドレス

５位　パークコート神楽坂（定借の割に高い）　南町アディアージュ（散々な言われ方をしている）
　　　ヴィーク加賀町（ダサイ外観　西向き）

市谷エリアの築浅中古だとこんな感じです。

[166: 匿名さん]

>>165
だいたいその通り。どちらもたぶんすぐ売れちゃう。
少し値下げするなら考えるけど、期待薄。

>>161
おもしろ過ぎ笑
仕様が低いのは住んでみないとわからない？真剣に意味不明、まあたぶん南町の残念なひと。野村の被害者。

[167: 匿名さん]

なるほど、南町の残念な方であれば、主張の意味合いにも合点がいきますね。ご愁傷さまですが検討者の迷惑なだけなので止めてください。
元々の意味での「確信犯」って、こういうときに使うんですね。

[168: 匿名さん]

161はM3Dが疑われるな。

[169: 匿名さん]

>>165
パークコートレゼリアは一押しでないでしょ。
急斜面だしアドレスも不人気な東五軒町。
まったく価値がないじゃないか。

[170: 匿名さん]

>>165
確かにパークハウスは加賀町二丁目でブランド立地ですが、パークコートレゼリアは人気アドレスとは言えませんね。
ヴィークコートの外観は好みが分かれる気がします。仕様は悪くない感じ。
プラウドディアージュは、、完成前にマンションを購入する怖さを思い知らされました。

[171: 匿名さん]

>>161
南町ディアージュはアパートとしての評価としてはそれなりの良さはあると思います。

[172: 匿名さん]

プラウド南町アパートか。いいね！

[173: 匿名さん]

>>１７１
周辺とも調和がとれ、目立たないでいいと思います。

[174: 匿名さん]

全然話題に出ないけど、
これからブランズ市谷北町（仮称）が出てくると思うけど、ここより場所はいいと思うんだけどな
パークハウス神楽坂アーバンスの隣くらいで、北町の中でもかなり神楽坂寄りだから、
実際にはブランズ神楽坂なんとかっていう名前になる可能性もあるかも

[175: 匿名さん]

>>173
道路に面した南面が細いから、確かに目立たない。
長屋っぽい作りだな。

[176: 匿名さん]

パークハウスとレゼリアの比較はあんま意味なくない？パークハウスは歴史ある立地で最寄駅(大江戸線)迄は近い。でも他の使える路線はいずれも十数分かかるし、あと神楽坂商店街が普段使い出来るか疑問。一方レゼリアは傾斜立地のハンデあり。但し価格はパークハウスよりも安く(当たり前か)、神楽坂駅近、あと牛込神楽坂や飯田橋も10分以内の距離。外観、仕様は両方共に評価良いみたいなので、何を重視するかで判断すれば良いのでは。旧価格なのも羨ましい。
当物件はこの御時世なので、外観、仕様等々落とさざるを得ないかもだけど、南町の件もあるので竣工前の契約はちょっと躊躇しちゃうな。

[177: 匿名さん]

＞＞１７６
さすがに南町までの残念な物件にはならないと思いますが、確かに慎重な検討が必要ですね。
あと、タイミング的に難しいとは思いますが、出来れば北町と甲良町の物件とも比較したいところです。

[178: 不動産業者さん]

ヴィークコート神楽坂も評価低いです。(この物件の掲示板参照)即完でした。
青田買いはかけですね。


この物件も含め確実に仕様は落とし、値段は上がります。

慎重にならないとババ引きになります。

[179: ご近所さん]

パークコートは確かに東五軒町・坂だが、腐ってもパークコート。(ほぼ白銀町・神楽坂エリア)

新築のパークコート買いましたと言ってみたいマジで。(うらやましいい)

近年の資産価値のある物件。
ジオ払方 レゼリア パークハウス加賀町 南町プラウド(第一弾)


定借なので微妙
パークコート神楽坂

ダメ物件
南町アパート ヴィーク神楽坂 ヴィーク加賀町

大筋こんな感じ。

これからの物件購入はババ引き大会

[180: 匿名さん]

179さんに概ね同意。ただヴィーク神楽坂は割高とはいえレゼリア同様立地が素敵で且つ平面立地なので、外観評価？で南町と一緒にするのは違和感ありです

[181: 匿名さん]

>180
そうですね。ヴィーク神楽坂は南町アパよりは良いです。
ただし、高値掴み(物件と価格との相対関係)という点ではかなり下位に入ってしまうかと。トワイシア2とでもいうような外観、仕様であの値付けはものすごく割高です。デベうはうは。

[182: 匿名さん]

>179
ジオはダメでしょ。
西で評判悪いから、最近関東に進出しているけど払方含めてどの物件も仕様が低い。
あと、雰囲気を含め立地は良いと思うけど払方というアドレスが駄目。

[183: 匿名さん]

たしかに阪急はヤバイ
関西では有名
仕様、管理が悪い分、安いから仕方がないかも知れないが

[184: 匿名さん]

ジオは都心の一等地の中でも安く買える土地を探してなんちゃって高級マンションを建てて安く売る。
それでも売れないと即５００万以上値引きして売り切っちゃう。
売った後は何かあっても「知らぬ存ぜぬ」の一点張り。
阪急より東急のほうが圧倒的に良い！

[185: 匿名さん]

＞＞１７９
資産価値のある物件に財閥系、野村に並んでジオが入るわけないだろ。

[186: ご近所さん]

あのへんなら、本当はレフィナールとかスタイルハウスの中古が出てくれば…！

[187: 購入検討中さん]

阪急は、関西の名門企業です。
マンションは評価が悪いみたいですね。

当物件の丸紅・モリモトはどうなんですか？

個人的意見
丸紅　総合商社・マンションなんか１部門にしか過ぎない・最近は管理会社を三菱に売却・新築マンションは撤退気味

モリモト　デザイン性評価・財閥系と城南地域でまともに戦える独立系デべ・所詮単独系なので資本力はダメ・
　　　　　民事再生の経験あり・

こんなこと考えると三井か三菱が鉄板

野村　ブランド戦略成功・そのお金は購入者が払っている・基盤は新規分譲マンションが８割なので財閥には勝てない
　　　エンパイア　南麻布などの評価できる物件はあるが、最近の新規物件はブランド戦略・営業力でなりたっている

[188: 匿名さん]

ジオ払方？？
ラ・トゥールの近くの小さな団地みたいなやつのこと？

[189: 匿名さん]

新潮社のとこのラカグ
道路にはみ出して植栽の工事をしてるけど警備員がいない

[190: 匿名さん]

ジオ、ヤバ

[191: 匿名さん]

アーキサイトメビウス監修って良いですね

[192: 匿名さん]

矢来町ハイツの跡地開発でマンションになるのでしたら、多少高くても矢来町ハイツのほうがいいですね。しかしネット検索しても情報が出ません。どこの情報でしょうか

[193: 匿名さん]

いつから始まるの？
場所スッゴい良いですね！
高いのかしら？8000万位で買えたらほしいなぁ。
ここ、アディダスでしたよね？

[194: 購入検討中さん]

>>193
アディダス本社跡地です。
矢来町ハイツは興銀の社宅でしょうか？

[195: 匿名さん]

モリモトだから先着なのかね。
確実に買えること考えるとナイスなデベだよなぁ

[196: 周辺住民さん]

矢来町ハイツは興銀の社宅ですね。
しかし矢来町ハイツに住んでいる友人に聞いても、そんな廃寮の話は知らないと言ってましたよ

[197: 物件比較中さん]

>>196
今売り出している代々木上原の積水物件は、元興銀系不動産子会社のホーマットだったので、みずほグループが不動産市況の回復に合わせて保有物件の整理を始めているのかもしれませんね。だとすると、一般の行員には知らされないと思います。
FSAからも3行の融和が出来ていないとお叱りを受けたようですし、保有資産の全般見直しも融和の一貫かもしれませんね。

[198: 匿名さん]

あさってラカグがオープンですね。

[199: 匿名さん]

モデルルームみたいなものを近くで発見。ここのですかね？

[200: 周辺住民さん]

No.174さん
ブランズ市谷北町と同じ通り沿いでさらに神楽坂寄り、袋町には積水が2014年2月竣工予定の新築マンション建設中ですよ。本矢来町物件と比べるとどちらが高くなるのでしょうね。

[201: 周辺住民さん]

間違えました。
×：積水が2014年2月竣工予定
○：積水が2015年2月竣工予定

[202: 匿名]

昔、矢来町アドレスのアパートに住んでいました。江戸情緒漂う、ちょっと昭和っぽいこの町が大好きでした。矢来能楽堂の前を通るとお稽古の音が聞こえてきたり、大きな肉まんを買ったりと、お休みの日の散歩がとても楽しかったのを覚えています。最寄りの駅を聞かれて「神楽坂」と答えると羨ましがられたり、夜、電車がなくなってからタクシーで帰るにしても、どこからも近かったり、美術館やコンサートに行くにもアクセスが良かったことを思い出します。今は地方に住んでいますが、もし東京に住むなら、お金をかき集めて絶対ここだなぁ。

[203: 匿名さん]

一億あれば70㎡位は買えますかね？
時代錯誤でしょうか？

[204: 匿名さん]

70㎡は１億はしないでしょ

[205: 匿名さん]

資料届きました！
すごく、期待しています。
ここを買えば間違いなく資産になるでしょうね

[206: 不動産業者さん]

資料届いて間取り見ましたが広いタイプの方が魅力的だな〜。
1億5000〜2億くらいでしょうか。
小さいタイプを6000万くらいまでで買えれば買いですが難しそうですね〜。

[207: 匿名さん]

>206さんの見立てでは、軽く坪400を越えている感じですが...

資料届いた方、モリモトや丸紅の過去物件と比較して、似た物件ってありますか？
どのようなレベルのマンションなのか、気になりますので、評価いただけると幸いです。

[208: 匿名さん]

さすがに西向きメイン でそんなに高いと売れないでしょ。

[209: 不動産業者さん]

>>207さん

外観デザインはモリモトでいうと少しピアースっぽい外観です。正直ディアナっぽさを期待したのですが。

私が狙いたい小さいタイプは53.32平米、62.25平米のタイプですが、ちょうど6000〜7000万くらいに設定するのかな〜と。
専有面積の平均が65平米を超えるようなので、グロスが上がると私のような会社員では買えなくなってしまいます。

[210: 匿名さん]

400切ることあり得るかなぁ

物凄く興味がありますが己がついていけるか心配。70㎡8500は越えないで丸紅さん、モリモトさん。頼む。

余談だけどラカグ行ってきました。
お洒落☆

[211: 207]

>>209さん、ありがとうございます。ディアナ本郷弓町ぽいイメージですかね。
アーキサイトメビウス監修で期待もしているのですが、最近登板機会が多いようなので受け手も慣れてきているし...

ラカグはクルマで脇を通り過ぎましたが、あそこだけ青山・表参道ぽいイメージになってましたね。それって神楽坂のカラーに合っているのかな？と思わないでもないですが、グレード感が高いのは歓迎ですね。

[212: 匿名さん]

ラカグ、想像どおりにオシャレですね。
http://trendy.nikkeibp.co.jp/article/column/20141009/1060751/
http://www.excite.co.jp/News/bit/E1412846185062.html

[213: 匿名さん]

あまり非の打ち所がない分高いのでしょうかね？

神楽坂最寄りの中では高台で住宅地の矢来町なんで本格派なんでしょうかね。ち1LDK何個用意がありますかねぇ。

ラカグは渋い感じですね。表参道みたいに若者がいないのも好み。

[214: 匿名さん]

見た目すごく残念なデザインでしたね。
なんですかこれ？見た目で無理でした。

[215: 物件比較中さん]

正式名称はどうなったのでしょう？

神楽坂通りの街路灯に付けられたベナント？のようなものはTokyo Mid Peaksとなっていましたが。

[216: 不動産業者さん]

>>211
207さん
モリモトの本郷弓町は確かに近いですね。
丸紅の物件と言われれば納得な感じですが、もう少し色合いなど凝ったものにしてほしかったです。

アーキサイトメビウスには私も期待しているので、エントランスなどは唯一無二なものにしてほしいです。
207さんは礼儀正しくきちんとされている印象を受けますので、ぜひお互い購入できたら仲良くして頂ければ幸いです。私の資金力がついていければの話ですが。
事前案内にも予約が多く入っているみたいなので、私がモリモトさんや丸紅さんに相手にされるかというところもありますが、情報できるだけ引っ張ってきます。

[217: 匿名さん]

瞬殺決定物件。
モリモトだから先着ならば急がなくては

[218: 匿名さん]

神楽坂、人が車に怯えて暮らす街。。。。だ、そうです。

[219: 匿名さん]

意味不明

[220: ご近所さん]

電話で価格帯聞いてみました。だいたい坪単価300万台後半だそうです。もちろん階や方角にもよりますが。担当者の口ぶりだと最上階は400万になるくらいの勢いでした。

[221: 匿名さん]

300台後半て、だいぶボンヤリした情報しか出さないんですね。360なのか、390なのかで随分違ってくる...
まあ条件の良い部屋は400オーバーと考えておくべきかもしれません。

[222: 購入検討中さん]

昨日、資料が届いたけどMRの事前案内会はもう満席なの？サイトを見たけどどの日時も選べない。