グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[103: ご近所さん]

近所の銀行社宅のご婦人かたもキッチンコートや神楽坂のキムラヤさんなどに歩いて行かれていますよ

[104: 匿名さん]

こちらの立地はどうなんですか？
矢来町って、あまり一般的には知名度がないような。
北町、南町の方が古くからの武家屋敷で地位が高いのは誰が見ても明白でしょう。佐土原、南町、若宮町がベスト3でいいですよね。

[105: ご近所さん]

Ｍ３Ｄ君へ　

セオリーはこんな感じです。

２００６
３位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　８位加賀町２丁目　９位若宮町　１１位砂土原１丁目　１２位矢来町
１３位神楽坂４丁目

２００７
１位砂土原３丁目　５位砂土原２丁目　６位甲良町　７位加賀町２丁目　８位南町　９位砂土原１丁目　１２位中町

２００９
１位砂土原３丁目　２位加賀町２丁目　６位南町　８位若宮町　11位砂土原２丁目　１２位甲良町　１３位矢来町

２０１０
１位砂土原３丁目　２位若宮町　４位白銀町　６位加賀町2丁目　８位砂土原２丁目　

２０１２
２位砂土原３丁目　３位若宮町　４位砂土原２丁目　５位加賀町２丁目　７位砂土原１丁目　１０位甲良町
１１位南町　１２位払方　１４位中町

[106: ご近所さん]

全国区的には「矢来町」の知名度はないかもしれませんが、古くから市谷台エリアに居住している者からすると山の手で銀行社宅もあり資産価値の高い場所だと思っております。

[107: 匿名さん]

>>84
それやっちゃ駄目
汚水どころか汚物を排水に垂れ流すようなもんだから

[108: 匿名さん]

>>107
う○こは良くても野菜ジュースはトイレに流しちゃダメなの？

[109: 匿名さん]

駅前に商業施設ができるみたいですよ。
新潮社の倉庫を活用するみたい。

[110: 匿名さん]

あれ、やっぱ商業施設なんだ！神楽坂駅の出口出た交差点のところにすごい階段ができてたから、なんだろうと思ってた。

[111: 買い換え検討中]

この施設は新潮社＆サザビーリーグ、設計は隈研吾です。隈さん神楽坂在住だそうです！

[112: 匿名さん]

http://www.fashion-press.net/news/11668
ラ・カグ

[113: 匿名さん]

うーん、おしゃれっぽくていいのだけど、もう少し実用的な店のほうが良かったかも・・・いずれにせよ、本物件のイメージアップには貢献しますね。

[114: ご近所さん]

神楽坂上から更に上まで登っていただくツールにはなりますよね
活気がでますよー

[115: 匿名さん]

大名屋敷の高台、お洒落な商業施設、駅近、人気エリア、仕様が良ければ坪450だね～

[116: 匿名さん]

坪450～？周りの相場ご存知ですか

[117: 匿名さん]

人気が出そうな立地ですよね。
詳細がとても気になるのですが
まだ販売戸数や価格が出ていない感じ。
いつ頃になったらわかるんでしょうかね。
すごく期待してしまいます(笑)

[118: 不動産業者さん]

不動産の仕事を、しています。
確かに今までは、450はありえなかった。

これから450以上でもおかしくない。

都内のピン立地は700以上 市ヶ谷みたいな二番手は500ぐらい付けないと収支が、あいません。

[119: 匿名さん]

なんなのそのバブりっぷり。

[120: 匿名さん]

それにしても、矢来町で450~はないでしょ。

[121: 不動産業者さん]

都心だけです。
工事代 土地代の高騰は、どうしようもない。

仕様は確実に落ちます。

坪350の物件でテンカセ ディスポーザー 無しの時代が、
確実にきます。

[122: 不動産業者さん]

大江戸 山の手線から外側は、工事代で土地代がでません。
駅前再開発 タワー除く。

[123: 不動産業者さん]

今年の4月までに販売を始めた物件までが、旧価格。これからは15%UP 来年終わりには20%UP。

[124: 不動産業者さん]

丸紅は、管理会社を
三菱に売却。

マンション分譲撤退。

[125: 匿名さん]

工事費はまだしも土地代は都心でもせいぜい横ばいでしょ。工事費も2,3割増しってとこで、価格がそこまで上がる理由にならず。本当に不動産業界の人？

[126: 不動産業者さん]

今からの値段を、見ればわかりますよ。

[127: 匿名さん]

デベが職人の人件費と材料費の値上げを理由に悪のりしているだけ。
矢来町が450いくはずがない。
これから買う方はしばらく様子をみたほうがいいですよ。

[128: 匿名さん]

450はさすがに無理でも、400前後はあるでしょう。
大久保通りの南側より地ぐらいは落ちるとしても、江戸川橋寄りの物件よりは遥かに「神楽坂」のイメージに近い立地ですからね。

[129: 匿名さん]

神楽坂ブームにも乗っかって矢来町の物件を４００以上で買っちゃったら、後々、売るにしても資産価値の評価としても大損してえらい目にあいます。
皆さん冷静になりましょう。

[130: 匿名さん]

その価格なら永住目的の高齢者か、超金持ちくらいだろうね。まともに住み替えを考える小金持ちは買い控えるだろうね。完売するか見物です。ね。

[131: 匿名さん]

神楽坂3分なら大丈夫だろうね。

インペリアルは400オーバーだし、立川で坪330で即完売の時代だよ。
中野辺りも坪400まん。目黒駅前再開発なんて600ていわれてる。
バブルだね。

[132: 不動産業者さん]

今買わないと本当にもっと上がります。

信用できないだったら自分でマンデベのルートを
作り調べてください。

今年の物件がオリンピックまでは買える最後の機会。

マンデベは儲けていません。来年暮れに潰れる会社が
でるよ。

[133: 匿名さん]

そもそも今時点で買ってはいけない価格になっています。
今後、更に値上がりすることも確かですが。
超金持ちは矢来町辺りは買いません。
焦らず異常価格が下がるまで様子をみることが大切だと思います。

[134: 匿名さん]

オリンピック後だな。

それまでまって賃貸だったら今買っても同じだよ^_^

[135: 匿名さん]

新商業施設「ラカグ」の工事が着々と進んでますが、階段がなぜか斜めなのでなんじゃこれと思ってwebsiteを改めて見たら、やっぱり斜めなんだ！建物との接合部分。
http://www.fashion-press.net/news/11668

[136: 匿名さん]

400オーバーだと、大きい方のトワイシアの1.5倍くらいでしょうか。ここ数年での上昇は、ほんと凄いですね〜

[137: 住まいに詳しい人]

平均４００−４２０なら今回バブルのピークは２０１７年以降迄息が続くが、４５０なら２０１６年中にはピークアウトするね。

[138: 匿名さん]

いずれにせよそんなに長くバブル続くんですか？来年中くらい（下手すると今年中）にピークが終わると思ってたのですが・・・

[139: 匿名さん]

不動産はバブルていうより切実だと思う。

建築費の採算が会わない間は新規土地仕入れを各デベが渋ってる感じ。

マンション供給減り、マンションは庶民には高嶺の花になりますね。

建設人材不足は飛躍的回復は無理でしょう。

よって、買うなら今。

買わないなら戸建だね。
最近三菱地所も遂に戸建本格的始動したしたし

[140: 匿名さん]

この界隈では難しいと前置きして...
7000万を越える金額になってきたら、いまどき戸建ても充分検討に入ってくると思います。

工事費は暫く高いのでしょうが、デベロッパーの利益率も充分高いので、売れ行きが悪くなれば坪単価を下げる可能性はあると思います。
ただここは港区3Aとは比較にならないまでもアッパーレベルの土地なので、世帯収入2000万くらいの高額取得者を狙って坪単価下げずに強気のままで来ると予想します。いわゆる資産家レベルは取り込めないかもしれませんけどね。

[141: 匿名さん]

7000万で買える戸建なんて、ザ・建売みたいなのばっかりじゃん
土地に1億、上物に5000万出せるならともかく、5000万に毛を生やした程度の予算だったらマンション一拓だろうなあ

[142: 購入検討中さん]

早く、HP完成してくれないかな！待ち遠しいよ！
『仮称』って、まだ決まってないことが沢山あるのですか？

[143: 匿名さん]

金額的な問題はどうしても、ネックになってしまいそうです。
ある程度は、仕方がないと思うのですが。
後は、個人の価値観や物件としての価値として納得できるかどうかでしょうか。

[144: 匿名さん]

神楽坂といっても矢来町なので坪300～350で設定してほしい。
それ以上はこの立地では価値観が合わない。

[145: 匿名さん]

>>144
諦めてください。
恐らく平均370-380、条件の良い部屋などは400オーバーと予測します。
もちろん設備仕様などにも依りますが。

[146: 匿名さん]

300-350で買えるわけない。矢来町がどうのでなく、いま出てる新築マンション価格みりゃわかるよ。もはや都心は庶民に手が届かないとこに来てるし、デベも貧乏人は相手にしてない雰囲気がある。

[147: 匿名さん]

予想高過ぎ、笑。最近竣工のパークコートでさえ半分以上が350以下でしたよ。400なんて出すなら、白銀ヴィークコートの方が価値あるでしょ。皆さん、冷静になろう！

[148: 検討中]

残念ながらこの立地でも今の市況なら平均が400でしょうね。

[149: 匿名さん]

冷静になるのは147の方。
買いたいか、買えるかの個人的主観は置いておくと、
今の市況とこの立地は坪400前後で来る可能性は高いよ。
そっちの方が客観的な視点。

[150: 匿名さん]

自分も400前後に一票。
個人的希望な単価とは思いますが、まじめに350以下を予想しているとしたら、ちょっと相場観が足りない気がします。
神楽坂駅３分はインパクトあるでしょ。

https://twitter.com/lakagu_soko
ラカグのオープンにあわせて営業も本格的に始動してくるかなーと予想してます。

[151: 匿名さん]

低層階で条件悪いとこは320-350くらいでもありそうだけど。

[152: 匿名さん]

>>151
350でギリかな。
パンダ作るかどうかだけど、ここはそういうのなくても60戸なら売り切っちゃうよ。ヴィーク神楽坂みたいなクオリティで即完売したのがある意味悪しき前例。
これからまだマンション相場が上がる、または数年は下がらないと思っている人が大部分だろうし。

[153: 匿名さん]

別スレ情報によると豊洲5丁目も坪400になるみたい。そう考えると此処は割安感あるね

[154: 匿名さん]

大成のオーベルアーバンツ神楽坂って物件は分譲なのかな
規模的にはコンパクトマンションなんだろうけど

[155: 匿名さん]

>>154
あんな物件関係ないでしょ。
このスレで議論する物に値しない。
そもそもそんな物件皆さん知らない。

[156: 匿名さん]

平均単価400以下はまず無理でしょ
350で探すなら立川か浦和ですよ〜

[157: 匿名さん]

南町プラウドみたいな外観も仕様もアパート並みのマンションだったら、350で売るかもね。おれは絶対に買わないけど。

[158: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は平均400だけどあの仕様で瞬間蒸発。マンションは要は立地90%、此処は車の往来が多いし、飯田橋駅まで徒歩15分くらいかかるし、数年前であれば200後半から300前半がいいとこ。でもオリンピックの影響で運悪く最悪400前後でくるかな。であれば200後半でトワイシア中古をリフォームした方が良いかも。皆さんもこんなイメージでしょうか？

[159: 匿名さん]

>>158
トワイシアの中古待ちって、狭き門だよ。
さらにトワイシアの外観、仕様など見た人なら分かる通りまさに立地だけのマンションの代表みたいな存在。
いくら安くても、購買意欲を刺激されないな。

[160: 匿名さん]

坪400ですか。
ヴィークは立地とデベを考えると多少高いのはしょうがないと思いましたが、
どこもかしこも高くなってきましたね。

買い時外したかな～。
でも資材高騰が理由だとすると今後もそうそう下がる期待はできないですね。。

[161: 購入検討中さん]

あんな立地で坪400万って・・・
みなさん冷静に検討したほうが良いですよ。矢来町ですからねwww
車通りは多いし、飯田橋まで歩けないし。牛込神楽坂も距離微妙でしょ。。
でもマンションの高騰が続いてますからおそらく強気な値段設定でしょうね・・・
あと、よくプラウド南町やヴィーク神楽坂が低仕様だの言ってる人いるけど
それぞれの良さがあると思いますよ。そもそも低仕様って実際に住んだ人じゃないとわからないしね・・・
価値で言うなら立地やネームバリューでは？？少なくともプラウドは売りに出てもすぐ売れてますよ。
結局それが資産価値だと思う。高仕様マンションでも売れなきゃなんの意味もないとおもう。

[162: 匿名さん]

>>161
なんか必死すぎで面白い。冷静になったほうがいいですよ。

神楽坂徒歩３分を無視して飯田橋や牛込神楽坂が遠いってどうなのよ...

大久保通りの北／南の住所を気にするレベルの検討者は、坪４００だろうと支払いに問題ないでしょうし、相場より高いくらいが変な入居者がまぎれこまなくてちょうどよい、という感覚と思いますよ。

逸脱した高値をつけて売れなかったらデベの負けですが、坪４００は検討者側の相場観としても適切だと思います。今後同規模の物件が立ちそうな土地もなさそうだし。本郷弓町も４００くらいで早期完売したようなので、まずそれ以下は期待薄かと。

唯一可能性があるとしたら、JVだから揉めないように早期完売を優先して少し売れ筋価格にしてみるとか？ナイでしょうけどね。

[163: 匿名さん]

>>161

売れなきゃ何の意味もないと思うって？？

将来売ることを第一の目的にマンション買う人のほうが圧倒的に少ないと思う。
将来売る人はいるだろうけど、自己居住用の場合、住んでいるときの満足度の
ほうが重要だと思うけど。

[164: 162]

大きすぎて１つ見落としてました。矢来町ハイツ跡地の再開発。
数年後にプロジェクトが見えてくる筈ですが、その頃に不動産・マンションバブルがはじけていれば、お手頃価格で分譲されるかもしれませんね。

[165: 不動産業者さん]

今の一押し中古

中古の利点
１評価がはっきりしている。（南町アディアージュは即完でしたが評価はダメダメ）
２現物を見れる。プロでもできてみないとわからない
３今すぐ住める（現在賃貸の方は家賃が浮く）
４消費税がかからない

１位　パークコートレゼリア１億２８００万円　パークハウス市谷加賀町９９８０万円
・ほぼ新築　・南向き　・旧価格物件　・工事費高騰前なので使用は落ちていない　・財閥デべ　・人気アドレス

５位　パークコート神楽坂（定借の割に高い）　南町アディアージュ（散々な言われ方をしている）
　　　ヴィーク加賀町（ダサイ外観　西向き）

市谷エリアの築浅中古だとこんな感じです。

[166: 匿名さん]

>>165
だいたいその通り。どちらもたぶんすぐ売れちゃう。
少し値下げするなら考えるけど、期待薄。

>>161
おもしろ過ぎ笑
仕様が低いのは住んでみないとわからない？真剣に意味不明、まあたぶん南町の残念なひと。野村の被害者。

[167: 匿名さん]

なるほど、南町の残念な方であれば、主張の意味合いにも合点がいきますね。ご愁傷さまですが検討者の迷惑なだけなので止めてください。
元々の意味での「確信犯」って、こういうときに使うんですね。

[168: 匿名さん]

161はM3Dが疑われるな。

[169: 匿名さん]

>>165
パークコートレゼリアは一押しでないでしょ。
急斜面だしアドレスも不人気な東五軒町。
まったく価値がないじゃないか。

[170: 匿名さん]

>>165
確かにパークハウスは加賀町二丁目でブランド立地ですが、パークコートレゼリアは人気アドレスとは言えませんね。
ヴィークコートの外観は好みが分かれる気がします。仕様は悪くない感じ。
プラウドディアージュは、、完成前にマンションを購入する怖さを思い知らされました。

[171: 匿名さん]

>>161
南町ディアージュはアパートとしての評価としてはそれなりの良さはあると思います。

[172: 匿名さん]

プラウド南町アパートか。いいね！

[173: 匿名さん]

>>１７１
周辺とも調和がとれ、目立たないでいいと思います。

[174: 匿名さん]

全然話題に出ないけど、
これからブランズ市谷北町（仮称）が出てくると思うけど、ここより場所はいいと思うんだけどな
パークハウス神楽坂アーバンスの隣くらいで、北町の中でもかなり神楽坂寄りだから、
実際にはブランズ神楽坂なんとかっていう名前になる可能性もあるかも

[175: 匿名さん]

>>173
道路に面した南面が細いから、確かに目立たない。
長屋っぽい作りだな。

[176: 匿名さん]

パークハウスとレゼリアの比較はあんま意味なくない？パークハウスは歴史ある立地で最寄駅(大江戸線)迄は近い。でも他の使える路線はいずれも十数分かかるし、あと神楽坂商店街が普段使い出来るか疑問。一方レゼリアは傾斜立地のハンデあり。但し価格はパークハウスよりも安く(当たり前か)、神楽坂駅近、あと牛込神楽坂や飯田橋も10分以内の距離。外観、仕様は両方共に評価良いみたいなので、何を重視するかで判断すれば良いのでは。旧価格なのも羨ましい。
当物件はこの御時世なので、外観、仕様等々落とさざるを得ないかもだけど、南町の件もあるので竣工前の契約はちょっと躊躇しちゃうな。

[177: 匿名さん]

＞＞１７６
さすがに南町までの残念な物件にはならないと思いますが、確かに慎重な検討が必要ですね。
あと、タイミング的に難しいとは思いますが、出来れば北町と甲良町の物件とも比較したいところです。

[178: 不動産業者さん]

ヴィークコート神楽坂も評価低いです。(この物件の掲示板参照)即完でした。
青田買いはかけですね。


この物件も含め確実に仕様は落とし、値段は上がります。

慎重にならないとババ引きになります。

[179: ご近所さん]

パークコートは確かに東五軒町・坂だが、腐ってもパークコート。(ほぼ白銀町・神楽坂エリア)

新築のパークコート買いましたと言ってみたいマジで。(うらやましいい)

近年の資産価値のある物件。
ジオ払方 レゼリア パークハウス加賀町 南町プラウド(第一弾)


定借なので微妙
パークコート神楽坂

ダメ物件
南町アパート ヴィーク神楽坂 ヴィーク加賀町

大筋こんな感じ。

これからの物件購入はババ引き大会

[180: 匿名さん]

179さんに概ね同意。ただヴィーク神楽坂は割高とはいえレゼリア同様立地が素敵で且つ平面立地なので、外観評価？で南町と一緒にするのは違和感ありです

[181: 匿名さん]

>180
そうですね。ヴィーク神楽坂は南町アパよりは良いです。
ただし、高値掴み(物件と価格との相対関係)という点ではかなり下位に入ってしまうかと。トワイシア2とでもいうような外観、仕様であの値付けはものすごく割高です。デベうはうは。

[182: 匿名さん]

>179
ジオはダメでしょ。
西で評判悪いから、最近関東に進出しているけど払方含めてどの物件も仕様が低い。
あと、雰囲気を含め立地は良いと思うけど払方というアドレスが駄目。

[183: 匿名さん]

たしかに阪急はヤバイ
関西では有名
仕様、管理が悪い分、安いから仕方がないかも知れないが

[184: 匿名さん]

ジオは都心の一等地の中でも安く買える土地を探してなんちゃって高級マンションを建てて安く売る。
それでも売れないと即５００万以上値引きして売り切っちゃう。
売った後は何かあっても「知らぬ存ぜぬ」の一点張り。
阪急より東急のほうが圧倒的に良い！

[185: 匿名さん]

＞＞１７９
資産価値のある物件に財閥系、野村に並んでジオが入るわけないだろ。

[186: ご近所さん]

あのへんなら、本当はレフィナールとかスタイルハウスの中古が出てくれば…！

[187: 購入検討中さん]

阪急は、関西の名門企業です。
マンションは評価が悪いみたいですね。

当物件の丸紅・モリモトはどうなんですか？

個人的意見
丸紅　総合商社・マンションなんか１部門にしか過ぎない・最近は管理会社を三菱に売却・新築マンションは撤退気味

モリモト　デザイン性評価・財閥系と城南地域でまともに戦える独立系デべ・所詮単独系なので資本力はダメ・
　　　　　民事再生の経験あり・

こんなこと考えると三井か三菱が鉄板

野村　ブランド戦略成功・そのお金は購入者が払っている・基盤は新規分譲マンションが８割なので財閥には勝てない
　　　エンパイア　南麻布などの評価できる物件はあるが、最近の新規物件はブランド戦略・営業力でなりたっている

[188: 匿名さん]

ジオ払方？？
ラ・トゥールの近くの小さな団地みたいなやつのこと？

[189: 匿名さん]

新潮社のとこのラカグ
道路にはみ出して植栽の工事をしてるけど警備員がいない

[190: 匿名さん]

ジオ、ヤバ

[191: 匿名さん]

アーキサイトメビウス監修って良いですね

[192: 匿名さん]

矢来町ハイツの跡地開発でマンションになるのでしたら、多少高くても矢来町ハイツのほうがいいですね。しかしネット検索しても情報が出ません。どこの情報でしょうか

[193: 匿名さん]

いつから始まるの？
場所スッゴい良いですね！
高いのかしら？8000万位で買えたらほしいなぁ。
ここ、アディダスでしたよね？

[194: 購入検討中さん]

>>193
アディダス本社跡地です。
矢来町ハイツは興銀の社宅でしょうか？

[195: 匿名さん]

モリモトだから先着なのかね。
確実に買えること考えるとナイスなデベだよなぁ

[196: 周辺住民さん]

矢来町ハイツは興銀の社宅ですね。
しかし矢来町ハイツに住んでいる友人に聞いても、そんな廃寮の話は知らないと言ってましたよ

[197: 物件比較中さん]

>>196
今売り出している代々木上原の積水物件は、元興銀系不動産子会社のホーマットだったので、みずほグループが不動産市況の回復に合わせて保有物件の整理を始めているのかもしれませんね。だとすると、一般の行員には知らされないと思います。
FSAからも3行の融和が出来ていないとお叱りを受けたようですし、保有資産の全般見直しも融和の一貫かもしれませんね。

[198: 匿名さん]

あさってラカグがオープンですね。

[199: 匿名さん]

モデルルームみたいなものを近くで発見。ここのですかね？

[200: 周辺住民さん]

No.174さん
ブランズ市谷北町と同じ通り沿いでさらに神楽坂寄り、袋町には積水が2014年2月竣工予定の新築マンション建設中ですよ。本矢来町物件と比べるとどちらが高くなるのでしょうね。

[201: 周辺住民さん]

間違えました。
×：積水が2014年2月竣工予定
○：積水が2015年2月竣工予定

[202: 匿名]

昔、矢来町アドレスのアパートに住んでいました。江戸情緒漂う、ちょっと昭和っぽいこの町が大好きでした。矢来能楽堂の前を通るとお稽古の音が聞こえてきたり、大きな肉まんを買ったりと、お休みの日の散歩がとても楽しかったのを覚えています。最寄りの駅を聞かれて「神楽坂」と答えると羨ましがられたり、夜、電車がなくなってからタクシーで帰るにしても、どこからも近かったり、美術館やコンサートに行くにもアクセスが良かったことを思い出します。今は地方に住んでいますが、もし東京に住むなら、お金をかき集めて絶対ここだなぁ。