グランスイート神楽坂ピアース［旧：（仮称）神楽坂プロジェクト ］- アディダスジャパン旧本社跡地

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.kagurazaka3.tokyo/

＜全体概要＞
所在地：東京都新宿区矢来町76-3ほか、78-2ほか
交通：東西線神楽坂駅から徒歩3分、都営大江戸線牛込神楽坂駅から徒歩5分
総戸数：北敷地61戸、南敷地57戸
間取り：1LDK～3LDK、42.26m2～113.81m2
入居：2016年1月末予定

売主：丸紅、モリモト
施工会社：大和小田急建設
管理会社：三菱地所丸紅住宅サービス


【仮称名称を物件名に変更しました　2014.11.5 管理担当】

[143: 匿名さん]

金額的な問題はどうしても、ネックになってしまいそうです。
ある程度は、仕方がないと思うのですが。
後は、個人の価値観や物件としての価値として納得できるかどうかでしょうか。

[144: 匿名さん]

神楽坂といっても矢来町なので坪300～350で設定してほしい。
それ以上はこの立地では価値観が合わない。

[145: 匿名さん]

>>144
諦めてください。
恐らく平均370-380、条件の良い部屋などは400オーバーと予測します。
もちろん設備仕様などにも依りますが。

[146: 匿名さん]

300-350で買えるわけない。矢来町がどうのでなく、いま出てる新築マンション価格みりゃわかるよ。もはや都心は庶民に手が届かないとこに来てるし、デベも貧乏人は相手にしてない雰囲気がある。

[147: 匿名さん]

予想高過ぎ、笑。最近竣工のパークコートでさえ半分以上が350以下でしたよ。400なんて出すなら、白銀ヴィークコートの方が価値あるでしょ。皆さん、冷静になろう！

[148: 検討中]

残念ながらこの立地でも今の市況なら平均が400でしょうね。

[149: 匿名さん]

冷静になるのは147の方。
買いたいか、買えるかの個人的主観は置いておくと、
今の市況とこの立地は坪400前後で来る可能性は高いよ。
そっちの方が客観的な視点。

[150: 匿名さん]

自分も400前後に一票。
個人的希望な単価とは思いますが、まじめに350以下を予想しているとしたら、ちょっと相場観が足りない気がします。
神楽坂駅３分はインパクトあるでしょ。

https://twitter.com/lakagu_soko
ラカグのオープンにあわせて営業も本格的に始動してくるかなーと予想してます。

[151: 匿名さん]

低層階で条件悪いとこは320-350くらいでもありそうだけど。

[152: 匿名さん]

>>151
350でギリかな。
パンダ作るかどうかだけど、ここはそういうのなくても60戸なら売り切っちゃうよ。ヴィーク神楽坂みたいなクオリティで即完売したのがある意味悪しき前例。
これからまだマンション相場が上がる、または数年は下がらないと思っている人が大部分だろうし。

[153: 匿名さん]

別スレ情報によると豊洲5丁目も坪400になるみたい。そう考えると此処は割安感あるね

[154: 匿名さん]

大成のオーベルアーバンツ神楽坂って物件は分譲なのかな
規模的にはコンパクトマンションなんだろうけど

[155: 匿名さん]

>>154
あんな物件関係ないでしょ。
このスレで議論する物に値しない。
そもそもそんな物件皆さん知らない。

[156: 匿名さん]

平均単価400以下はまず無理でしょ
350で探すなら立川か浦和ですよ〜

[157: 匿名さん]

南町プラウドみたいな外観も仕様もアパート並みのマンションだったら、350で売るかもね。おれは絶対に買わないけど。

[158: 匿名さん]

ヴィーク神楽坂は平均400だけどあの仕様で瞬間蒸発。マンションは要は立地90%、此処は車の往来が多いし、飯田橋駅まで徒歩15分くらいかかるし、数年前であれば200後半から300前半がいいとこ。でもオリンピックの影響で運悪く最悪400前後でくるかな。であれば200後半でトワイシア中古をリフォームした方が良いかも。皆さんもこんなイメージでしょうか？

[159: 匿名さん]

>>158
トワイシアの中古待ちって、狭き門だよ。
さらにトワイシアの外観、仕様など見た人なら分かる通りまさに立地だけのマンションの代表みたいな存在。
いくら安くても、購買意欲を刺激されないな。

[160: 匿名さん]

坪400ですか。
ヴィークは立地とデベを考えると多少高いのはしょうがないと思いましたが、
どこもかしこも高くなってきましたね。

買い時外したかな～。
でも資材高騰が理由だとすると今後もそうそう下がる期待はできないですね。。

[161: 購入検討中さん]

あんな立地で坪400万って・・・
みなさん冷静に検討したほうが良いですよ。矢来町ですからねwww
車通りは多いし、飯田橋まで歩けないし。牛込神楽坂も距離微妙でしょ。。
でもマンションの高騰が続いてますからおそらく強気な値段設定でしょうね・・・
あと、よくプラウド南町やヴィーク神楽坂が低仕様だの言ってる人いるけど
それぞれの良さがあると思いますよ。そもそも低仕様って実際に住んだ人じゃないとわからないしね・・・
価値で言うなら立地やネームバリューでは？？少なくともプラウドは売りに出てもすぐ売れてますよ。
結局それが資産価値だと思う。高仕様マンションでも売れなきゃなんの意味もないとおもう。

[162: 匿名さん]

>>161
なんか必死すぎで面白い。冷静になったほうがいいですよ。

神楽坂徒歩３分を無視して飯田橋や牛込神楽坂が遠いってどうなのよ...

大久保通りの北／南の住所を気にするレベルの検討者は、坪４００だろうと支払いに問題ないでしょうし、相場より高いくらいが変な入居者がまぎれこまなくてちょうどよい、という感覚と思いますよ。

逸脱した高値をつけて売れなかったらデベの負けですが、坪４００は検討者側の相場観としても適切だと思います。今後同規模の物件が立ちそうな土地もなさそうだし。本郷弓町も４００くらいで早期完売したようなので、まずそれ以下は期待薄かと。

唯一可能性があるとしたら、JVだから揉めないように早期完売を優先して少し売れ筋価格にしてみるとか？ナイでしょうけどね。