レーベンリヴァーレ中板橋ヴィーナスタワーってどうですか？

[購入検討中さん]

レーベンリヴァーレ中板橋ヴィーナスタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

物件データ：
所在地：東京都板橋区中板橋24-2、24-3、24-4（地番）
交通：東武東上線 「中板橋」駅 徒歩1分
価格：3,300万円台予定～4,800万円台予定
間取：2LDK～3LDK
面積：60.98平米～70.85平米
売主：タカラレーベン
事業主：青木あすなろ建設


施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

[51: 匿名さん]

日当たりや眺望のシミュレーションって

販売されている方は用意されてるんでしょうか？

最近、パソコンで見られるものが多いですよね。

[52: 匿名さん]

駅のホームの目の前ですね。洗濯物がホームから見えそうな気も。

[53: 匿名はん]

え？

洗濯物外にほすの？
乾燥機じゃなくて？

[54: 匿名さん]

薄い化繊や麻や毛織物は乾燥機だと生地の傷みが早いのですよ。
ベランダのひさしの影に干すのがベスト。

[55: 物件比較中さん]

ベランダは干し物を外から見えないように設計してるし、
駅ホームの目の前じゃなくても見る人は見るし。気にする事はないと思う。

[56: 物件比較中さん]

駅からの見え方は何かシュミレーションした資料がありましたよ。
駅のホームからでは目線がちょっと駅の方が低いし、しかも看板があって見えないと思います。
洗濯物のポールはいまどきのマンションはほとんどバルコニーのフェンスと同じかそれより低くて外からは見えないはずですよ。

[57: 匿名さん]

すでに散々話題にのぼっているかと思いますが、
ここは普通借地権なんですね。
いまさらながら、ごめんなさい。
毎月の土地代と更新時に更新料を払うが、土地の固定資産税がない、
これくらいの知識しかありませんが、他に何かありますでしょうか？
売却する時に苦労する事になるのかな？

それにしても、ここは売れ行き好調で、すでに残っている部屋は
数えるほどしかないとか。
36さんが営業さんから聞いた通り、年内完売になるのかな。

[58: 匿名はん]

↑物件によっては、建物の解体コストを積み立てる場合もあると思いますが、このマンションの場合はどうなんでしょうね。定借って、価格は安いように見えますが、「すでに散々話題にのぼっている」地代とか、そういった積み立て金とかで、実はお得感がだいぶなくなってしまうマンションも多いと思いますから注意が必要ですよ。

[59: 匿名さん]

営業がうまいこと不利な条件を隠してるからこれだけ売れるんだね。

借地権付きの物件なんていまどき買う人居るんだな。

[60: 契約済みさん]

不利な条件というのは具体的にどういうものですか？

気になりますので、教えて下さい。

[61: 匿名さん]

定期借地権付きのマンションって、一定期間ののち、マンション解体して更地に戻すって条件なので、のちのち解体費用を積み立てないといけないようですが、ここって、定期では、ないんですよね。
地代、更新料を払っていれば住み続けることが、できるってことでしょうか。
借地権付ってことで、ずいぶん安いのかなと思っていましたが、それほどでもないみたいですし。
その割には、好調な売れ行き。
不利な条件ってなんでしょうね。。。

[62: 匿名さん]

ド素人な質問で申し訳ありませんが、
ここは「【借地権の種類】新法・普通借地権」となっていますので
定期借地権物件ではないんですよね？
「【借地権の期間】平成20年12月19日〜平成62年12月31日」ですが
普通借地権ですから延長ありなんですよね？
で、続いて「更新30年間購入時【借地権の権利金】なし」とありますが
借地期限到達後さらに30年間更新＋土地権利金は不要という意味でしょうか？

それから皆さんと同じく、59さんのおっしゃる「不利な条件」が何か、気になります。

[63: あきれた]

>>58
>>61

定期借地と普通借地を一緒にすんなよﾊﾞｶﾔﾛｳ

ここは普通借地


不利な条件なんてないと思うけど。
毎月の微々たる土地代と更新料のこと言ってんの？？ばかじゃないの？
そのぶん、物件費用が何百万もやすいんだけど。
よく計算して比較してみなよ。

[64: 匿名さん]

ちなみにすごい初歩的な質問なのかもしれませんが借地の地代ってもし仮にその土地の地価が上がったとしてもずっと変わらないんですか？

[65: 契約済みさん]

地代は当然に当初の契約で取り決めとしています。

契約書の中に情勢により地代を見直す様な文面があれば、
地権者との間の協議によって上がることもあるかもしれませんね。

当然その逆もあるかもしれません。

ただ、専門家ではないので、実際にそういったことが行われたことが
あるのかどうかは分かりません。あくまで可能性として受け取って頂ければ。

[66: 匿名さん]

なるほど、借地代は固定ではないかもしれないんですね。
そういえば地価って変動するものですもんね。
終末モデルルームに行く予定ですので地権者とどういう
取り決めになっているのかも確認しておいた方が良さそうですね。

不利な条件・・・中古で売りに出す時に借地権物件だと買い手が付きにくい
とかあるのかな？なんて思ったのですが、関係ないでしょうか。
お尻が決まってる定借物件ではないからあんまり心配しないで良いのかなとは
思うのですが・・・
モデルルームで訊いてみたところで大丈夫としか言われなさそうなので敢えて
ここで訊かせていただきました。

[67: 匿名さん]

>>65
ちなみに契約済みの方のようですが実際の契約内容はどのように記載されているのですか？

>>66
売る立場で考えた場合の売却時の資産価値が気になるところです。
旧法の借地権は借地人に有利な制度だったこともあり、権利自体に価値があるケースも多いようですが、普通借地権はどうなのでしょうか。


というか、そもそも借地権だと物件金額が安くなるということですが、
仮にタカラレーベンがここを通常の所有権で売るとした場合、いくらくらいになるのでしょうか？本当にお得なんですかね？

[68: 買いたいけど買えない人]

気になってはいるのですが・・まだ見に行ってないので初歩的な質問です・・・。

借地の場合は延長が出来て一生住むことは可能なのですか？？

地主が変わった場合でも、どんな理由があっても100％延長が出来て

心配は全くないものなんでしょうか？

[69: 購入検討中さん]

第1期販売住戸は15戸で明日から先着順申込み受付開始とのこと。
売れ行き好調？とはいえ優先期の段階で55戸も売れたとは思えません。
まだ結構残ってそうですね。

[70: ぬ]

中古として売るとなると大変そうだ。

相手に普通借地権について自分から説明して理解させることを考えると…

[71: ご近所さん]

借地権・・・なんか怖い。。安いんだろうけど何千万も出すんだから、やっぱ所有権が欲しいです。

[72: 匿名さん]

この不景気時、銀行は借地権物件なんかにお金貸してくれるのかね？

[73: 賃貸住まいさん]

普通借地権の物件ということですがそれに関する議論はあまりされていないようですね。

過去記事読んだ限りでは中には契約済みの方もいらっしゃるようですが、
『何でも質問答えます』と言ってくれた「No.1 by 契約済みさん」をはじめ、
契約者の方々は普通借地権に関する疑問はクリアにした上で購入されているのでしょうか？
普通借地権のメリットデメリットをどのように捉えているのか聞いてみたいです。

個人的には金額面だけに絞って所有権と比較してみるとざっくりこんな感じかなと思っています。

＜メリット＞
　1)物件価格が割安
　2)固定資産税（土地）の支払義務無し

＜デメリット＞
　1)地代の支払いが発生
　2)長く済む場合は定期的に更新料発生
　3)売却時等に名義変更料発生
　4)借地権物件なので土地評価に底地権無し

これだけ見ると感覚的にデメリットの方が大きくなりそうな気がしますが、
この物件の場合は中板橋駅前で池袋も10分以内という利便性があるので、
もし賃貸に出すことを考える場合は15～16万程度の家賃でも借り手が着きそうです。
この点を金銭面のメリットとして考えられる人もいるかもしれません。

ちなみにデメリットの4)については、この場所の借地権割合は70％と高めのようですが、
借地権を単独で売買するケースは程度の差こそあれ、一般的には評価額が下がるようです。
ここに関しては通常の所有権との大きな差だと思われるため、
この物件の購入を決断するに当たってのポイントになるのかなと考えます。
途中で他の人に売却してしまうよりは、最終的に地主に借地権を買い取ってもらう方が、
借地権保持者からするとお得なのでは、、、というのが個人的な解釈です。

[74: ご近所さん]

ホームページの昆虫公園の漢字が間違ってました。
公演ではなく公園でなないでしょうか？

[75: 匿名さん]

普通借地権の事をきちんと理解していない人が多いですね。

ここの地主は東京大仏で有名なお寺ですし、地主にも色々なケースが
あるのですが、一般的にお寺の地主は個人や法人と比べると圧倒的に
良心的で安心と言われています。
営利目的だけが目的での地主と違い、宗教法人は税金の優遇など他の
地主とは状況も違うのです。

しかもここの宗教法人は日本有数の大規模宗教法人ですよ。

ハッキリいいますと普通借地権であれば、場所さえ需要があるエリア
だったら中古で売る時も全く問題ないと思います。

「地主に借地権を買取ってもらう方が、借地権保持者からするとお得」
なんて意見がありますが、無知すぎて少し可哀想です。

多分ココの借地割合に関しては、８０％ぐらで考えても良いぐらいで
すし、逆に言えば底地権（地主の権利）は２０％～多くて３０％しか
無いという事実をしっかり頭に入れた方が賢明です。

借地借家法でもきちんと地代を払っていれば、借地人の使用権を侵害
されるような事はないので永遠に使用できます。

[76: 匿名さん]

>>75
底地権＋借地権の価値を１００パーセントと考えた時に、借地権のみを売却するケースでは確かに借地割合より評価が低くなると言われますよね？
ただ、この物件の場合は地主が寺だから８０パーセント程度の価値が見込めるという解釈で良いですか？

74さんの個人的な解釈には賛同しかねますが普通借地権の理解としては大きくは間違っていないと思います。
むしろ「普通借地権で需要があるエリアなら中古で売っても問題ない。」という意見についてはなぜそう言い切れるのか疑問です。
新法の普通借地権物件で売り出された例をご存知ということですか？

何か根拠があれば是非お聞きしたいです。

[77: 匿名さん]

なぜ定借にしなかったのだろう？
底地人が嫌がったのか？

[78: 匿名さん]

ここの借地の一部は元々タカラレーベンが乗蓮寺に売却した土地らしいので、売却した際に普通借地マンションを建てることを前提とした話がされていたのかもしれないですね。

[79: 購入経験者さん]

普通借地ってよく調べてみるとデメリットも少なそうなんだけど、
ここで言われてる様なデメリットのイメージを持っている人も多いと思うので問題にならないということはないと思う。

[80: 匿名さん]

問題にならないことはないでしょうね。
そこを考慮した上で買いかどうかは人それぞれでしょうけどね。
何はともあれ次は最終期ということで物件自体は売れているようですね。

[81: ビギナーさん]

土地の値段が下がっている時代に、地代は下がらないだろうからなんか損した気分。
というか、デフレと長く深い景気の２番底でマンション価格がどんどん下がるのに、
あわててマンションを購入する必要がないことに気がつきました。

[82: 周辺住民さん]

NO.75さん

確かに私は普通借地権についてそれほど詳しくないという自覚がありここにコメントしましたが、
あなたの書いているコメントも営業が話すような上辺の話しか書かれていないように思えますよ？
そもそも『普通借地権』に関する内容は最後のくだりだけで他はほとんど書かれていないようですが、、、

とりあえずNO.76さんからの質問に対する回答に興味があるので私もお待ちしております。

[83: 近所をよく知る人]

＞75

買うつもりもなく、ひやかしでMRに行った時に聞いた営業の説明とほとんど同じ。
75さんが認識しうるデメリットをぜひ聞きたい。

[84: 匿名さん]

　私は不動産関係のものなので　借地権に関しても知識があるのでとてもお得感があり　ほとんど即決めしましたが　確かに素人の方からみれば
借地権となると心配になる気持ちはよくわかります。実際営業さんに聞いたところでデメリットは普通あまり言わないのは当然ですからね。色々な考えかたはあると思いますが　個人的にはとても良い買い物が出来たと思って居ります。　例えば更新料にしても40年後なんてそもそも生きてるかもですし　払うとしても数十万　それをふまえても駅前　そこそこ良いスペックのマンションに通常よりリーズナブル住めるのですから　仮にゆくゆく貸すとしても駅前なら借り手には困らないし　家賃収入も見込めます　まああくまでも個人的な意見ですので・・・検討中の方のご参考になるかはわかりませんが

[85: 匿名さん]

これだけ借地に不安を感じる人がいるのは、転売時に大きなマイナス。
中古物件の購入者が皆不動産関係者とは限らない。

その他立地やグレードを総合的に考えれば、
リビオタワー板橋が、
近年の板橋のマンションの中でお買い得ナンバーワンマンションであることは揺るぎの無い事実。

[86: 購入経験者さん]

リビオタワーとここでは価格が違いすぎるでしょう。
借地のマイナス分の価格差はあると思いますが。

何をもって揺るぎの無い事実とまで言い切るのか分かりませんが、
どちらも良いところがあり、そこまでの差があるとは思えませんね。

[87: 物件比較中さん]

車が必須なのですが、ここは駐車場が全て機械式なので検討対象からはずしました。
知人のマンションが機械式で、
『メンテナンス費がかさむ上にとても不便なため借りる人がなく無用な長物だ』と
ぼやいていました。
車を持たない人にとっても、管理費が高くなるので人事ではないですね。

[88: 匿名さん]

車必須ですか。大変ですね。
頑張って自走式１００パーセントの物件探してくださいね。
都内にはあまりなさそうですが。駐車場代も高いですからね。

[89: 購入検討中さん]

駐車場のメンテナンス費用は毎月の駐車場代では足りなくて、
管理費から捻出するのが普通なのですか？
だとしたらだとしたら不公平な気もしますが、誰も文句言わないんですかね。

[90: 匿名さん]

基本は利用者の駐車場代からで利用者が極端に少ない場合は、維持管理費が不足するから居住者の管理費から捻出することもあり得るということですよね、おそらく。

[91: 物件比較中さん]

現在マンションの機械式駐車場使用してますが、建物の一階部分の駐車場で完全屋根付きなんで不便を感じません。同じマンションの駐車場でも屋根無し部分の利用者は不便なようで何箇所か利用がないまま空いてしまってますね。
この物件のは屋根なしですかね？機械式で屋根無しだと雨の降った日に荷物が多いと不便ですね。
エントランスに一旦荷物下ろして機械操作して車をしまってまた機械操作して・・ってやってるうちにズブ濡れですからね・・。

[92: 匿名さん]

ここは駐車場は屋内で、エントランス横に屋根付きの車寄せがあったような気がしますね。とりあえずずぶ濡れにはならなそうです。

[93: 買い換え検討中]

機械式駐車場ですが、
使い勝手が良いとか悪いとかは、たいした問題ではありません。
入居後何年かすると、膨大なメンテナンス費をどうするかで管理組合内で大問題になり、
入居者間の関係もギクシャクしてしまいました。
皆さん、ネットで「機械式駐車場 マンション」で検索して、
実情を確認することをお勧めします。

[94: 匿名さん]

ところで普通借地権の話は終わりですか？？

[95: 匿名さん]

どっちの意見もたいした事ないし。

[96: 匿名さん]

いや、機械式駐車場の話題よりはマシかなと。

[97: 親と同居中さん]

どのみち完売間近らしですよ。
細かな事を気にするより、全体像をもう少し見た方が良いのでは・・・

[98: 匿名さん]

ここに細かなことばかり気にしている人なんていないでしょ。
昆虫公園の人くらいじゃない？

[99: 親と同居中さん]

自覚症状がないとは重傷のようで。

[100: ？]

97さんに素朴な疑問なのですが機械式駐車場と借地権の話を抜きにしてこの物件の全体像が見えるものでしょうか、、、
それとも、そもそもここの売り主の経営状況に関する視点が必要ということですか？
確かにそれはそれで気になるところですが。