エヌヴィ御影中町レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

エヌヴィ御影中町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町6丁目1171-5、1171-6（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩7分
阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩10分
東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩11分
間取：2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：73.52平米～97.65平米
売主・事業主：日昌


施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日昌

[1: 匿名さん]

戸数も多くないから、先着順でどんどん販売していく形式にしているんでしょうか？？
価格帯3,980万円～7,450万円とのこと。
相場的にはいかがですか？
御影中町だと住宅地っていう感じで静かに暮らせるような雰囲気です。
日当たりはまあまあいいかな。
面している道路の道幅がひろいです。

[2: 匿名さん]

便利そうな立地ですね。Cタイプの間取りが、南向きなのにバルコニーが東側になっているのがもったいないような気がしますが、バルコニーが南側に無い方がリビングは明るかったりするのでしょうか？

[3: 購入検討中さん]

南側に窓はあってバルコニーがないマンションに住んだことがありますが、むちゃくちゃ明るいですよ。日当たりが良すぎるくらいです（笑）
ここは立地がいいですね。

[4: ビギナーさん]

ここはみんな南向きの物件なんでしょうかね。
これなら日当たりも良さそうで良いかなと思いますね。
間取りは、2LDKとサービスルームだから家族には向かないようですね。
でも販売価格は４０００万からと意外とするもんですなね。

[8: 購入検討中さん]

便利な立地ではあると思います。
設備も高級というわけではないですが、必要なものが揃っていていいなと思いました。
少々平米は小さいですが、よく考えられていて、同じ76平米、73平米の中では居室面積がしっかりとれていると感じました。
弓場線の騒音が気になりますが、西側の部屋だと少しはましなのでしょうか？

[10: 匿名さん]

辛辣なご意見が多くてびっくりしました。
きっと相当な高級マンションが買える方々なんでしょうね。羨ましい限りです。

モデルルーム見学＆購入してきました。
金額は73㎡で3980万円～4950万円、76㎡で4160万円～5280万円で、モデルルームは73㎡の部屋でした。（子供部屋だけモデルルームの都合で実際よりも狭く作られているようです）
色々なマンションを見学してきましたが、ここはモデルルームが現実的なサイズで作られているので（6.2畳、5畳、4.5畳）非常に分かりやすく、設備や収納も良く考えられて作られてるなと思いました。ちなみに、リビングは必殺のLDK表示（笑）でしたが、モデルルームで実際の広さを確認できました。結構広かったですよ。

他に購入された皆さま、これからよろしくお願いします。

[11: 匿名さん]

色々な意見がありますね。

ところで売主の日章っていう会社はどんな会社なのでしょうか？

インターネットで検索してもあまり情報が出てこないもので。

ワコーレグループなのですか？

[12: 匿名さん]

すぐ南に「エヌヴィー御影中町」がありますが当時110m2で6500万で販売されていました。
不動産価格って数年でこんなに変わるものなんですね。驚きました。5年前ならどの部屋も-500～1000万程度
で買えていたでしょうね。
それはそうと「御影」ではなく、御影「中町」ってどんなところなのでしょうか？治安・土地柄など気になります。
土地勘がないため、知っている方は教えてください。

[13: 匿名さん]

金額的には、高いと感じました。
御影は、坂道が多いんです。
でも関西では、人気のあるエリアです。
あとは、交通アクセスがよい面ですかね。

室内設備、なかなかいいですね。
充実していると思います。
だてに、高くないというところでしょうか。

[14: 匿名さん]

いわゆる高級邸宅街としての「御影」は、阪急御影エリアを指します。山幹以北。

ここは最寄りが阪神御影。一応、阪急徒歩圏ですが、JR以南なので、それなりの土地柄。
その割にお高い！ 3線使えることとフラットアクセス、御影北小校区で強気。でも、中学は御影中学。

私立中学進学予定ならお勧めかも。

[15: 匿名さん]

14さんはどこの中学校がおすすめですか？

[16: №14ではありませんが]

本山中学校とか鷹匠中学校と言われるのではないでしょうか。

御影中学校も良い学校だと思いますけどね。

まぁ所詮公立なので、気になるなら私立中学校もいいかもしれませんね。

ここは、先週売り出しでしたっけ？　売れ行きどうなんでしょうか。

[17: 匿名さん]

確かに割高ですね。最近よく言われる、「人材不足」、「資材高騰」、「2度目の増税前の駆け込み需要をねらって」
など、マンションが値上がりしていくフレーズ満載なので今後数年、新築マンションはさらに値上がりしそうですね。灘区・東灘区の2号線以北は軒並み地価も上昇傾向ですし・・・。買い時は何時なのか悩むところです。

[18: 匿名さん]

3路線利用できるというのは強みですね
通勤だけでなく、休日のお出かけの際や子供の通学も路線の選択が出来ると良いと思います。
何より電車が遅延したときには助かりますよね
こういったことも含めてマンション選びって奥が深いですね

[19: 匿名さん]

立地と学区、環境のバランスを考えて決めました。
阪神間は中々これらのバランスが良い場所がないですね。(あっても高い…)

[20: 匿名さん]

売主の日昌という会社は、元々ワコーレ（和田興産）のマンションの販売を請け負っていた販売業者です。
まあ、今でも和田興産との取引はあるようですが…
ちなみに、和田興産には自社に営業部隊を持たない会社（売主）なので、販売に関しては社外（外部の業者）へ委託するようです。
聞いた話では、販売にかかる手数料は、売上の3％程度だそうです。
たとえば、販売業者が5000万円のマンションを1戸売った場合、売主（和田興産）から150万円（＝5000万円×3％）の手数料が貰えることになります。

あと、日昌と和田興産との間には、資本関係等の繋がりは無いようです。
全くの別の法人と考えるべきでしょう。

ところで、日昌のように、元々は手数料ビジネス1本でやってきた販売業者が、自らがマンションを開発し、売主 兼 販売業者となるケースは少なくないようです。
マンションを建設する土地を仕入れて、建設を請け負う施工会社を手配できれば、誰でも売主になれます。

そもそも、他社である売主のマンションをせっせと販売して、チマチマとした手数料を貰うビジネスをやるよりも、自らが売主になった方が遥かに儲かります。
販売手数料はたったの3％ですが、マンションの粗利益は（一概に言えませんが）25～35％もあるようです。

資金（土地購入費、建設費など）さえ調達できるのであれば、10倍近くも儲かるビジネスに眼を向けるのは当たり前でしょう。
それに建設費に関しては、売主は施工会社に対して、長期の支払手形を振り出すだけです（もっとも施工会社が手形での支払い条件を受けた場合の話ですが…）。
すなわち、建設費については、手元に今すぐの現金が無くてもなんとか回ります。
そして建物の竣工時に、マンション購入者から代金を回収できていれば、資金繰りはOKです。

しかし、怖いのはリーマンショック後のように、マンションが全く売れなくなってしまうことです。
こうなると、振り出した手形が不渡りになる等、急激に資金繰りが悪化します。
実際、リーマン後には、手元資金が少ない中小のマンション業者は、バッタバッタと倒産してしまいました。

財閥系等大手不動産会社ではなく、中小の売主からマンションを購入する場合、その事業スキームとリスクを理解しておくべきでしょう。

[21: 匿名さん]

近くに御影新星堂がありますね、ここでお米を精米してもらっていました。
あとは細々とした良品がたくさんあり、みていて面白いお店ですね。
ライフやイカリもありますし、買い物は便利なところですね。

[22: 匿名さん]

>>3路線利用できるというのは強みですね

確かに、複線利用できるのは便利ですが
徒歩１０分以上あるので、便利と言い切れるかどうかは感じます。
なのに、この価格帯はちょっと高いのかなとも思いました。

[23: 購入検討中さん]

残り6戸のようですね。イカリスーパーも近くに移転してくるそうでスーパーには困らない立地ですね。
公園は近くにありますか？子供のいる家庭なので少し気になります。

[24: 匿名さん]

相変わらず早いね。
値段は決して安くないのに。

[25: 匿名さん]

利便性と環境、価格のバランスが良いということでしょうか？
駅は少し歩いても道はフラットで、学校も遠くない、買い物も困りそうもないですもんね。

[26: 匿名さん]

>23
石屋川公園とJR沿いに規模はわから無いのですがあるようです。

[27: 匿名さん]

ルームプランも程よい広さで悪くないです。
保育園・幼稚園から中学校まで徒歩圏にありますしメインターゲットは子育て世帯なんでしょうね。
高校まで通えれば更に便利になるんでしょうけど。
御影高校は進学校らしいんで目標も立てやすいんじゃないかと思います。
バルコニー水栓って初めて見ましたがシンクがない分使いにくくないのでしょうか。

[28: 匿名さん]

御影高校まではここから徒歩２分ですからね。近くに進学校ががあるのは子供の意欲にも
つながるのではないかなとひそかに思っています。
御影高校は県内２３５校の県立のうち、偏差値が３６位の様ですね。定期代だけでも
結構ばかにならないので、進学校で徒歩圏内のこの学校に行ってくれたら親孝行ですよね。
小児科も徒歩圏内にあって嬉しいな。１９時まで診察やっている様です。

[29: 匿名さん]

部屋数も多いですし環境も整っているようで、子育てだけではなくて成長したお子さんがいる世帯にも良さそうですね。
二世帯はどうでしょう？
間取りとしては十分だと思うのですが、子育て世帯が多いとなると浮いてしまうでしょうか。
バルコニーが狭い間取りが多いようなので、家族が多いと洗濯物が干しきれるのかも心配になりました。

[30: 匿名さん]

80米の部屋なら2世帯でもなんとかなるかもしれませんね。エヌヴィ六甲道は完売したようですし、ここもうまく販売されるのでしょうね。私には高嶺の花ですが、、

[31: ご近所さん]

NO.２８さん

　　　「偏差値」の意味お分かりですか？

[32: 匿名さん]

周囲には結構、マンション建っていますね。
バルコニーが、せまいのが残念です。
こういうレイアウトだと隣の部屋の音は、どれくらい聞こえるのでしょうか。
レイアウト的にはスッキリしているんですけど、生活音が気になるデザイン。

[33: 物件比較中さん]

構造上の生活音は他のマンションと変わらない気がします。音に関して気になる方は戸建にまさるものはないですね。マンションは上階の足音など、必ず生活音は聞こえますしね。

[34: 匿名さん]

駐車場がとても少ないですね。
今からだと近くの駐車場を借りなければいけないかな？

[35: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

Aタイプの部屋のお値段、どなたか教えていただけませんか？
もう完売していますか？

[36: 匿名さん]

aタイプは1階が4000万円前半で、4階からは5000万円以上だったと思います。ただ、ネットの情報だと、81平米以上の部屋の情報しか載ってないので、残っているかはわからないです。
現地で確認された方がいいかと思います！

[37: 匿名さん]

うちは神戸駅付近なのですが、本日ここのチラシがポストインされていました。
この辺りにまでチラシが来るって事は苦戦してるんでしょうか・・

物件近くの動物病院に毎週通っていたので大体何があるか知っていますが、
ちょっと割高な印象をうけました
３線使えるって書いていますが、阪急までは坂が大変、JRは遠いしであまり現実的ではない感じがします
車を使うにも、駐車場の数も少ないので結構困りそう

[38: 匿名さん]

この間取りでは、ファミリー向けじゃないから
そう簡単に売れるとは思えないかも。

駅に近いわけでもないですからね～。
投資にするにしても、将来売るにしても苦戦するかな～。

[39: 匿名さん]

御影北校区となると購入される方は教育熱心な子育て層が多いのでは。4LDKなので子供部屋を確保したい方のためのファミリー向け物件ですね。所得がそこそこないと手が出せませんが・・・。老夫婦などにとっては魅力のないマンションでしょうね。弓場線は交通量も少なく、フラットな立地なので正直もう少し値引きしてもらえるなら欲しい物件です。

[40: 周辺住民さん]

最寄り駅が「阪神」御影なのに、
強気の値段設定ですね。

御影に住むなら、JR以北で「阪急」御影とJR住吉にもっと近くなくっちゃ。

[41: 匿名さん]

高額ですが、今の新築ならこの立地でこれぐらいの値段でしょう。
おっしゃられるような立地でここの広さなら
6500～7000万円が最低価格になると思います。

[42: 周辺住民さん]

>>41
そーそー。
新築は8%乗って来るから、更にお高いですよね。
中古だと、仲介手数料3%なんですが。

[43: 匿名さん]

４ＬＤＫでもファミリー向けではないのですか？
ただ、小中学校まではどのくらいの距離があるのかは気になりますが。
近くには警察署や、スーパー、公園があるので安心して暮らせるのではないでしょうか？
駅までも程よい距離ですし、住みやすそうな場所だと思います。
お値段はそれなりですけどね。

[44: 匿名さん]

スーモだと価格と間取りが同時に見られました。
Cｇタイプが安めだと思いましたが日当たりが悪いとかあるんでしょうか。
小学校徒歩11分、中学校3分なので通学に関しては楽々ですね。
4LDKの方は4.5畳の部屋が評価分かれそうです。小さい部屋でも
子供一人一部屋欲しいお宅には良いかもしれませんが。
全体的に収納も少ないのもちょっと気になりました。

[45: 匿名さん]

あと何部屋残っていますか？HPが更新されておらず、わかりません。スーモでは6戸となっていますが・・。西側のAタイプの部屋が欲しいです。

[46: 匿名さん]

東南向きでいいのかな?。
なかなか好きな向き、一番柔らかい光が入る時間帯だし。
チェックポイントはバルコニー向かいの環境ですよね、建物の有無。
この問題が無ければテラスで寛いでも心地いいでしょうね。
ダイレクトウィンドウも生かされる日当たりだといいと思う。

[47: 物件比較中さん]

バルコニーなしで南側に窓があると日当たりは良いでしょうね。夏場の暑さが気になりますが二重ガラスの断熱ガラスなら、暑さは防げますかね？

[48: 匿名さん]

公式ページでも間取りを見ることができますよ。

AからEタイプまでありますね。Dタイプが一番広くて、97.65㎡。西向き。
6階までがA、B、Cで、7、8階がD、Eなんですね。

バルコニーが南についていないのがあるので、日差しがやっぱり気になります。遮光カーテンならいいですかね？

[49: 匿名さん]

西日対策はどうするのが効果的なんでしょうか？
光なのか暑さなのか、何が気になるかによっても違ってくるのかもしれないですが、
これさえあれば大丈夫、と言えるような対策があると良いのですけど。

[50: 匿名さん]

例えばインプラスを使うとかそういう事でしょうか。
でもお金もそれだとかかるし、普通に遮熱機能もついているカーテンを買って閉めておくのがいいのでは？

バルコニーはスロップシンクではなくて水栓があるんですか
無いよりはいいと思いますし、靴を洗ったりするにはいいでしょう
ガーデニングされている方だと水やりが楽なのかしら