エヌヴィ御影中町レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん]

エヌヴィ御影中町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市東灘区御影中町6丁目1171-5、1171-6（地番）
交通：阪神本線 「御影」駅 徒歩7分
阪急神戸本線 「御影」駅 徒歩10分
東海道本線（JR西日本） 「住吉」駅 徒歩11分
間取：2LDK＋S　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：73.52平米～97.65平米
売主・事業主：日昌


施工会社：株式会社村上工務店
管理会社：株式会社日昌

[1: 匿名さん]

戸数も多くないから、先着順でどんどん販売していく形式にしているんでしょうか？？
価格帯3,980万円～7,450万円とのこと。
相場的にはいかがですか？
御影中町だと住宅地っていう感じで静かに暮らせるような雰囲気です。
日当たりはまあまあいいかな。
面している道路の道幅がひろいです。

[2: 匿名さん]

便利そうな立地ですね。Cタイプの間取りが、南向きなのにバルコニーが東側になっているのがもったいないような気がしますが、バルコニーが南側に無い方がリビングは明るかったりするのでしょうか？

[3: 購入検討中さん]

南側に窓はあってバルコニーがないマンションに住んだことがありますが、むちゃくちゃ明るいですよ。日当たりが良すぎるくらいです（笑）
ここは立地がいいですね。

[4: ビギナーさん]

ここはみんな南向きの物件なんでしょうかね。
これなら日当たりも良さそうで良いかなと思いますね。
間取りは、2LDKとサービスルームだから家族には向かないようですね。
でも販売価格は４０００万からと意外とするもんですなね。

[8: 購入検討中さん]

便利な立地ではあると思います。
設備も高級というわけではないですが、必要なものが揃っていていいなと思いました。
少々平米は小さいですが、よく考えられていて、同じ76平米、73平米の中では居室面積がしっかりとれていると感じました。
弓場線の騒音が気になりますが、西側の部屋だと少しはましなのでしょうか？

[10: 匿名さん]

辛辣なご意見が多くてびっくりしました。
きっと相当な高級マンションが買える方々なんでしょうね。羨ましい限りです。

モデルルーム見学＆購入してきました。
金額は73㎡で3980万円～4950万円、76㎡で4160万円～5280万円で、モデルルームは73㎡の部屋でした。（子供部屋だけモデルルームの都合で実際よりも狭く作られているようです）
色々なマンションを見学してきましたが、ここはモデルルームが現実的なサイズで作られているので（6.2畳、5畳、4.5畳）非常に分かりやすく、設備や収納も良く考えられて作られてるなと思いました。ちなみに、リビングは必殺のLDK表示（笑）でしたが、モデルルームで実際の広さを確認できました。結構広かったですよ。

他に購入された皆さま、これからよろしくお願いします。

[11: 匿名さん]

色々な意見がありますね。

ところで売主の日章っていう会社はどんな会社なのでしょうか？

インターネットで検索してもあまり情報が出てこないもので。

ワコーレグループなのですか？

[12: 匿名さん]

すぐ南に「エヌヴィー御影中町」がありますが当時110m2で6500万で販売されていました。
不動産価格って数年でこんなに変わるものなんですね。驚きました。5年前ならどの部屋も-500～1000万程度
で買えていたでしょうね。
それはそうと「御影」ではなく、御影「中町」ってどんなところなのでしょうか？治安・土地柄など気になります。
土地勘がないため、知っている方は教えてください。

[13: 匿名さん]

金額的には、高いと感じました。
御影は、坂道が多いんです。
でも関西では、人気のあるエリアです。
あとは、交通アクセスがよい面ですかね。

室内設備、なかなかいいですね。
充実していると思います。
だてに、高くないというところでしょうか。

[14: 匿名さん]

いわゆる高級邸宅街としての「御影」は、阪急御影エリアを指します。山幹以北。

ここは最寄りが阪神御影。一応、阪急徒歩圏ですが、JR以南なので、それなりの土地柄。
その割にお高い！ 3線使えることとフラットアクセス、御影北小校区で強気。でも、中学は御影中学。

私立中学進学予定ならお勧めかも。

[15: 匿名さん]

14さんはどこの中学校がおすすめですか？

[16: №14ではありませんが]

本山中学校とか鷹匠中学校と言われるのではないでしょうか。

御影中学校も良い学校だと思いますけどね。

まぁ所詮公立なので、気になるなら私立中学校もいいかもしれませんね。

ここは、先週売り出しでしたっけ？　売れ行きどうなんでしょうか。

[17: 匿名さん]

確かに割高ですね。最近よく言われる、「人材不足」、「資材高騰」、「2度目の増税前の駆け込み需要をねらって」
など、マンションが値上がりしていくフレーズ満載なので今後数年、新築マンションはさらに値上がりしそうですね。灘区・東灘区の2号線以北は軒並み地価も上昇傾向ですし・・・。買い時は何時なのか悩むところです。

[18: 匿名さん]

3路線利用できるというのは強みですね
通勤だけでなく、休日のお出かけの際や子供の通学も路線の選択が出来ると良いと思います。
何より電車が遅延したときには助かりますよね
こういったことも含めてマンション選びって奥が深いですね

[19: 匿名さん]

立地と学区、環境のバランスを考えて決めました。
阪神間は中々これらのバランスが良い場所がないですね。(あっても高い…)

[20: 匿名さん]

売主の日昌という会社は、元々ワコーレ（和田興産）のマンションの販売を請け負っていた販売業者です。
まあ、今でも和田興産との取引はあるようですが…
ちなみに、和田興産には自社に営業部隊を持たない会社（売主）なので、販売に関しては社外（外部の業者）へ委託するようです。
聞いた話では、販売にかかる手数料は、売上の3％程度だそうです。
たとえば、販売業者が5000万円のマンションを1戸売った場合、売主（和田興産）から150万円（＝5000万円×3％）の手数料が貰えることになります。

あと、日昌と和田興産との間には、資本関係等の繋がりは無いようです。
全くの別の法人と考えるべきでしょう。

ところで、日昌のように、元々は手数料ビジネス1本でやってきた販売業者が、自らがマンションを開発し、売主 兼 販売業者となるケースは少なくないようです。
マンションを建設する土地を仕入れて、建設を請け負う施工会社を手配できれば、誰でも売主になれます。

そもそも、他社である売主のマンションをせっせと販売して、チマチマとした手数料を貰うビジネスをやるよりも、自らが売主になった方が遥かに儲かります。
販売手数料はたったの3％ですが、マンションの粗利益は（一概に言えませんが）25～35％もあるようです。

資金（土地購入費、建設費など）さえ調達できるのであれば、10倍近くも儲かるビジネスに眼を向けるのは当たり前でしょう。
それに建設費に関しては、売主は施工会社に対して、長期の支払手形を振り出すだけです（もっとも施工会社が手形での支払い条件を受けた場合の話ですが…）。
すなわち、建設費については、手元に今すぐの現金が無くてもなんとか回ります。
そして建物の竣工時に、マンション購入者から代金を回収できていれば、資金繰りはOKです。

しかし、怖いのはリーマンショック後のように、マンションが全く売れなくなってしまうことです。
こうなると、振り出した手形が不渡りになる等、急激に資金繰りが悪化します。
実際、リーマン後には、手元資金が少ない中小のマンション業者は、バッタバッタと倒産してしまいました。

財閥系等大手不動産会社ではなく、中小の売主からマンションを購入する場合、その事業スキームとリスクを理解しておくべきでしょう。