シティタワー目黒

[匿名さん]

地名地番 東京都品川区西五反田三丁目605番2、606番1
階数　地上25／地下1
延床面積(m2) 21890.75
建築面積(m2) 1128.27
敷地面積(m2) 2454.12
建築主 住友不動産株式会社
設計者 前田建設工業株式会社
施工者 前田建設工業株式会社
着工 2014/12/15
完成 2017/04/30
備考 共同住宅

所在地：東京都品川区　西五反田3丁目10番17　
交通：東急目黒線「不動前」駅から徒歩4分
　　　JR山手線「目黒」駅から徒歩10分
　　　JR山手線「五反田」駅から徒歩10分
総戸数：244戸　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

公式URL:http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/meguro/

【タイトル変更・物件情報を追加しました　2015.1.24　管理担当】
【タイトルを変更しました　2015.6.7　管理担当】

[1001: 匿名さん]

>>999 検討板ユーザーさん
24、25Fももう、販売されたのでしょうか？
竣工後の販売と聞いていましたが。

[1002: 匿名さん]

>>999 検討板ユーザーさん

マジェスティ、ガーデンの売れ行きからしてもう少し高めに設定してくるのかと思ってました。
とは言え、山手通り沿いと目黒川沿いの違い、駅アクセスはこちらの方が断然良いし(目黒駅も行人坂9分と線路沿い10分なら後者)、支払い体力があればやはりシティタワーかな。
個人的にはコストパフォーマンスはガーデンテラス>シティタワー>マジェスティ。

[1003: 匿名さん]

>>1001 匿名さん

25Fは現在3戸販売されています。(1LDKが1戸､2LDKが2戸)
2LDKの場合、23Fとの価格差は1000万円で、坪単価は600万円です。
色等を選択できるだけでこの価格差はちょっと微妙ですね。
24Fはまだ1戸も販売されていませんが25Fと同じになるのでしょうか？

[1004: 匿名さん]

ガーデンテラスは一度は検討しましたが止めました。私的にはあり得ないです。
角部屋の意味がないくらい側面の窓が小さいし、仕様も良くないですね。
高層の建物に囲まれていて、唯一開けているリビング側も近い将来JRの土地に高層マンションが建てられる可能性が高いため、閉塞感が半端ないです。
大井町のJR土地は住友が落札したので、ここも住友が落札しそうで怖いです。

[1005: 匿名さん]

>>1003 匿名さん

最上階は2LDKで大台にのる位なんですね！
とても手が出ない...

[1006: 購入経験者さん]

>>1005

価格は9980万円と9780万円で、ほぼ大台です｡
坪単価600万円なのでブリリアタワーズ目黒が買えてしまう値段です．．
あちらは当初中古が坪1000万円になるのではという話しもあったので、坪600でも許されるんですかね?
ただ買えたとしても買いたくはないです｡

[1007: 匿名さん]

先日モデルルーム見学した際、ついでに五反田から目黒まで目黒川沿いを歩いてみましたが、数あるリバーサイド物件の中でも雰囲気は際立っていました。エントランスやお庭も想像以上に素敵でした。価格見て目玉が飛び出ましたが、良くも悪くも、住友らしい物件ですね。

[1008: 匿名さん]

目黒といいつつ西五反田なのが気になり、購入に踏み切れていません、、、
実際問題どの程度資産価値に影響ありますか？
あまり変わりませんか？
多分永住はしないので、売る時のことが気になって。

[1009: 匿名さん]

>>1008 匿名さん

西五反田は響き微妙ですね。。
ただ立地条件として、アドレスのブランド以上に重要な、駅アクセスが良いのでそこまで影響はないんじゃないですか。下目黒アドレスより目黒駅も使いやすいし。
その目黒駅も品川区ですが（笑）

[1010: 匿名さん]

エントランスは狭いし（高級感あるのか？）、ガーデンも狭いし、目黒駅は坂の遥か上だし、と思って予約なしでモデルルームにいったら、人がいっぱいで入れませんでした。そのうち売れるんだろう。でもエントランスは微妙すぎた。

[1011: 匿名さん]

品川区より目黒区の方が地価が高いんですかね？
この辺に関して言えば、目黒区の方が明らかに駅から遠いので、不便な印象ですけどね。

[1012: 匿名さん]

上大崎はイメージいいけど、西五反田はあんまりよくない。

[1013: 匿名さん]

イメージにお金をかけたいか、利便性にお金をかけたいか、の考え方次第だが、
個人的には利便性重視なので、ガーデンのコスパが一番良いと思った

[1014: 匿名さん]

>>1010 匿名さん

色んな見方があるんですね。1,000戸超の大規模マンションじゃあるまいし、この規模、敷地面積からするとかなりレベルの高いエントランスと植栽環境実現していると思いますが。
特にエントランスは野村プラウドと並び定評ある住友•シティタワーですからね。逆に言うとそこに金をかけ過ぎてる（吹き抜けにするから販売戸数が減る分も含め）とも言えますが。

[1015: 匿名さん]

>1009さん
ありがとうございます。
やはりアドレスよりも駅アクセスの方が重要ですよね。3駅使えるのは魅力的ですし。

[1016: 匿名さん]

公式サイトにコラムが掲載されているマンション評論家さんの予想、
『私の見込みでは2LDKの住戸で7000万円台、3LDKは角住戸なので1億円台（いずれも1000万円単位）になるのではない』はほぼ当たっていましたね。
エントランスは微妙なんですか？竣工写真の植栽はそう悪くないように見えますが。

[1017: さくらこ]

エレベータ３基のうち、１５より上の階用のエレベータが2基あるのに対し、１４階より下は1基しかないので、14階下の住民はとても待つ時間が長くなることがあります。

買うとき特別説明されなかったので、いざ住んでみてこの不公平にきづきました。

住民からすでに苦情が出てはいるようなので、エレベータの1基を全階にオープンするようになると良いなと思っています。

[1018: 匿名さん]

初めから説明ありましたよ。
右の大きなエレベーターは非常用と兼用です。
タワマンはどこも高層階が優位になってるって別の物件で聞きました。
それより高速運転に切り替えてもらいたいです。
短期なのでイライラします。

[1019: 匿名さん]

すみません。
短気です。

[1020: 匿名さん]

隣のガーデンは108戸に2基に対して、ここの低層は14×8=112戸に1基ですか？きついですね

[1021: ご近所さん]

賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？

[1022: マンション検討中さん]

売れてません！

[1023: 匿名さん]

仕様も普通でこの立地でこの値段じゃ買う人なかなかいないでしょうね。とにかくタワーが良くて、通勤に便利でお金は気にしない人くらいでしょうか。デザインは素敵ですし。

[1024: 匿名さん]

実際どの程度売れてるんでしょうかね。
マンマニさんブログ情報では、どの時点か定かでないものの、竣工前のある時点で残り70戸程度だったということなので、少なくとも7割は契約済みということでしょうか。
https://manmani.net/?p=6211

しかし価格強気だね。最近はスミフも値上げ一辺倒ではなくなってるのに。
ほんとに早期完売させる気がない会社なんだと改めて実感してます。。

[1025: 匿名さん]

ここって各階ゴミ置場からのゴミの搬出は普通の住民用エレベーターを使っているのでしょうか？

臭いがこもったりしませんか？

[1026: 名無しさん]

>>1025 匿名さん

私はエレベーターで出くわしたことないです。非常用エレベーター使ってるのかな？たまたま出くわしたことないだけかもしれませんが、においを感じたことはないです。

[1027: 匿名さん]

>>1021 ご近所さん

>賃貸でも募集しているが、6000万～で購入して、家賃20万～で貸す。25年でチャラ。12.5年で3000万以上で売ればチャラ。お金持っている人はそんな投資しているんですね？駅近だしリスクが低いと思えば売れるかも？
↑
不動産投資のイロハ。
家賃には所得税、住民税がかかります。それなりの投資家は他の所得がありますから経費を引いてざっくり30%~は国に持っていかれます。私の計算だと手取り月12万ほど。6000万の回収に41年かかります。
同じ理由でローンで買って人に貸して自分の持ち出しゼロで所有するのは不可能。
税金を説明した不動産投資の本がほとんど無いから皆勘違いします。

[1028: マンション検討中さん]

エレベーターの目安って５０戸で一基？

[1029: 匿名さん]

>>1027 匿名さん

そうそう、税金が一番のコストなんですよね
ローンのみ金利部分は費用算入できますが元本部分は関係ないので
年が経つ度にローン金利が減って元本返済が増える分税金がきつくなってきます。
今住んでいる家は表面利回り５％の計算ですが
頭金４割入れてもローン返済部分がギリギリ相殺できただけでした

[1030: 匿名さん]

>>1026さん

返信遅くなりましてすみません。
ありがとうございます！
エレベータやエレベータホールで臭いを感じることはないのですね。安心しました！

[1031: 匿名さん]

目黒川の桜、窓から見ることができるでしょうか。家の中でシャンパンと桜というのもオツなものですね。いいなと思います。

分譲賃貸で貸すにしても、借り手がいればいいですね。ちょっと高級なので、気軽に借りることができなさそうなのがネック。

間取り見ましたが1LDKからあります。ということは、1人暮らしや夫婦2人も住める感じでしょうか。面積が40㎡だったので、それこそ住宅ローン減税適用外。現金で買える人用マンションなのだと感じます。買える人、羨ましいです。

[1032: 匿名さん]

もちろん部屋の向きにもよりますが、ダイレクトウィンドウの角住戸は勿論、ガラス手摺なので中住戸も室内から桜の木がよく見えると思いますよ

[1033: 匿名さん]

武蔵小山のタワーは値段が出ている見たいですね

[1034: マンション検討中さん]

武蔵小山の価格、見て来ました！
武蔵小山であの価格だったら、こっちのマンションの方が良いかな〜。。
不動前は急行止まらないけど、山手線の駅が徒歩圏内ですし。

[1035: 匿名さん]

営業さんから武蔵小山のざっくりとした予定価格を聞いていましたが、やはり高かったのですね！
坪500くらいでしょうか??

[1036: 匿名さん]

83A　西角　　83.39平米　1億1590万円　@459
65A　南西中　65.80平米　　 9190万円　@451
83B　南角　　83.74平米　1億2390万円　@489
76A　南東中　76.19平米　1億 390万円　@451
82A　東角　　82.84平米　1億2090万円　@482
72D　北東中　72.95平米　　 9200万円　@417
63A　北東中　63.49平米　　 8690万円　@452
60D　北西中　60.20平米　　 8490万円　@466
47A　北西中　47.08平米　　 6790万円　@477

全部20階だそうです

[1037: 匿名さん]

武蔵小山はいい街ですが、やはり山手線徒歩圏というのは大きいです。しかも五反田と目黒というそこそこメジャーな駅２つが行き先によって使い分けられるというのは想像以上に便利。

[1038: 匿名さん]

>>1036 匿名さん

価格ありがとうございます｡
武蔵小山なんてターミナル駅でもないのに、この価格はちょっと高いですね！

[1039: 匿名さん]

ここの立地は目黒線へのアクセスが「武蔵小山駅1分」に負けていますが、
"山手線徒歩圏内"はやっぱり大きいようですね

[1040: 匿名さん]

公式ホームページのモデルルームの予約状況を見ていて気づきましたが、
ここはお盆休みを取らないんですね。
お盆は閑散期でもあるのか、大手のデベロッパーは長いところで二週間近く
お休みしている会社もあるようです。
住友不動産がそのような体制なのか、こちらのマンションだけが休日返上で
オープンしているのか、どちらなのでしょう。

[1041: 匿名さん]

スミフの方針です
社員だと嫌だけど、忙しい検討者にはいいと思う
ジジババよんで一緒に見に行けるしね

[1042: 匿名さん]

目黒駅まで遠いいね。不動前駅には近いけど、それなら急行止まり、商店街も充実している武蔵小山の方がいいかも？

[1043: 名無しさん]

>>1042 匿名さん

目黒駅全然問題なく普段使いできますけどね。線路沿いからのアトレエレベーター使えばかなり楽です。混雑する目黒線に乗りたくないのもあり、私は毎日目黒駅から通勤しています。

武蔵小山はダブルムサコの住民増加でますます悲惨になるであろう目黒線一択というのが辛くないですか？専業主婦なら別でしょうけど。

[1044: マンション検討中さん]

この辺のマンションを検討中で目黒から不動前、そして武蔵小山辺りをなんどか歩いてみた。武蔵小山にいる住民と、不動前にいる住民が違いすぎた。。
不動前、気に入りました！
シティタワー目黒から目黒駅も、近道使えば8分でしたよ！

[1045: 匿名さん]

>>1044

そんなに違いますか？具体的にどう違いますか？

[1046: 匿名さん]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[1047: 匿名さん]

目黒駅までの一番の近道はどれでしょうか。亀の甲橋から坂を上って杉野の前を通り過ぎて三井住友銀行の横に出るのが市場近いかと思っていましたが、もっと良い道があるなら是非教えて下さい。

[1048: 匿名さん]

>>1047 匿名さん

亀の甲橋から目黒線の線路伝って坂登る、大河ビルのところを左に入る、その後JR線の線路伝ってアトレ2のビルに裏から入る、廻し寿司の脇にあるエレベーターで地下3階まで下りる。以上

[1049: 匿名さん]

>>1048 匿名さん

このルートだと8分くらいですね

[1050: 匿名さん]

部屋の入り口からホームまでですか？

[1051: 匿名さん]

ご丁寧な道順解説ありがとうございます。なるほど、そのルートは駅のホームまでの最短で便利ですね。

[1052: マンション検討中さん]

まぁここは高値づかみマンション

[1053: 匿名さん]

>>1052 マンション検討中さん

確かに高値づかみですね。
周辺相場からすると12.5～15%くらい高いです｡

[1054: マンション掲示板さん]

>>1053 匿名さん
高値づかみというよりはスミフクオリティなので、スミフ物件を購入する方は気にしないのです。

[1055: マンション検討中さん]

こちらはだいたい入居率はどれくらいですかね。スミフ式だと完成後のこの時期だとだいたい6割くらいですか？？？

[1056: 匿名さん]

夜灯りがついてる部屋の割合はけっこう少ない印象。とくにガーデンテラス側中〜低層階とか。
でもこの前消防点検来て頂いて最後にサインした時に、同じフロア＋上下階ぐらいの点検済みのお部屋の方によるサインも見ましたが、既にかなりの部屋が埋まってる感じでした。フロアによるんですかね。

[1057: 住民板ユーザーさん2]

ここはリセールに未来ないでしょ。
スミフクオリティ

[1058: マンション検討中さん]

>>1057 住民板ユーザーさん2さん
この住民板ユーザーさん2って、ガーデンテラスの契約者スレを荒らしてた人ですね、連投したから、ユーザー名がそのままついてる笑

管理人さんな通報したから特定してくれるでしょ。

マジェスティコートのスレにも出没してるみたいだし、なんなんでしょうねぇ、暇なのかなぁ。

[1059: 検討板ユーザーさん]

ここ、普通に割高すぎるにも程ない？

[1060: 購入経験者さん]

>>1059

おっしゃる通りです｡
現在販売されている価格で買ってしまうと結構な含み損をかかえてしまうので、永住するつもりの無い人には購入が難しい物件です｡
値上げする前の価格で買えた人は良いんですけどね｡

[1061: 口コミ知りたいさん]

>>1060 購入経験者さん
値上げ前でだいたいどの位の価格帯？坪単価だったのでしょうか。
となると、より更に高値掴みってことなんですね。

[1062: 匿名さん]

>>1061 口コミ知りたいさん

今はどのくらいの値段で売ってるのですか?

[1063: 匿名さん]

72㎡1.3億、余裕の坪600以上です。

笑い

[1064: 匿名さん]

最上階でしょうか？坪600はさすがに。
40.71平米6,180万でも坪500か。
平均は500半ば？さすがスミフ。。

[1065: 匿名さん]

>>1064 匿名さん

売り始めの頃は450くらいだったので10%位の値上げですね。ところで物件概要に記されてる9900万の価格帯の部屋は高層階の2ＬＤＫ？

[1066: 通りがかりさん]

>>1065 匿名さん

450でも市況の山を越えた今、割高感半端ないですね。

[1067: マンション検討中さん]

>>1066 通りがかりさん
まあ、それでも買いたいという人がいれば、それはそれでいいのではないでしょうか。

[1068: 名無しさん]

>>1067 マンション検討中さん

その人どういう人ですか？
アホですやん。

[1069: マンション検討中さん]

>>1068 名無しさん
購入してる人が納得されてればいいということだと思いますよ。

どういう人かはあまり関係ないでしょうね。

[1070: 匿名さん]

ディスってんのは武蔵小山のタワマンの関係者だな。ここは山手線徒歩圏のタワマンだからなぁ。それなりの値段で当然でしょ。

[1071: 検討板ユーザーさん]

現在の価格は論外として、初期も割高だよね。

[1072: 匿名さん]

初期価格を論じてなんの意味があるのかな。武蔵小山が想像以上に高く設定してきたのはスミフ関係者には好都合だったね。ここの販売価格を正当化しやすくなるので。

[1073: マンション検討中さん]

このマンションの床はシートフローリングになりますか？

[1074: 匿名さん]

そうですよ

[1075: マンション検討中さん]

>>1072 匿名さん
武蔵小山のタワマンが想定以上に高かったせいか、こっちまで飛び火してきましたね。

最近、全体的にマンコミュの掲示板が荒れ気味で、建設的な議論ができない状況になってますね。。。

初期価格まで遡って高い安いを外野がヤイヤイ言っても仕方ないと思いますよ。

[1076: 匿名さん]

>>1072 匿名さん

いや、普通に一期問わず高値掴みお疲れ様ってことでは？

[1077: 匿名さん]

>>1076 匿名さん

そうだねー。
ここ買ってる住民はスミフの価格方針くらい理解した上で買ってるし、買える財力があるから買ってるので、だから何？って感じだよ。
お疲れ様。

[1078: マンション検討中さん]

高値掴み！とかスミフなんて！とか色々言われていますが、気に入ったものは高くても買うし、
細かい事をガタガタ言う器の小さい方は、この物件は買わなくて良いですよ
こちらは生活が辛そうな方が住んでいなくて、とても居心地の良いマンションです。

[1079: 匿名さん]

>>1078 マンション検討中さん

住民の方でしたか。
それはそれは、失礼しました。
でも、検討者には、価格も大事な要素なので。

[1080: 匿名さん]

株価上昇による資産効果もあり、このあたりを狙う層は皆キャッシュリッチになっている。ここの物件、値段が今のままだと、今後販売が加速していくと思うよ。

[1081: 住人]

まぁ、自分も含めて住んでる人は割高だってことは分かってて購入してると思います。でも、ここに住みたかったんですからしょうがないです。いろんな場所へのアクセスや周辺の住環境とかを考えると想像以上に住みやすいです。ただ、目黒川沿いということもあってか中層階でも観葉植物に虫が寄ってくるのが困りものです。

[1082: 匿名さん]

>>1081 住人さん
住みたかったんだから仕方ないです
→
それがいいと思います。余裕があってステキです。

[1083: マンション検討中さん]

家はひとつしか買えません。もし服もそうだとしてセーターを1着買う時、ユニクロのウールか、インポートもののカシミヤを買うのか。前者は3000円、後者は5万円だとしても私なら迷わず後者を選びます。たとえ古着屋の買い取り価格が同じとしても。ということで、隣のマンションと1000万円差があってもシティタワーを選択するという考えに私は賛同します。

[1084: 検討板ユーザーさん]

>>1083 マンション検討中さん
お金持ちだね……。
ここも恵比寿も高くて買えない。。

[1085: マンション掲示板さん]

>>1078 マンション検討中さん

購入したのに、掲示板チェックされて、反応するのも残念ですね。

[1086: マンション検討中さん]

>>1085 マンション掲示板さん
暇つぶしでネガ投稿しかできない方がむしろ残念。。。

[1087: 匿名さん]

4期10次の23階南向き角部屋が坪528万。意外と高くないような。クレヴィアとお見合いだから？

[1088: マンション検討中さん]

>>1087 匿名さん
ここは南向きよりも北向きが高いという稀有なマンションなのです。

[1089: 匿名さん]

住民ですが隣が工事の一角で毎日騒音に耐えてます（笑）
あと３ヶ月の辛抱…！

折り込み済みで買ったのでしかたないのですが、あの養生メッシュシートだと、こちらは良く見えるのでしょうか？
こちらからは工事サイドは窺えないので、可視性が低いことばかりを願うのみです…リビングと対面でカーテンをつけてないのでとても気になります

[1090: マンション検討中さん]

ここの賃貸ものすごく高いですね。買って賃貸に出すのもありかなとおもいました。

[1091: 匿名さん]

>>1090 by マンション検討中さん
高くても借り手はすぐ付く感じですか？

[1092: 匿名さん]

>> 1089 by 匿名さん

もう骨が大体終わっているみたいなので、内装中心となると騒音が減りますね

[1093: 匿名さん]

隣のマンションも素敵になるといいですね。そんなに主張は強くないデザインだろうけど、品のある感じだといいな。あと庭は楽しみ。毎日の通り道だし。

[1094: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1095: 口コミ知りたいさん]

>>1089 匿名さん
普通に考えて、タワマンの方が建築期間長いので、周囲の住民は、このタワマンができるまで、より長い間、騒音に耐えてたんじゃなかろうか。。。

[1096: 匿名さん]

あ、そうなんですね！

騒音がやむ日がとても楽しみです！

[1097: ＞＞１０９５ 口コミ知りたいさん]

確かに、これできるまで騒音すごかったんでしょうね・・・
近くにマンション多いし（苦笑）
もう少し我慢しますｗ

[1098: マンション検討中さん]

住民の民度が知れる投稿だな。。。

[1099: 匿名さん]

武蔵小山に話題さらわれましたね

[1100: 匿名さん]

あちらのスレは荒れまくってるので、静かな方がまだマシかと。物件概要もめまぐるしく変わってるし、着実にと販売は動いてるのでしょう。
しかしここもめちゃくちゃ高いけど、武蔵小山の三井が予想外の高値を付けてきたおかげで、お得に感じられます。シティタワー武蔵小山(？)は坪単価いくらになるのやら。

[1101: 匿名さん]

武蔵小山が高いのでここ見てみたら更に高かった(笑)もう少し安ければこのタイミングで完売できたのにね。

[1102: 匿名さん]

坪単価いくらですか？

[1103: 匿名さん]

武蔵小山より高いって、500超えってこと？

[1104: 匿名さん]

>>1102 匿名さん

ここの価格表に書いてある通りですよ。低～中層で坪480万くらい。武蔵小山の低～中層は坪460くらいでしょ。

[1105: 匿名さん]

同じくらいですな

[1106: 匿名さん]

価格表は第1期1次のもので、スミフはそこから上げるでしょ。
今は当初からどの位上がってるの？

[1107: 匿名さん]

>>1106 匿名さん

ほとんど変わってなかったよ。価格表の住戸より下の階なので、階差の価格差を埋める程度には上昇しているのかも。坪20万の違いは大きいんですけど。

[1108: 匿名さん]

間取り見てると、いつからか70平米の2LDKが多くなりましたね。子育て卒業したシニアの富裕層とかがターゲットなのかな。

[1109: マンコミュファンさん]

あれ？

[1110: 匿名さん]

>>1108 匿名さん

3人以上で暮らす場合、15畳未満のLDが狭すぎるからじゃないですかね。我が家は子育て中ですが、3LDKを2LDKに変更するプランにしています。

[1111: 匿名さん]

70の2LDKは相当ゆとりありますね。
グランドヒルズ並みの仕様ですね。

[1112: 周辺住民さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1113: 匿名さん]

隣の敷地、さすがガーデン名乗るだけあって色とりどりの木々の植樹が進んでますが、周辺の景観が良くなりそうでいいですね。
あとはJR社宅跡地の複合再開発、不動前駅高架下の再開発なんかが進むといっきに街力上がりそうなんだけどね。

[1114: 匿名さん]

1LDKの間取り、このあたりだと夫婦だけ、一人暮らしもあるのかと思っています。これからは高級物件に一人で住むなんてこともありそうです。

いいなと思ったのが40P-1で、1LDKの間取りではキッチンに納戸0.4畳つき。隠れ家みたいなでっぱり部分がキッチンになっているので「籠れ」ます。洋室にはウォークインクロゼット。扉つきでダイヤモンド型の形なのでこれは使いやすいのかなと思いますが、内廊下でホテルっぽい。

興味あります。

[1115: 匿名さん]

>>1114 匿名さん
40P-1住人？

[1116: 匿名さん]

>>1113 匿名さん

JR社宅跡地の複合再開発、不動前駅高架下の再開発の計画がすでにあったのですか？

[1117: 匿名さん]

>>1116 匿名さん
誤解を招く書き方で失礼しました。ただの願望です。社宅跡地はいつ見てもトラックが頻繁に出入りしてるだけで何年も遊ばせてるけど、当然永遠に寝かせるようなことはないからいずれ開発されるでしょうから。高架下の再開発は東急が各所で力入れてるので、不動前も自転車保管所なんか移転して商業施設にしてくれないかなと。

[1118: 通りがかりさん]

>>1113 匿名さん

ガーデンと呼ぶには、狭すぎる印象がありました。
こちらみたいにバランスの良い空地を四方に設けて欲しかったです。

[1119: 匿名さん]

他物件をディスるのはやめましょう。武蔵小山スレみたいに大井町大崎ディスばかりになると収拾つかなくなるし。。このスレは建設的に行きましょう！

[1120: 匿名さん]

もう賃貸として出されている方もいらっしゃるようです。
賃貸でと考えている人の場合は、低層階でという人が多いのでしょうか。
特にここだと上に行けば行くほど
お値段がすごいことになってきてしまいそうですしね…
建物内モデルルームがありますがそこを希望する場合は、モデルルームが終わるまで入居は控えないといけないのかな

[1121: 匿名さん]

ここまで大規模のマンションってそもそも売り切ること自体が時間がかかるのでしょうか。

今は1期から4期までの分の先着順の販売をしています。
要望書が入ったからといって販売しているわけではなかったんですねぇ。
今後の販売はまだあるのでしょうか。

[1122: eマンションさん]

>>1118 通りがかりさん
ほかの物件にケチつけて、カネも出さずに希望を出すとは。。。
釣りですかね。

[1123: マンション検討中さん]

>>1121 匿名さん
スミフの売り方が他と違います。

他社だと、入居前完売を目指しますが、スミフは入居開始から2年、3年かけてゆっくり売ります。

早期完売すると、値付けが間違っていると怒られるらしいです、安すぎだと。

さすがにこの市況なので、少しこの傾向は変わってきているようですが、立地がいい物件は依然として同じ方法をとっているかと。

[1124: 御殿山の領主]

中古物件が大量に売りに出てますね
価格がちょっとバブル過ぎるし、このまま金融緩和バブル崩壊すると不良債権になりかねないですよね

[1125: 匿名さん]

>>1124 御殿山の領主さん

他のマンション？
ここの中古は出てないと思いますが。

[1126: マンション検討中さん]

>>1125 匿名さん
そうですね、ここは新古も出てませんし、釣りですかね。

[1127: 匿名さん]

敷地の南東に三菱地所のマンションが建設中で、1月末に竣工予定とありますが
もう出来上がっているようですか？
19階建だと角部屋など日当たりに影響を受ける部屋が出てくるのでしょうか。
三菱のマンションとはどのくらい離れていますか？


[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1128: 名無しさん]

>>1127 匿名さん
出来上がってますよ。ガーデンテラスの住民版には写真もあがってます。あまり穏やかな様子ではないですが。。

階高の差と思いますが同じ19階ならさして影響受けることはなそう(に見えます)、18階以下の階だと多少影響あるでしょうが、ガーデンはいわゆる板マンなので限定的では。

[1129: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[1132: 匿名さん]

見栄えはやっぱり目を引きますね
この辺りでは圧倒的なクオリティだと思います

[1133: 通りがかりさん]

ここの実物のデキは良いね。実物見てから買いたくなる。

[1135: 住民さん]

隣のマンションをディスる前に、このマンション早く売り切って下さいよ、すみふさん。。。

1LDKは投資用で購入された方の賃貸募集ばっかりで、どなたが住んでるのかよくわからないし、近隣の新築や武蔵小山の感じの良いやつのほうが価格しかり、共用設備ほかいろいろ良くて、こちらを買ったことを今更ながら後悔しています。

マンションバブルもピークらしいですし、完全に高値掴みの早とちりでした。。。

[1136: マンション検討中さん]

意味もなく隣のマンションをdisってる人がいて面白いですね。この物件も目黒川向きは隣と日照条件が大して変わらないと思いますが。
この物件の難点をあげるとすれば高すぎる価格です。ずいぶん値上げしましたよね。2LDK, 55~6平米でも8千万オーバーとか。。。

[1137: 住民さん]

>>1136 マンション検討中さん

ディスりはここの営業さんだと思っています。
ポジショントークはいいから、早く売り切って欲しいです。
周辺マンションが売れ行き好調というのを見ていると不安に苛まれます。

購入前に港南のWTCのビデオを30分くらい見せられましたが、あの成功体験？が忘れられないんですかね。。

売れ残りが沢山あるまま、不動産の価格が下落したら、早く購入した私たちはどうなるのでしょうか？

武蔵小山の再開発も気がかりでしょうがないです。
本当に後悔しています。

[1138: 匿名さん]

>>1137 住民さん

早くご自分のマンション(ガーデン)の諸問題が解決するといいですね

[1139: マンション検討中さん]

私もこちらのマンションを検討して最有力候補でしたが、ヤメることにしました｡
理由は値上げされた現在の価格で買ってしまうと、かなりの含み損を抱えてしまうからです。
2LDKの高層階で約1000万円の損失ですね｡
三菱地所の西五反田5丁目計画にすることにします。入居は約2年後ですが不動前駅徒歩1分なので。

[1140: 匿名さん]

>>1139 マンション検討中さん

もうHPあります？

[1141: マンション検討中さん]

>>1140 匿名さん

まだHPは無いです。
土地が約1000平方メートル、6階建て、70～80戸の単身者用とのことですので、投資用ブランドのパークワンズになるのではないかと思っています。
50平米程度の2LDKがあったらいいなと期待してます。

https://news.minkabu.jp/articles/urn:newsml:www.kentsu.co.jp:20170724:...

[1142: eマンションさん]

ここの売れ残りはあとどの位あるんでしょうね。
前に私が行ったときはまだ1/3以上残っているような感じでしたが。
さすが価格は上げても絶対下げないスミフさんですね。

[1143: 匿名さん]

焦らないのも理解できます。

全体相場は当分突然の崩壊はしなさそうだし、武蔵小山の再開発で目黒線全体の相場も上昇傾向で、
且つ武蔵小山のタワーより便利な場合もあるので、二年先入居予定の物件より現物が売りがやすいでしょう、たぶん

[1144: 匿名さん]

>>1143 匿名さん

スミフの武蔵小山のタワーはいくらになるんでしょうね
こちらのモデルルームいくと情報もらえますかね？

[1145: 匿名さん]

やはりグレード感って大切だなあ。後発のガーデンテラスよりずっと高級感がある。

[1146: 名無しさん]

>>1137 住民さん

絶対あなたガーデン契約者ですね笑

うちの住民の誰かが無神経なことをいって気分を害されたことは謝ります。

[1147: 名無しさん]

>>1145 匿名さん

そもそも価格帯が違うんだから、無駄にガーデンをディスるのはやめましょう。感情的なディスり合いにしかなりませんので。

[1148: 匿名さん]

ここは武蔵小山とは競合していないよ。目黒駅徒歩圏だからね。雨の日のみ不動前を使えばいいだけ。目黒線は激混みなので極力使いたくない。

[1149: 匿名さん]

>>1148 匿名さん

目黒駅より五反田駅の方が近い？

[1150: 住民]

五反田のが坂がない。目黒駅は行くのは坂がやばい。雨の日以外でもやばいよ。足腰鍛えたいならいいかもね。
ガーデンへのディスは、住民じゃなくて営業じゃないの。品位を疑われるから、やめてほしいもんですな。

[1151: 匿名さん]

目黒へも、線路沿いに向かうように歩くとそんなにきつい坂ではないような。そもそもそれが最短ルートだし。

[1152: 住民]

自分はあの坂すら上りはきついけど、それは個人の足腰によるから検討してる人は歩いてみるといいと思う。帰りはいいよね。

[1153: 名無しさん]

>>1152 住民さん

線路沿いの坂は真夏以外は私は特に気になりません。むしろ電車音がうるさい。
帰りはアトレのエレベーター使って帰るとほんと近いですよね。他にも帰りはその日の気分でドレメ通り使ったり、行人坂コースで雅叙園&目黒川沿いの風情を楽しみながら帰ってます。不動前駅を使うことはほとんどないなぁ。

[1154: 購入者]

アトレのエレベーター使って帰るってどういうルートですか？どこに出るのか知りたいです。

[1155: 名無しさん]

寿司屋の前に出るエレベーターですね。

[1159: 匿名さん]

[No.1130～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1160: 匿名さん]

こことブリリア目黒で迷っています。
このぐらいの金額出すなら、思いっきりブリリア目黒にしようかなと思っています。

[1161: eマンションさん]

>>1160 匿名さん

ブリリアタワーズ目黒の転売部屋を買うのですか！?
私にはその選択はさすがに無いですねー

[1162: 匿名さん]

>>1161

仰っていることも分かりますが、
でもタイミングもあるので、結局その時点でベストの選択肢を選ぶしかないと思います。

あとちなみに、ここのマンションはもうすぐ一年経つのですが、値引きとかしないですかね？

[1163: 匿名さん]

スミフは基本いくら在庫抱えようが値引きしません。値上げはよくしますけど。

[1164: 匿名さん]

>>1163

値引きするよ。不動産相場が下がればね。かれらは「調整」という言い方をする。

[1165: 匿名さん]

１LDKの物件って、もっと低層階にあるのかと思ったんですが、高層階にある物件だったんですね。Nタイプという間取りです。
１LDKですが、40平米あるので、とてもゆったりとしています。ワイドスパン…なんでしょうか。横長リビングなのに、隣に居室もありますので、どうなんでしょう。

[1166: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
リーマンショック後の不況の時、住友のマンション見に行ったら本来の価格表とは別に2割引ぐらいの価格が書かれた価格表をこっそり見せてくれて

今ならこの価格で出せます、ただしいつまで出せるかは分かりませんので、なるべく早く決めてください

って言われたことがある

[1167: 匿名さん]

緑が豊かで四季の彩りを感じるのにピッタリですね。
通勤や通学も公共交通機関があって、不便はしなさそう。
車での通勤ならどれぐらいの交通量になりますか。

[1168: 通りがかりさん]

>>1160 匿名さん

ここ買うならブリリアの方が断然いいと思いますよ。

[1169: eマンションさん]

>>1166 匿名さん

2割引はスゴいですね！
1億円の物件だったら、8000万円ですもんね。
ここもそれくらい値引いてくれたらな～
まあ無理だと思うけどね。

[1170: nanasi]

ブリリア、抽選で申し込んだけど外れてしまった。でも紙面上の間取り的には、こちらのほうが断然キレイ！ブリリアは、部屋の中に柱があったり、キッチンが…って感じで、変な間取りだった。だけど、駅から近いのは断然ブリリア。

どっちも現物を見てから検討してみれば？

[1171: 匿名さん]

一番売りにできる桜シーズンももうすぐ終わって、販売状況はいかがでしたでしょうか？
完売見えていますでしょうか？

[1172: 匿名さん]

立地的には、ブリリアの方がいいでしょうね。
ただ、ブリリアは、東京建物は元々あの高値で売り出すつもりはなかったのが、人気沸騰であの価格になってしまったために、住戸の仕様が価格に合っていないのです。
これからブリリアを買われる方はそれを承知の上でということでしょう。

まぁ、このマンションもスミフ物件なので割高ですけどね。だから完売していないのでしょう。
武蔵小杉のスミフのタワマンも売れ残っているようです。

ところで、このマンションは、あまり広い部屋はないようですが、広い部屋はもう売れてしまったのですか。
子どもがいると、手狭に感じます。

[1173: 匿名さん]

マンションの1割引き、2割引きは全然違いますね。5000万円でも1割なら500万円、2割なら1000万円です。高額商品だからこそ割引額が違ってきます。

目黒川の桜は有名ですけど、ここは桜の時期に窓から眺めることができるんですね。1年に1度のことかもしれないですが、休日にベランダから眺めることができるとか、駐車場を気にせず散歩しつつお花見できたりすることはメリットに感じます。

[1174: 匿名さん]

１LDKでも４０㎡あれば、かなりゆったりとしてくるのだなぁと
間取り図を見ていて思いました。

リビングダイニングが広く取られているので、リビングにいて圧迫感が無いように思えるからかもしれません。
あとは天井がどうなっているかがポイントになってきそう。
梁は？下がり天井はあるの？とかその辺ですね。

[1175: 匿名さん]

間取りは、田の字という感じではなくて、工夫が感じられます。明るさにしても風通しにしても

あとはゆとりがある作りをしているので家具をおいたりもできるし、そのまま広々感じることもできるし良いのでは
収納も割りとあるので収納家具も一生懸命置かなくてもいいでしょう

[1176: 匿名さん]

67.51m2が最大のようですが、一般的には小さめの専有面積の部屋に
3つの居室がついていますし角部屋で二面バルコニーは嬉しいですね。
北向きと東向きなので日照の条件は要確認でしょうが、
朝の時間帯にリビングが明るいのは良いと思います。

[1177: 匿名さん]

1LDKの物件、どれも40㎡ありますので、狭苦しくないですし、一人だとゆったり目、二人でも暮らすことはできるのかな？というかんじでしょうか。
二人だと若干収納は足りなくなりそうなので
何かしらの工夫は必要になってくる可能性もあるかもしれません。
分譲だからこそのゆとりなんだろうなぁ。

[1178: 匿名さん]

先着順販売というふうになっていて、1期から4期までの通しでの販売期扱いになっていました。となりますと、もうこれらで最後ということになるのでしょうか。
まだ１LDKから３LDKまで有るようで
バリエーションはあって、選択肢はある状態です。
ここは１LDKはもっと早めに出てしまうのかな？というようには感じていました。

[1179: 匿名さん]

>>1178 匿名さん

長らく1期〜4期先着販売やってますね。いったい完売まで何年かかることやら。。住んでみてやはり三駅使えるのはかなり便利だし、住民の層を含め総じて満足度高いけど、あの垂れ幕はいい加減うんざり。。

[1180: 匿名さん]

>>1179
スミフ物件のあるあるですね。
高値販売による高利益を追求できるなら、竣工後3年はかけても許される会社です。

[1181: 匿名さん]

値上がりもしてないけど、値下げもしないですからね。最後はどうやって埋めるんだろう。

[1182: 匿名さん]

住友不動産が値下げする事なく長期間をかけて販売する会社だという事は分かりましたが、最終的に売れ残ってしまった場合はどうなるんですか？
残った部屋をまとめて業者に一括売却され、賃貸に出る事もありますか？

[1183: 匿名さん]

これまでのスミフ物件の場合、時間をかけて徐々に売っていき、完売しています。
どうしても売れ残れば、水面下で値引交渉に応じているようです。
値引きした場合、契約者は口外しないことを約束させられるので、値引きの情報はあまり表に出てきません。
業者に一括して売ることはまずないでしょう。それだと高く売れないから。
多少の値引きをしても、消費者に売った方がスミフにとっては儲けが大きくなります。

[1184: 匿名さん]

スミフ物件でも実は値引きもありなんですね。
スミフに関しては検索しても値引き情報が一切出て来ないので、
会社の方針として値引きが禁止されているのかと思い込んでおりました。
情報が表に出てこないので確認の術がありませんが、値引率はどの程度までいけるんでしょうね。

[1185: 匿名さん]

確かに実際ちょっと気持ちのいいものではないんじゃないでしょうか。

結構安くなればなっただけ、ちょっと損した感覚にはなると思いますし・・・

結構ちょっと損したかしていないかというのは実際の問題がちょっとありますが、結構いい気分じゃないと思いますし。

[1186: 匿名さん]

値引きを口外無用は売主のポリシーを守るためではなく、契約者に対する配慮でしたか。
確かに一切の値引きなしと言われ、正規の価格で購入した人からしてみれば
面白くないでしょうね。
値引きの金額ですが、マンションの状況によっては1000万円台もあるのでしょうか？

[1187: 匿名さん]

このタワマンはすでに完成しているので、値引きしたとしても契約者（入居者）は怒らないでしょう。
いつまでもずっと売れ残っているよりは、（多少値引きしても）早く完売してほしいと多くの契約者は思っているはずです。

どの程度の値引きが可能かは、売行きの悪さにもよると思うので、一概には言えません。
噂で聞いたところでは（真偽のほどは不明）、2割の値引きがなされた例もあるそうです。

参考までに。
「住友」のブランド力は、「とにかく我慢」https://business.nikkeibp.co.jp/article/opinion/20140210/259539/

[1188: 匿名さん]

ホームページにちゃんと価格が書いてあります。1LDKは6180万円～、2LDKは8080万円～で3LDKは8980万円～。目黒はJRも利用できるので割高になってしまいますよね。

値引きについては書かれていなかったんですが、話合いをして値引き交渉もしてくれるんでしょうか。2割引かれるなら、他物件を検討していた人にもよさそうに思いました。最大1000万だと金額の印象も変わります。

予約状況は8月4日5日で×や△があるので、物件に興味がある人は多数な気がしていますが、申込がどうなのかは気になります。

[1189: eマンションさん]

今の価格がそもそも相当高いので､仮に値引きされたとしてもあまりお得感は無いですね。
青田売りの頃から結構値上げしてますし。

[1190: 匿名さん]

値引き交渉は水面下で行われるものなので、表示された価格から値引き交渉に応じますとホームページに書かれることはないですよ。
そんなことを書いたら、誰も定価で買おうとしなくなるでしょう。
スミフはあまり値引きしないと言われていますが、竣工・入居済みのマンションなので、本当に買う気があるのなら値引き交渉をしてみてもいいでしょう。

ただ、スミフは販売期が後になるほど値上げしてくるので、（1189: eマンションさんのご指摘のとおり）仮に値引きしてもらえたとしても、第1期の価格に戻っただけかもしれないので、そこは要注意。

なお、値引き交渉については、マンマニ氏のコラムが参考になります。
　マンションは値引きできるの？ー新築マンション編ー https://www.sumu-log.com/archives/655/
　マンションの値引き方法　ー新築マンション編ー https://www.sumu-log.com/archives/657/

[1191: 匿名さん]

値引きに関しても
素人にはわからない、いろいろな物があるのですね…^^;
第1期からどんどんお値段が上がっていくならば、それにまた戻るだけでもラッキーくらいでいたほうがいいのかもしれません。
いずれにせよ、最初に提示されている額で納得できていることと、そのマンションそのものが気に入っているかどうかが大切になってきそう。

[1192:]

目黒川向きの垂れ幕が小さくなってる
下層階も埋まり始めたかな？

[1193: 匿名さん]

>>1192 さん
年内とは言わないまでも、年度内くらいには売り切って欲しいですね。

[1194: 匿名さん]

高層階のアピールが始まってきているので、低層階の方はある程度もう埋まってきているということなのかもしれません。
低層階のほうがコスパの観点から見ていても、いいのかなぁという感じなんで。
高層階はここの場合はとんでもないお値段になりそうなんですが
実際にはどれくらいの額で出しているのでしょう？

[1195: 匿名]

低層階、高層階併せても10部屋も残っていないくらいです
3階の2LDKで8,000万弱でした
値引きの交渉も行ってみましたがやはりすみふさんは第１期で買うのがお得なようです
売れ行きが良いと値段が上がっていく仕組みのようです

引っ切り無しにモデルルームには人がいらしてるので、人気がないのではなく
予算の関係で購入できない人が多いのかなと

[1196: 匿名さん]

ようやく5期が始まるのですね。いよいよ終盤かなぁ。

[1197: 匿名さん]

コレで販売終了になるということなんですか？残戸数も10部屋も残っていない状態だったら、コレで終わらせるのかなという予感も。
モデルルームは盛況でもなかなか動かないのは、やっぱり価格でしょう。最初から細かく価格を公式サイトで出しているデベではないので、行って初めて価格を知って、というところになりやすい。

[1198: 匿名さん]

ここはなかなか微妙な立地ですね。
不動前駅徒歩4分でも、目黒駅まで出るのに遠回りになるので、（電車の待ち時間などを考慮すると）直接歩いた方が早く目黒に着くのではないですかね。坂道が気にならなければですが。
武蔵小山のスミフのタワーと比較検討する人も出てくるかもしれないですね。
ところで、目黒川で季節外れの桜が咲いているそうですが、花見ができるくらいですか。

[1199: 匿名さん]

台風24号の影響らしいですが、全国的に季節外れの桜が咲いているみたいですね。
強風で桜の葉が落ちた為、開花を抑制する植物ホルモンが働く事で、気温の上昇とともに咲いてしまったそうです。
ただ春のように満開というものではなく、ちらほら咲いている模様。
ネットでは写真もみかけましたよ。とても珍しい現象だと思いました。

[1200: マンション検討中さん]

防音性はどうでしょうか