ライオンズ苦楽園グラングレイドってどうですか？

[物件比較中さん]

ライオンズ苦楽園グラングレイドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅まで少しありますが、生活の利便性は悪くなさそうですね。
間取りも広めで住みやすそうな感じです。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町128番1（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩16分
阪急甲陽線 「夙川」駅 徒歩16分
間取：3LDK, 4LDK
面積：69.53平米～109.10平米
売主：大京

物件URL：http://lions-mansion.jp/MF111008/index.html#/top/
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2017.9.12 管理担当】

[249: 匿名さん]

そういうことになってくるのですか。
はやめに何かしらの対策を管理組合で立てていかないとならない、ということになるのでは？？
駐車場料金って補填が必要な物なのですか。
どちらかというと、管理費収入的な位置づけなのかしら？ということだからなのかもしれません。

[250: 匿名さん]

>>247
「一般的です」ではダメでしょう。
”特約”で売り主が負担しないと云う契約は有効との判例もあるのですよ。
ここがどうかは知らないが確認の必要ありですね。
又、将来大規模修繕時に資金不足が生じれば、だれが負担してくれると云うのですか？
補填も何も組合員が払うしかないよ。

[251: 匿名さん]

>>250
は？

管理費と修繕積立金は完売前は売主負担が圧倒的多数。
それを一般的といっているのだよ。何が問題なのかね？
もしかして知らないのかね？

しかも、君はここがどうなのかも知らないって笑えるね。
誰の役にもたたない「特例」の知識自慢は恥ずかしいね。

おまけに、資金不足が生じるという仮説はどこから？
ここの資金計画は知ってるのかね？
駐車場代年間150万が完売までに1,2年続くと
大規模修繕にどの程度響くか理解してのことなのかね？

違うよね。意味のない仮定は恥ずかしいね。

[252: 匿名さん]

>>251
何をイキッとるねん。
一般論ではなく、ここはどうなのか？と言ってるだけやけどなあ。
圧倒的多数て・・・ここはどやねん？ちゅう話や。
一般的とか圧倒的多数とかではなく、ここがどうなのか言うてみ。

[254: 匿名さん]

>>253
最初から「ここの売れ残り分の積立金等の負担は売主がする様になってると」言えばいいものを。
一般的にはとか、圧倒的多数はとか糞の役にも立たんカキコミをするから、
俺が確認で聞いてあげたんやけどな。

「世間とここがどうなのか言うてみ？」と云った意味不明な質問されても
そら、何も言えまへんわ。

まあ、売れ行きが悪いからといってそんなに必死になるなよ（苦笑）

[255: 匿名さん]

250 がどうみても役に立ってない件について

[257: 入居済みさん]

なんにせよ、売れ残り物件は後々にもダメージを残します

[258: 匿名さん]

価格的にも浮いてますしね
まだまだ苦戦するでしょうね

[259: 匿名さん]

週末のイベントでセミナーが開催されるようですが、
マンションで始める税金対策が転勤族とどう結びつくのか
ピンときませんが、賃貸に貸し出すという事なのでしょうか？
何があるか解らないご時世ですしこういった税金対策のセミナーは
受けておいた方がいいんですかねぇ。

[261: 匿名さん]

２５９さまへ
イベントセマナーですが、あくまで人を寄せるものであると思います。
購入を考えていない方にも来てもらって、営業するためのものかと思うので
絶対に受けたほうが良いということではないのでは？
転勤のある人ばかりではないですから。

[262: ど素人]

いまさらですが・・・

なぜ「ライオン」ズ？

[263: 匿名さん]

250
252
254
ぶっ飛んでるな(笑)
会話にならんやつやな

[264: 匿名さん]

250、笑かしよるやろ。
消えてもだけど、駐車場が早期に埋まらないと修繕に大きな影響を与えるらしいで。
簡単な算数もできへんみたいで。
糞の役にも立たんのはおまえちうねん。
判例のウンチクはこのスレ史上に残る失笑傑作やな。

[265: 匿名さん]

それにしても、ピクりとも数字が動きまへんな。
販売後2年は確実。
安売りせんかな。坪200なら検討するんだが。

[266: 263]

入居開始したら駐車場の埋まり具合で修繕費に影響あるやろ
まぁ常識やな

[267: 匿名さん]

お、また一般論バカが沸いてきたwww
常識ない上に算数もできないとは、どこの失敗脳や。

入居時に駐車場満杯でないと修繕積立金がかつかつになるプランどこが出しとるねん爆笑

仮にそれも完全に参入した計画立としても雑に計算して、大規模修繕始まるまでに
一時金70万×38戸＋修繕積立金平均月3万円×38戸×12年分=2億円
が最低の積立や。

竣工1年で駐車場満席にならない損失分は
1.5万円×15台×12カ月=270万や。
実際は徐々に売れていくからもっと低い。

1%のインパクトが「影響」?
1カ月の1戸あたりの負担にすると小銭レベル。

数字の大小がわからんアホの子なんか、君は。

[268: 匿名さん]

未入居分の管理費や積立金を入居済み者が負担すると思ってるイキりがいるスレはここですか。

西宮スレをはしごしながら、各所でボコられてるんですね、わかります。

[269: 匿名さん]

>>267
一時金払う前提で買うアホがどこにおんの。
毎月三万円の積立てとかアホか。
管理費と駐輪場合わせて五六万円払うわけない。

管理費の中に駐輪場料金見込んでんだから、足りなくなったら積立てから回す。
使ってなくてもメンテの金は懸かる。

売れ残りは裕福な考えの浅い人達で埋めるべき。

[270: 匿名さん]

>>269
は？ほんま算数できんのか、おまえは？
アホの上塗り芸でもやっとんのか。

億単位に数百万単位というのは誤差なんだよ。
何故そこにやたら拘るwww

竣工時完売しないと駐車場代で修繕カツカツになるマンションなんかないんだよ。

ミスを認めると自我がもたないよね。
話をずらさないと気持ちがもたないよね。
恥ずかしいからね。わかるよ。

[271: 匿名さん]

>>268
正解。

[272: マンコミュファンさん]

ここは販売苦戦しているだけあって販売関係者、購入者のカキコミが酷いね。
４０戸足らずの物件で完成後半年経って９戸売れ残りとは大失敗だよ。
大京には”売れ残り販売部隊”というのがあるらしいが、登場願ってはどうかな？
既に登場していてこのザマかも知れないが。

[273: 匿名さん]

>>270
億超える工事は、この大きさだとない
積立金の平均も８０００円いかないくらいに設定されてる
積み立ても、１２年で６０００万円いく程度

どこ見て計算した？

[274: 匿名さん]

38戸、12年間で2億も修繕積立する物件がどこにあるんや
誰もそんなマンション買わんぞ
間違った情報ばかり、レベルが低すぎて本当に迷惑やわ

[275: 松岡○造]

熱いぜ！！
ここの書き込み！！

[276: 匿名さん]

ルーフバルコニーがあってもマンションの場合は、かなり制約があるようなので
あまり活用できないかも。
パーティーくらいはできそうですが。BBQとかは無理でしょうし。

[277: 匿名]

>>276
マンションでバーベキューしたらあかんやろ。常識やで。

[278: 匿名さん]

火気ですからね＞BBQ
ルーバルはたまにテーブルセットを出してお茶するとか
それくらいしか思いつかないかも。
あまりにガーデニングを手広くやってしまうと大規模修繕の時に置く場所なくなっちゃいますし。
ただただ目の前の開放感を求めてなのかもしれませんよ。

[279: 匿名さん]

苦楽園界隈もピンキリだが、苦楽園での上限価格に対し
現物は並み物件だからこの惨状なんだろう。
そもそも支線駅の駅遠物件でこの価格は無いね。
まあ１５％引きが妥当な所だろう。

[280: 匿名さん]

ローレルコートが最高やで
こんな駅遠かわんわ

[281: 匿名さん]

>>280
かわんわ→買えんわでしょう。

[283: 匿名さん]

ローレルコートの方が2000万ほど高いで。
ここは余裕でかえます。
もちろん買わないけどw

[284: 匿名さん]

>>283
まあまあ。ローレルさんも1年半経って半分しか売れてないじゃないの。同じ穴のムジナ。ちんたら建設してるだけで、ここと変わらん。坪300？笑かすなよw

[285: 匿名さん]

ライオンズで6000万台かぁ
駅遠すぎてるし全てが普通…
エントランスのライオンってどうなの？

[286: 匿名さん]

>>285
どうって可愛いライオンちゃんですが…。

[287: 周辺住民さん]

ローレルコートの住人が荒らしてるのか。
ジオから流れてきたな。ご愁傷様です。

[289: 匿名さん]

マンションでBBQは禁止ですか。
どこかのマンションのホームページを見た際、共用施設として
ルーフバルコニーのような広場にBBQができる施設が作られていて
え、いいの！？という感想を持ちましたがやっぱり特別な対策が取られている
のでしょうね～。

[290: 匿名さん]

プレミアムのルーフバルコニーつきプランは開放感があり気持ちが良さそう。
ルーフバルコニーの他、南側の洋室にもバルコニーつきで風の通りが期待できそうです。
しかしルーフバルコニーの使用例としてリビングに設置するような椅子とテーブルセットが置かれていて、雨ざらしの屋外でさすがにこれはないだろうと感じてしまいました。

[291: 匿名さん]

ローレルコートとエスコンと売れ残り対決ですな。

[292: 匿名さん]

値段を無視しても、間取りがもったいなすぎる。

ここのルーバルは低層マンションかつこの立地では近所から丸見えかつまる聞こえ。遊んだり、食事したりどころか、目線が気になってくつろぐこともできないので、たいして使えないだろう。

最大の難点はキッチンだろうね。
南の窓に面するというみたことのないプランが多い。

狭い立地で専有面積を確保するためにバルコニーを半分削ってダイレクトウインドウとやらでリビングにあててるところは多いが、それをキッチンでやるとは。しかも南の窓に面するキッチンって。。

直射日光で食べ物は置けたもんじゃないし、外からキッチンでの立ち姿が丸見えだし、火の気があるからカーテンもしけないし、プラスが思いつかない。

しかも、コの字型なんてクルクル回転しながら料理することになるし、角がデットスペースになるし、さらに食器棚をおくスペースもない。

奥様で賛成する人はいるんだろうか？

アルコーブをしっかりとったり、田の字を避けたり努力は見られるが故に残念だ。これで75m2に6000万弱払う人は関西では普通おらんだろう。

[293: 匿名さん]

ここはモデルルームのイベントの多さに比して、静かだな。誰も興味ないのか、煽られるのに強いのか。ローレルコートのスレみたいにならないのは賢明と言えるが。

[294: 匿名さん]

キッチンが丸見えなんですか？
でも外を眺めることが出来て逆に良いかなって思うけど、ド素人な考えですかね。
でも南に面したキッチンは陽が射しすぎかなぁ。
でも外の誰かと目が合う訳でもないから・・・
窓を開ければ臭いはこもらないね。

[295: 匿名さん]

>>294
前の大通りから丸見えでしたよ。
バルコニーの手すりまでキッチンが前にせり出てますんで。

しかも、キッチンは普通人が立つところですから、なおさら。

まあ、見えないようにするにしても、火が燃え移らないのうなブラインドとなると、採光も遮るものになるので、窓際にキッチン作る意味は結局ないんじゃないですかね。

[296: 匿名さん]

ジオ苦楽園桜町は、完売とスレで書いていますが、不動産会社の話では、まだ売れ残りが有るそうです。
やはり、高すぎると売れないですね〜‼️

[297: 匿名さん]

カス物件でも安けりゃそれなりの層が買うから売れる。
高くても中身が伴っていれば、それなりの層が買うから売れる。
ここが苦戦している理由は言うまでもない、さっさと値を下げる事やね。
エンドの買い上がりも、もう限度に達してるよ。

[298: 匿名さん]

キッチンに窓がある事自体はいいのですけれどね〜。
見えないように何か隠すような物をおいておくのは、管理組合的にはオーケーなのでしょうか。
たまに外観が変わるようなことはしてはいけない、というような
マンションもあるという話を聞いたことがありますので。

[299: 不動産屋さん]

>>296
大京の営業さん、売れない挙句嘘書いちゃいかんよ。
ジオさん、全部屋一般人が入居済みでっせ。

ここ、ローレル、ジェレイドと売れ残り対決楽しみですな。3年コースか？

東側の野村や長谷工もそろそろはじまるで。

[300: 匿名さん]

販売はあと7戸ということです。
少しずつは販売は進んでいるというふうに考えていいのですか？

公式サイトの間取りのところにプラン変更についての記載があったのですが、
あくまでも引き渡し後に行うことなんですね。
でも今からこんなに大胆な変更って大掛かりな工事になったりしないのかしら…とも思ったりします。

[301: 匿名さん]

販売が7戸なだけで、まだまだ残ってるよ。

全戸数38なのに、駐車場が21台しか埋まってないからね。

この地域で車を持たないとは考えられない。

17戸残ってるんじゃないの。

まだ半分弱あるってこと。

[302: 匿名さん]

そういう考え方もあるのですか。
まだ部屋の選択肢はあるという状況なのかなぁ。

ここだと駐車場を持つ人が殆どになってくると思いますので
３０１さんがおっしゃるように…ということなのかしら。

駅まで徒歩で１０分超の場所ですものね。

[303: 匿名さん]

ここは最低坪30は値引きしないと完売しないと思いますね。
樋之池は地元民には良さはわかっても、やや駅遠だし、大通り沿いってのがやや辛い。

もう値引きしてますか？
グランジェレイドはこのより安くて売れてるのにもうやってましたよ。

[304: 匿名さん]

駐車場余ってるんだったら、2台くらい借りれるんですかねぇ〜

[305: 匿名さん]

>>304
さすがに完売するまで無理では？

というか完売前に駐車場まで埋まってしまったら永久に完売できなくなるよ。

[306: 匿名さん]

残っている住戸が6戸で、駐車場の空きが11台。
5台分は余裕があるのだから希望者に2台目契約の希望を取ったり
しないんでしょうか？
住人にとっては駐車場に空きが出るのも怖いんじゃないですか？

[307: 匿名さん]

>>306
普通は住んでる人の２台目になっています。
管理費の足しになりますからね。

11部屋以上が残っていると考えるのが通常ではないかと思います。

[308: 匿名さん]

>>306
売ってる住戸数と残ってる住戸数は違うんだよ。わかんないのかな？

全戸数38、駐車場32台で21台埋まってるわけ。
で、購入時に一人2台は持てないから、全員駐車場を借りたとして最低21部屋が販売済＝最大17戸残ってる計算。

購入済者の中で駐車場を借りない人がいたとしても、こんな場所で38-6-21=9人、つまり3割もいるとは考え難い。

つまり、売れ残りは6〜17戸と考えるのが妥当。個人的には17戸だと思う。

売れ残りの微妙な部屋で駐車場はマンション外で自分で借りて下さいといわれたら、買う人もいなくなるよ。

売主は駐車場の余りより物件の余りをさばく方が大事だからね。

完売に駐車場が余っていたら、組合が住人に貸し出すはず。待つしかない。

[309: 匿名さん]

しばらくぶりに公式サイトに行ってみましたが、4月6日更新で残っている部屋は7戸となっているようです。
駐車場の空き台数は3月24日のデータで11台。
こちらのデータもリアルタイムで随時更新していただければ安心なのに、とモヤモヤしてしまいました。

[310: 匿名さん]

大京の場合、２台目を問答無用で解約するので
最初から貸します
貸さないなら、その分を補填する必要があります
どちらかというと、管理側の減額を恐れていますので、できるだけ貸し出します
一ヶ月で解約ができるルールがありますから、問題はありません

空きの戸数は１１件を超えるでしょう

[311: 匿名さん]

エントランス前のライオンが恥ずかしすぎる。
あとライオンと分かりやすい外観が残念な感じですね。
甲陽園はさらにチープでした。
価格な割りに立地が微妙であり、グレード感がなかったのが感想ですね。

[312: 匿名さん]

確かに趣味が悪いと思う、黄門さんの印籠でもあるまいに、
ライオンなんてデヘの自己満足、管理組合で撤去すればいいやろ。
現状はデベの反対票が多数を占めるかもだが。まあ、２０票あれば可決か。

[318: 匿名さん]

こちらの住み心地はどんなものなんでしょうね。
誰かここに住んでいる人はいるのでしょうか。
一つ感想を聞きてみたいものですね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[320: 匿名さん]

煉瓦調のライオンズはけっこう好きなんですけど、もう少しシンプルな方が個人的には好みです。ちょっと目立つデザインかなと思ったりします。
ルーフバルコニー付きの間取りの写真を見て、ちょっぴり残念な気持ちになりました。眺望を期待するには階層が低いのかもしれません。リビングダイニングは明るくて開放的な感じだろうなと思います。

[321: 匿名さん]

野村で新古うってるやん。
http://www.nomu.com/mansion/1449624/
坪254か。高いな。

[322: 匿名さん]

↑のリンク、なくなってますね。

こことローレルコート北名次とプラネスーペリア仁川とエスリード甲陽園が西宮売れ残り四天王と呼ばれているようです。

本当ですか？

[324: 物件比較中さん]

調べました。

エスリードが3年売れ残り、次にローレルコート北名次町が2年弱、次にこことプラネスーペリアが１年半とでてます。

ローレルコートは駅近なのに意外ですね。スレッドは見るたびに書き込みが消されてて不審です。人気がないのもうなづけます。

ここは駅遠だからでしょうか。プラネスーペリアは現地いきましたが、建物が安っぽすぎました。

[325: 匿名さん]

今ってキャンセル２戸と、先着順５戸の合計７戸の販売状況。
これは販売は進んでいるのでしょうか。
家具付き分譲もあるようですけれど、価格改定などのお話し、出ていませんか？
まだ価格改定するにはお値段がする、というような状況なのではないかと思います。
今公式サイトに出ている間取りはキャンセル分なのかしら。

[326: 匿名さん]

駐車場があまりまくってるから、まだまだあるんじゃないでしょうか。

苦楽園の駅前でチラシくばってましたよ。

地元民なら物件知ってると思うから、集まったところで値引きの提案でもするんじゃないでしょうか。

グランジェレイドも大幅値引き始めましたしね。

シンプルにここより近いライオンズより安くすることが最低限の水準ではないかと思います。

[327: 匿名さん]

ライオンズで6000万～8000万の価格帯に無理がありますね。
外観デザインが安い甲陽園マンションとあまり変わらず、洗練された感じではなく煉瓦調は好みが分かれる。ライオンズはイメージを変えないと高額は厳しいです。
ライオンは恥ずかしい…トップの時代にあっていない古い考えを変えないと厳しい。

[328: 匿名さん]

ライオンは近いうちに消えて無くなるでしょ
会社で選んで買うならだけど、マンションは長い買い物だから、きちんと残る会社のものでなければ買ってはいけない
だったら近鉄なりきちんとした母体の名前がついてるデベから買うべき

[329: 匿名さん]

ライオンズは建物外観で古いのでもすぐ分かりますね、良いのか、悪いのか
屋上看板は流石にやらなくなったが、
エントランスのライオン像、外観を変えないのは告知？それともマーキングとかですかね？！(笑)
ライオン像を取って、捨てるのも結構費用がかかりそうですね

[333: 匿名さん]

>>324 物件比較中さん
いい情報ですね。ローレルコートさんがそんなに発売してから時間がたっているとは意外です。ここより先発なのか。どこも3年コースですかね。

[336: 匿名さん]

[NO.334～当レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[337: 匿名さん]

>>336
ローレルさんのスレッドはひどいですね。
みるたびに業者の自演が書かれていて、しばらくすると消されています。

一方ここは静かですね。
ここはお値段だけの問題だと思っています。
ものはよかったですよ。

まあ、328なんかは近鉄さんの匂いがしますが(笑い

[338: 匿名さん]

Ｉタイプの広いキッチンは素敵ですし憧れます
お料理が好きな方やキッチンにこだわりたい方にとっては、いい形のキッチンだと思いましたし、料理家電が幾つか置けそうなのもいい点だと思いました。
炊飯器、トースターや電子レンジなどは問題なく置くことができそうです。
家族で一緒に料理をするというのもこのキッチンの形なら邪魔にならずにできるでしょう。
間取りに関しては和室があるというのも魅力の一つですね

[339: 匿名さん]

ＥタイプとＩタイプのキッチンに疑問を感じます。
主婦優先の間取りなのかもしれないので主婦としては喜ばないといけないのかもしれないですけれど、せっかくの南側の採光の半分がキッチンなのはもったいないなと思うのです。
設計上こうなってしまったのか、あえてこうしたのかはわかりませんけれど。
窓があって明るいキッチンは気持ちが良いだろうなと思う反面、料理に日差しは不要かなとも思います。

[340: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[341: 職人さん]

ここは駅距離が不憫だな
間取りはよく考えている
高すぎるので大幅値引きがない限り難しい

ローレルコートは立地とデザインが素晴らしいな
関西で売れ残りトップ4というのは最悪の結果
価格帯的に大幅値引き無理で出口は見えない

[342: 匿名さん]

329はローレルコート住人

[343: 匿名さん]

関西の売れ残りワースト5だそうです。
ここももうすぐ2年なのでワースト10に入っていそうですね。

ここと名次のローレルコートさん、それなりにご近所ですが、なぜこんなにお値段を高くするのですか？小規模だからすぐ売れそうなものですが。

ここの隣のサンクタスさんは1500万円以上やすかったはずです。ローレルコートさんに至っては、ここよりさらに1500万円以上高くて、よくわかりません。

エスリード甲陽園 3年6ヶ月、徒歩13分、232戸
ジオ千里中央 3年0ヶ月、徒歩18分、514戸
ミリカテラス 2年5ヶ月、徒歩15分、651戸
ローレルコート夙川北名次町 2年3ヶ月、徒歩4分、44戸
ルネ星陵台 2年2ヶ月、徒歩28分、148戸

[344: 匿名さん]

売れても次の物件がない。
売れない方がいいんですよ。

[345: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[346: 匿名さん]

最初の価格設定間違えなければここまではかからなかったんじゃないだろうか？なんて思ったりもしますがね。
売り出していた頃がちょうどマンション価格が上がり始めの頃だったのかな。
それで強気だったのかも。

マンション自体はいいと思いますし、駅までの距離があるというところは気になるところではある。それでも購入している人が多いのですから
メリットや良い所もそれなりにあるということなんですよね？

[347: 匿名さん]

周囲の単価を見ると坪200少々が妥当じゃな。樋之池町はいいところな気がするが、駅遠だし、道路前で煩いし、プライバシー感がない。眺望も抜けない。設備や間取りは悪くなくフラットだが、エスコンぐらいの価格が限界じゃろな。

そこから1500万も高値の今の価格にするなら、駅近になるか、静かさや眺めがいいか、高級仕様か、大規模か、いくつか利点がないと厳しいじゃろ。

[348: 名無しさん]

名前も変なんですよね