ライオンズ苦楽園グラングレイドってどうですか？

[物件比較中さん]

ライオンズ苦楽園グラングレイドについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
駅まで少しありますが、生活の利便性は悪くなさそうですね。
間取りも広めで住みやすそうな感じです。

所在地：兵庫県西宮市樋之池町128番1（地番）
交通：阪急甲陽線 「苦楽園口」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「夙川」駅 徒歩16分
阪急甲陽線 「夙川」駅 徒歩16分
間取：3LDK, 4LDK
面積：69.53平米～109.10平米
売主：大京

物件URL：http://lions-mansion.jp/MF111008/index.html#/top/
施工会社：佐藤工業株式会社
管理会社：株式会社大京アステージ

【神戸・兵庫の新築分譲マンション掲示板から大阪・神戸・京都・関西のマンション住民掲示板へ移動しました。2017.9.12 管理担当】

[201: 匿名さん]

わざと光をつけるもんなんですか
もしかしたらカーテンしててもっと入居済みかもしれませんが

20時前でしたが、モデルルームの光は煌々とついてましたね。
1Fは夜は外から丸見えという印象・・

[202: 匿名さん]

夜間にわざと灯りをつける理由はなぜなんですか？
売主が、これだけ売れていますよというアピールをする為なのか、
泥棒避けなのか？
1階は夜間丸見えだそうですがカーテンはつけるので問題なしでは？

[203: 匿名さん]

外から見た時に、売れてるように見せるためですよ
最近はタイマー式の物も使われていますから、何とも言えませんけどね

[204: 匿名さん]

とんちんかんなレスばかり。

電気がモデルルーム以外はあまりついてなくて、思ったより暗かったったという話だろ？
逆のことを書くなよ。

あと、カーテンしめたら見えないので問題ないって、全ての部屋においてそらそうなるやろ。
カーテン閉めないと丸見えになるという問題を指摘されてるんやろが。

[205: 匿名さん]

カーテンしてても、光が全く漏れないことはないでしょうね

[206: 匿名さん]

カーテンのボックスの所が漏れないようになっている場合もあるんじゃないかと思いますが、、、このマンションってどういうつくりなんですっけ？

売れているようにというか、ライトのタイマーを使うのは
防犯上の面で使っている人が多いように思います。
在宅を思わせれば、空き巣に入りにくい。

[207: 匿名さん]

電気があまりついてないという書き込みに対して、
電気がいっぱいついてて、
それは業者が売れているように見せるためとか、
留守の住民がつけているとかの理由で盛り上がるという理解力のなさについて。

[208: 匿名さん]

何にしろ、この総戸数でこの時期
販売戸数９戸というのは、かなり厳しいんでしょうね

[209: 匿名さん]

外からみてきた。

機械式駐車場も10台ぐらいしかとまってなかった。
いやー、半分も売れてないんじゃないの？

だとするとマジでやばいのでは。

価格一覧のってるけど、70m台で6000万弱、90m以上で7000-8000というのは、高すぎだよなあ。
本来は中の上、世帯収入1000-1500ぐらいが住む感じだろうけど、これだと上の下ぐらい、2000万前後ないと厳しいのでは。
リーマン夫婦二人だとかなり少ない印象。
シングルで稼いじゃ家ならもっとセレブなところにいくだろうし。

http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00101352/layoutlist/#...

[210: 匿名さん]

>>209
写真はないの？

[211: 匿名さん]

>>210
入居済みのマンションやから無理です
ナンバーついてる車なんかとれまへん。

車はは外出の可能性もあるし、持ってない人もいるだろうけど、電気も10件ぐらい。

別に嘘はついてないけど、実数は知らない。
現地近くのモデルルームで営業にきいてきたら。

[212: 匿名さん]

駐車場も常に車が全部おいてあるわけじゃないでしょうから何とも言えないですが…
ただまだまだ販売は続く印象はある感じなので（公式サイトの様子を見ている限りでは、ですが）
実際にどうなのかはモデルルームで尋ねるしかないのかなとは思います
どの程度教えてもらえるのかはわかりませんが
数が本当に少ない場合は結構細かく教えてくれるのでは？

[213: 匿名さん]

>>212
何をごちゃごちゃ言ってんの？

営業ついてたら電話すればいい。
まだならモデルルームいけばいい。

ネット見てても時間の無駄。
竣工後に価格や残戸数を
クローズにするデベなんかない。
当たり前でしょ。

[214: 匿名さん]

間取りは面積が広いこともあり
割と広々とした感じに仕上がっているかなと思います。
でも、立地的に考えると価格が少し高いのが
完売に時間がかかっている原因かもしれません。
ライオンズだから仕方無いんですが、もう少し駅に近ければ良かったです。

[215: 匿名さん]

>>213
いつでも残戸数はクローズです

[216: 匿名さん]

ライオンズで、駅遠なのに高いですよね。

あと土地の高さレベルが低いので、ゲリラ豪雨は大丈夫ですかね？
活断層は大丈夫なのかがよく分からない？？

建物見た目は思ったよりは良かったけど、タイルの色はあまり好きではないな、、好みですが。

[217: 匿名さん]

ライオンズは、こういう価格帯にどこでもなります。
一応、ブランドマンションですから仕方ないでしょう。
安心を買うみたいな気持ちで、少々高くてもと思う人は多いのでは？
設備的には悪くないから、何を優先に購入するかです。

[218: 匿名さん]

ライオンズをブランドと思っている人がいるんですね。
中の中の上といった印象です。
平均よりは上ですが、高額物件は弱いのでは｡。

[219: 匿名さん]

>>215
は？価格表みたら残戸数わかるやろが。
数えろよ。

[220: 匿名さん]

>>217
同じライオンズブランドで比較しても
ここが坪254、
近所のここより駅近が218と212。

他ブランドなら桜町のジオは220、
ご近所のサンクタスは200未満。

どうみてもブランドに関係なく
不動産バブルの割高物件の典型ですね。
1000万以上余分です。

[221: 匿名さん]

総戸数38で、駐車場15/32台、自転車52/76台がのこっているようです。

なので、過去の書き込み通り、まだ半分も売れてないんでしょうね。

完売まで、竣工後1年以上はかかるでしょうか。

2013年の物件はあっという間の印象でしたが、
ここに限らずどこも潮目が変わりましたね。

[222: 匿名さん]

>>219
販売戦略のために、売れてない部屋も売れた事にしていますから、残戸数はわかりませんよ。
4.5.6.7.8と空いていたら、8階だけしか出しません。
他の階じゃないとダメな事はまずないですからね

[223: 匿名さん]

>>222
え？普通、販売済、未販売、販売中に分かれてるもんだけど、売れてない部屋も売れたことにしてるのですか？！未販売ではなく？それは戦略とはいわず、まともなビジネスしてる人からしたら、それは詐称ですな。

[224: 匿名さん]

駐車場、駐輪場の空き状況からすると、、本当に売れてないですね。
駅遠、アップダウンアプローチ、土地レベルが低い、下が活断層懸念での流石に価格が高すぎ何でしょうね。
あとライオンズは好みが分かれるな…

[225: 匿名さん]

>>224
今後やばそうだよね。

苦楽園口はこの近辺がむしろ便利なので、利便性は駅近が高いとは限らない。

とはいえ、スーパーや通勤駅の利便性を求めるのは普通のリーマン層でもある。
番地の戸建てや東のプラウド買う層とは違う。

さすがに高い。

エスコン、近鉄、大京、個性の違うそれぞれ、どうなりますかね。

[226: 匿名さん]

エスコンは印象が正直色々と良くないので、検討する気になれないね。信用できない。
エスリードに近い印象を受けた。

[227: 匿名さん]

価格がもう少し控えめだったらという人はいるのかなと思います。
苦楽園自体は全体的に暮らしやすい街ですし、需要は大きいんじゃないかしら。
お値段の問題でっていうのがだから大きそうに感じたのです。
ライオンズは好み、分かれますか。
自分的には飛び抜けたオリジナリティはないから、人は選ばないのかなーと感じていました。

[228: 匿名さん]

>>227
値段だけがネックだと思うよ。
樋之池に住みたい人は多いからね。

残りが多いと値下げして売る局面が来るから、
年度末や竣工一年で指値すればいいのでは。

サンクタスもプレティナージュもやってたし、
ジオも今相談会やってるみたいね。

[229: 匿名さん]

エントランスのライオンとライオンズカラーのタイルは好きになれないな…
物件ごとのオリジナリティがほしいわ

[230: 匿名さん]

>>223
未販売を販売済みといっている可能性はありますね。

というのも、今年初めにMR行ったときは、
半分ぐらい販売済みの花がついたのを見せられて、
焦らされましたから。

物件概要をみたら、駐車場18台埋まってました。
駐車場が全戸数分ないのに
完売前に1戸につき複数台は提供しないでしょうから
まだ半分以下ですね。

となると辻褄が合いません。

さすがに売れてないものを売れたように見せるのは
大手ではないだろうと思ってましたが、あるんですねえ。

業界的には販売促進の普通の話なんでしょうか。
自分のいる業界としてはありえない感覚です。

[231: 匿名さん]

無い部屋をあると言うのは、おとり広告でダメですが
ある部屋を無いと言っても、罰則はありませんからね

[232: 匿名さん]

>ある部屋を無いと言っても罰則はない。これが業界の常識ｯｯ！知らない奴はカモｯｯ！(ﾄﾞﾔｯ)

売り切るためにモデルルーム販売などと称して実質値引きするのも気の利いた嘘で理解できる。
第○期○次完売などと細切れにして完売と言えるようにするのもまだわかる。
中古物件の両手のための囲い込みなどもまだ理解できる。

ただ、「未販売」を「売却済」と示すというのは「嘘」ですな。
罰則はないから嘘ついてマースと顧客に説明できるのしからね。

[233: 匿名さん]

私も以前某所のモデルルームに行った際、第一期だというのに花が半分以上ついていましたが、今思えばあれも戦略上の演出だったのかもしれません。
ちなみにそこも大手でした。
契約済だけではなく商談中の部屋にも花をつけているようでしたが、来場者にこの部屋はどうですか？と勧めるだけでも商談中ですからねぇ。

[234: 匿名さん]

来場者にこの部屋はどうですかって進めるだけでも商談中になってしまうのですか？すごいです。
確かに、自分が少しでも気になっている物件があって、まずは話を聞きにと言う時点で、目の前で売れてしまったりしたら、一気に購入意欲はなくなるでしょうから、仕方がないのかもしれません。

[235: 匿名さん]

商談中は不動産屋の「魔法の言葉」
他社には売らせないため、買主には焦らせる為。
新築、中古と問わず、いろんなテクニックがあるよ。
リボンの多さに売れ行きが良いと思わされ、
検討中には「他のお客さんがこれを検討されてる」と言われ、
海千山千の業者から見れば、一次取得者なんて赤ちゃんみたいなもんや、
気をつけなはれ。

[236: 匿名さん]

商談中どころか成約済もある程度ないといけないから、嘘でも成約済
商談中も、何週間かすると成約済にしないといけないってなる
結果的に、売れなくても成約済が増えます

できあがった後に、わざと水道電気を使うのも、そういう理由

[237: 匿名さん]

全く減りませんね

とはいえ、西北物件です同じ価格帯になっていてますから、1年後はお買い得かもですね。

苦楽園口は、今後は神社ともめている甑岩のあたりと、北名次の長谷工がありますが、他はご存知ですか？

[238: 匿名さん]

>>237
元々高くて売れない物の後に、さらに高くて売れないものが出てきているだけですから、お買い得ではなくて、お買い損でしょう、

[239: 匿名さん]

>>237
まあね。

ただ、今後の後発が必ずしも売れないとは限らないですよ。西北人気は異常ですし、西岡本のような零細デベの徒歩15分ものがまさかの即完売したりしてて、市場はなかなかわからないものです。

この辺は、オクトスを潰してくれたらすごいことなりそう。

[240: 匿名さん]

西北は数少ないピン立地以外は限界値があるよ
ルネグラン西宮北口も220万でも苦戦
ジオ西宮北口クラウンズも苦戦中
駅遠い、高価格帯は厳しいね

夙川苦楽園口～岡本エリアとは違うわ
西北は格が落ちる、庶民エリアです

[241: 匿名さん]

西北が庶民よりというのはなんら否定しませんが、内実ともに価値は年々あがってますからね。100後半から、最近は200越えがあたりまえになり、買い手の許容できる上値もあがってると思います。

過去最大級に大規模で高値で場所も悪くはないプレミストが試金石かな。あれが売れたら、他も一気に引き上がるのでは。

苦楽園口はよくも悪くもネタがないので、一定ですね。ここもそうですし、ニテコのプラウドのようなのでない限り、200前後の街に、200後半はきついイメージです。物件持ってる身としては、もっと売れて上値が上がって欲しいとは思ってます。

[242: 匿名さん]

>>241
西北にそんな力はないね
そんな人気あるのであれば、ルネグラン、ジオクラウンズがもっと売れてるわ
200万前半でも壁があるな

[243: 匿名さん]

>>242
今後がたのしみですね。
どうなりますやら。

[244: 匿名さん]

>>242
ちなみに、ウェリス西宮北口2件、プレミスト西宮北口、ジオ風月庵、ベリスタあたりは200近くから230近く、お高いですね。売れ行きはどうだったんでしょ？ジオタワーは即完売で別格だとはおもいますが。

[245: 匿名さん]

竣工半年で半分も売れてないとは厳しくなってきましたな。
ジオさんが坪220で苦労したのに、あそこより遠いここが更に30高いのはなあ。
ここ買うなら全く同じ仕様のライオンズグランフォートの中古と比較されるし。。
超高級仕様しても財閥が作ってたとしても、価格が買い手の限界を超えてると思う。

[246: 匿名さん]

>>245
そんなに売れていないと、管理組合の財政も厳しくなりますね。
頑張って管理会社を安くしないといけないですけど
半分以上が大京の持ち分ではどうしようもありませんね。

[247: 匿名さん]

>>246
売れてない期間の管理費や修繕積立金は販社が払うのが一般的です。残個戸数を考えると月50万ぐらいですかね。それを住民が後日補填するなんてありえないでしょう。

[248: 匿名さん]

>>247
管理費と修繕積立金は支払われますけど、駐車場は補填されませんから、相当大きいですよ。
一台一万円として10台が空いてたら、年間で120万円です。最初は細かい修繕も無いからわかりませんけど、後々響いてきます。これは、住民が補填していくことになります。

[249: 匿名さん]

そういうことになってくるのですか。
はやめに何かしらの対策を管理組合で立てていかないとならない、ということになるのでは？？
駐車場料金って補填が必要な物なのですか。
どちらかというと、管理費収入的な位置づけなのかしら？ということだからなのかもしれません。

[250: 匿名さん]

>>247
「一般的です」ではダメでしょう。
”特約”で売り主が負担しないと云う契約は有効との判例もあるのですよ。
ここがどうかは知らないが確認の必要ありですね。
又、将来大規模修繕時に資金不足が生じれば、だれが負担してくれると云うのですか？
補填も何も組合員が払うしかないよ。