GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その1 【GFT契約者限定】

[匿名さん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516473/

【物件情報を追加しました 2014.7.30　管理担当】


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[941: 匿名さん]

住宅ローンにおける大きなポイントは金利（変動か固定かも含めて）、手数料、補償料、団信料かと思います。

フラット３５Ｓと民間ローンの比較を例えばこの物件のファミリーサイズの平均価格帯の８０００万をモデルにします。フラット３５Ｓは物件額に対する借入を９０％以内に抑えないと金利があがってしまうので、頭金１０００万で借入は７０００万と仮定します。３５年ローンを組んだとしてわかりやすく総額を記載しますと

フラット３５Ｓ（当初１０年１．２％、以後１．８％）
　総額　約９６０６万（内、団信料は４８４万、手数料９８万）

イオン銀行変動金利（０．５７０％、手数料定率型）
　総額　約７８７４万（内、手数料１５１万）

＊総額＝総返済額＋団信＋手数料でその他経費は含んでいません。民間ローンは団信は無料、補償料は３５も民間も不要。

以上のように民間ローンが圧倒的に安くなる結果になります。もちろん、３５年間も現在の低金利が続く保障は全くないので、民間ローンに有利な条件にはなってしまいますが。。。

ただ変動金利を１０年後から＋２％上昇したと仮定して計算しても民間ローンの方が２００-３００万くらい安い計算になります。＋３％になると逆転しました。

少なくとも５-１０年の内には変動金利が極端に上昇することは考えにくいので１０年でローンを完済、あるいはかなり先行して払った場合にはその後どれだけ変動が上昇しても民間ローンの方がお得になるかと思います。

個人的結論としては１０年程度でローンの多くを払ってしまう予定、あるいは売却予定の場合はどう考えても民間ローン。３５年勝負をする場合には金利上昇のリスクを考えればやはりフラットが安心。ただ民間ローンでも１０年後の＋２％の上昇程度までなら優位性を保てるので、金利の状態を見ながら固定への切り替えや必要に応じて売却などすることで長期返済計画の場合でもリスク回避はできるかと思います。

[942: 匿名さん]

＞９３１

ソニー銀行の住宅ローン金利プラン（HP上の青じゃなくて緑のほう）を利用して
１３年以内に繰り上げ返済すれば、最初の手数料少なくて（一律４３２００円）、しかも青いほうよりお得だったような。
うる覚えなので、正確にはソニー銀行に確認していただければ。

[943: 契約済みさん]

＞９４１様

非常に参考になりました。
ありがとうございます。

[944: 契約済みさん [男性 40代]]

今　芝浦アイランドに住んでいます
TOWER式駐車場が３１０００円
↓
GFTの駐車場４００００円
ちょっと高いなぁ

[945: 匿名さん]

>>944
都心タワマンで車保有してる方でも月9000円が気になるものですか。
私なんかとっくに手放してレンタカー使ってます。
使用頻度にもよるのでしょうが…。

[946: 契約済みさん]

たしかに駐車場、高いですよね
私もＧＦＴに引越すときに自動車を手放す予定です。
子供もいるので車を取っておきたいですけど予算的に厳しいのであきらめました。

マンション内のレンタカーに期待してたのですが、
2人乗りの電気自動車だけなのでしょうか？
エスティマとか6人乗りのレンタカーとか難しいのですかね

[947: 契約済みさん]

944ではないのですが、無駄なお金(相場から考えて合わない場合は特に)は、1円たりとも払いたくないというのは大切な考え方かと思います。
お金は、有限なわけですから。
今回も、1つだけで見れば単なる9000円ですが、9000円だからいいかというような基準でいつも考えていたら、いずれ破産する気がします。
まあ、価値観は人それぞれですが。。

[948: 契約済みさん]

マンション内の車って、確か、レンタカーというより、ちょっとした買い物的な用途じゃなかったかな？
なんか、レンタカーのように使うと、逆に民間のレンタカーより高くついたような気がします。

[949: 契約済みさん]

駐車場使用料を管理費に充当しているので、駐車場の契約者が少ないと管理費を値上げする必要がありそうですね。
駐車場の台数は、アイランドの実績を元に算出しており、GFT近隣に駐車場が無いことから4万円/月でも需要があると見込んでいると営業は言ってました。

[950: 契約済みさん]

＞９４９
駐車場の契約数がなければ、値下げじゃないですか？市場原理的には。笑
普通値上げすれば、ますます人がいなくなり収益はあがりませんが・・。

どのみち、相場よりも高い金額設定で管理費を賄おうとするのは限界があるでしょうね。

[951: 契約済みさん]

>>950

値上げするのは管理費って書いてあるじゃん。

[952: 契約済みさん]

>949
ここでの管理費は駐車場代ではなく、各住戸が負担する管理費ということですよね。
色々考えて、最大の駐車場代金が入るように設定したのかもしれませんけど、使う人の満足度が下がってしまうとどうなんでしょう？少なくともアイランドより高いというのは嫌ですね。

[953: 契約済みさん]

>>952

勿論、管理費＝各住戸が毎月負担する管理費のことです。(笑
駐車場代が4万円/月ということは、契約時に分かってたことだけどね。
先日、駐車場の抽選が有りましたが、どの程度申し込みが有ったのか気になりますね。

[954: 匿名さん]

>>952
アイランドの取り決め時とは時代が違うからね。まあ仕方ないんじゃない。言っても4万ならまあ埋まるでしょ。

[955: 契約済みさん]

GFTの周りにも多少なり駐車場はあるけれど、周りの再開発が進めば、今の駐車場代もあがるだろうからねぇ。
４万妥当になるのかな。今は、３万程度らしいけど。

[956: 匿名さん]

近くにある屋根付き月極め駐車場は、五万円/月くらいじゃないかな。4万円は御値ごろかと・・・

[957: 匿名さん]

そう言えば、近くで駐車場見たことないかも。
ところで、ヤナセかホンダでレンタカーしてくれないかな～。かなりの人が利用しそうだけどね。

[958: 契約済みさん]

小型車であれば、近隣でも徒歩3分以内の範囲で屋根付き3万円代前半はいくつかありますが、全幅1800mmを超える普通車、もしくは全高1550mmを超えるSUVなどであれば4万円ぐらいが妥当な相場だと思います。

[959: 入居予定さん]

小型車じゃなくても、３万円代、普通にありますよ？
芝浦２丁目浦島橋のそばで、屋内機械式駐車場　幅１．８５ｍ以下、高さ１．５５ｍ以下、で、
３万２千円です。確かに、SUVとなるとグッと減りますがね。
５万は、余程じゃないとないと思いますし、調べてみればすぐに分かるのでは？

[960: 契約済みさん]

現地の様子を最近撮影された方はいらっしゃいますか？
なかなか行けないので、宜しければ掲載して下さい。