GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その1 【GFT契約者限定】

[匿名さん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516473/

【物件情報を追加しました 2014.7.30　管理担当】


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[901: 契約済みさん]

駐車場の申込書が届きました。いよいよ入居が近づいたという感じがしてきました。無事に抽選あたるかなー。

[902: 契約済みさん]

運河側のフェンスが取り外されていました。公開空き地の雰囲気が伝わって来ますね。

[903: 匿名さん]

>>902
写真ありがとうございます。
運河側もいい雰囲気になりそうですね。

[904: 匿名さん]

マンションネタではなくて恐縮ですが、地域ネタを見つけたのでご参考まで。

下の記事によると、羽田と都心を結ぶ新たな水上交通が検討されているそうです。
GFT前の運河がルートでしょうか？
停留所が近くに出来ると嬉しいですね。

http://view.tokyo/?p=17215

[905: 契約済みさん [男性]]

http://townwork.net/detail/clc_2840261412/joid_20242946/
サイゼリヤ開店ですねw〜嬉しい〜

[906: 周辺住民さん]

>> 905

GFTから随分離れていますが。。。
サイゼリアの出店がそんなに嬉しいって住民のレベル感としてどうなのでしょうね。

[907: マンション住民さん]

金持ちぶっちゃって…　コンビニの弁当くいながら投稿してんじゃねの？

[908: 芝浦在住]

>>906

サイゼリア、喜んだっていいじゃない^^
芝浦は特に高級住宅街じゃないですよ。
上品ぶって気取った人はここには住まないような･･･。
でもモラルは高い人が多いと思います。

芝浦が変わっていく様子、一緒に楽しみましょう♪

[909: 匿名さん]

サイゼリア興味なし。ファミレス行かないし。

[910: 匿名さん]

>>906

こういう人が住んでるかと思うと、気分悪いですね。先が思いやられる。

[911: 匿名さん]

>>906
釣り？住民のレベル感とか言ってる時点で、人として未熟。

[912: 契約者さん]

>>910

周辺住民の方の書き込みに過剰に反応しなくても良いのでは。
周辺住民の方にも色んな方がいらっしゃいますから。

[913: 契約済みさん]

先週撮った写真でございます。
公開空地の絵と少しずつ似てきましたね。春には花見出来るのでしょうか。楽しみにしております。

[914: 契約済みさん]

>>913
公開空地の絵です。先ほどの写真との角度は少し違いますがご参考まで。

[915: 契約済みさん]

うーん、微妙。

[916: 匿名さん]

素敵ですね。このタワマンのおかげで周囲の雰囲気が明らかに良くなってきていますね。実際に人が沢山住んだあとのが楽しみです。

契約者じゃない人が紛れ込んでるね。違反だし、お呼びでないから。もう粘着は勘弁してね。

[917: 匿名さん]

昨日木更津アウトレットに行かれた方いらっしゃいますか？
我が家は行けなかったので、参加状況や雰囲気など知りたく質問させていただきました。

[918: 匿名さん]

917です
誰からも反応がない(涙)
木更津アウトレットだと分かりにくかったでしょうか？

先日マンション住民向けのバスツアー(先着順)があったと思います。
確か野菜採りや木更津アウトレットに行く予定だったはずです。
もしよろしければ、参加された方の感想や、ツアーの雰囲気など教えて頂けないでしょうか。

[919: 匿名さん]

>>918

そういう事だったのですね
どなたかから レポあるといいですね

[920: 匿名さん]

>>919
コメントありがとうございます。
参加された方が少なかったかもですね。

[921: 入居予定さん]

お引渡しの案内届きましたね♪

[922: 契約者さん]

>>920

私は不参加でした。今後も定期的に開催される様ですので興味と時間が合えば参加したいと思います。

[923: 匿名さん]

>>922
コメントありがとうございます。
こういったイベントでもないとマンション内で住民の方と知り合う機会ってないですし、我が家も時間が合えば参加したいと思っています。
住民がお互い顔見知りって管理面でも結構有効みたいですしね。

[924: 契約済みさん]

木更津のツアーは募集2日目に電話したところキャンセル待ち扱いで参加できませんでした。

引き渡しが早まりましたね〜
家賃が1ヶ月分浮くので助かります！

[925: 契約済みさん]

お引渡し日の案内がきました。
予定よりちょっと前倒し。ちょっとだけどうれしいです。

夏を過ぎたら入居に向けたイベントが目白押し...ってことになりそうですね。

[926: 契約済みさん]

引越しの案内来ましたね。
入居が早くなって嬉しいですが、支払いも早くなるということですよね。
しっかりと準備をしておかないと。

みなさんローンはすでに決めていますか？
調べてみると金利や保険の支払額など随分違うので悩んでいます。
今の候補はイオンの変動金利で0.57%が魅力的に感じています。

もし詳しい方がいれば教えていただけるとうれしいです。

[927: 契約済みさん]

>>926
ソニー銀行、自己資金10%以上の変動金利プランを利用する予定です。

[928: 匿名さん]

>>927
全く同じです♪
何か嬉しいかも。
若干固定も気になってますが…。

[929: 匿名さん]

>>924

木更津のツアー結構人気だったんですね。
家はまだ子供が小さいので、周りに迷惑を掛けそうで
やはり参加は厳しいかなぁ。。。


>>926

私も悩んでいます。
三菱UFJ信託の5年固定か10年固定にしようかと思っていましたが、保証料が高いので
他行にしようか迷っています。

ちなみに三井不動産の担当者に銀行変更の期限を確認したところ、
10月までに決めれもらえると銀行と余裕をもって調整できるのでありがたい、
遅くとも年末までに決めて欲しいとの事でした。
銀行との調整に一ヶ月はかかるので、銀行決定が年明け以降までずれ込むとギリギリなんで
できるだけ避けて欲しいそうですよ。

あと１～２ヶ月で決めないといけないので、今から審査とか考えると
あまり余裕がないですよね。

[930: 契約者さん]

三井住友信託銀行の5年固定0.50%にしようと思ってます。

[931: 匿名さん]

イオンやソニー銀行は金利は安いですけど手数料高いですよね。１０年以内での売却の可能性も考えると、結局メガバンクにしたほうが手数料考えると安くないですか？

[932: 契約済みさん]

長期優良住宅の適用で、【フラット35】Ｓはどうですかね？

[933: 契約者さん]

>>925
入居が1ヶ月半前倒しになって嬉しいです。
引っ越しの幹事会社ってサカイなんですね。

[934: 匿名さん]

今、フラットは金利が上がってきていますから交わすまでにどれくらいになるかというところがありますね。また、２５年、３５年かけて本当に返す場合は確かに金利上昇を考えずに安心ですが、１０年くらいで返済可能あるいは売却する予定ならば金利と団信負担料考えるとやはり変動金利のが圧倒的に安いかなと思います。

[935: 契約者さん]

>>934

同感です。
私も10年で返済予定なのでフラット35は検討外です。

[936: 契約済みさん]

９３２です。
皆様、ご回答ありがとうございます。

なるほど。
長期優良住宅とのことで、フラット３５ｓがせっかく使えるからどうなのだろう？と
思って見ていました。

当初10年間年0.87％ / 11年目以降年1.47％ 、繰り上げ返済・保証料も０円との事ですが、
10年で返済するとしても、団信が高くつくため、民間の方が安いですかね。

[937: 匿名さん]

>>918
大規模物件だけに、如何にコミュニティを大切に育てていくかは今後の大きな課題だと思います。
たぶん三井さんもその辺を意識して、いろいろ企画されているように感じ参加させてもらいました。

猛暑でしたが、畑で収穫した新鮮な野菜美味しくいただきました。
楽しい一日有難うございました。
敷地内にはイチゴの温室があったので、年明け頃にはイチゴ狩りのツアー企画よろしくお願いします(笑)

現在都心マンションに在住ですが、住人同士で春には花見をしたり、夏祭りで集まったり、秋には1階ロビーでイベントをやったり、忘年会をしたり、150戸弱のコミュニティですが、結構まとまりがあり良い環境ですが、GFTは883戸になるので、果たしてどうなるのか多少気になります。

一方、芝浦の町内会は活動的で、GFTの入居者をたいへん友好的に受け入れてくれている旨、バスの中で三井の方が話しており、良い印象を持ちました。

やはり｢遠くの親戚より近くの他人｣の諺通り、近所の住人同士協力して、住みやすい楽しい住環境を作っていきたいですね!!

これからもGFT2階に設置されるシェアーズステーションの企画を楽しみにしています。

[938: 匿名さん]

>>937
イチゴ狩り良いですね。
ありがとうございます。ツアーの雰囲気が伝わって来ました。
災害時などにコミュニティが有るのと無いのとでは、雲泥の差の様ですし、こういったイベントは大切にしたいですね。
私が今住んでいるマンションですと、住民が参加するイベントは避難訓練位です。
10年ほど住んでいますが、恥ずかしながらマンション住民と殆ど話をしたことがありません。
挨拶をするくらいですね。
芝浦の町内会も友好的で何よりです。
町内会とも協力して住みやすい街にしたいですね。

[939: 契約済みさん [男性 40代]]

マンション購入するのがはじめてです。
昨年夏に三井さんから紹介された銀行で本審査を通って契約をしているのに
他の銀行ローンに変更するのは可能なんですか？

[940: 契約者さん]

>>939
金銭消費貸借契約を締結する前であれば変更可能ですよ。三井から金消契約は10月頃とアナウンスがあったので、まだ契約してませんよね?

[941: 匿名さん]

住宅ローンにおける大きなポイントは金利（変動か固定かも含めて）、手数料、補償料、団信料かと思います。

フラット３５Ｓと民間ローンの比較を例えばこの物件のファミリーサイズの平均価格帯の８０００万をモデルにします。フラット３５Ｓは物件額に対する借入を９０％以内に抑えないと金利があがってしまうので、頭金１０００万で借入は７０００万と仮定します。３５年ローンを組んだとしてわかりやすく総額を記載しますと

フラット３５Ｓ（当初１０年１．２％、以後１．８％）
　総額　約９６０６万（内、団信料は４８４万、手数料９８万）

イオン銀行変動金利（０．５７０％、手数料定率型）
　総額　約７８７４万（内、手数料１５１万）

＊総額＝総返済額＋団信＋手数料でその他経費は含んでいません。民間ローンは団信は無料、補償料は３５も民間も不要。

以上のように民間ローンが圧倒的に安くなる結果になります。もちろん、３５年間も現在の低金利が続く保障は全くないので、民間ローンに有利な条件にはなってしまいますが。。。

ただ変動金利を１０年後から＋２％上昇したと仮定して計算しても民間ローンの方が２００-３００万くらい安い計算になります。＋３％になると逆転しました。

少なくとも５-１０年の内には変動金利が極端に上昇することは考えにくいので１０年でローンを完済、あるいはかなり先行して払った場合にはその後どれだけ変動が上昇しても民間ローンの方がお得になるかと思います。

個人的結論としては１０年程度でローンの多くを払ってしまう予定、あるいは売却予定の場合はどう考えても民間ローン。３５年勝負をする場合には金利上昇のリスクを考えればやはりフラットが安心。ただ民間ローンでも１０年後の＋２％の上昇程度までなら優位性を保てるので、金利の状態を見ながら固定への切り替えや必要に応じて売却などすることで長期返済計画の場合でもリスク回避はできるかと思います。

[942: 匿名さん]

＞９３１

ソニー銀行の住宅ローン金利プラン（HP上の青じゃなくて緑のほう）を利用して
１３年以内に繰り上げ返済すれば、最初の手数料少なくて（一律４３２００円）、しかも青いほうよりお得だったような。
うる覚えなので、正確にはソニー銀行に確認していただければ。

[943: 契約済みさん]

＞９４１様

非常に参考になりました。
ありがとうございます。

[944: 契約済みさん [男性 40代]]

今　芝浦アイランドに住んでいます
TOWER式駐車場が３１０００円
↓
GFTの駐車場４００００円
ちょっと高いなぁ

[945: 匿名さん]

>>944
都心タワマンで車保有してる方でも月9000円が気になるものですか。
私なんかとっくに手放してレンタカー使ってます。
使用頻度にもよるのでしょうが…。

[946: 契約済みさん]

たしかに駐車場、高いですよね
私もＧＦＴに引越すときに自動車を手放す予定です。
子供もいるので車を取っておきたいですけど予算的に厳しいのであきらめました。

マンション内のレンタカーに期待してたのですが、
2人乗りの電気自動車だけなのでしょうか？
エスティマとか6人乗りのレンタカーとか難しいのですかね

[947: 契約済みさん]

944ではないのですが、無駄なお金(相場から考えて合わない場合は特に)は、1円たりとも払いたくないというのは大切な考え方かと思います。
お金は、有限なわけですから。
今回も、1つだけで見れば単なる9000円ですが、9000円だからいいかというような基準でいつも考えていたら、いずれ破産する気がします。
まあ、価値観は人それぞれですが。。

[948: 契約済みさん]

マンション内の車って、確か、レンタカーというより、ちょっとした買い物的な用途じゃなかったかな？
なんか、レンタカーのように使うと、逆に民間のレンタカーより高くついたような気がします。

[949: 契約済みさん]

駐車場使用料を管理費に充当しているので、駐車場の契約者が少ないと管理費を値上げする必要がありそうですね。
駐車場の台数は、アイランドの実績を元に算出しており、GFT近隣に駐車場が無いことから4万円/月でも需要があると見込んでいると営業は言ってました。

[950: 契約済みさん]

＞９４９
駐車場の契約数がなければ、値下げじゃないですか？市場原理的には。笑
普通値上げすれば、ますます人がいなくなり収益はあがりませんが・・。

どのみち、相場よりも高い金額設定で管理費を賄おうとするのは限界があるでしょうね。