GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その1 【GFT契約者限定】

[匿名さん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516473/

【物件情報を追加しました 2014.7.30　管理担当】


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【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
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[21: 契約済みさん]

>20
重説には、「原則賃料の改定はできない。」
と記載があります。
つまり、「例外は認める」との解釈ができます。
したがって、市場価格からの乖離を管理組合で確認のうえ、交渉は可能と思います。

[22: 入居予定さん]

元グローヴで、今もこの辺の住人なのですが、実は３分ぐらい歩けば結構コンビニあるんですよね・・・
ベイワードのセブンなどは、品ぞろえも良く大変繁盛していますし、ファミマが儲け過ぎ状態にはならないような気がします。

ここにコンビニを入れるのは、基本的に住民サービスのうちだと思いますよ。グローヴでローソンに撤退されてしまった身としては、夜中にすぐに買える店が敷地内にるだけでありがたいですし。

[23: 匿名さん]

問題は不透明な契約ということ。しかも10年契約。１年毎に収支を開示して決めても良かった。
そもそも公募しても良かった。
コンビニ側だけが損をしないようにだけ配慮した契約は、住民側に不利益な契約。
かなりな不平等な契約ですよ。
このスレッドも結局は契約者対策のもの？

[24: 契約済みさん]

あるだけで便利だからいいと言っている人は、自分の支払いがそのために多額になっても良いという人か、全く関係ない人だよね。
少なくても自分のマンションとして考えてないよね。
どうしてそんな無責任なれるんだろう。

[25: 匿名さん]

不動産を仕事にしているものです。

コンビニの件ですが定期借家契約が10年で既に特約無しで結ばれている場合は変更は法律上は難しいです。
http://www.teishaku.jp/system03.html

互いが合意があればもちろん解約して普通借家契約を結び直すことは可能かと思いますが特殊事情を除きあまり聞かないです。

[26: 匿名さん]

補足です。

普通借家契約の場合は借地借家法第32条という条項があり、相場の変動等があった場合は賃料を増減できる権利があります。
http://ja.m.wikibooks.org/wiki/借地借家法第32条

この32条が定期借家契約の場合は存在しないと捉えていただければわかりやすいです。

[27: 契約済みさん]

あなたは、契約者なの？
わざわざ、契約者スレに来て定借があるから無理だなどと話すのは、関係者だからですか？
それと、ココは定期借家契約と前提に話しているけど、
よく知っているんですねぇ。

[28: 匿名さん]

>27
あなたこそ契約者なの？契約形態について、重要事項説明書の当該箇所を読んでいるのかね。

それと、コンビニ側が損をしないように契約しようとするのはビジネスであれば当然でしょ。自治体の公共事業じゃないんだから...

[29: 契約済みさん]

＞２８
では、あなたは契約者なんですね？
契約済みさんにもなっておらず、しかも、契約者であるならば、５万円についてどう思われますか？
コンビニ側が安価な契約を希望するのは当たり前です。その上での話でしょ？

なぜ、入居者が透明性もない中、入った瞬間に１０年変えられない契約を強いられているのか？という話。

入居者なら負担が大きくなるわけですから、他のコンビニも含めて市場原理が働いた公平な透明性を求めるし、
そもそも、どういう経緯でこの金額なのか？ぐらい気になるのは当然ですよね？

それとも、やはり関係者ですか？

[30: 契約済みさん]

要は、販売時点で「コンビニが入ります」ってはっきり言うためには、賃料安くして頼み込むしかなかったってことなんでしょ？直感的にすぐ思ったけど。
契約の前に重要事項説明聞いてるんだから、嫌だったら契約しなけりゃ良かったのに。

[31: 匿名さん]

>29
賃料は妥当と思っています。
最初見た際は確かに違和感を感じましたが、営業さんから理由を「保育園は普通に募集をかけて、コンビニはこちらから出店を依頼した」と聞いています。その経緯からもコンビニ側からうまみのない出店だったということが推測できます。

※ この理由が「営業の方便だ」というなら、不透明感は掲示板上ではどこまでいっても払拭されないためココで議論するより、売主に問い合わせいただいて、納得したヒアリング結果をここで共有していただくほうが有益でしょう。

客観的にも、店舗入口が奥まっており見込み客がマンション住民とヤナセに限られるため売上げは平均以下と推定します。

ひとつの試算として
http://www.nikkeibp.co.jp/article/nba/20081104/176150/
の「土地建物を自分で用意し、コンビニチェーンに加盟した場合」をモデルにします。
（実際には直営なのだと思いますが）

モデルの家賃は、本来家賃を保育園契約から推察すると若干高めですがほぼ同等。
このモデルでは売上げが80％になると赤字です。
出店を決めたコンビニ本部の担当者は吊し上げです。
固定費の家賃を軽減することで、ようやく成立する出店と考えることができます。


選定の透明性がない、という点は共感するところもありますが、上の試算から透明だろうと
結果は同じと思われるので、あまり気にしていません。

極論になると「店舗部分を空きスペースにして管理組合結成後に自前で選択・誘致するほうが完全に透明だし利益が最大化したハズ」となりますが、管理組合の負荷が大変なものになるし、そもそもそんな企画を通すデベのマンションなら契約しませんね...

不満があるとしたら、チェーンとしてはセブンのほうが好みなのに、ということくらいでしょうか ＾＾；

[32: 契約済みさん]

>>30
直感的って…。
直感的に、他のコンビニも検討した上で、公平にその値段でしか契約出来なかったんだ！と納得してしまったのでしょうか？笑

[33: 匿名さん]

本当はスーパーが欲しいですがコンビニがあって助かります。途中で採算が合わないから出て行くなんて日には利便性もですが資産性からも辛いと思います。

[34: 匿名さん]

契約前に説明を受けて購入に至った人がこのスレにいるはず。重要事項に書いてある。

ここでは契約者だけで、自治体にみんなで街づくりの申入れとかもう少し高尚な会話をしましょう。

[35: 契約済みさん]

なんか、せめて3年から5年程度で一度見直すでもよかったんじゃないかとは思うんだけどね。双方にとって。

[36: 契約済みさん]

>>34
金額だけは書いてありますね。
でも、どういう経緯かの透明性はなかったんじゃないの？

[37: 匿名さん]

自分はファミマがTSUTAYAの返却ポストを置いてくれたら、
それだけで許します。

[38: 匿名]

売り手に伊藤忠商事がいるんだから、コンビニの選定根拠とか少し考えればわかるんじゃないか。

[39: 契約済みさん]

>>38
まぁ、たぶんそうなんだよね。
で、だからこそ、10年定借5万なんだろうね。
残念だ。

[40: 契約済みさん]

ここの契約者とは思えない低レベルなクレーマー紛いの話はやめましょう。

住まいの格が落ちる。

わざとやってるひとがいるなら出て行って欲しいところ。

[41: 契約済みさん]

コンビニの事を言っているのなら、結構、重要な事じゃない？まぁ、ちょっと荒れ気味だけど。
自分たちが住む所についての事には違いはないし、実際、伊藤忠グループと聞いて、あぁそういうことなのかと俺は思ったけど。
住まいの格？ってなんだか不明だけど、自分たちの住む所についての事は、きちんと知っておくべきでしょ。賃貸契約だって、マンションの管理に関わってくることだし。
それに目を伏せるのはどうかな。

[42: 匿名さん]

賃料５万でないと儲けがでないって、世の中のコンビニエンスオーナーが聞いたらどう思うだろうね。

[43: 現場レポ]

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、現場レポです。
今、10階を作ってます^^

[44: 契約済みさん]

まぁ、コンビニの件は管理組合発足したら、とりあえず議題に上げる事は必要なのかもしれないね。出来ることと出来ないことはあるだろうけど、マンションの収益的にも大切な点である以上、きっとそれについて思う事がある人は多いだろうし。

[45: 匿名さん]

そうだね。今時珍しい利益誘導を堂々とした契約だけど。伊藤忠や三井のブランドイメージが下がるね。伊藤忠はともかく三井は信じてたのに残念です。

[46: 匿名さん]

もちらに意見した方はいらっしゃいますか？
意見しようと思ったら昨日まででした・・・。

↓
入居前にできることとしては、とりあえずコレでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

主役は品川駅ですが、田町駅へのリクエストも行なっていきましょう！期限が7/31(木)までなので、思い立ったらお早めに＾＾

[47: 契約済みさん]

>46
一応、文化芸術ホールの予定地だったところに小学校（将来的には図書館などの施設に転換可能なハコで）の設置を依頼してみました。
長期間居住するファミリー世帯には必要な施設だし、公共の利益にかなっているかなと。

まぁ、時期ハズレですが七夕の短冊にお願いを書く気分ですかね。

[48: 契約済みさん]

みなさん、内装のオプション決めましたか？

ダウンライトの数で迷ってるですが、6畳の部屋には4つ位で十分でしょうか？

また、リビングは13畳くらいなのでで8個くらいを考えています。

[49: 契約済みさん]

>48
つくりたい部屋のイメージによるかもしれませんね。若干暗い気がしますが、必要ラインは越えている、というレベルなのではないでしょうか。
シーリングのクチを残していて暗いときに補完できるか、フロアランプ併用を考えられているのであればアリじゃないかと思います。

配灯場所による違いもあると思います。所詮これは素人意見なので、よく営業さんと相談してみてください。

[50: 契約済みさん]

検討スレをコピペしますが、最寄り駅までの徒歩表示の妥当性について、どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？
田町駅に関しては、再開発後に9分となるようですが、例えば三田駅も9分と表示可能ならば、売主へ働きかけできるのではと思った次第です。

以前あった芝浦会館ビルは、GFTの敷地内との理解でおりますが、以下の通り相違があります。
個人的な解釈だと、敷地の任意の地点から対象となる駅に対して、一番近い距離で計算表示すると思っています。
GFTの徒歩表示と、明らかに異なる理由は何でしょう？

「芝浦 潮」
東京都港区芝浦1-6-1 芝浦会館ビル　Ｂ１Ｆ
ゆりかもめ日の出駅　徒歩6分　
ＪＲ浜松町駅　徒歩10分　
ＪＲ田町駅　徒歩8分　
日の出駅から382m
http://s.tabelog.com/tokyo/A1314/A131401/13033860/

「芝浦会館」
所在地： 港区芝浦1-6-1
最寄駅：
日の出駅 徒歩9分
三田駅 徒歩9分
田町駅 徒歩9分
https://b-zukan.jp/floor/tokyo/61657/

「GFT」
■交通
山手線「田町」駅徒歩10分
山手線「浜松町」駅徒歩11分
都営地下鉄浅草線「三田」駅徒歩10分
新交通ゆりかもめ「日の出」駅徒歩8分
http://www.31sumai.com/mfr/X1101/outline.html

[51: 契約済みさん]

オプションって上の階の人たちだけですよね？

[52: 契約済みさん]

>>51
主に17階以上じゃない？今は。

[53: 匿名さん]

ていうか、契約済みならオプションの期限とか、
営業マンから説明があったのでは？
おかしいですね。

[54: 匿名さん]

>50
GFTの場合は不動産業界の規制があるから、
80m=徒歩1分を当てはめてるけど、
ただの営業案内ならサバ読んでも誰にも咎められないから、
短めに表記しただけなのでは？
それとも何か、不満でもあるのでしょうか。

[55: 匿名さん]

>54
ありがとうございます！

[56: 契約済みさん]

>54
鯖読みだとすると、日の出駅 徒歩9分表示があるため、整合性が図れません。
そのため、不思議なので書き込みした次第です。

不満はありませんよ。
そのように勘ぐるのは貴方の勝手ですが、断り入れておきます。

[58: 契約済みさん]

＞５７
なぜ、契約者限定スレにいるの？

芝浦アイランド住民で、ここ落ちた人ですか？

[59: 匿名さん]

人が住むには不向きな芝浦だけど、
君はどうして住んでいるんだい？

[60: 契約済みさん]

>>52
ありがとうございます！

>>53
あったのですが、皆さんが話してるので不安になりました…

[61: 契約済みさん]

契約者の方々へ

荒らしにはスルー
または
削除依頼

ご協力をお願い致します。

[62: 匿名さん]

有償オプションを検討中ですが、
見積り金額にビックリ、
この後にもオプション会があるようなので、
いくつかは取り止めて、
予算をおさえなければと悩み中です。

みなさんはどんなオプションを採用して、
どんなオプションを不採用にされましたか？
また、もし差し支えなければ、
オプションにお幾ら位かけておられるか、
教えていただけないでしょうか？

[63: 匿名さん]

自分はあまり余裕がないので、贅沢(トイレ床の塩ビ→タイル床、洗面台の天然石とか、水周りとか)は諦めて、実益だけとって空調を足した位です、、、。

[64: 契約済みさん]

>62
私の場合は、高いけど間接照明をオーダーしました。やはり憧れ！梁の出ているLD2450の間取りですが、梁に照明をつける関係で天井高を2600にあげることになりました。勿論梁の部分は2300のままですが、ちょっと喜ばしい。でも段差が目立たないか、見栄えがちょっとだけ心配。
あとは玄関SICのミラーと、スウィング包丁差し（このくらい標準で付けてほしい）くらいでしょうか。

天カセ空調は高すぎるので、もとより範疇外でした。各部屋の空調もヨドバシあたりで調達するため対象外。スウィング包丁差しに似ている洗面の小物入れは、最初乗り気でしたが見た目が寂しかったため止めました...

[65: 契約済みさん]

>>62

ウチも実用的な内容に絞って費用抑えめにしています。

採用したもの
・LDと主寝室にダウンライト増設
但し、寝室のダウンライトがリモコンでon/off出来ないと不便なので再考中
こういう製品があるようなので付けられるといいのですが
http://www2.panasonic.biz/es/densetsu/haisen/switch_concent/switch/tot...

・コンセント増設

・LDのドアと、リビングインの寝室のドアの高さ変更
確か一つにつき1万くらいでした
結構見た目変わります

採用しなかったもの
・天井カセットエアコン
見積もり貰いましたが、高いのと下がり天井が増えるので見送り

・洗面所のモザイクタイル
素敵だし水はねあとが目立ちにくいかなと思ったのですが、まだ子供が身長低いため洗面利用時に鏡が見えなくなると判断。がんばってマメに掃除します。

・トイレ、洗面所のタイル
冬寒そうなのと、標準のビニールクロスもそんなに悪くなさそうなので

・洗面所の小物収納
実物見せてもらいましたが、皆さんおっしゃってるように見た目、収容力ともイマイチでした

[66: 契約済みさん]

>>64
こちらも間接照明で悩んでいます。

角部屋のLDは天井高が低いので、間接照明にする事で、一部分を2600に上げられるらしいですが、天井段差が3段階（2600・2450・2300）になってしまい、果たして如何なものか…？
でもやはり居住者にとっては高い方が良いに決まってます。
2600にできるなら、最初から何故対応してくれないのかとも思いますね。

グレード高いタワマンであれば、2300は極力おさえるべきでしょう!!

[67: 匿名さん]

角部屋なんですが、私も天井をどうするか悩んでます。2600にすると段差が目立ちそう。2450のままがいいのかね。

[68: 契約済みさん]

>>62
参考になる質問を投げかけてくださってどうもありがとうございます。

>>64
『玄関SICのミラー』、私も付けたいと思っているのですが
主人から ”鏡は賛成だが、OPじゃなく、後から自分で付ければいい”
と言われ反対されてます。現在闘争中(笑)
夫を説得するにはどうしたらよいでしょう^^;
64さんのお部屋は開き戸ですか？

>>64
>>65
『洗面台の小物入れ』‥ホントガッカリですね。
収納力・品質ともに、金額とのバランスが悪いような;;
でも 欲しいです。

>>65
『ドア(リビング⇔)の高さ変更』
確かに高い方が見栄えが良いですね。
全く考えていなかったので、次MRに行ったとき意識して見てみます。


『洗面所のモザイクタイル』
これもまた、私はやりたいのですが、
私の家事の手抜きとしか思っていない夫からは、反対されています。
「絶対にやった方がいい！」とか「しなくても大したことない」など
いろんな意見が聞けたら助かります。

[69: 契約済みさん]

>68
64です。鏡は開き戸に付けますね。
鏡は事前に調べていませんでしたが、けっこう後付けは安くあがりそうですね。担当営業さんも親身になってくれると思うので、仕上がりなどに差がないか、聞いてみてはいかがでしょうか？

洗面所のモザイクタイルも検討対象にあがりましたが、薄いカラーセレクトだとマッチしますが、濃いカラーを選択したウチではどうなんだろう？と思って外しました。

[70: 匿名さん]

SICの鏡は確か、
扉の蝶番を鏡の重みに対応した物に変えて貰える、
というような説明を受けて、
納得して採用したように思います。
うろ覚えだし、場所によるかも知れないので、
採用をご検討の際はご確認なさって下さい。

洗面所のモザイクタイルは確かに、
カラーセレクトの「コスタ」専用みたいな色合いですよね。
他のカラーにもベストな色を用意すれば、
きっと沢山採用されるだろうに、
三井さん商売が下手だなあと思ってました。

みなさんは、コンセントの増設は検討されていますか？
私の現在の住まい（賃貸マンション）は、
延長コードとタコ足がとんでもない事になっているので、
これでもかと言うくらい、各部屋に増設します。
ていうか、この位は標準で付けておいて欲しいんですけどね。