GLOBAL FRONT TOWER（グローバルフロントタワー）その1 【GFT契約者限定】

[匿名さん]

入居まで暫く期間がありますが、色々と情報共有しましょう。
ここでの唯一のルールは、「荒らしにはスルー」。
宜しくお願いします。


【物件概要】
所在地：東京都港区芝浦一丁目33番3、34番5、6（地番）
交通： JR山手線・京浜東北線「田町」駅 徒歩10分 、JR山手線・京浜東北線 「浜松町」駅 徒歩11分
東京モノレール「モノレール浜松町」駅 徒歩11分 、都営浅草線・都営三田線「三田」駅 徒歩10分
都営浅草線・都営大江戸線「大門」駅 徒歩14分 、新交通ゆりかもめ「日の出」駅 徒歩8分
間取：1LDK～3LDK
面積：42.01平米～120.11平米
売主：三井不動産レジデンシャル、日本土地建物、伊藤忠商事、伊藤忠都市開発 、清水建設

施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/516473/

【物件情報を追加しました 2014.7.30　管理担当】


[スムログ 関連記事]
クローズアップ現代+【追跡！タワマン「空中族」～不動産“バブル”の実態に迫る～】を見た
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タワーマンションゲストルーム訪問(1) グローバルフロントタワー”SUN”
https://www.sumu-log.com/archives/1821
【芝浦界隈②】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.21】
https://www.sumu-log.com/archives/4803/

[1: 契約済みさん]

無事に契約を済ませました。
私はプロジェクト発表会から参加しましたので、やっと気分が一段落しました。
売り出し住戸数は、既に総戸数の半分を超え、販売は順調に進んでいるようですね。

既に検討スレで書き込まれていますが、例えば交通機関などへの要望提出など、入居前に出来ることを、有志で提案実行が出来れば幸いです。
また、周辺にお住まいの方々には、現地の写真を適時掲載していただけると嬉しいです。

他の物件と比べて、当サイトに書き込まれる方の数は少ないようで、このスレタイの先行きは分かりません。
顔が見えない同志での交流ですが、ネットマナーを守りつつ、荒らしには心を乱されないよう心掛けたいと思っています。
入居まで先は長いですが、有意義な情報共有の場になれば良いですね。
契約者の方々、宜しくお願い致します。

[2: 匿名さん]

私も契約を無事済ませました！！
今後ともよろしくお願い致します。

ちなみにこの掲示板の存在が気付かれていないような気がします。
何かしたほうがいいのでしょうか？

[3: 契約済みさん]

やっと気付いていただけました。
宜しくお願いいたします。

検討スレッドにリンクを貼ってみます。
私も分かりませんが、投稿が増えてきたら管理人が処理してくれるかも知れません。

[4: 契約済みさん]

スレ立て、お疲れ様です。
ありがとうございます。
有益なスレになるといいですね。
よろしくお願いします！

[5: 契約済みさん]

こんにちは！よろしくお願いします。
入居は随分先ですが、内覧が来年末であることを考えれば、案外あっという間かもしれませんね。

入居前にできることとしては、とりあえずコレでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

主役は品川駅ですが、田町駅へのリクエストも行なっていきましょう！期限が7/31(木)までなので、思い立ったらお早めに＾＾

[6: 匿名さん]

検討スレ>487のこれはどうでしょう？
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7o500.htm

[7: 契約済みさん]

駐車場が流石に高すぎるのと、コンビニ賃貸料激安の5万が気になります。

[8: 契約済みさん]

>7
コンビニ賃貸料は確かに激安ですが、同等規模のタワマンではマンション内専用のコンビニを賃料補填して営業している例もあると聞きます。

ここも外部公開しているとはいえ、マンション外の客がそれほど見込める立地ではないため、まともな賃料ではすぐに撤退になる可能性があります。
（前述のタワマンでは、竣工６年目にして既にコンビニが３代目）

正当な賃料が保育園の半額とすると、１戸あたりの機会損失はざっくり計算で月900円くらい。
足許にコンビニがある利便性を考えれば、この程度は許容範囲ではないでしょうか？


自分としては、修繕積立金のプランに、均等積立＋一時金無しのパターンも提供してほしかった点が不満ですね。
まぁこちらは入居後でも働きかけることができる話ですけどね。

[9: 申込予定さん]

始めまして。
先日契約をして来ました。
オーナーズスタイリングをどうするか、家族で悩んでいるところです。

>>8
コンビニに関しては私も同意見です。
若干奥まった場所にあるので、住民とヤナセさんホンダさんくらいしか入ってこなさそうなんですよね。

アイランドのグローヴタワーもコンビニが閉店してしまったそうなので、
見込み客が限られる環境では、ある程度のお膳立ては必要だと思います。
コンビニが10年営業してくれる保証と思えば許容範囲かと。

[10: 匿名さん]

コンビニの賃料安すぎだよ。おかしいよ。グローヴタワーのコンビニはなくなって当然だよ。目の前に9ｰ22時で営業してるピーコックがあるから。ここはかなり美味しい出店。どの部屋を投資で買うよりも美味しい。負けのないギャンブルと同じ。利益が出たら組合に還元しないとおかしい。利益供与だよ伊藤忠グループに。

[11: 契約済みさん]

たしかにこの賃料はあり得ない。儲からないから安く貸してるなら、利益が出たら返すべきだよね。駐車場料金がバカ高なのは、こういうところの本来得られるべき収益がなく、それを補てんするためとしたら、納得できないよね。

[12: 契約済みさん]

この賃料で出店できるなら、出店社殺到だよね。ここはスーパーが目の前にないし、不便な場所ゆえ、約900世帯の住民がかなり利用するはず。しかもこのマンションの住民であるディンクスやシングルはコンビニの上客だからね。ヤナセやホンダの従業員もほかに競合がないので、このファミマｗ利用する。儲からないわけがないね。どうしてそんな利益をファミマにあげる必要があるの？管理組合でセブンとかローソンとかにも声かけて経営して、利益がでたら、組合に戻したらいいのにね。

[13: 契約済みさん]

でも、あの条件を飲んで契約された、契約できたのですよね？
少なくとも、開店後10年は、区分所有者が口出し出来ないのではありませんか？
どうなんでしょう？

[14: 初めまして。]

初めまして。
このようなスレを立ててくださり ありがとうございます^^
Happyな情報、有意義な情報が 頂戴できたら嬉しいです。
皆様、よろしくお願いいたします。

コンビニの件ですが、コンビニは定価販売で割高な印象ですが
家賃が安い分、生鮮食料品や日用品などを安く売ってくれると有り難いですね。
現在 近所に住んでいるので、箱ティッシュやトイペなどの日用品は
銀座のドンキや三田のケイヨーD2で買っています。
この辺は 住宅街にあるお店と比較すると 高いので、
マンション１階で 安く買えたら とても助かるので期待したいです。

[15: 契約済みさん]

>>13
重要事項説明会で渡された資料で初めて見て、契約の場ですでに決まっていますと言われて反対できる人っていなくないですか？コンビニとは、すでに契約されているわけだし。せめて、もっと前にきちんと金額を含め、規約については説明があるべきのような気がしますけど。

[16: 契約済みさん]

>>14
そんな安売りするコンビニってあるんですか？

[17: 匿名さん]

非常識に格安の賃料だと感じます。

[18: 契約済みさん]

台風や大雪等の悪天候のときや体調不良のときに、マンション内で生活必需品を購入できるのは
便利だと思います。

駅まで徒歩10分、近くにスーパーがなくてもコンビニがあったのが、ここを決めた理由のうちの一つです。

確かに重説で5万と聞いたときは耳を疑いましたが・・・

[19: 契約済みさん]

要は無ければいいと思っているわけじゃなくて、不当に安すぎない？ということなんだよね。
コンビニでいいと思うし、10年期待もしてるけど、だからと言って本当に市場価格として5万なの？と思うんだよね。
ここのために駐車場代含め、将来的に積立金など我々の支払いが上がってもいいのか？という話。
コンビニ同士で入札したら変わるんじゃなかろうか？
なんか最初から決まってますとか、透明性がなくて残念だよね。

[20: 匿名さん]

オフィスや工場のセキュリティの中とか、
酒タバコNGの病院の中とかだと、
超安値で入って貰うケースは有るみたい。

アイランドの撤退を嫌気した結果かも知れないけど、
他社とも交渉した結果こうなの？って思うよね。

これだと、管理の費用だって、
そっちの言い値を積み上げただけじゃないの？
って疑いの目で見てしまいそう。

それに前の道路って路駐しやすそうだから、
コンビニが出来たら、
タクシーの溜まり場になりそうな気がするんだけどな。
意外とこの場所、儲かるんじゃない？

[21: 契約済みさん]

>20
重説には、「原則賃料の改定はできない。」
と記載があります。
つまり、「例外は認める」との解釈ができます。
したがって、市場価格からの乖離を管理組合で確認のうえ、交渉は可能と思います。

[22: 入居予定さん]

元グローヴで、今もこの辺の住人なのですが、実は３分ぐらい歩けば結構コンビニあるんですよね・・・
ベイワードのセブンなどは、品ぞろえも良く大変繁盛していますし、ファミマが儲け過ぎ状態にはならないような気がします。

ここにコンビニを入れるのは、基本的に住民サービスのうちだと思いますよ。グローヴでローソンに撤退されてしまった身としては、夜中にすぐに買える店が敷地内にるだけでありがたいですし。

[23: 匿名さん]

問題は不透明な契約ということ。しかも10年契約。１年毎に収支を開示して決めても良かった。
そもそも公募しても良かった。
コンビニ側だけが損をしないようにだけ配慮した契約は、住民側に不利益な契約。
かなりな不平等な契約ですよ。
このスレッドも結局は契約者対策のもの？

[24: 契約済みさん]

あるだけで便利だからいいと言っている人は、自分の支払いがそのために多額になっても良いという人か、全く関係ない人だよね。
少なくても自分のマンションとして考えてないよね。
どうしてそんな無責任なれるんだろう。

[25: 匿名さん]

不動産を仕事にしているものです。

コンビニの件ですが定期借家契約が10年で既に特約無しで結ばれている場合は変更は法律上は難しいです。
http://www.teishaku.jp/system03.html

互いが合意があればもちろん解約して普通借家契約を結び直すことは可能かと思いますが特殊事情を除きあまり聞かないです。

[26: 匿名さん]

補足です。

普通借家契約の場合は借地借家法第32条という条項があり、相場の変動等があった場合は賃料を増減できる権利があります。
http://ja.m.wikibooks.org/wiki/借地借家法第32条

この32条が定期借家契約の場合は存在しないと捉えていただければわかりやすいです。

[27: 契約済みさん]

あなたは、契約者なの？
わざわざ、契約者スレに来て定借があるから無理だなどと話すのは、関係者だからですか？
それと、ココは定期借家契約と前提に話しているけど、
よく知っているんですねぇ。

[28: 匿名さん]

>27
あなたこそ契約者なの？契約形態について、重要事項説明書の当該箇所を読んでいるのかね。

それと、コンビニ側が損をしないように契約しようとするのはビジネスであれば当然でしょ。自治体の公共事業じゃないんだから...

[29: 契約済みさん]

＞２８
では、あなたは契約者なんですね？
契約済みさんにもなっておらず、しかも、契約者であるならば、５万円についてどう思われますか？
コンビニ側が安価な契約を希望するのは当たり前です。その上での話でしょ？

なぜ、入居者が透明性もない中、入った瞬間に１０年変えられない契約を強いられているのか？という話。

入居者なら負担が大きくなるわけですから、他のコンビニも含めて市場原理が働いた公平な透明性を求めるし、
そもそも、どういう経緯でこの金額なのか？ぐらい気になるのは当然ですよね？

それとも、やはり関係者ですか？

[30: 契約済みさん]

要は、販売時点で「コンビニが入ります」ってはっきり言うためには、賃料安くして頼み込むしかなかったってことなんでしょ？直感的にすぐ思ったけど。
契約の前に重要事項説明聞いてるんだから、嫌だったら契約しなけりゃ良かったのに。

[31: 匿名さん]

>29
賃料は妥当と思っています。
最初見た際は確かに違和感を感じましたが、営業さんから理由を「保育園は普通に募集をかけて、コンビニはこちらから出店を依頼した」と聞いています。その経緯からもコンビニ側からうまみのない出店だったということが推測できます。

※ この理由が「営業の方便だ」というなら、不透明感は掲示板上ではどこまでいっても払拭されないためココで議論するより、売主に問い合わせいただいて、納得したヒアリング結果をここで共有していただくほうが有益でしょう。

客観的にも、店舗入口が奥まっており見込み客がマンション住民とヤナセに限られるため売上げは平均以下と推定します。

ひとつの試算として
http://www.nikkeibp.co.jp/article/nba/20081104/176150/
の「土地建物を自分で用意し、コンビニチェーンに加盟した場合」をモデルにします。
（実際には直営なのだと思いますが）

モデルの家賃は、本来家賃を保育園契約から推察すると若干高めですがほぼ同等。
このモデルでは売上げが80％になると赤字です。
出店を決めたコンビニ本部の担当者は吊し上げです。
固定費の家賃を軽減することで、ようやく成立する出店と考えることができます。


選定の透明性がない、という点は共感するところもありますが、上の試算から透明だろうと
結果は同じと思われるので、あまり気にしていません。

極論になると「店舗部分を空きスペースにして管理組合結成後に自前で選択・誘致するほうが完全に透明だし利益が最大化したハズ」となりますが、管理組合の負荷が大変なものになるし、そもそもそんな企画を通すデベのマンションなら契約しませんね...

不満があるとしたら、チェーンとしてはセブンのほうが好みなのに、ということくらいでしょうか ＾＾；

[32: 契約済みさん]

>>30
直感的って…。
直感的に、他のコンビニも検討した上で、公平にその値段でしか契約出来なかったんだ！と納得してしまったのでしょうか？笑

[33: 匿名さん]

本当はスーパーが欲しいですがコンビニがあって助かります。途中で採算が合わないから出て行くなんて日には利便性もですが資産性からも辛いと思います。

[34: 匿名さん]

契約前に説明を受けて購入に至った人がこのスレにいるはず。重要事項に書いてある。

ここでは契約者だけで、自治体にみんなで街づくりの申入れとかもう少し高尚な会話をしましょう。

[35: 契約済みさん]

なんか、せめて3年から5年程度で一度見直すでもよかったんじゃないかとは思うんだけどね。双方にとって。

[36: 契約済みさん]

>>34
金額だけは書いてありますね。
でも、どういう経緯かの透明性はなかったんじゃないの？

[37: 匿名さん]

自分はファミマがTSUTAYAの返却ポストを置いてくれたら、
それだけで許します。

[38: 匿名]

売り手に伊藤忠商事がいるんだから、コンビニの選定根拠とか少し考えればわかるんじゃないか。

[39: 契約済みさん]

>>38
まぁ、たぶんそうなんだよね。
で、だからこそ、10年定借5万なんだろうね。
残念だ。

[40: 契約済みさん]

ここの契約者とは思えない低レベルなクレーマー紛いの話はやめましょう。

住まいの格が落ちる。

わざとやってるひとがいるなら出て行って欲しいところ。

[41: 契約済みさん]

コンビニの事を言っているのなら、結構、重要な事じゃない？まぁ、ちょっと荒れ気味だけど。
自分たちが住む所についての事には違いはないし、実際、伊藤忠グループと聞いて、あぁそういうことなのかと俺は思ったけど。
住まいの格？ってなんだか不明だけど、自分たちの住む所についての事は、きちんと知っておくべきでしょ。賃貸契約だって、マンションの管理に関わってくることだし。
それに目を伏せるのはどうかな。

[42: 匿名さん]

賃料５万でないと儲けがでないって、世の中のコンビニエンスオーナーが聞いたらどう思うだろうね。

[43: 現場レポ]

ご存じの方もいらっしゃると思いますが、現場レポです。
今、10階を作ってます^^

[44: 契約済みさん]

まぁ、コンビニの件は管理組合発足したら、とりあえず議題に上げる事は必要なのかもしれないね。出来ることと出来ないことはあるだろうけど、マンションの収益的にも大切な点である以上、きっとそれについて思う事がある人は多いだろうし。

[45: 匿名さん]

そうだね。今時珍しい利益誘導を堂々とした契約だけど。伊藤忠や三井のブランドイメージが下がるね。伊藤忠はともかく三井は信じてたのに残念です。

[46: 匿名さん]

もちらに意見した方はいらっしゃいますか？
意見しようと思ったら昨日まででした・・・。

↓
入居前にできることとしては、とりあえずコレでしょうか。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/BOSHU/2014/07/22o7h100.htm

主役は品川駅ですが、田町駅へのリクエストも行なっていきましょう！期限が7/31(木)までなので、思い立ったらお早めに＾＾

[47: 契約済みさん]

>46
一応、文化芸術ホールの予定地だったところに小学校（将来的には図書館などの施設に転換可能なハコで）の設置を依頼してみました。
長期間居住するファミリー世帯には必要な施設だし、公共の利益にかなっているかなと。

まぁ、時期ハズレですが七夕の短冊にお願いを書く気分ですかね。

[48: 契約済みさん]

みなさん、内装のオプション決めましたか？

ダウンライトの数で迷ってるですが、6畳の部屋には4つ位で十分でしょうか？

また、リビングは13畳くらいなのでで8個くらいを考えています。

[49: 契約済みさん]

>48
つくりたい部屋のイメージによるかもしれませんね。若干暗い気がしますが、必要ラインは越えている、というレベルなのではないでしょうか。
シーリングのクチを残していて暗いときに補完できるか、フロアランプ併用を考えられているのであればアリじゃないかと思います。

配灯場所による違いもあると思います。所詮これは素人意見なので、よく営業さんと相談してみてください。

[50: 契約済みさん]

検討スレをコピペしますが、最寄り駅までの徒歩表示の妥当性について、どなたか詳しい方はいらっしゃいませんか？
田町駅に関しては、再開発後に9分となるようですが、例えば三田駅も9分と表示可能ならば、売主へ働きかけできるのではと思った次第です。

以前あった芝浦会館ビルは、GFTの敷地内との理解でおりますが、以下の通り相違があります。
個人的な解釈だと、敷地の任意の地点から対象となる駅に対して、一番近い距離で計算表示すると思っています。
GFTの徒歩表示と、明らかに異なる理由は何でしょう？

「芝浦 潮」
東京都港区芝浦1-6-1 芝浦会館ビル　Ｂ１Ｆ
ゆりかもめ日の出駅　徒歩6分　
ＪＲ浜松町駅　徒歩10分　
ＪＲ田町駅　徒歩8分　
日の出駅から382m
http://s.tabelog.com/tokyo/A1314/A131401/13033860/

「芝浦会館」
所在地： 港区芝浦1-6-1
最寄駅：
日の出駅 徒歩9分
三田駅 徒歩9分
田町駅 徒歩9分
https://b-zukan.jp/floor/tokyo/61657/

「GFT」
■交通
山手線「田町」駅徒歩10分
山手線「浜松町」駅徒歩11分
都営地下鉄浅草線「三田」駅徒歩10分
新交通ゆりかもめ「日の出」駅徒歩8分
http://www.31sumai.com/mfr/X1101/outline.html