Brillia（ブリリア） City 横浜磯子【契約者専用】 Part3

[契約済みさん]

Part3です。引き続き宜しくお願い申し上げます。

住民前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/391025/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386508/

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.46平米～105.97平米
売主：東京建物 、東京急行電鉄 、オリックス不動産 、日本土地建物販売 、伊藤忠都市開発
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工コーポレーション、大成建設株式会社
管理会社：東京建物アメニティサポート

[501: 住民さんＤ]

「資産価値」に関連して質問があります。マンションの外観をなるべく綺麗に保つ ということは、中古マンションの市場価格にとってかなり大きな意味があると思いますが、一方「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すと共に、経費の無駄遣い→管理費の不当な高さ を想起させ、結果 「売れにくさ」に繋がる、ということになるのではないでしょうか。(尤も、何をもって「過剰」とするかは、人により考え方によって ある程度の振れ幅がありますが)。 中古マンションの価格が殆ど「立地」と「築年数」で決まるとしても、過剰なサービスが多数存在することは、この意味からも「資産価値」の維持には繋がらない、と感じますが、一般論としてこのような理解は如何でしょうか？

[502: 住民さんＤ]

497、501です。
すみません。499と500を読む前に 投稿してしまいました。
私が501でお聞きしたかったことは、499と500で分かりやすく回答されています。有難うございました^_^

このマンションのスタートにあたって 「マンションの資産価値」の何たるかを論じ、住民の認識を共有することは、今後のマンション運営にとって 非常に有意義であると感じます。もし反対意見がありましたら、それもお聞きしてみたいと思います。

[503: マンション住民さん]

マンションの外観をなるべく綺麗に保つということは中古マンションの市場価格にとって大きな意味があるというのはその通りだと思います。ただし、過剰に改修すれば高く売れるという事ではありませんので要注意です。
大規模修繕で一番お金が掛かるのが外観の改修です。外観に特に問題も無いのに10年程度で改修を加えている例もあるようです。外観は一定の時間がたてばある程度は汚れてくるのは当たり前なので、一般的に外観の改修が必要な時期の前に常識的なレベルの汚れがあっても、もうじき改修が行われるという事がわかれば、それによって中古価格に影響があるという事はありません。すなわち、必要以上に早い時期に一番金が掛かる外観の改修を行う必要はないという事です。
過剰なサービスが多数存在することは、「資産価値」の維持には繋がらないばかりか、過剰なサービスによって管理費が高いと中古での売却の足を引っ張ります。
また、「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すというのは、その通りだと思います。
住民の管理に対する意識レベルが低くて、管理会社におんぶに抱っこであり、管理会社にいいように利益を持って行かれている可能性が高いと見るべきだと思います。

[504: 住民さんＤ]

501です。
「外観の修繕」についても、こ丁寧な説明有難うございました。

[505: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

こんな時間に、通路でサッカーボールを蹴り続けている中学生。
早朝にも、お構いなしです。

住棟に蹴りつけたり、植栽を踏みにじったり。

ホールの中でドリブル、リフティング。
困ったものです。

[506: 入居済みさん]

掲示板に書く暇あったら、注意したら？？笑

[507: 住民さんＥ]

前にも書き込みありましたね。

[508: 入居済みさん]

>>505
の書き込みとか、ホントいらない。。
くだらな過ぎる。感想文じゃんw
もっと為になる討議をしましょうょ(^^;;

[509: 住民さんＡ]

確かに(笑)
でも、こんな「告げ口」的な書き込みも、少しは役に立つかもしれません。実際「なぬ？ こんな事が起こっていたのか？ 知らなかった！」という内容のものも、結構あります。何せ、情報が少ないですからね。要は 書き方の問題でしょう。「マンションを良くしたい」という目的から外れた不愉快な印象の書き込みは、確かに見たくはありません。正式な情報交換のサイトが、早く欲しいところです。

[510: マンション住民さん]

ここのマンションの管理費等は、検討版などで高いとの指摘もありますが、資産価値やグレードの維持に適正に運用されているのであれば、「安かろう、悪かろう」になるより安心ですし、きちんと支払う意味はあるかと思います。

もしこのマンションの共有施設に、フィットネスや体育館、バーベキューピットなどがあったら、多分購入しなかったと思います。我が家に不必要な施設に、高い管理費を支払うつもりはありませんから。
そのあたりは、皆さんもよく吟味して購入なさったと思われます。

その大切な管理費ですが、総会資料から、管理費会計予算が、大規模マンションのためか、桁がひとつ違うのでは？と思うくらい高額ですよね。

疑う訳ではありませんが、以前住んでいたマンションで2期ほど理事を務めた経験から、良く吟味しないと、見えない部分から、管理会社に吸い取られていることがあります。
そこを、理事会にきちんと見極めていただきたいのです。

まだ2期目ですから、契約期間が残っているとは思いますが、清掃、植栽、コンシェルジェ、管理員等、
特に人件費にからむ部分は、本当にそれだけの人数が必要なのか、その会社以外に、もっと低予算で質の良いサービスを受けられるのではないか、など理事会でしっかりと精査していただきたいと思います。
意外ににスリム化を図れる部分が、人件費なのです。

管理会社には、その情報をどんどん出して頂きましょう。
管理会社をそのように使いこなしていくのが理事会の役目だと思います。


あと、総会でも話の出た、「緊急地震速報」や「カーシェアリング維持費」にかかる費用、どこにどのような名目で支払っているのか、一度理事会で議題に上げていただけませんか？
高額なだけに、気になる方々も多いかと思います。


なぜ管理費の会計に厳しい眼を向けなければならないか、というと、管理会社の言いなりにならないこと、なるべく支出を抑え、残金を修繕積立に繰り入れていきたい為です。
ただ、もし繰入れ金が予想以上に多くなるようでしたら、それは管理費が高すぎる、ということにつながります。



この先訪れる大規模修繕の時、他の方々もおっしゃっているように、本当に必要な修繕が適切に行われるよう、
理事会が主体性を持ち、日々の管理費の支出にしっかりと目を向けていっていただきたいと思います。

[511: 住民さんＡ]

510さんのおっしゃる通りです。

上記内容は当然ながら、理事会などに意見書としてお出ししてますよね？
理事会も管理会社も、匿名掲示板は「見ない・意見として取り扱わない」と公言しています。
貴重な意見が理事会で議論されないのは勿体ないので厚かましく書きました。

カーシェアリングのあのバカ高い経費は何でしょうね。
オリックスにこちらから無理にお願いしてカーシェアを置かせてもらってる？　そのための契約料か何かなんでしょうか。

[512: マンション住民さん]

カーシェアリングは自分たちで新車を買って運営したら、半分以下の費用で済みますね！
なんかバカバカしくなりますね・・・

[513: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

505さん、その目に余る情報をどうぞコンシェルジュに届けてください。

[514: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スカイラウンジのソファに切られた傷があったそうですね。そうなると、カッターを持っているのですかね。出入り禁止になっている少年？？本当に心配です。

[515: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スカイラウンジの棟の住人です。そんなことをする人達が 自由に入って来れることが、とても不安です。
だいたい コミュニティルームにしたって、いつ誰が何のために部屋を使用しているのか、掲示などの情報がまるでないので、棟の住人は、中で何が行なわれているのか 通常は何も知ることができません。それがわかっているのは、コンシェルジュの人くらいです。
これは、おかしくはありませんか？ 特に、同じ棟の方々にお聞きしたいです。

[516: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

おそらく、皆さんが目に余る行動をしている彼が、例の少年です。

[517: マンション住民さん]

＞＞508さん

そうでしょうか？
私はそのボールを蹴っている少年を見かけたことがありませんので、
505さんの情報で初めて知ることができました。
もし、私がその場を見かけた場合は注意します。

[518: 入居済みさん]

オリックス不動産
オリックス電力
オリックスカーシェアリング

普通に考えれば意図はわかります。

[519: マンション住民さん]

資産価値の議論。盛り上がってますね。

わたしが考えるブリリアシティ横浜磯子内でリセールが高い物件は以下です。
１．管理費が高すぎないこと（大きすぎる間取りはＮＧ。これ磯子周辺物件のトラップですね）
２．眺望が良いこと（ホテル立地だったから眺望は普通期待する。ただし工場煙突からのモクモク眺望はＮＧ。）
３．駅・マルエツ・共用施設までフラットな道でサクッといけること
４．物件価格が高すぎないこと（神奈川県の平均売買価格が指標になるでしょうか。ここは街力の低い磯子ですからね）

・普通の物件で最重要観点となる駅近かどうかは、棟による違いはあまりなさそうな気がしています。
いわゆるネット検索での５分～１０分以内というゾーンにほとんど入りますので。

・大規模戸数の物件なので、大規模ならではの利便性の高いサービスは普通期待します。
（この辺が難しいところですよね。管理費とのバランスが）

まあ売買履歴が蓄積していけばどういう物件がリセールあるのかは、わかると思います。
皆さんはどうお考えですか。資産価値だけ考えるならここは普通買わないという極論もありますね。

[520: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>519
その条件は御宅のことですか？
御宅が早い転売を横目に買ったのはよくわかりました。

だいたいあなたのいう資産価値というのが何を意味しているのか分からないけど、中古の売値の話であればこのマンションの場合価格も眺望も幅が広すぎるし、購入目的も様々だから、必ずしも住民共通の利害の話ではない。共通の利害は管理や管理費の話の筈です。
そもそも転売が気になる人は、もっと駅前や別の駅、あるいは坪単価の絶対額が安いヒルコートなどを買うべきで、しかも買った後で考える話でもない。
当面は永住するつもりの方も多いと思いますよ。