Brillia（ブリリア） City 横浜磯子【契約者専用】 Part3

[契約済みさん]

Part3です。引き続き宜しくお願い申し上げます。

住民前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/391025/
検討スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/386508/

所在地：神奈川県横浜市磯子区磯子3丁目1134番18他（地番）
交通：京浜東北線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
根岸線 「磯子」駅 徒歩4分 （敷地入口まで）A・B・C棟までは徒歩10分、D・E・F棟エントランスまでは徒歩9分、G・M棟エントランスまでは徒歩8分、H・K・L棟エントランスまでは徒歩7分、I・J棟徒歩6分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.46平米～105.97平米
売主：東京建物 、東京急行電鉄 、オリックス不動産 、日本土地建物販売 、伊藤忠都市開発
物件URL：http://www.yokohama-peak.jp/
施工会社：長谷工コーポレーション、大成建設株式会社
管理会社：東京建物アメニティサポート

[489: マンション住民さん]

どうやったらそのマンションに合わせて上手く運営が出来るかを考えていくのが、初期の理事会の役目でしょ！

[490: 住民さんＡ]

「たまたまクジ引きで当たったために なりたくもないのにイヤイヤ理事になったとしたら、自分が望んでなった訳ではないのだから、いい加減なことをしたって構わないのではないか。それが皆さんの気に入らなくても、その責任は、そんな人を理事にしてしまった側にあるのだから、何ら文句を言われる筋合いは無いはずだ」....ということかなあ。

[491: 入居済みさん]

なんか、中学生高校生レベルのやり取りで、聞いていると恥ずかしくなります。

[492: 住民さんＤ]

でも、「理事さんがウンザリする様な利己的な要望」も さぞかし多いことでしょうから、管理組合に要望を出す前には、 出す方も本当に注意しないとね。

[493: マンション住民さん]

マンションの資産価値を維持していくのに一番大切なことは、管理がしっかりとできているかどうか、と言われています。
そのためには、やはり理事会が上手く機能していることが大切です。

理事は、立候補した方が引き受けてくださるのが理想ですが、抽選で決まった方々も、引き受けたからにはしっかりとお仕事していただくことをお願いしたいと思います。

又住民も、理事会にクレーマー的な要望をすることなく、理事会活動をサポートしていくという意識を持ちたいものです。

[494: 住民さんＡ]

474、476さん
ご認識が違うと思います。
将来的に転売も考えれば、すなわち、将来的に売れる価格（＝資産価値）を考えれば、高い管理費や高い修繕積立金は確実に売却時の価格の足を引っ張ります。
中古の販売価格は、立地で9割が決まります。
中古で買う場合には、次に管理費と修繕積立金の合計額を見ます。
同じような立地条件（主に都心からの距離と最寄駅への徒歩時間）と価格の物件同士の比較の場合、ほぼ間違いなく管理費と修繕積立金の合計額が他よりも非常に高いところは敬遠されます。すなわち、同じ価格では売れないという事です。
この時にいろいろな管理上のサービスなどはほとんど考慮されません。
実際に中古物件を検討したことがある方は良くお分かりだと思います。

[495: 住民さんＡ]

494に補足です。
中古の販売価格は、立地と築年数で9割以上が決まります。

[496: マンション住民さん]

493さんが言われる通り、マンションの資産価値を維持していくのに一番大切なことは、管理がしっかりとできているかどうか
です。
意外とこれを過剰なサービズがある事だとか、外観をピカピカにしている事だと勘違いしている人が多いですね。
特に管理会社は自分たちに都合良く『資産価値』という言葉を使って、過剰な修繕などを理事会に提案して来たりしますので要注意です。
自らも、『資産価値』という言葉に惑わせられないようにしなければなりません。

[497: 住民さんＣ]

つまり、当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスを 住民の議論によって一つひとつ精査していき、その中から 本当に必要なものを必要な程度に残して 不要なものは削ぎ落とし、(勿論 何か必要なものがあったら付け加えてもいく)、住民が住み勝手の良い住居を コスパに見合う形で作り上げていく、というやり方は、マンションの資産価値の維持とは 何ら矛盾するものではない、ということですね^_^

[498: 住民さんＢ]

住民一人一人が 賢くしっかりしなければならない、ということなのですね。「お任せします」などと言ってる場合ではないのですねえ。

[499: マンション住民さん]

497さん
「マンションの資産価値の維持とは 何ら矛盾するものではない」というよりもむしろ、それこそがマンションの資産価値の維持／向上させる唯一の手段だと思います。
当初デベロッパーからお仕着せに与えられた各種のサービスは、新築マンションを売るための目新しさの演出及び管理会社の利益確保の手段だと感じています。
それらにより管理費などが他よりも高いと、中古での売却時には確実に足を引っ張ります。
仮にあなたが中古マンションを買うとしたら、同じような条件の物件が複数あった時に、管理費と修繕積立金の合計が2万円の
物件と4万円の物件とどちらを選びますか？答えは明らかだと思います。
管理費だけでは無く、修繕積立金と合わせて先々どうあるべきかを考えていくことが必要です。
ちなみに、修繕積立金の計画（長期修繕計画）も最近の物件は一般的にはかなり過剰な計画になっています。
特に大規模修繕においては『資産価値』という言葉に惑わされないことが重要です。
すなわち、本当に必要な修繕は何であるかを的確に見極める事が必要です。

[500: 住民さんＡ]

中古を買う人の一番大きな目的は、新築物件と同じ価格でより立地条件が良い物件にしたい事ですね。
次に、新築物件と同じ価格でより広い部屋にしたい、または、とにかく安い物件にしたいです。
この様に中古で物件を買う方にとっては、マンションのサービスなどはほとんど検討の対象項目にはなりません。
むしろ、それらのサービスによって管理費が高いと敬遠されるだけです。
管理費が同等で、付加的なサービスがついていれば多少はメリットになるかもしれませんが、中古物件購入においてはそれも僅かな差でしか無いでしょう。

[501: 住民さんＤ]

「資産価値」に関連して質問があります。マンションの外観をなるべく綺麗に保つ ということは、中古マンションの市場価格にとってかなり大きな意味があると思いますが、一方「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すと共に、経費の無駄遣い→管理費の不当な高さ を想起させ、結果 「売れにくさ」に繋がる、ということになるのではないでしょうか。(尤も、何をもって「過剰」とするかは、人により考え方によって ある程度の振れ幅がありますが)。 中古マンションの価格が殆ど「立地」と「築年数」で決まるとしても、過剰なサービスが多数存在することは、この意味からも「資産価値」の維持には繋がらない、と感じますが、一般論としてこのような理解は如何でしょうか？

[502: 住民さんＤ]

497、501です。
すみません。499と500を読む前に 投稿してしまいました。
私が501でお聞きしたかったことは、499と500で分かりやすく回答されています。有難うございました^_^

このマンションのスタートにあたって 「マンションの資産価値」の何たるかを論じ、住民の認識を共有することは、今後のマンション運営にとって 非常に有意義であると感じます。もし反対意見がありましたら、それもお聞きしてみたいと思います。

[503: マンション住民さん]

マンションの外観をなるべく綺麗に保つということは中古マンションの市場価格にとって大きな意味があるというのはその通りだと思います。ただし、過剰に改修すれば高く売れるという事ではありませんので要注意です。
大規模修繕で一番お金が掛かるのが外観の改修です。外観に特に問題も無いのに10年程度で改修を加えている例もあるようです。外観は一定の時間がたてばある程度は汚れてくるのは当たり前なので、一般的に外観の改修が必要な時期の前に常識的なレベルの汚れがあっても、もうじき改修が行われるという事がわかれば、それによって中古価格に影響があるという事はありません。すなわち、必要以上に早い時期に一番金が掛かる外観の改修を行う必要はないという事です。
過剰なサービスが多数存在することは、「資産価値」の維持には繋がらないばかりか、過剰なサービスによって管理費が高いと中古での売却の足を引っ張ります。
また、「過剰なサービス」が多数あるマンションは、管理検討がしっかり行われていないことを示すというのは、その通りだと思います。
住民の管理に対する意識レベルが低くて、管理会社におんぶに抱っこであり、管理会社にいいように利益を持って行かれている可能性が高いと見るべきだと思います。

[504: 住民さんＤ]

501です。
「外観の修繕」についても、こ丁寧な説明有難うございました。

[505: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

こんな時間に、通路でサッカーボールを蹴り続けている中学生。
早朝にも、お構いなしです。

住棟に蹴りつけたり、植栽を踏みにじったり。

ホールの中でドリブル、リフティング。
困ったものです。

[506: 入居済みさん]

掲示板に書く暇あったら、注意したら？？笑

[507: 住民さんＥ]

前にも書き込みありましたね。

[508: 入居済みさん]

>>505
の書き込みとか、ホントいらない。。
くだらな過ぎる。感想文じゃんw
もっと為になる討議をしましょうょ(^^;;

[509: 住民さんＡ]

確かに(笑)
でも、こんな「告げ口」的な書き込みも、少しは役に立つかもしれません。実際「なぬ？ こんな事が起こっていたのか？ 知らなかった！」という内容のものも、結構あります。何せ、情報が少ないですからね。要は 書き方の問題でしょう。「マンションを良くしたい」という目的から外れた不愉快な印象の書き込みは、確かに見たくはありません。正式な情報交換のサイトが、早く欲しいところです。

[510: マンション住民さん]

ここのマンションの管理費等は、検討版などで高いとの指摘もありますが、資産価値やグレードの維持に適正に運用されているのであれば、「安かろう、悪かろう」になるより安心ですし、きちんと支払う意味はあるかと思います。

もしこのマンションの共有施設に、フィットネスや体育館、バーベキューピットなどがあったら、多分購入しなかったと思います。我が家に不必要な施設に、高い管理費を支払うつもりはありませんから。
そのあたりは、皆さんもよく吟味して購入なさったと思われます。

その大切な管理費ですが、総会資料から、管理費会計予算が、大規模マンションのためか、桁がひとつ違うのでは？と思うくらい高額ですよね。

疑う訳ではありませんが、以前住んでいたマンションで2期ほど理事を務めた経験から、良く吟味しないと、見えない部分から、管理会社に吸い取られていることがあります。
そこを、理事会にきちんと見極めていただきたいのです。

まだ2期目ですから、契約期間が残っているとは思いますが、清掃、植栽、コンシェルジェ、管理員等、
特に人件費にからむ部分は、本当にそれだけの人数が必要なのか、その会社以外に、もっと低予算で質の良いサービスを受けられるのではないか、など理事会でしっかりと精査していただきたいと思います。
意外ににスリム化を図れる部分が、人件費なのです。

管理会社には、その情報をどんどん出して頂きましょう。
管理会社をそのように使いこなしていくのが理事会の役目だと思います。


あと、総会でも話の出た、「緊急地震速報」や「カーシェアリング維持費」にかかる費用、どこにどのような名目で支払っているのか、一度理事会で議題に上げていただけませんか？
高額なだけに、気になる方々も多いかと思います。


なぜ管理費の会計に厳しい眼を向けなければならないか、というと、管理会社の言いなりにならないこと、なるべく支出を抑え、残金を修繕積立に繰り入れていきたい為です。
ただ、もし繰入れ金が予想以上に多くなるようでしたら、それは管理費が高すぎる、ということにつながります。



この先訪れる大規模修繕の時、他の方々もおっしゃっているように、本当に必要な修繕が適切に行われるよう、
理事会が主体性を持ち、日々の管理費の支出にしっかりと目を向けていっていただきたいと思います。

[511: 住民さんＡ]

510さんのおっしゃる通りです。

上記内容は当然ながら、理事会などに意見書としてお出ししてますよね？
理事会も管理会社も、匿名掲示板は「見ない・意見として取り扱わない」と公言しています。
貴重な意見が理事会で議論されないのは勿体ないので厚かましく書きました。

カーシェアリングのあのバカ高い経費は何でしょうね。
オリックスにこちらから無理にお願いしてカーシェアを置かせてもらってる？　そのための契約料か何かなんでしょうか。

[512: マンション住民さん]

カーシェアリングは自分たちで新車を買って運営したら、半分以下の費用で済みますね！
なんかバカバカしくなりますね・・・

[513: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

505さん、その目に余る情報をどうぞコンシェルジュに届けてください。

[514: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スカイラウンジのソファに切られた傷があったそうですね。そうなると、カッターを持っているのですかね。出入り禁止になっている少年？？本当に心配です。

[515: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スカイラウンジの棟の住人です。そんなことをする人達が 自由に入って来れることが、とても不安です。
だいたい コミュニティルームにしたって、いつ誰が何のために部屋を使用しているのか、掲示などの情報がまるでないので、棟の住人は、中で何が行なわれているのか 通常は何も知ることができません。それがわかっているのは、コンシェルジュの人くらいです。
これは、おかしくはありませんか？ 特に、同じ棟の方々にお聞きしたいです。

[516: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

おそらく、皆さんが目に余る行動をしている彼が、例の少年です。

[517: マンション住民さん]

＞＞508さん

そうでしょうか？
私はそのボールを蹴っている少年を見かけたことがありませんので、
505さんの情報で初めて知ることができました。
もし、私がその場を見かけた場合は注意します。

[518: 入居済みさん]

オリックス不動産
オリックス電力
オリックスカーシェアリング

普通に考えれば意図はわかります。

[519: マンション住民さん]

資産価値の議論。盛り上がってますね。

わたしが考えるブリリアシティ横浜磯子内でリセールが高い物件は以下です。
１．管理費が高すぎないこと（大きすぎる間取りはＮＧ。これ磯子周辺物件のトラップですね）
２．眺望が良いこと（ホテル立地だったから眺望は普通期待する。ただし工場煙突からのモクモク眺望はＮＧ。）
３．駅・マルエツ・共用施設までフラットな道でサクッといけること
４．物件価格が高すぎないこと（神奈川県の平均売買価格が指標になるでしょうか。ここは街力の低い磯子ですからね）

・普通の物件で最重要観点となる駅近かどうかは、棟による違いはあまりなさそうな気がしています。
いわゆるネット検索での５分～１０分以内というゾーンにほとんど入りますので。

・大規模戸数の物件なので、大規模ならではの利便性の高いサービスは普通期待します。
（この辺が難しいところですよね。管理費とのバランスが）

まあ売買履歴が蓄積していけばどういう物件がリセールあるのかは、わかると思います。
皆さんはどうお考えですか。資産価値だけ考えるならここは普通買わないという極論もありますね。

[520: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

>>519
その条件は御宅のことですか？
御宅が早い転売を横目に買ったのはよくわかりました。

だいたいあなたのいう資産価値というのが何を意味しているのか分からないけど、中古の売値の話であればこのマンションの場合価格も眺望も幅が広すぎるし、購入目的も様々だから、必ずしも住民共通の利害の話ではない。共通の利害は管理や管理費の話の筈です。
そもそも転売が気になる人は、もっと駅前や別の駅、あるいは坪単価の絶対額が安いヒルコートなどを買うべきで、しかも買った後で考える話でもない。
当面は永住するつもりの方も多いと思いますよ。

[521: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

汐見台の桜が綺麗ですね。春になりました。

[522: 入居済みさん]

目新しいサービスとか設備を重要視する人は、中古じゃあなくて新築を買うでしょうからね。
中古で買う人にとっては、適度なサービスを高いコスパで実現していることがより重要でしょうね。

仮に管理費と修繕積立金の合計で1万5千円違う場合、30年住むことを考えると、高い方の物件では30年間で540万円多くの維持費を支払う事が必要になります。
中古で買う立場になって考えると、管理費や修繕積立金が高い物件の場合は、それに相当するだけ物件価格が安くないと割に合わないと考えてしまいますね。

[523: マンション住民さん]

友人から東戸塚駅前のマンションの管理組合では組合員の了解の下、理事会メンバーの定期的な懇親会や勉強会費用等の管理費からの拠出を認めている、と聞きました。
先ずは理事会内部の環境整備を思うと、一考の価値があるかなと思いました。

[524: 入居済みさん]

>>523
理事会用のその様な費用、認めたらいいと思います。他のマンションのことはよく分かりませんが、一戸建ての町内会で構成された連合町会でも、勉強会や親睦会などの為の定額費用が 毎年予算に組み込まれていました。横浜市の「~委員」にもなったことがありますが、やはり その様なささやかな補助費がありました。使い切りOKなつつましい金額にして、使途をはっきり定めておけば、毎年定額にして自由に使ってもらうお金があっても良いのでは、と思います。その程度の出費で理事会の議論が活発になるのな
ら、全く無駄な出費だとは思わないのですが。

[525: 入居済み住民さん]

スカイラウンジの利用法ですが、一部の心ない利用者のために色々問題が起こっていること。また、スカイラウンジ棟の居住者の安全面などを考え、届け出制にしてはどうかと思います。

きちんと使用している方々には不便になりますが、コンシェルジェで申込用紙に使用者の部屋番号や使用時間などを記入。
オーナーズスイートの利用時と同じように、自宅の鍵を、スカイラウンジの利用ができるようにしてもらう。
今、誰でも開けられるのスカイラウンジのドアを、申し込み無しでは開閉できないようにすれば、少しは安全面が保たれると思いますが。

又、Ｋ棟の方にも、やはりスカイラウンジの開閉は、コンシェルジェで申し込まないとできないようにします。

これで、いつ誰が使用したか記録が残れば、ルールを守らない使用方法も無くなるのではないでしょうか？

ただし、夏の花火大会などの時は、オープンにしても良いと思います。


コンシェルジェがクローズの時など、急に利用したい場合どうするかなど、まだまだ議論は必要ですが、ここで何か対策を採らないと、今後も問題ばかり起きてしまうのでは、と危惧しています。
せっかくの共有施設を、皆で大切に気持ち良く利用したいものです。

[526: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

スカイラウンジ棟の者です。 私も、入居前から、スカイラウンジ利用についてのセキュリティの甘さには 不安を感じていました。入居してから暫く様子を見てみようと思っていましたが、やっぱり...の感があります。525さんのご提案の様に、オーナーズスイート並みの届け出制にして頂ければ、誰が出入りしたのか分からない状態は解消され、非常識な使用に対する抑止にもなり、棟内の安全も飛躍的に改善されると思います。スカイラウンジのドアの解錠方法を変えるなら、それに伴って、自動ドアの解錠方法も変えてもらいたいと思います。(詳しいことは ここでは言えません)

ついでに触れますが、以前 この掲示板で、コミュニティルームで 某フランチャイズ塾が教室を開くらしい...ということが、かなり問題になっていましたね。この件は、その後どうなりましたか？ 私が最近調べた範囲では、磯子タウンマネジメント関係の講座の広告チラシに、コミュニティルームで開催される タウンマネジメント会員対象(外部会員も含む)の講座が、複数載っていました。タウンマネジメントクラブに問い合わせたところ、それらの講座の主催者の方々はブリリアの住人で、ご自分でコンシェルジュに行かれてコミュニティルームを予約され、理事会の承認を受けた後、タウンマネジメントクラブを訪ねて、TMCの広告に一緒に載せてくれるよう依頼された、ということでした。私は、これらの様な 住民以外の外部の方々も対象のプチ営利講座は、商業棟(ヒルトップモール)の「地域開放スペース」か「多目的スペース」で行われるものとばかり思っていましたので、少なからず驚いた次第です。外部の方が生徒として自由に棟内に入って来るとなると、棟のセキュリティにも大きな問題があると思いますし、この様な使い方は、そもそも コミュニティルームの本来の使い方と違うのではないでしょうか？ 515にもありましたが、コミュニティ棟の玄関付近には確かに何の掲示もなく、中で何が行われているかは、棟の住民にも全く不明です。以前ここでもさんざん書かれていましたが、最初の「某フランチャイズ塾」も含めて、理事会がこれらを承認した経緯と 認可の基準を、住民全体に是非説明して頂きたいと思います。

[527: 住民さんＡ]

件のサッカー中学生もそうですが、小学生女子でも躾がなっていないのがいます。
歩道や人通りの多いマルエツ付近、エレベーターホール前等をキックボードでかなりのスピードで駆け回っており、身内に妊婦がいるので本人に注意しましたが、以降も何度か見かけました。
コンシェルジュは張り紙をするくらいしか対応できないでしょうし、子供だから事故でも起きない限り処罰も難しいですよね。
皆さんも見かけたら忠告するようにご協力お願いします。目立つ風貌の子なのですぐ分かるかと思います。

[528: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

子供が問題おこしているご家庭は、大概親も問題あります。それは、ここの狭いコミュニティをみていてもわかること。

ここに書いても意味がありません。管理組合に要望を出すべきでしょう。

[529: ｻﾗﾘｰﾏﾝさん [男性 20代]]

ここの貴重なご意見の方々で、是非、理事に名乗り出られたら良いかと。きっと良い報告に向きますょ！

[530: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

526です。
補足ですが、磯子タウンマネジメントクラブの方の話によると、TMC管轄の講座は、開催場所は全て「地域開放スペース(500円/時)」か「多目的スペース(1000円/時」となっており、(TMCのHPにもその様に書いてあります) 講座開講希望者にTMCの方からコミュニティルーム(200円/時)を紹介提案したことは 今までありません、ということでした。また、会員間の公平公正を期すため、TMCのスタッフの方達は皆、ブリリア住民以外の方にしている、ということです。
なお、526の後半に書いたことについては、先日 コンシェルジュに電話させて頂きました。次回の理事会(四月末)に伝えて頂けるそうです。

そして525さん
もしできましたら、そのご意見を理事会に挙げて頂けたら、と思います。スカイラウンジ棟以外？の住民の方のご発案なら、より効果的かもしれません。その際、もしスカイラウンジ室のドアを「オーナーズスイート仕様」にするなら、当該棟の二番目のオートロックドアも「オーナーズスイート仕様」にして頂けるよう、付け加えて頂けたら嬉しいです。ご賛同頂けたら、の話ですが。

[531: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん]

今日窓から花火が見えたので、調べたら伊勢原芸術花火大会でした。かなりレベル高いと思います。とっても綺麗でした。満足。満足。

[532: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [ 50代]]

531さん
何階からですか？

[533: 入居済み住民さん]

昨日の強風で、うっかり洗濯物を飛ばしてしまいました。
もし届いていれば、とコンシェルジュに行ったら、ありました！
届けて下さった方、ありがとうございました。

飛ばしてしまった方、念のためコンシェルジュに聞いてみたら、と思います。
沢山届いているようでしたよ。

[534: 入居済みさん]

グランドゲートのタッチキーセンサー、反応悪くないですか?
急いでる時や両手に荷物持ってる時、イラっとする・・

[535: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 30代]]

確かに。非接触のはずなのにくっ付けないと反応しないし
それでも直ぐにはしないですね。た

[536: [女性 20代]]

敷地内のクリーニング屋の店員の態度、毎回え？って思うのですが。他のお客さんへの対応を見ても、それないでしょうと思いました。

[537: 住民さんＢ]

クリーニング屋さん、私もいつも利用してます。店員さんは、確かに、お客慣れした話好きの人、特に愛想が良い訳でもないが かと言って無愛想という訳でもない人、ビジネスライクにテキパキと仕事をこなす若い人、など色々いらっしゃいますが、私は今まで 特に不快な思いをしたことはありませんでした。具体的には、どんな対応がご不満だったのでしょう？

[538: ﾏﾝｼｮﾝ住民さん [男性 30代]]

>>537
僕も入居して間もなく行った時の、ある質問に対する口調態度が印象悪くて
一度も行ってません。