ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part7

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart7となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/437229/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分 、都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[761: 匿名さん]

>>750
いいですよね、この風景。
広い水際に建つ白亜のタワマンは、この辺りでも無いからね。完成したら、佃のリバーシティに並ぶ湾岸の名風景になるんじゃないかな。

[762: ティアロ契約済みさん]

護岸の桜が30本植えられてますね。
ティアロレジデンス前に15本、クロノレジデンス前に15本。
どのくらい大きくなるものなのだろうか。

晴海三井の前は何もなしというのは少々さびしいですね。

[763: 契約済みさん]

＞７５８のように

豊洲＞晴海だと思っている人は、豊洲の方が安いからラッキーだよね。
晴海は公示価格も高いから、税金も高くて損だよ。ベイズがいいと思うよ。

[764: ティアロ契約済みさん]

さくらを植えた様子を撮ってみました。
クロノレジデンスの前。

[765: ティアロ契約済みさん]

そしてティアロレジデンスの前。
護岸の下の通りが桜並木ですね。

[766: ティアロ契約済みさん]

クロノレジデンスの植栽が色づいて良い感じですね。

あとちょっと前にここでも出ていましたが、中住戸の家の中の様子は護岸からはほとんど見えませんので、実際に住んでもそれほど見えるとは思えませんね。
実際は正面からではなく斜め45度ですし。

[767: マンション投資家さん]

７５９さん

投資にとってこそ好きか嫌いかが大切です。
主観が大切です。

現時点での客観的な「中古」価格はいつどうなるかは分からないのです。
それは現時点での客観的な価格であって将来（投資）を約束するもではありません。

豊洲と晴海、中央区と港区、江東区・・・微差に過ぎないのです。
だからこそ都心か郊外か、東京か地方か、日本か他のアジアか・・・ということが大切になるのです。

どこそこのマンションの方が皆は良いと言っている・・・とか細かい話はすぐに変わってしまうものです。自分で済む場合は好きか嫌いかで選ぶのは当然と言いながら皆自分の好きか嫌いで選んでいない。皆がどうなのかが気になってしまいます。そんなもんです。だからこそ投資と考えているならなおさらそんな当てにならないみんなの意見を気にすることはありません。みんなとてもいい加減なのだから。

[768: 購入検討中さん]

晴海大橋歩くと住戸の中丸見えなんだよね

[769: ティアロ契約済みさん]

私も不動産ではありませんが、本業が投資業なんですけどね。。。

自分で住む家に「投資」の観点は持ち込まない、かつ自分が住む家にコストをかけるということには違和感を感じていないので、将来的に買値よりも値上がりするかどうかということは考えません。
アービトラージが取れるところにしか住まないというのは、無駄に選択肢を減らしていると思うので。
家というのは多分にemotionalな空間だと思っているので、過度にロジックを持ち込むのは好きでは無いですね。
ただし、そこに実際に住むためにかけて良いと思う以上のコストをかけるつもりは無いというはあるので、全く買値を気にしないということも無いです。

ここで言っているのは、あくまで事実として現在の相場がどうなっているのかということで、誰が言っているかどうかということは全く気にしていません。
つまり、将来どうなるかという予想ではなく、現在どうであるという客観的な事実です。

仮に自身で投資用物件を購入することがある場合には全く優先する軸は変わりますが、その場合は「どの物件」よりも「時期（いつ買うか）」を最優先すると思います。
つまり、売値（こちらの買値）です。
投資ファンドでも、パフォーマンスに影響を与える最も強い要素はビンテージですから。
直近ではリーマンショックのちょっと後に不動産を購入したのですが、直近6ヶ月の同物件の成約実績および周辺の不動産の成約実績を見たところではやはり割の良い買い物になっています。

仮に個人で不動産投資を行っているのであれば、毎年安定した成績を上げる必要も無いので、今のようなマーケットではそもそも検討しないと思います。
本業で不動産投資を行っているとなると、今のマーケットは結構しんどい気がします。

[770: ティアロ契約済みさん]

あまり投資観点で不動産について書くのがどうかと思いますが、過去不動産ビジネスをやっていた人（本業）と話をしていた時に聞いた話を。

リーマンショックで破綻した不動産会社が結構ありますが（現在三菱地所レジデンスになった藤和不動産も三菱地所に買収されたわけですが）、加熱した不動産マーケットではデベロッパーはどう処するのが良いのか？と質問したところ、
「動かないこと」
という回答でした。
どこのデベロッパーも土地の仕入れ時期は様々で、短期のプロジェクトもあれば長期のプロジェクトもあり、短期的に土地を仕入れなかったところで資金は回せるわけですから、無理して高値で土地を仕入れなくても倒産することは無いと。
ゴールドクレストはリーマンショック前に株主に対して「もう新規物件はやらない」という宣言をしたという有名な話がありますが、結局それが正解だったわけです。

似たような話で、株式投資で有名なウォレン・バフェットもITバブルの頃に「IT関連株は価格が説明がつかない（わからない）から投資しない」という宣言をして非難をあびたものの、ITバブルがはじけた直後に最大の賛辞を受けたことがありました。

投資をするなら欲をかかずにチキンレースからは降りるというのが長期で生き残る秘訣ではないかと思います。

不動産投資は本業ではないので詳しいことはよくわかりませんが。

[771: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、不動産販売の営業さんのセールストークによれば、不動産は常に買い時ということになるのですが、買いやすい時と買いにくい時はありますね。

セールストークでは、相場が軟調な時は「これから上がる」、上がり調子の時は「今買わないと上がっちゃう」とくる。
それ以外でも、駅直結とか物件の特徴によって買わなければいけない理由を説明してくれます。

実際には相場が軟調な時の買い物はやはりお買い得になりますし、不動産の場合は周辺賃料相場がわかるので素人でもざっくりとは相場観はわかります。
お買い得だなと思った時に問題になるのが、そういう時にはファイナンスがしにくいということですね。
買いたい時に買えるというのは、投資では優位性だということですかね。
特に、キャッシュは無敵、次に融資を受けられるだけの信用。

[772: 購入検討中さん]

ながー！
何書いてんのかわかんねーし

[773: 契約済みさん]

>>763
なんにも読んでないだろ。
値段の話なんてしてないだろうが。
どこをどう読んだらベイズのほうが良くなるんだよ。

[774: 匿名さん]

投資でどうかより実需で住むには、晴海は買物が不便すぎる。
マルエツプチや成城石井は小さすぎ。
東雲イオンにトリトン前からイオンバスで行ったら４０分近く掛かってバス酔いになった。
どうすりゃいいの？チャリで月島や豊洲に買い出し？

[775: 周辺住民さん]

本当に買い物不便です。
トリトンマルエツは全く役に立たません。
もともと品数少ないうえ、夜になると食材ありません。嘘だと思うなら御自身で確認ください。
土日に豊洲のアオキで買いだめします。
北側空き地にスーパー出来なければ、永遠に買い物難民です。

[776: 周辺住民さん]

他にもご質問あればお答えしますよ

[777: 契約済]

776>>

イオンネットスーパーなど使われていますか？

[778: 匿名さん]

>>771
自己満足の演説
カタカナ、英単語ｗ

[779: 近所住民]

三井晴海も建つし その内近所にスパー出来ると思いますよ
それまでは DTに出来るマルエツと7年後に出来る 勝どき東に出来るスパーを利用してください。

[780: 匿名さん]

>>778
抽象的すぎて的を射ないんだよね（笑）
モヤモヤっとしてて本質に触れない○○師の常套手段って感じ

呼んでもいないんだから契約板で思う存分やればいいのにね
まあこの方の（特徴的な）レスがないとスレが成立しないであろうぐらい、
検討板は過疎っちゃってるけど・・・

[781: 匿名さん]

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG01H0P_R01C14A1000000/
巨大なショッピングモール…
どのエリアを念頭に言ってるのだろうか。

[782: ご近所さん]

774さん

心配ご無用です。
少し時間がかかるかもしれませんが、需要のあるところに供給（ビジネス）が発生します。
これまで何もなかった（誰も住んでいなかった）所ではビジネスが成立しません。
ここしばらく不便なのはどうしようもありません。
広尾も田園調布もそうでした。
ただ、晴海はこれからドンドン発展するので他の地域より二倍、三倍の速度で便利になるでしょぅ。　もしそのような状況が起こらなければ起業の絶好のチャンスです。

杞憂は不要です。

[783: 匿名さん]

>776
トリトン前のイオンバス停から乗る客は少ないみたいですが、
周辺住民さんたちもイオンバスに乗る気がしないんですか？

[784: 周辺住民さん]

食材.雑貨など実際の商品を見て購入したいですよね。。

[785: 周辺住民さん]

バスでイオンは遠すぎて普段使いはあり得ないです

[786: 匿名さん]

>>785
行きは遠回りし過ぎですよね。帰りはいいけど。

[787: ティアロ契約済みさん]

スーパーの話題は繰り返されるという感じですか。

月島や佃を参考にするならば、それぞれのエリアの10月時点の人口は以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
佃
1丁目 1,336 2,701
2丁目 4,698 9,496
3丁目 940 1,542
合計 6,974 13,739

月島
1丁目 1,858 3,616
2丁目 1,433 2,642
3丁目 2,546 4,152
4丁目 1,835 3,295
合計 7,672 13,705

現在の月島エリアに関しては、晴海1丁目の住民のスーパー需要も取り込んでいそうなのでそこも加味すると3,000～3,500世帯にスーパー1件、人口ベースでは6,000～7,000人に1件といったところでしょうか。

そして現在の晴海1丁目、2丁目の状況は以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 1,069 2,342
合計 2,869 6,333

クロノレジデンスによる人口増の影響がざっと世帯あたり2.2人程度なので、この数字をそのまま使ってティアロレジデンスおよび晴海三井による人口の変化を想定すると以下の通り（※）。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 2,869 6,302
合計 4,669 10,293

※ティアロレジデンスによる世帯数増を+800戸、晴海三井による世帯数増を+1,000戸としています

晴海1丁目、2丁目だけでもそこそこの規模のスーパーが成立するだけのマーケットが形成されることは明らかですかね。

現在レミコンがある場所は三井が商業施設を作るということですが、そこなのか戸有地なのかは知りませんが、スーパーができても何ら違和感は無い規模です。
ちなみに、上記数字から晴海三井を除くと以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 1,869 4,102
合計 3,669 8,093

これでも成立する数字ですかね。

スーパーの経営については全く知りませんが、既存の出店状況からするとそれほど的外れでも無いとは思います。

[788: ティアロ契約済みさん]

>787 の「総数」というのは「人口総数」の間違いです。
「世帯数」と「人口」を並べています。

ちなみに人口データは中央区のサイトから引っ張ってます。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/tokeiderta/zinko/tyotyomebetuzinko/26...

[789: 周辺住民さん]

人工は増えるだろうけど、スーパーなどの利便施設の具体的計画は皆無。
近所にはクリーニング屋すらない。

[790: 匿名さん]

ドトールのマルエツがあるじゃないか

[791: ティアロ契約済みさん]

>789

現状と今後の話が混在してますよ。
現在クリーニング店がないという単体の事実は、今後のサービスの供給を予測するのに何ら役に立たない情報です。

また、クリーニング屋さんは既にトリトン横のマンションの商業スペースにありますよ。
現在の人口に対してすらマルエツプチと成城石井が成立しているというのが事実です。
ドゥトゥールの前にもクリーニング屋さんが新規にできましたね。
新たにできた商業ビルの一階。
需要のあるところにビジネスは発生するものですから。

ただ、クリーニングは今の時代宅配で済みますので、無くても構いませんけど。
ティアロレジデンスも宅配クリーニングサービスありますね。
ロークオリティのチェーンのクリーニング店だと高級衣類の扱いに困るというのはありますね。

[792: ティアロ契約済みさん]

スーパーつながりで言うと、現レミコンの場所にできる商業ビルまたは都有地にできるであろう商業ビルのどちらかにはドラッグストアはできるでしょうね。
地域的にはぱぱす。
調剤薬局も併設でできるだろうと思います。
豊洲フォレシアにもドラッグストアが入ってましたね。

願わくば、医療モールが入ることですが、スーパーよりも確率は高いのではないですかね。

[793: 匿名さん]

うちはドトールさんのマルエツ使わせてもらいます。
結局近いが一番！

[794: 匿名さん]

>>787
マルエツのような食品スーパーは、半径500メートル圏内に3000世帯、もしくは1キロ圏で1.5万人程度というデータが多いので、概ね推測の通り。
なので晴海1と2だけで1店舗は十分にたりる。
ただし、1キロ圏内にもう1店舗あるとオーバーストアでどちらか撤退するかもというくらいの状態かな。

[795: 匿名さん]

ららぽーとから眺めているのですが、三井との位置関係、クロノとよりは、だいぶん離れてる感じがしますね。三井の建て方次第では、ティアロ東側は見合い感は余り気にならないかもしれないです。

[796: 匿名さん]

>>793
ここからドトールのマルエツに行くと
歩きではキツいのでは？
近いとは言えないと思います。

[797: 匿名さん]

5分だよ。健全な身体ならキツくはないでしょう。
それがキツイなら、自転車あるし。

[798: 匿名さん]

ドトールのスーパー、駐輪場は充分あるのかな。ＴＴＴのマルエツによく行くのだが、放置自転車があふれていて止める場所がほとんど無い。あの放置自転車の撤去費は誰が負担してるのか他人事ながら気になる。

[799: ティアロ契約済みさん]

久々に晴海埠頭の方までランニングしてきました。
旧MRが完全になくなりましたね。
そしてドゥトゥールの前にある前田建設の物件も結構できてきましたが、ドゥトゥールに色合いはそっくりですね。
ドゥトゥールを一回り小さくしてバルコニーをつけた感じというか。
実はドゥトゥールと共有施設の共有なんてことはないのですかね。
ドゥトゥールの管理費が妙に安いのはSOHOがあるからだという話を聞きますが、それ以外にも何か秘密があるのではという感じもしないでもありませんが。

[800: ティアロ契約済みさん]

スーパーの駐輪は、駐輪場があろうとなかろうとカオスな感じになりますよね。
駐輪場があっても、スーパーの入り口に近くないと、入り口近くのとめられそうなところにやたらととめられてしまいますし。
TTTがまさにそんな感じがしましたが。
勝どきビュータワーもなかなかひどい駐輪状況ですね。
もうすぐ中央区の駐輪場が有料化されますが、その後は撤去されてしまうのですかね。
勝どきビュータワーの前にある、東京建物の賃貸タワーの下もひどいですね。

商業施設が入っていると、自転車の駐輪がひどくなるというのは避けられないということでしょうね。
便利な場所に相当なスペースを用意しておかない限りは。

[801: 購入検討中さん]

トリトン内部が過疎すぎて失敗してると思うのは私だけ？
あそこ場所取ってる割に晴海に住む人にとって不便すぎるような
駅遠以外に豊洲に負けてる部分だと思う
トリトン以外に商業施設が徒歩圏内に開発されなければ日常の買い物すら自転車かバス、電車を使うことになりそう

トリトンも結構古いけどトリトン自体の再開発とかって予定されてないの？
10年後とか
上手く利用できたらすごいいい場所なのに・・・

[802: 匿名さん]

>>801
トリトンなんてまだ10年ちょっと。
西新宿の高層ビルは40年だけどまだまだ改修で済ませてるし、丸ビルとか70年以上使った。
トリトンの再開発があるとしても2050年とかの話かな。

[803: 匿名さん]

>>802
そうですか
せめて中とか外装を大きく変えることはできないのかなぁ
テナントも小規模なのばかりだしスーパーもそう
ららぽーとと比べるたらダメかもしれないけど入りやすさとかも違うし休日の賑わいもかなり差があるから・・・
せめて生活必需品とちょっとした贅沢くらいは晴海で済ませることができたらな

トリトンは住友系でしたっけ？ららぽーとが三井？
会社によって得意不得意があるのかな

[804: ティアロ契約済みさん]

スーパーの商圏について軽く調べているときに、ショッピングセンターなどについても目に入ってきましたが、トリトンの立地的にショッピングセンター化は無理ですね。
すぐ近くにはららぽーとという競合もあるわけで、色々と無理。

トリトンの周辺にあるマンション規模ではマルエツプチの規模が成立する限界なので、現在の状態なのでしょうね。
今後は月島駅のすぐ近くにある文化堂規模のスーパーが成立する程度の人口にはなると思いますが、それ以上は難しい。

ちなみに、そんなに商圏に魅力がないのに店舗が入るのは、トリトンの賃料が安いから。
オフィスの賃料は数年前に調べたことありますが、港区と比べて大変安い。
オフィス以外でも、飲食ではない店舗の人に賃料聞いたことありますが、やはり安いです。
規模があるものをいれようと思うと、賃料が安いだけではなく、売上が立たないことにはどうしようもないわけで、そうなると商圏がどうかということが大変影響しますね。

[805: 周辺住民さん]

トリトンがダメだからここの売れ行きもわるいのでしょうね。今の値段でもトリトンがららぽーと並みだったら即日完売でしょーね。

[806: 周辺住民さん]

おまけにBRTにもスルーされそうだし。
ここの立地は逆風が吹いています。

[807: ティアロ契約済みさん]

豊洲のららぽーとは、月島、勝どき、晴海、豊洲、東雲、その他江東区から集客していますが、トリトンにそこまでのものはないです。

ちなみに、三菱地所の新宿の物件も興味本位で見に行きましたが、新宿にはららぽーと的なものはなく、東口一帯に広く色々なお店が分散している感じですね。
高校生とか大学生の頃はそういうのでも楽しくブラブラ出来ましたが、最近はららぽーとのように集中している方が便利で良いと感じてしまいます。
いわゆるショッピングセンターというのですかね。
モールでもなんでも呼び名は良いですが。

[808: ティアロ契約済みさん]

同じ理屈でいうと、ベイズの周辺に大きなスーパーができることはまずないでしょうね。
晴海よりも可能性薄いでしょう。

[809: 匿名さん]

>>808
大きなスーパーはかなりの集客がないと維持出来ませんからね。
無理に作っても廃墟なショッピングモールとかになると、イメージ悪化するので無い方がまし、ってことになりかねない。

[810: 匿名さん]

>>805
それもあるのかな
これからティアロ三井前田と来るし選手村跡地も控えてるからその頃にはトリトンもマシになるかな？
需要増で１店舗ごとの規模を大きくするとか
あのパッとしない感じは何が原因なんだろ

[811: 匿名さん]

巨大ショッピングモールやスーパーも一長一短ですよね。東雲には巨大イオンがありますが、逆に言えばイオンしかなくて飲食店などのバリエーションはかなり貧弱です。食べログとかで東雲駅1kmで検索するとあまりに店舗数が少なく、あったとしてもチェーンばかりで驚きました。

その点、豊洲はららぽやフォレシアに加えて駅前のホテル商業複合も控えてますのでやはり強いですね。BAYZはすぐ隣の３階立て商業棟にスーパー誘致してるみたいですが、うまく行ったとしてDTの小規模マルエツ位の規模でしょうね。ただあそこは運河沿いの落ち着いた立地を売りにしてますし、商業棟にはミニスーパー、クリーニング、パン屋などが入れば十分なんじゃないでしょうか。

ここは大型とは言わないまでもせめてTTTマルエツくらいのが出来ればいいんですけどね。トリトンが商業的に失敗してるのが周辺開発の二の足を踏ませてる気がします。トリトンって商業施設への動線が暗いし奥まってるし何であんなに不便にしたんですかね。台場のデックス東京はうまく行ってるのに。。

[812: ティアロ契約済みさん]

トリトンの逆転劇は、選手村跡地の人口流入にあると思います。
5000戸でしたっけ？人口にして1万人超の増加要因なので、トリトンに日常使いの大型店舗の可能性が出ますね。
晴海以外からの集客はそれほど期待せずとも、晴海だけで2.5万人。
なかなかの規模です。

[813: ティアロ契約済みさん]

評判の悪いトリトン界隈を散歩してきました。
ちょっと前からライトアップしてますね。

[814: ティアロ契約済みさん]

今日まで中央区のイベントでしたね。

[815: ティアロ契約済みさん]

更に一枚。

ところで、豊洲のららぽーとで何年か前に店舗の入れ替えやってましたが、商業施設はどういう店を入れるかというところもうまくいく、いかないポイントになるわけですね。

素人目で見るよりも、難しいわけですね。

[816: 匿名さん]

＞トリトンって商業施設への動線が暗いし奥まってるし
すごいわかる。パッとしないのはそのせいか。
これって後50年もこのままなの？
躯体はそのままで大規模改修くらいするよね？
上のほうで住友が出て行くかもってあったけど管理会社が変わって蘇った例とかあるかな

[817: 匿名さん]

さすがに、五輪に向けて改善するんじゃないの？

[818: 匿名さん]

でもいい風に言うと、週末とかトリトンすっごい空いてて
お茶するにもご飯食べるにものんびりできていい感じだよ。
ららぽーとは週末とか人だらけで近づきたくないもん。
まぁ平日は逆にトリトンは人だらけでららぽーとは空いてるけどね。

[819: 匿名さん]

>>818
分かるなぁ
スーパー系も飲食店も必要十分というか、結構気の利いたお店は少なくないと思う
わざわざ行きたいレベルの店はもちろん無いけどね（笑）
穴場と言えば穴場だけど日常使いが穴場では物足りないだろうし、
閑散としてると逆に心配になるってのはある

[820: 匿名さん]

同感。
トリトンは平日にたまに食事に行くと、けっこう混んでたりする。すごく良い店は印象にないけど、日常使いはバリエーションあるんだよね。
平日のららぽーとは、びっくりするぐらい空いていて、土日に稼いでるのがよくわかる。豊洲はフォレシアができたから、平日のららぽーとは、けっこう厳しくなってるんじゃないかな。
ところで、舛添知事が帰国して昨日記者会見していたけど、
http://www.metro.tokyo.jp/GOVERNOR/KAIKEN/kako26.htm
晴海にはいい影響が出るかも、と少し期待。

[821: 匿名さん]

>>812
TTTが分譲された当時も
似たような逆転劇が言われていました。
でも現実は…

[822: 匿名さん]

トリトンの商業施設は、お世辞でも必要十分なんて言えない。スーパーですら落第点。

[823: 契約済]

とは言え、徒歩３分でこの規模の商業施設があるのに、週末は全然混んでないってそれはそれで悪くないですよね。一応喫茶店とかレストランとかありますし。隣の都有地に大きな商業施設が出来て週末目の前の道が渋滞しちゃうようになるぐらいなら、今のまま静かなままの方がベターな気がします。そもそも豊洲に自転車乗って行けば数分で着く訳ですし。
商業施設と同時にBRTもやって来て、目の前がBRT駅になるのならウェルカムですけど。

[824: 匿名さん]

>>818
のんびりはできてもなんか閉塞感を感じるというか･･･
湾岸なのに外の景色楽しむ場所もあまりないし
スーパーの細かいのを二つよりはアオキみたいに大きなものを一つで良かったのに
今住民増えてるし成城石井と文化堂とかにならないかな？

[825: 周辺住民さん]

ここの立地の弱点はまともなスーパーが近くにない事です。
北側の施設に期待するしかありません。

[826: 素人]

トリトンはサラリーマン仕様であって住民仕様ではない。
テナントに期待してる人あまりいないのでは。

地震の時は目立ちましたね。

[827: 匿名さん]

駅、スーパー、毎日のことですので一番大事です。
でも、その分、割安なので、
まあ、価格なりの物件だと思います。

[828: ティアロ契約済みさん]

トリトンの延べ床面積が約40万m2なので、ゆったりとオフィスを使う場合でも一人当たり面積25m2換算で勤務者数キャパシティ1.6万人。
空室率90%想定だと1.4万人が勤務することになるので、圧倒的に勤務者向けの施設にした方が良いのは明らかですかね。
晴海二丁目が完成してもトリトン周辺だけでトリトンの勤務者数を上回ることはなさそうということで。

[829: ティアロ契約済みさん]

トリトンに平日の日中に行ってみたことありますが、昼時になるとサラリーマンが大量に飲食店に流れてきますね。
週末はスタバも空いてて快適です。

[830: 匿名さん]

>>825
北都有地は五輪の煽りで逆に期待薄なんじゃない？
他の用途（例えばBRTの拠点）に転用される可能性もゼロではないような・・・
一応商業施設って括りはあるみたいだけどどうなんだろうね？

スーパーについては三井の商業棟に誘致するんじゃないか？って勝手に想像してる
色んなスレみてるとやっぱり近場にスーパー欲しいって声を多く見掛けるし、
当然三井は把握してるだろうし、マーケット的にも三井＋晴海タワーズの3000戸は確実だし、
集客力のあるスーパーを誘致できればDTやKTT、TTTも十分計算できるかも・・・
新豊洲にアオキ、って噂（単なる願望？）もあるけど、あっちに誘致するぐらいだったら、
自社冠の晴海に誘致したほうがインパクトも大きいはず

まあDT、TTTの下もスーパーだしトリトン内にもあるし、
住民が増えるとは言っても出店するにはなかなか厳しい環境だとは思うけどね

[831: 匿名さん]

>>830
有明方面までBRTが行くのは確実なのに、中央区にわざわざ拠点を作るのは土地代からいって無駄なのでは？
江東区に作るほうが割安でしょう。
１Ｆを拠点にして２Ｆ以上を商業施設にしても、客の入りが悪くなるでしょうし。

[832: 匿名さん]

>>831
無駄に咬みつくなよ・・・例え話って断ってるだろ
都有地については入札による民間払い下げで商業施設って話になってたと思うけど、
（もちろん物流や葬儀屋、セレモニーホールも商業施設）
五輪確定で売り頃のはずなのに一向に動きがないし塩漬け状態ってことは、
そういう（五輪や周辺開発に沿った官施設）可能性もあるのかな？と思っただけ
もちろん直接の五輪用地は10年以上前から確保済みだけどさ

[833: ティアロ契約済みさん]

新豊洲に大型スーパーは無いと断言できるくらいの商圏ですけどね。
私がベイズの営業さんに聞いた話では、商業棟は区画を小さく区切っているので雑貨屋とか、スーパーがあるにしてもマルエツプチ程度の規模になるとのことでしたよ。
ちなみに三井の方でした。

都有地が仮にBRTの拠点的な何かに使われる場合、それだけではなく、ビルの地下または一階部分にバスターミナル、その上は普通の商業ビルという形式ではないですかね。
銀座松坂屋の再開発がバスターミナルの上に商業ビルというつくりですね。

[834: 匿名さん]

夢を語るスレはここですか？

[835: 契約済]

BRTは選手村-トリトン-豊洲-東雲-辰巳-夢の島の支線が出来るんじゃないかと思っているんですがどうでしょう？理由は、辰巳、夢の島の競技場への都心からのアクセスがいまいちなのと、選手村からの選手の移動ルートを考えてもBRTレーンを選手・関係者車両が会期中はシェアすると考えると理に適っていますし、同時に中央区が当初想定していたトリトンへの銀座からの導線という意味でも合致するためです。
虎ノ門-有明経由-台場が本線と考えて、東京駅方向、銀座方向に支線が出来る訳で、当然湾岸側にも支線を作って運用するのではないかと思っています。
他国のBRTの印象では、橋などの道路が狭くなる部分ではBRT専用レーンでは運用しておらず、一般交通と混在で走っています。湾岸BRTもそのように運用すると知事が言っていますので、専用レーンを部分的にして、既存バス停も一部活用するとなると支線設置へのハードルはかなり低いのではないでしょうか？
ティアロ的には、目の前にBRT駅が出来てくれれば、少なくとも晴海通りや環状２号は専用レーンで運用されるでしょうから、ティアロ-汐留が10分弱で結ばれて非常に便利になるのではないかと思います。もちろん希望的観測ですが。いずれにしても年度末のルート発表が楽しみです。

[836: 匿名さん]

>>832
自分も、その可能性を考えてる。
晴海通り沿いという立地で、都がすぐに売りたいのなら売り出せるのに、何の動きもしないのは、何かが必要になった時のために温存しているような気がするんだな。

[837: ティアロ契約済みさん]

都有地については、当然三菱地所も都にアプローチしていると私が検討している段階でも言ってましたが、全く動きなしという話でしたね。
都有地にMRを設置したいから土地を貸してくれと依頼したけど断られたとも。
何にも使わないのだから、空いてる間貸してくれれば賃料収入も入るのに不思議だと言ってましたね。

半年以上前の話ですが。

[838: 匿名]

三井が考えているスパーは 勝どき東ですね
そこがうまくいけば 晴海に作るかどうか…
将来的に作ると思うのですか…

[839: 匿名さん]

>>838
勝どきってマルエツ含めて既にスーパーが３つだかあり、
運河を隔てたドトールにもマルエツを作るのに
更に三井もスーパーを作ってどうなるのかなぁ。

[840: 匿名さん]

>>835
その理屈だと、五輪後は
支線不要で廃止になりそう。

[841: 匿名]

勝どき東は規模が大きい 既にスパー誘致は決まってますが どこのスパーが入るのか!?

[842: 契約済みさん]

芝浦アイランド内の大丸ピーコック（TTTマルエツの3倍以上の規模）は
平日・週末問わずピーク時間帯は常に人で賑わっています。
ちなみにアイランド住民は４棟（約4000戸）で1万人弱でしょうか。

ここ晴海は三井を含めると３棟で約3000戸という規模感から考えると
スーパー誘致の可能性は十分あるかと思いますよ。

[843: 周辺住民さん]

可能性だけで、具体的な計画は全くない。

[844: 匿名さん]

アイランドは、近くにピーコック２店しかなくて
ピーコックで買うしかないための賑わいでしょう。
田町駅まで行ったってマルエツプチやハナマサくらいしかないし。

ここは月島や豊洲にスーパーが幾つもあり、東雲にイオンもあるので車やチャリで買物できます。　
芝浦とは状況が違うでしょう。

[845: 契約済みさん]

＞844

は？
まるで文章を理解できていないようですね。

芝浦アイランドのピーコックの利用者はほとんどアイランド住民です。
逆を言えばアイランド住民はピーコックしか利用しません。
そもそも同一アイランド内にあるピーコック以外、わざわざ利用する
必要がありません。
すなわちアイランドのピーコックはアイランド住民の利用のみで成り立っているわけです。

ここ晴海も北側商業施設にスーパーが来れ晴海タワーズ＆三井の住民で十分成り立つ可能性
があるという意味です。

ここまで説明しないとご理解頂けないとは残念です。。。

[846: ティアロ契約済みさん]

日常使いの商業施設は、規模と交通利便性で商圏が決まると思いますが、現在の晴海1丁目、2丁目住人は月島のスーパー使っている人が多いと思います。
豊洲はレアケースな気がしますが、東雲なんて更にレアケースではないですかね。
イオンは商圏広げるためにバス出してますが、バス使ってまでとなるのはよっぽど周辺に何もないとか、魅力的な何かがある場合に限られるわけで、なかなか考えにくいですね。
東雲のイオンは一度だけ行ってみましたが、それほどの何かを感じませんでした。。。

晴海1丁目、2丁目だけでも将来的には1万人を超える人口になりますから、 >842 で指摘されている通り、それだけでもそこそこの規模のスーパーは成立するでしょうね。

規模がそれなりである場合、晴海だけでなく月島4丁目の需要も取り込めますから商圏としては十分でしょうね。
ティアロレジデンスが2年後、三井が3年後に入居となると思いますので、ちょっと先の話ですが。

[847: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、勝どき5丁目、6丁目、豊海町だけで約600
0世帯、1.2万人強が住んでいるようですが、TTTのマルエツはここに晴海5丁目の住人を加えた約1.4万人が対象客ですかね。
勝どき3、4丁目も加えると更に4000人程度増えますが、そこまでいくとさすがに勝どきビュータワーのスーパー使いますかね。
4丁目はTTTのマルエツ使いそうなので、1.5万人といったところでしょうか。

3年後くらいであればTTTのマルエツ規模くらいのスーパーがあっても不思議はないというところでしょうか。

[848: 周辺住民さん]

商圏が目込めても、スーパーが出来るとは限らない。

[849: 契約済みさん]

進出する場合、他店の既存客を取り込むことも重要だよ。
魅力的なお店なら、月島や豊洲の一部の住民も来店する可能性は高まる。

[850: 周辺住民さん]

＞現在の晴海1丁目、2丁目住人は月島のスーパー使っている人が多いと思います。

あいや、長く住んでるから自宅含め、合計５０軒ぐらい晴海１～２丁目の人を
しってるけど、月島のスーパー使う人は少ないよ・・・・

[851: 匿名さん]

>>849
わざわざ月島や豊洲から来たい商業施設って何がある？
高級路線なら銀座、庶民路線でも集積度で豊洲には勝てないので、分の悪い勝負だと思うけど。
エリア内で完結するスーパーやドラッグストアが限界なのでは？

[852: ご近所さん]

>>850
少ないかもしれないけど、うちはよくフジマートつかうよ。あそこ、完全な庶民派スーパーだけど、国産のいい肉を安くうってたりするんだよ。野菜も売り切りスタイルだから、鮮度がいいものけっこうあるよ。

[853: ティアロ契約済みさん]

>850

保育園通わせているご家庭では、仕事帰りにに月島の文化堂使っていますけどね。
あとフジマート。

月島ではなく豊洲という家庭があるとなるとあえてアオキを選んで使いたい家庭が多いということですかね。
考えにくいですが。
トリトンのマルエツプチと成城石井を使うという話は全く別の話であって、 >844 の月島、豊洲、東雲に買い物に行くという話を受けて相対的な比較の話です。

[854: ティアロ契約済みさん]

可能性の話に対する反応にあえてディフェンスすることもないところではありますが、
> わざわざ月島や豊洲から来たい商業施設って何がある？
というのはまさに交通利便性と魅力度のバランスで決まる話であって、レミコンのあたりに何らか安くて大きなスーパーができればパークシティ、トリトン内にできるなら月島4丁目の一部の人は流れてくるでしょうということは予想されます。
パークシティの住人がアオキの一択ではなくビバホーム内の文化堂も使っているのであれば尚更。

私がチェーンスーパーの経営していて、3年後に今と同じ状況でかつ場所を適正価格で抑えられるならば確実に晴海1丁目、2丁目を対象に店舗出すこと考えますけどね。
その時、晴海1丁目の住人が現在月島や勝どき駅近くのスーパーを使っていないというのであればより簡単に儲かりますね。
通勤動線はかなり有利に働くと思うので、それを前提としないのであれば確実に需要が取り込めるので。
規模があればトリトンのマルエツプチからは確実に客とれますから。

[855: 周辺住民さん]

まともな大型スーパー出来ないかなー

[856: 契約済みさん]

イトーヨーカ堂来てほしい
木場はちと遠い

[857: 匿名さん]

>>856
噂はあったけど、地価が上がれば上がるほど、
ああいった庶民向けの大型店は都心では厳しいんでない？
ネットスーパーも充実してるしそれでいいじゃん

[858: 匿名さん]

>>854
スーパーなら出店はあるんじゃない？
サミットとかライフ、マルエツのような食品メインで日曜雑貨がちょっとという店は、街の人口増にあわせて、まだ出店余地あると思うよ。
きっと選手村にもこういうスーパーはできるでしょうね。
東雲のイオンや豊洲のららぽーとみたいな大規模な施設を期待してるのかとおもったよ。

[859: 匿名さん]

ドトールにマルエツができるのに、選手村にスーパーは難しいんじゃない？できてもマルエツプチだったりして。

[860: 契約済みさん]

ドトールは1500戸。
選手村は5000戸だよ。