ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part7

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart7となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/437229/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分 、都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[761: 匿名さん]

>>750
いいですよね、この風景。
広い水際に建つ白亜のタワマンは、この辺りでも無いからね。完成したら、佃のリバーシティに並ぶ湾岸の名風景になるんじゃないかな。

[762: ティアロ契約済みさん]

護岸の桜が30本植えられてますね。
ティアロレジデンス前に15本、クロノレジデンス前に15本。
どのくらい大きくなるものなのだろうか。

晴海三井の前は何もなしというのは少々さびしいですね。

[763: 契約済みさん]

＞７５８のように

豊洲＞晴海だと思っている人は、豊洲の方が安いからラッキーだよね。
晴海は公示価格も高いから、税金も高くて損だよ。ベイズがいいと思うよ。

[764: ティアロ契約済みさん]

さくらを植えた様子を撮ってみました。
クロノレジデンスの前。

[765: ティアロ契約済みさん]

そしてティアロレジデンスの前。
護岸の下の通りが桜並木ですね。

[766: ティアロ契約済みさん]

クロノレジデンスの植栽が色づいて良い感じですね。

あとちょっと前にここでも出ていましたが、中住戸の家の中の様子は護岸からはほとんど見えませんので、実際に住んでもそれほど見えるとは思えませんね。
実際は正面からではなく斜め45度ですし。

[767: マンション投資家さん]

７５９さん

投資にとってこそ好きか嫌いかが大切です。
主観が大切です。

現時点での客観的な「中古」価格はいつどうなるかは分からないのです。
それは現時点での客観的な価格であって将来（投資）を約束するもではありません。

豊洲と晴海、中央区と港区、江東区・・・微差に過ぎないのです。
だからこそ都心か郊外か、東京か地方か、日本か他のアジアか・・・ということが大切になるのです。

どこそこのマンションの方が皆は良いと言っている・・・とか細かい話はすぐに変わってしまうものです。自分で済む場合は好きか嫌いかで選ぶのは当然と言いながら皆自分の好きか嫌いで選んでいない。皆がどうなのかが気になってしまいます。そんなもんです。だからこそ投資と考えているならなおさらそんな当てにならないみんなの意見を気にすることはありません。みんなとてもいい加減なのだから。

[768: 購入検討中さん]

晴海大橋歩くと住戸の中丸見えなんだよね

[769: ティアロ契約済みさん]

私も不動産ではありませんが、本業が投資業なんですけどね。。。

自分で住む家に「投資」の観点は持ち込まない、かつ自分が住む家にコストをかけるということには違和感を感じていないので、将来的に買値よりも値上がりするかどうかということは考えません。
アービトラージが取れるところにしか住まないというのは、無駄に選択肢を減らしていると思うので。
家というのは多分にemotionalな空間だと思っているので、過度にロジックを持ち込むのは好きでは無いですね。
ただし、そこに実際に住むためにかけて良いと思う以上のコストをかけるつもりは無いというはあるので、全く買値を気にしないということも無いです。

ここで言っているのは、あくまで事実として現在の相場がどうなっているのかということで、誰が言っているかどうかということは全く気にしていません。
つまり、将来どうなるかという予想ではなく、現在どうであるという客観的な事実です。

仮に自身で投資用物件を購入することがある場合には全く優先する軸は変わりますが、その場合は「どの物件」よりも「時期（いつ買うか）」を最優先すると思います。
つまり、売値（こちらの買値）です。
投資ファンドでも、パフォーマンスに影響を与える最も強い要素はビンテージですから。
直近ではリーマンショックのちょっと後に不動産を購入したのですが、直近6ヶ月の同物件の成約実績および周辺の不動産の成約実績を見たところではやはり割の良い買い物になっています。

仮に個人で不動産投資を行っているのであれば、毎年安定した成績を上げる必要も無いので、今のようなマーケットではそもそも検討しないと思います。
本業で不動産投資を行っているとなると、今のマーケットは結構しんどい気がします。

[770: ティアロ契約済みさん]

あまり投資観点で不動産について書くのがどうかと思いますが、過去不動産ビジネスをやっていた人（本業）と話をしていた時に聞いた話を。

リーマンショックで破綻した不動産会社が結構ありますが（現在三菱地所レジデンスになった藤和不動産も三菱地所に買収されたわけですが）、加熱した不動産マーケットではデベロッパーはどう処するのが良いのか？と質問したところ、
「動かないこと」
という回答でした。
どこのデベロッパーも土地の仕入れ時期は様々で、短期のプロジェクトもあれば長期のプロジェクトもあり、短期的に土地を仕入れなかったところで資金は回せるわけですから、無理して高値で土地を仕入れなくても倒産することは無いと。
ゴールドクレストはリーマンショック前に株主に対して「もう新規物件はやらない」という宣言をしたという有名な話がありますが、結局それが正解だったわけです。

似たような話で、株式投資で有名なウォレン・バフェットもITバブルの頃に「IT関連株は価格が説明がつかない（わからない）から投資しない」という宣言をして非難をあびたものの、ITバブルがはじけた直後に最大の賛辞を受けたことがありました。

投資をするなら欲をかかずにチキンレースからは降りるというのが長期で生き残る秘訣ではないかと思います。

不動産投資は本業ではないので詳しいことはよくわかりませんが。

[771: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、不動産販売の営業さんのセールストークによれば、不動産は常に買い時ということになるのですが、買いやすい時と買いにくい時はありますね。

セールストークでは、相場が軟調な時は「これから上がる」、上がり調子の時は「今買わないと上がっちゃう」とくる。
それ以外でも、駅直結とか物件の特徴によって買わなければいけない理由を説明してくれます。

実際には相場が軟調な時の買い物はやはりお買い得になりますし、不動産の場合は周辺賃料相場がわかるので素人でもざっくりとは相場観はわかります。
お買い得だなと思った時に問題になるのが、そういう時にはファイナンスがしにくいということですね。
買いたい時に買えるというのは、投資では優位性だということですかね。
特に、キャッシュは無敵、次に融資を受けられるだけの信用。

[772: 購入検討中さん]

ながー！
何書いてんのかわかんねーし

[773: 契約済みさん]

>>763
なんにも読んでないだろ。
値段の話なんてしてないだろうが。
どこをどう読んだらベイズのほうが良くなるんだよ。

[774: 匿名さん]

投資でどうかより実需で住むには、晴海は買物が不便すぎる。
マルエツプチや成城石井は小さすぎ。
東雲イオンにトリトン前からイオンバスで行ったら４０分近く掛かってバス酔いになった。
どうすりゃいいの？チャリで月島や豊洲に買い出し？

[775: 周辺住民さん]

本当に買い物不便です。
トリトンマルエツは全く役に立たません。
もともと品数少ないうえ、夜になると食材ありません。嘘だと思うなら御自身で確認ください。
土日に豊洲のアオキで買いだめします。
北側空き地にスーパー出来なければ、永遠に買い物難民です。

[776: 周辺住民さん]

他にもご質問あればお答えしますよ

[777: 契約済]

776>>

イオンネットスーパーなど使われていますか？

[778: 匿名さん]

>>771
自己満足の演説
カタカナ、英単語ｗ

[779: 近所住民]

三井晴海も建つし その内近所にスパー出来ると思いますよ
それまでは DTに出来るマルエツと7年後に出来る 勝どき東に出来るスパーを利用してください。

[780: 匿名さん]

>>778
抽象的すぎて的を射ないんだよね（笑）
モヤモヤっとしてて本質に触れない○○師の常套手段って感じ

呼んでもいないんだから契約板で思う存分やればいいのにね
まあこの方の（特徴的な）レスがないとスレが成立しないであろうぐらい、
検討板は過疎っちゃってるけど・・・

[781: 匿名さん]

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASDG01H0P_R01C14A1000000/
巨大なショッピングモール…
どのエリアを念頭に言ってるのだろうか。

[782: ご近所さん]

774さん

心配ご無用です。
少し時間がかかるかもしれませんが、需要のあるところに供給（ビジネス）が発生します。
これまで何もなかった（誰も住んでいなかった）所ではビジネスが成立しません。
ここしばらく不便なのはどうしようもありません。
広尾も田園調布もそうでした。
ただ、晴海はこれからドンドン発展するので他の地域より二倍、三倍の速度で便利になるでしょぅ。　もしそのような状況が起こらなければ起業の絶好のチャンスです。

杞憂は不要です。

[783: 匿名さん]

>776
トリトン前のイオンバス停から乗る客は少ないみたいですが、
周辺住民さんたちもイオンバスに乗る気がしないんですか？

[784: 周辺住民さん]

食材.雑貨など実際の商品を見て購入したいですよね。。

[785: 周辺住民さん]

バスでイオンは遠すぎて普段使いはあり得ないです

[786: 匿名さん]

>>785
行きは遠回りし過ぎですよね。帰りはいいけど。

[787: ティアロ契約済みさん]

スーパーの話題は繰り返されるという感じですか。

月島や佃を参考にするならば、それぞれのエリアの10月時点の人口は以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
佃
1丁目 1,336 2,701
2丁目 4,698 9,496
3丁目 940 1,542
合計 6,974 13,739

月島
1丁目 1,858 3,616
2丁目 1,433 2,642
3丁目 2,546 4,152
4丁目 1,835 3,295
合計 7,672 13,705

現在の月島エリアに関しては、晴海1丁目の住民のスーパー需要も取り込んでいそうなのでそこも加味すると3,000～3,500世帯にスーパー1件、人口ベースでは6,000～7,000人に1件といったところでしょうか。

そして現在の晴海1丁目、2丁目の状況は以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 1,069 2,342
合計 2,869 6,333

クロノレジデンスによる人口増の影響がざっと世帯あたり2.2人程度なので、この数字をそのまま使ってティアロレジデンスおよび晴海三井による人口の変化を想定すると以下の通り（※）。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 2,869 6,302
合計 4,669 10,293

※ティアロレジデンスによる世帯数増を+800戸、晴海三井による世帯数増を+1,000戸としています

晴海1丁目、2丁目だけでもそこそこの規模のスーパーが成立するだけのマーケットが形成されることは明らかですかね。

現在レミコンがある場所は三井が商業施設を作るということですが、そこなのか戸有地なのかは知りませんが、スーパーができても何ら違和感は無い規模です。
ちなみに、上記数字から晴海三井を除くと以下の通り。
（町丁名） 世帯数 総数
晴海
1丁目 1,800 3,991
2丁目 1,869 4,102
合計 3,669 8,093

これでも成立する数字ですかね。

スーパーの経営については全く知りませんが、既存の出店状況からするとそれほど的外れでも無いとは思います。

[788: ティアロ契約済みさん]

>787 の「総数」というのは「人口総数」の間違いです。
「世帯数」と「人口」を並べています。

ちなみに人口データは中央区のサイトから引っ張ってます。
http://www.city.chuo.lg.jp/kusei/tokeiderta/zinko/tyotyomebetuzinko/26...

[789: 周辺住民さん]

人工は増えるだろうけど、スーパーなどの利便施設の具体的計画は皆無。
近所にはクリーニング屋すらない。

[790: 匿名さん]

ドトールのマルエツがあるじゃないか

[791: ティアロ契約済みさん]

>789

現状と今後の話が混在してますよ。
現在クリーニング店がないという単体の事実は、今後のサービスの供給を予測するのに何ら役に立たない情報です。

また、クリーニング屋さんは既にトリトン横のマンションの商業スペースにありますよ。
現在の人口に対してすらマルエツプチと成城石井が成立しているというのが事実です。
ドゥトゥールの前にもクリーニング屋さんが新規にできましたね。
新たにできた商業ビルの一階。
需要のあるところにビジネスは発生するものですから。

ただ、クリーニングは今の時代宅配で済みますので、無くても構いませんけど。
ティアロレジデンスも宅配クリーニングサービスありますね。
ロークオリティのチェーンのクリーニング店だと高級衣類の扱いに困るというのはありますね。

[792: ティアロ契約済みさん]

スーパーつながりで言うと、現レミコンの場所にできる商業ビルまたは都有地にできるであろう商業ビルのどちらかにはドラッグストアはできるでしょうね。
地域的にはぱぱす。
調剤薬局も併設でできるだろうと思います。
豊洲フォレシアにもドラッグストアが入ってましたね。

願わくば、医療モールが入ることですが、スーパーよりも確率は高いのではないですかね。

[793: 匿名さん]

うちはドトールさんのマルエツ使わせてもらいます。
結局近いが一番！

[794: 匿名さん]

>>787
マルエツのような食品スーパーは、半径500メートル圏内に3000世帯、もしくは1キロ圏で1.5万人程度というデータが多いので、概ね推測の通り。
なので晴海1と2だけで1店舗は十分にたりる。
ただし、1キロ圏内にもう1店舗あるとオーバーストアでどちらか撤退するかもというくらいの状態かな。

[795: 匿名さん]

ららぽーとから眺めているのですが、三井との位置関係、クロノとよりは、だいぶん離れてる感じがしますね。三井の建て方次第では、ティアロ東側は見合い感は余り気にならないかもしれないです。

[796: 匿名さん]

>>793
ここからドトールのマルエツに行くと
歩きではキツいのでは？
近いとは言えないと思います。

[797: 匿名さん]

5分だよ。健全な身体ならキツくはないでしょう。
それがキツイなら、自転車あるし。

[798: 匿名さん]

ドトールのスーパー、駐輪場は充分あるのかな。ＴＴＴのマルエツによく行くのだが、放置自転車があふれていて止める場所がほとんど無い。あの放置自転車の撤去費は誰が負担してるのか他人事ながら気になる。

[799: ティアロ契約済みさん]

久々に晴海埠頭の方までランニングしてきました。
旧MRが完全になくなりましたね。
そしてドゥトゥールの前にある前田建設の物件も結構できてきましたが、ドゥトゥールに色合いはそっくりですね。
ドゥトゥールを一回り小さくしてバルコニーをつけた感じというか。
実はドゥトゥールと共有施設の共有なんてことはないのですかね。
ドゥトゥールの管理費が妙に安いのはSOHOがあるからだという話を聞きますが、それ以外にも何か秘密があるのではという感じもしないでもありませんが。

[800: ティアロ契約済みさん]

スーパーの駐輪は、駐輪場があろうとなかろうとカオスな感じになりますよね。
駐輪場があっても、スーパーの入り口に近くないと、入り口近くのとめられそうなところにやたらととめられてしまいますし。
TTTがまさにそんな感じがしましたが。
勝どきビュータワーもなかなかひどい駐輪状況ですね。
もうすぐ中央区の駐輪場が有料化されますが、その後は撤去されてしまうのですかね。
勝どきビュータワーの前にある、東京建物の賃貸タワーの下もひどいですね。

商業施設が入っていると、自転車の駐輪がひどくなるというのは避けられないということでしょうね。
便利な場所に相当なスペースを用意しておかない限りは。

[801: 購入検討中さん]

トリトン内部が過疎すぎて失敗してると思うのは私だけ？
あそこ場所取ってる割に晴海に住む人にとって不便すぎるような
駅遠以外に豊洲に負けてる部分だと思う
トリトン以外に商業施設が徒歩圏内に開発されなければ日常の買い物すら自転車かバス、電車を使うことになりそう

トリトンも結構古いけどトリトン自体の再開発とかって予定されてないの？
10年後とか
上手く利用できたらすごいいい場所なのに・・・

[802: 匿名さん]

>>801
トリトンなんてまだ10年ちょっと。
西新宿の高層ビルは40年だけどまだまだ改修で済ませてるし、丸ビルとか70年以上使った。
トリトンの再開発があるとしても2050年とかの話かな。

[803: 匿名さん]

>>802
そうですか
せめて中とか外装を大きく変えることはできないのかなぁ
テナントも小規模なのばかりだしスーパーもそう
ららぽーとと比べるたらダメかもしれないけど入りやすさとかも違うし休日の賑わいもかなり差があるから・・・
せめて生活必需品とちょっとした贅沢くらいは晴海で済ませることができたらな

トリトンは住友系でしたっけ？ららぽーとが三井？
会社によって得意不得意があるのかな

[804: ティアロ契約済みさん]

スーパーの商圏について軽く調べているときに、ショッピングセンターなどについても目に入ってきましたが、トリトンの立地的にショッピングセンター化は無理ですね。
すぐ近くにはららぽーとという競合もあるわけで、色々と無理。

トリトンの周辺にあるマンション規模ではマルエツプチの規模が成立する限界なので、現在の状態なのでしょうね。
今後は月島駅のすぐ近くにある文化堂規模のスーパーが成立する程度の人口にはなると思いますが、それ以上は難しい。

ちなみに、そんなに商圏に魅力がないのに店舗が入るのは、トリトンの賃料が安いから。
オフィスの賃料は数年前に調べたことありますが、港区と比べて大変安い。
オフィス以外でも、飲食ではない店舗の人に賃料聞いたことありますが、やはり安いです。
規模があるものをいれようと思うと、賃料が安いだけではなく、売上が立たないことにはどうしようもないわけで、そうなると商圏がどうかということが大変影響しますね。

[805: 周辺住民さん]

トリトンがダメだからここの売れ行きもわるいのでしょうね。今の値段でもトリトンがららぽーと並みだったら即日完売でしょーね。

[806: 周辺住民さん]

おまけにBRTにもスルーされそうだし。
ここの立地は逆風が吹いています。

[807: ティアロ契約済みさん]

豊洲のららぽーとは、月島、勝どき、晴海、豊洲、東雲、その他江東区から集客していますが、トリトンにそこまでのものはないです。

ちなみに、三菱地所の新宿の物件も興味本位で見に行きましたが、新宿にはららぽーと的なものはなく、東口一帯に広く色々なお店が分散している感じですね。
高校生とか大学生の頃はそういうのでも楽しくブラブラ出来ましたが、最近はららぽーとのように集中している方が便利で良いと感じてしまいます。
いわゆるショッピングセンターというのですかね。
モールでもなんでも呼び名は良いですが。

[808: ティアロ契約済みさん]

同じ理屈でいうと、ベイズの周辺に大きなスーパーができることはまずないでしょうね。
晴海よりも可能性薄いでしょう。

[809: 匿名さん]

>>808
大きなスーパーはかなりの集客がないと維持出来ませんからね。
無理に作っても廃墟なショッピングモールとかになると、イメージ悪化するので無い方がまし、ってことになりかねない。

[810: 匿名さん]

>>805
それもあるのかな
これからティアロ三井前田と来るし選手村跡地も控えてるからその頃にはトリトンもマシになるかな？
需要増で１店舗ごとの規模を大きくするとか
あのパッとしない感じは何が原因なんだろ