ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンス Part7

[匿名さん]

ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンスのPart7となりました。
引き続きいろいろ情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/437229/

所在地：東京都中央区晴海2丁目108番、109番（地番）
交通：山手線 「東京」駅 バス19分 「晴海三丁目」バス停から 徒歩5分 （都営バス「東京駅丸の内南口」バス停より（都05系統））
東京メトロ有楽町線 「月島」駅 徒歩13分 、都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩13分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.15平米～101.80平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス株式会社
売主：鹿島建設株式会社

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社


[スムログ 関連記事]
【晴海界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/1795

[621: 匿名さん]

>>620
それもあると思う
619で酷評したけど、言うほど劣ってるとは全く思わない
価格レンジや価格差があるとはいえ、ワンダフルがあれだけ盛況で、
ここが長期に渡ってるのはちょっと解せないんだよねぇ

野村にやらせりゃ1、2パー下に調整してとっくに完売させてそう（笑）
ただまあ財閥のお行儀の良さと言ってしまえばそれまでだけど、
宣伝が下手、マーケティングが下手ってことはノウハウが足りてないってことだからね
丸の内村に忙しくて個人向けに力を入れてないって見方もできなくはない
全熱器交換なんか一回経験するとその良さが分かるけど、
コストと比較してユーザーの優先順はかなり低いというか知らない人も多そう・・・

[622: 匿名さん]

×全熱器交換
○全熱交換器

[623: 匿名さん]

ティアロの不調は営業力の差が大きいと思います。地所レジは会社更生法目前の藤和を子会社化した会社です。三井や野村の営業マンと、旧藤和の営業マンでは同じ職種でも能力差があって当然です。

[624: 匿名さん]

売り方の上手いデベロッパーというのは、物件の真の価値以上の値段価格設定でもどうにか売り切ってしまうものですが、買い手にとってそのようなデベロッパーから買うことが本当に得策なんでしょうかね？
もちろん営業力の無さゆえに大幅値引きせざるを得ないデベロッパーはダメですが。

[625: 匿名さん]

>>624
何が得策かぐらい、人に聞かずに自分で考えて選択しましょうよ。

[626: 匿名さん]

サッシュ枚数が少ないせいでリビングがすごく狭く感じるね。天井高も詐欺みたいね。

[627: 匿名さん]

営業の弱さは同感。まあしかし、竣工までには売りきれるペースではあるよな。
ここと隣の三井はロケーションに特異性があるから、お金があって、ロケーションにこだわりのある人たちには、駅遠でも売れちゃうよ。
営業も、そのあたりで余裕かましている感がありそう。

[628: 匿名さん]

トータルして買って損はない。そんな物件。

[629: 匿名さん]

ＤＴのほうが高いんだよ

外観的にもこちのほうが上品だと思います。

もちろん、駅近い重視か、開放感と眺望重視次第よね。

ただの駅近いなら、ＤＴより、ＫＴＴのほうがもっとお得だと思います

[630: 匿名さん]

営業マンというなら、確かにティアロの営業さんは一番弱いと思います

ＫＴＴのほうのレベルは一番高いと思います↑

BAYZの営業さんも強いですが、ライバルの悪い口ばっかりで、個人的には好きではない↓

[631: 匿名さん]

>>630
KTTもベイズも大手結集のJVなんだけどね（笑）
そういう当たり前の事情すら知らないんだったら無闇に余所を批判するもんじゃない

[632: 匿名さん]

営業力がイマイチってのに異論はないけど、それだけじゃないでしょ・・・
そもそも商品が良ければ営業要らずで売れてくからねぇ

苦戦してる要因としてマーケティング不足というか湾岸データが足りてないってのがあるんじゃない？
三井は当然としても、有明でそこそこ頑張ってる住不、東建なんかは分かってるよね
ネガの的にもなるけど、結局スケールメリットを活かしたド派手な共有施設を好む傾向は強いと思う

ここは何で相互利用できない設定なのか未だに疑問だし手抜き以外でさっぱり理由が分からない
バスなんか利用するつもりもなかったけど、運行表見た瞬間に「使い勝手悪そうだな」って気がしたし・・・
案の定揉めてるみたいだけど然もありなんって感じ
ちなみに断言してもいいけど駐車場は何れ足りなくなると思う
まあこれについてはどこも今は40パー前後の設置率だし仕方ないというか一次入居者にとっては関係ないかな？

[633: ティアロ契約済みさん]

周辺物件は結構みた私が言うとポジショントークっぽくなるので何ですが、専有部に関して言うと物件全体同士の比較は出来ませんので、個別の部屋同士の比較にしかあまり意味は無いですね。

天井高についてはそれほど専有部に依存しないですが、それでも大きく異なるケースもありました。
グローバルフロントタワーなんかは、中住戸のリビングの天井高は2.6mであるのに対し、角部屋は2.4m程度と低め。
これはレアケースで、KTT、ドゥトゥール、ベイズなんかは部屋によって大きくは違わなかったと思います。

で、ティアロレジデンスはKTTとベイズの間くらいのイメージですかね。
KTTはリビングの天井高は2.55ですが、キッチン部分が2.15とかでちょっと低め。
ベイズはリビングが2.5でフラットで、キッチンはティアロレジデンスと同じ2.3。
天井高という点ではドゥトゥールが一番微妙。

その他、MRはオプションだらけで標準仕様がわかりにくいという問題がありますが、仕上表でじっくりと確認するのが良いでしょう。

[634: 購入検討中さん]

>>632
そうでもない、つうかもしそれが正しいなら営業力なんていらなくなる
実際はマンションに限らずなんでも営業のプロってのが居て信じられないような契約数を取っていくものだよ

ただまあその後書いている事は結構同意せざるを得ないね
ここは全熱交換機といい天カセといい実は評価が高い高級マンション用の設備が揃っている

ドトールとは価格的に購買層が違うからほぼ同価格のベイズと比べると共用施設以外圧勝だと思う
特に違うのはリセールバリュー、中古を検討する人は判ると思うけど【中央区内廊下】対【江東区外廊下】じゃ端から勝負にならない
さらにクロノよりスカイズの方が割安だったからベイズを中古で売る際には割安スカイズの中古との競合になる

でもベイズの強めの宣伝で買っていく人が結構多いよね

[635: ティアロ契約済みさん]

専有部について云々言う前に重要なのが立地ですね。
駅から近くて交通利便性の高さを重視するならばそもそもここは対象外でしょうし、ベイズも然りですかね。

この周辺環境に魅力を感じなければ不便なだけという気がする物件というか。
お隣の三井とも合わせると5万m2の敷地、さらに運河の側の公園に緑があるというのが私は気に入りましたが(同公園には今月20日から30日にかけて桜を30本植える予定)、そのあたりは人それぞれ。

[636: ティアロ契約済みさん]

ちなみに、私はリーマンショック直後にマンションを購入した際にドゥトゥールの計画を聞いていたので、ドゥトゥールのMRが開設されてすぐに観に行きました。
以前マンションを購入した時の担当営業さんとは今も個人的な付き合いがありまして(三菱ではない財閥系)、ドゥトゥール含め晴海の物件についてアドバイスを求めたところこちらをすすめられた次第。

ティアロレジデンスの旧MRは場所が悪くてその存在に気付かないですね。

[637: ティアロ契約済みさん]

営業については各社違いがあるのは明らか。
三井、三菱、住不、野村と何人かずつ営業を受けていますが、三菱だけが初回訪問後に次回アポを入れないスタイルでした。
ティアロレジデンスだけではなく、他の物件でも、さらに言うと何年も前に行ったとある物件でもそうでした。

三井はベイズだけ次回アポを切られませんでしたが、私がエリアに難色を示したところおよび、晴海の三井物件に興味を持っている旨伝えたからかもしれません。
豊洲や晴海、勝どきの相場や中古売出し価格の決定方法など色々と教えてくれたので、ベイズのお客さんではないと思われていた可能性はありますが。

比較的三井の営業は売りそうな印象でしたね。
ダメそうな人もいましたが、総合的には良い感じ。
住不はとにかく強気、というか強引。正直ちょっと面白い。
でも必死に営業していて、物件が気に入っている場合は色々と宿題こなしてくれるところはすごく良い。

そんな印象。

[638: 匿名]

どんなに評判の良い会社でも、自分の担当が悪ければそれで終わり。　

[639: 匿名さん]

>>637
すみともは、まさにそんな感じ^_^

[640: 匿名さん]

BAYZスレから転載してみました。参考までに。

--------
某ブログに載っているＢＡＹＺとティアロの価格表をじっくり眺めてみました。

最低坪単価
ＢＡＹＺ（３Ｆ西向き）：２３３　ティアロ（４Ｆ西向き）：２３５

１０Ｆ南向き３ＬＤＫ
ＢＡＹＺ：２６２～２７１　ティアロ：２５９～２７４

２０Ｆ南向き３ＬＤＫ
ＢＡＹＺ：２６６～２７６　ティアロ：２６７～２８３

２９Ｆ南向き３ＬＤＫ（ティアロが３０Ｆが一部屋しかわからなかったので）
ＢＡＹＺ：２７５～２８６　ティアロ：２９３～３１１

最高坪単価（最上階を除く）
ＢＡＹＺ：３０６（３０Ｆ南東角）　ティアロ：３５７（４７Ｆ南東角）

[641: 匿名さん]

さすがにヤバイと思い始めたのか上からハッパかけられたか知らんけど、急にお仕事系ポジが増えたね。
それに反論するコメントが無いからますます淋しい

[642: ティアロ契約済みさん]

不動産業界のコンセンサスなのどと思いますが、私がベイズで三井の営業さんに聞いた現時点の評価では、
豊洲>晴海>新豊洲
という話でした。
ベイズのMRで話をしつつも三井の豊洲新物件を勧められました。
こちらの掲示板でも色々と坪単価予想が書かれていましたが、豊洲の評価は坪300程度といっていたのでその周辺になるのではないかと思ってますが。

晴海の三井物件については何もわからないと言ってました。

[643: ティアロ契約済みさん]

台場から豊洲の船の中からの晴海タワーズ。

[644: 購入検討中さん]

>>640
ありがとうございます
なるほど、上階になると差が開くのですね
ティアロならば下層、ベイズなら上層が狙い目と言えるかもしれません
というかベイズの下層って方向によってはでかいドラム缶等で視界を遮られるところなのになんて強気な、、

>>641
いわゆる「お仕事ポジ」だったらわざわざネチネチと自分の側の営業の悪口なんて言いませんよ
営業会議？朝礼？でハッパをかければいいだけの事ですし、その方がはるかに効果的です
だってこんなところで悪口書かれたって自分の出世に関係ありませんもの

>>642
豊洲（新豊洲ではない）は発展中の素晴らしい都市で、将来「豊洲新都心」と言われそうな気がしますが、
地盤がグダグダなのでタワマンに住むのは嫌です

http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/lhmap2.aspx
沖積層基底等深線図

地盤は
晴海＞新豊洲＞＞＞豊洲
ですね（場所にもよるけど）

[645: 匿名さん]

>>644
沖積層基底等深線図 見てみたのですが、そんなに違います？　見方間違ってるのかな。。

ちなみに640に書かれている値段はどちらも南向きで視界は開けている方角です。

[646: 匿名さん]

>>645
自己レス。見方わかったので。

晴海：TP-0～-30m
豊洲二・三丁目：TP-0～-60
豊洲六丁目:TP-0～-40m

[647: 匿名さん]

>>646
さらに自己レス。実際には場所によって違うので個別にみないとダメですね。液状化予測はここは「液状化の可能性がある地域」で豊洲と同じです。勝どきザタワーとドゥトゥールは「液状化の可能性が高い地域」のようですね。

[648: 匿名さん]

643の写真を見ると殺伐とした高層ビル街という印象しか受けない。
とても住める環境ではない。
でもこういう場所って田舎者には憧れなんだろうね。

[649: 購入検討中さん]

>>647
液状化の可能性に関しては確か湾岸タワーマンション全てで対策されている筈です

沖積層基底等深線図はそれとは違う意味合いがあります
単純に言ってしまうと「堅い地盤までの距離」です

ＫＴＴみたいに直接基礎だと問題はないのですが、他の湾岸新築マンションは全て杭打ちしてあります
そしてそれが長ければ長い程地震によって折れたり傾いたりする可能性が高くなります
当然長いと工事も手間がかかり、ミスの可能性も高くなると推測されます

また、急激に深くなっているところは
工事がいい加減だと某所のようにマンション自体が傾いて大騒ぎという事になります

湾岸で急激に深くなっているところに建てている新築タワーマンションが一か所あるのですが、皆さん自分で確認して下さいませ
（ここじゃないよ）

[650: ティアロ契約済みさん]

天井高の話題がありましたが、ティアロレジデンス、ドゥトゥール、ベイズ、KTT、GFTでの専有部の比較をしてみました（標準仕様およびプレミアム仕様）。
これ以外にも非タワーマンションの仕様が良い物件も見ましたが、湾岸エリアのタワーマンション比較ということでこれらに絞ってみました。

色々と要素はありますが、完全なる主観でこれは見た目に違いが出るという要素を赤点線で囲ってあります。
また、大差ないと思うものはグレー、ひと味違うというものを黄色にしてみました。
更に、壁と天井の素材がベイズだけ「非ビニル系クロス」というもので、他の物件とは異なるものなのですが、これが高級仕様とは関係ないということにしています。
注記には、「非ビニル系クロスとは、生地に柔軟性があり、傷や汚れが付きにくい加工をしたクロスです。」と書いてありました。

改めて横比較してみますと、標準仕様でいうとティアロレジデンスはそれなりに良いです。
この他、標準仕様で天カセエアコンもついているのはティアロレジデンスとKTTのスタンダードαだけだと思いますので。

プレミアム仕様で見るとティアロレジデンス、ドゥトゥール、KTTは大きな差が無いように見えますが、唯一ドゥトゥールだけ廊下が天然石。
廊下を石にすると冷たいという意見もあるようなので、そのあたりは自由に選択できるようにしているのですかね。個人的には廊下の天然石は結構好きですけど。
実際、MRでは廊下を天然石にしていないところってほとんど見たこと無い気がします。
また、KTTだけプレミアム仕様ではフローリングが突板なんですね。
手入れが大変だから云々という話もありますが、見た目が良いですよね。
KTTでは営業さんが売りとして言ってましたが、他では聞かなかったのでKTTだけかと勝手に思っていますが、事実確認はしていません。
資料にはKTTのプレミアムプランだけ「突板フローリング」と明示的に記載されていました。

あとこれら物件の中で外廊下はベイズのみ。

―――――

文字だけではわからないこともあるというか、天然石にもグレードがありますのでこれは非常に単純化された比較ということで、あくまで参考ということで。

[651: 匿名さん]

ドゥトゥールのプレミアム仕様が１つ抜けてる感じですね。

[652: ティアロ契約済みさん]

>651

この表だけからはドゥトゥールが抜けている感じはあまりないというか、ドゥトゥール、ティアロレジデンス、KTTは大差ない印象ですかね。

あとは天井高がどの程度かというところがありますが、そこはKTTが圧勝なのかと思います。
ティアロレジデンスのLDが3mに対して、KTTが4m。
洋室はどちらも同じで2.7mですが。
ドゥトゥールは標準仕様でも普通の印象なので、プレミアム仕様もあってもティアロレジデンスくらいなのかと思ってます。

さすがにプレミアムフロアの部屋は1億円を超えてくる水準なので、どこを選んでも仕様で不満ということはあまりなさそうだとは思いますが。
表だけ見るとベイズがちょっと劣っているように見えますが、モノを見ないことにはわかりませんね。

[653: 匿名さん]

>>636
永住前提でのアドバイス？

[654: 購入検討中さん]

書き込みがないなぁ(笑)
まあどこぞみたいに何故か売主の販売戦略と一致した書き込みしかなされないってのよりましではあるけどさ

[655: 匿名さん]

クロノは検討者スレも契約者スレも書き込みが多いので、クロノとティアロは客層が変化したのだと思います。
ティアロの書き込みが少ない理由（仮説）は、
1.自分の住まいとして購入していない人が多いのでマンション自体に低感心
2.高齢者などネットリテラシーが低い購入者が多い
3.ネット掲示板を使う大衆層よりも、上の階層の購入者が多い

といったことが考えられます。1の影響が強い気がしますけどね。

[656: 匿名さん]

こことベイズなら、どっちを選んだ人が多いのかな？

[657: 匿名さん]

>>656
それってファクトですよね。
販売終了した1期までの比較では、ティアロが420戸位？でベイズが350戸位だったはず。

[658: 購入検討中さん]

ありがと

いや、個人的にクロノなら値段安いと思ったけど、ティアロなら、BAYZでもいいかなと

中央区アドレスが大きいのかな

[659: ティアロ契約済さん]

>ティアロの書き込みが少ない理由（仮説）は、
>1.自分の住まいとして購入していない人が多いのでマンション自体に低感心
★投資なら、ティアロではなく、ＫＴＴのほうがマシ
　ここはそもそも自住向けの方が多いと思います

>2.高齢者などネットリテラシーが低い購入者が多い
>3.ネット掲示板を使う大衆層よりも、上の階層の購入者が多い
★ここは自分なりの好みで判断して購入した方が多いと思います。
　どうしてもここの開放感と外観が気に入りだから購入←自分は

[660: 購入検討中さん]

>>655
最近大人しくなりましたがベイズの掲示板なんかを見るとむしろ投資目的で買う人がいた方が掲示板が荒れる気がします。

住むため（＝即売却は無い）人は掲示板が多少荒れたところで沈静化させようとかあまり考えません。
但し自分の買ったマンションを悪く言われるのは腹立たしいので反撃して余計に荒れたりします(笑)

ところが、投資目的で買った人にとっては荒らしている人に反撃して溜飲を下げるより自分のマンションを早く高く売る方が余程重要です。
結果、悪く言っているように見える意見を封殺しようとします。

>>658
ティアロとベイズの価格差は殆どありません。
ティアロの方が高層なのでそれが平均価格に跳ね返っているだけです。
あとは【中央区・内廊下】と【江東区・外廊下】との選択ですね。

[661: 契約済みさん]

>>655
クロノの頃から見てますが、この掲示板が今ひとつ盛り上がらないのは、単純に検討者にとってのネタが無くなったんだと思ってます。
マンション自体のネタはクロノのときから出し尽くされ、晴海という地区に関する新たなネタもないので、注目度も下がってしまっているのではないかと。

他力本願ですが、なんとかしてBRTがトリトン方面に来てくれたり、北側の都有地に魅力的な開発計画が出てくると再興の余地があるのかもしれません。
あとは隣の三井が晴海を素晴らしくPRしてくれると、もしかするとティアロにも注目が集まってくれるかも。ちょっと期待。

[662: 契約済みさん]

最も、最後の晴海三井への便乗については、便乗できるだけの企画力と営業力が三菱にあることが大前提となりますが。

[663: ティアロ契約済みさん]

事実に基づかない勝手な憶測があれこれと書かれるよりは、静かな方が良いです。

私もクロノレジデンスの掲示板はかなりチェックしましたが、目の前の都有地にヨーカドーが来るとか色々と書かれていましたね。

[664: 匿名さん]

>660
投資目的だとマンコミに一々書き込みしないな。
キャピタル狙いの人は、とっくに買い抜けてるよ。
デベはもっと大昔に土地から決めてるし。
何か不動産関係の方の断定的レスに見えるけど？？？って感じ。
>663
読み込んでますね。
ヨーカドーかどうかは分かりませんがそこそこの商業施設が建つらしいですね。

[665: 匿名さん]

２期１次、１００戸中９８戸だったみたいだね。
１期とあわせたら５３０戸くらいになるのかな？

[666: 購入検討中さん]

>>664
あなたはそうではないし私はそもそもキャピタル狙いではありませんが、その根拠のない決めつけは頂けませんな。
世の中いろんな人がいるものですよ。

そういえば昔ＫＴＴを買おうとして検討スレを最初から見ていたところ、
「ＫＴＴが建つところには２０階建て程度のマンションしか建たない」と執拗に書いている書き込みがあったのを思い出しました。
他の人が計画予定等の公的な資料をリンクしたのに対して２０階程度の建物した立たないと書いてある即席の怪しいＨＰまで出していてツッコまれていました。

恐らくＴＴＴ北側の部屋を高く売りたかったんでしょうね。
売値で数百万は違うわけですから必死になる気持ちもわかるが嘘はいかんよね（笑

[667: ティアロ契約済さん]

運河側の桜が植えたかな

[668: 契約済みさん]

>>665
ホントだ。物件概要の販売戸数が2戸になってる。

98/100かぁ〜
完売表記できないのがちょっと痛い気がするけど、
他に競合がひしめく中で地所としては健闘したと
捉えるべきか。。
びみょ〜〜

[669: ２期で契約済]

物件概要読むと、
立体駐車場372台（来客用6代含む）
6代が気になるんだよねー・・

[670: 匿名]

6代まで祝ってやる～。